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房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程研究
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),關(guān)乎國計民生,已遠遠超越經(jīng)濟范疇,對于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重,對金融業(yè)穩定和發(fā)展至關(guān)重要,對于推動(dòng)居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。下面是小編搜集整理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程研究的論文，歡迎大家閱讀參考。
摘要:社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，促進(jìn)各行各業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。土地增值稅是從有償轉讓國有土地的所有權以及土地上附著(zhù)的建筑物和物產(chǎn)權中，獲取到增值收入的單位、企業(yè)或者個(gè)人所征收的一種稅收形式。土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展都具有重要意義，做好土地增值稅的清算工作，對于重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行集中解決，能夠不斷增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;清算流程;重點(diǎn)問(wèn)題
隨著(zhù)人們生活質(zhì)量的不斷提高，對于房產(chǎn)建筑的需求逐漸提升，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大商機。但對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，獲取高額利潤的同時(shí)也要承擔著(zhù)高稅負，稅收是房地產(chǎn)企業(yè)的重要外部成本，在一定程度上影響了該類(lèi)企業(yè)的經(jīng)濟效益，對于房地產(chǎn)企業(yè)的長(cháng)久發(fā)展是一個(gè)重要的影響因素。增值稅是我國目前最大的稅種之一，同時(shí)也是影響到各類(lèi)企業(yè)發(fā)展的重大稅種。增值稅的稅費是房地產(chǎn)企業(yè)成本中的重要組成部分，如何更好降低稅費，做好土地增值稅的清算工作，將成為房地產(chǎn)企業(yè)一段時(shí)期內重點(diǎn)考慮的工作內容。想要盡可能地避免因增值稅的繳納影響到企業(yè)利益，就需要不斷采取各種合法措施，做好增值稅改革的繳納和核算工作，在明確相關(guān)法律法規的具體規定之下，做好增值稅的清算項目，使得清算過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節都能夠做到明確有效。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程
(1)明確土地增值稅清算的主體和具體條件，做好相關(guān)資料的準備工作
根據國家相關(guān)法律法規規定，對于達到土地增值稅征收標準的個(gè)人或者經(jīng)濟組織都要參與到土地增值稅的繳納活動(dòng)中，其中主要包括有償轉讓土地使用權而獲取利潤的;房地產(chǎn)企業(yè)中各個(gè)房地產(chǎn)的建設項目工程已經(jīng)全部完成并且已經(jīng)全部售出的;還有一類(lèi)是房地產(chǎn)建設項目并沒(méi)有完成但卻被全體轉讓出去的。凡是在繳納土地增值稅的主體范圍之內的房地產(chǎn)企業(yè)，都應該在相關(guān)期限內做好繳納稅款的準備，針對繳納稅款所需要的一些具體材料要及時(shí)準備齊全。相關(guān)稅務(wù)機關(guān)規定了土地增值稅的清算主體，主要有：已經(jīng)經(jīng)過(guò)驗收的房地產(chǎn)項目，其中進(jìn)行轉讓的房地產(chǎn)及建筑面積達到整體的85%以上，或者雖然未達到85%的比例，但是剩余的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已經(jīng)自用或者進(jìn)行出租;房地產(chǎn)企業(yè)取得銷(xiāo)售許可證在三年之內仍未全部銷(xiāo)售;房地產(chǎn)企業(yè)等相關(guān)納稅人已經(jīng)申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但實(shí)際上并沒(méi)有進(jìn)行土地增值稅清算辦理手續;國家稅務(wù)機關(guān)規定的其他需要注意進(jìn)行清算程序的主體。房地產(chǎn)企業(yè)在明確自己所具有的土地增值稅清算主體資格之后，需要向有關(guān)部門(mén)報送企業(yè)材料，不僅包括企業(yè)自身的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，還包括房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的各項建設資料，主要有項目立項的各種批復文件、項目土地的出讓協(xié)議等等。對于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目的一些主要經(jīng)濟技術(shù)指標也需要進(jìn)行材料的報送工作。
(2)做好房地產(chǎn)企業(yè)內部的會(huì )計核算工作，為清算工作打好基礎
房地產(chǎn)企業(yè)對于各項開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅相關(guān)材料的報送工作之后，就能夠繼續開(kāi)展一些土地增值稅的清算工作。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行總體土地增值稅的清算工作時(shí)，首先需要對于企業(yè)內部存在的各項開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行認真細致的核算工作，這項工作應該組織相關(guān)的財務(wù)部門(mén)集體進(jìn)行。土地增值額的確認將會(huì )對于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納稅款產(chǎn)生直接影響，針對不同的土地增值額實(shí)行的稅率也是不盡相同的，因而準確核算出房地產(chǎn)企業(yè)的各項開(kāi)發(fā)建設項目所占有的土地增值額將能夠完整準確地計算出房地產(chǎn)企業(yè)真正進(jìn)行清算的項目費用。房地產(chǎn)企業(yè)的內部核算工作，主要針對企業(yè)各項開(kāi)發(fā)項目中的項目成本、收入以及其他各項費用，對于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的各項工程費用也需要進(jìn)行詳細地記錄、核算，為后期的土地增值稅的清算工作打下良好基礎。
(3)對房地產(chǎn)企業(yè)內部的各項收入做好確認工作
房地產(chǎn)企業(yè)所獲取的各項收入是對土地增值稅所獲利潤的重要反映。對于房地產(chǎn)各項開(kāi)發(fā)項目的收入，已經(jīng)結轉到企業(yè)內部銷(xiāo)售賬目上的銷(xiāo)售收入需要進(jìn)行核查確認。確認工作主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)“預收賬款”清單進(jìn)行的，該清單上應該包括房產(chǎn)銷(xiāo)售人的姓名、購買(mǎi)人的姓名以及購買(mǎi)人的其他各類(lèi)信息，還有房屋面積、價(jià)格、付款情況等等。需要引起注意的是，在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目收入確認工作時(shí)，還需要對于房地產(chǎn)員工薪資獎勵、股東分紅等一些發(fā)生所有權轉移的資金都應該被看作是企業(yè)內部的項目收入。確認房地產(chǎn)企業(yè)的項目收入對于土地增值稅的清算工作具有重要意義，是土地增值稅清算流程中的重要的一個(gè)環(huán)節。做好房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認工作，才能夠為后續清算工作的順利開(kāi)展提供前提準備條件。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的重點(diǎn)問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的項目清算是一項重要而復雜的工作，對于房地產(chǎn)企業(yè)稅費的繳納具有直接影響，同時(shí)還能夠對于房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展情況具有直接而深遠的影響。對于房地產(chǎn)土地增值稅的項目清算工作來(lái)說(shuō)，保證項目清算中所使用的各個(gè)開(kāi)發(fā)項目的收入具有準確性和真實(shí)性，是最為重要的任務(wù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)票監管的漏洞(增加成本支出)，減少自身土地增值稅的應納稅額，比如虛開(kāi)發(fā)票、虛假構建工程項目和工程任務(wù)量等行為，影響了國家稅收，同時(shí)對于市場(chǎng)經(jīng)濟的良好運行起到一定的負面影響。我國相關(guān)稅收部門(mén)對于房地產(chǎn)企業(yè)中的一些開(kāi)發(fā)項目本身就已經(jīng)做了很多種類(lèi)的扣除規定，比如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項目建設施工時(shí)用于公共基礎設施建設的各項成本、代為征收和繳納房屋維修基金以及其他正常經(jīng)營(yíng)范圍內對于社會(huì )發(fā)展具有重要意義的項目成本和收入。對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一定稅收的減免活動(dòng)，是為了鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)良發(fā)展和良好運行，保障市場(chǎng)經(jīng)濟的可持續性發(fā)展，但是我國對于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作中的相關(guān)制度并沒(méi)有達到建立健全的地步，影響到房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。因而建立健全相關(guān)的清算制度，能夠起到一定的保障作用。
三、結束語(yǔ)
我國房地產(chǎn)行業(yè)隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的持續健康增長(cháng)，也在以較快的增速在不斷向前發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)想要獲取長(cháng)足的發(fā)展進(jìn)步，最大限度地獲取到經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，就需要做好土地增值稅的清算工作。土地增值稅的稅費是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本中的重要部分，按照科學(xué)合理的方式，將土地增值稅的清算工作做好，盡可能地不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。明確土地增值稅清算的主體和具體條件，做好相關(guān)資料的準備工作，做好房地產(chǎn)企業(yè)內部的會(huì )計核算工作，為清算工作打好基礎以及對房地產(chǎn)企業(yè)內部的各項收入做好確認工作，能夠為房地產(chǎn)土地增值稅的清算工作做好各項準備。
參考文獻：
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