房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策支持系統分析與設計

[摘要] 營(yíng)銷(xiāo)決策一直是我國企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作中面臨的重點(diǎn)和難點(diǎn)，成功的公司與不成功的公司之間差異往往并不在于戰略，而是在于管理者實(shí)施這些戰略的效果。文章通過(guò)對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策支持系統的研究，將對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策的發(fā)展提供一個(gè)很好的模式，為高級企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)決策者提供有效的決策支持工具，以提高決策者的決策能力，來(lái)實(shí)現房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策的科學(xué)性和有效性。
　　[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 營(yíng)銷(xiāo)決策 系統分析 系統設計
　　
　　一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)現狀分析
　　
　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是通過(guò)交易過(guò)程滿(mǎn)足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉換成先進(jìn)的流通過(guò)程。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)專(zhuān)業(yè)人員的服務(wù)，不僅可以幫助客戶(hù)選到理想的房地產(chǎn)商品，也可以使企業(yè)迅速收回投資，增強市場(chǎng)競爭能力，提高經(jīng)濟效益。它的目標和核心是通過(guò)既定的程序以及隨機的技巧，使房地產(chǎn)交易迅速達成，是溝通和連接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)流通以及房地產(chǎn)消費和使用的重要手段。
　　
　　二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策支持系統設計思路與框架
　　
　　1.系統設計思路
　　決策是一個(gè)建立在大量信息基礎上的推理過(guò)程，信息是決策的依據，決策的正確性很大程度上取決于信息的完整性，還需要市場(chǎng)供求、價(jià)格、客戶(hù)個(gè)性化需求等信息的支持，常規決策手段難以勝任，需要采用新的決策技術(shù)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策體系是一個(gè)復雜的體系，因此需把整個(gè)體系分解成為多個(gè)子體系，并利用原型法的思想先分別建立各個(gè)子體系，然后建立一個(gè)完整的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策支持體系。
　　2.數據庫設計
　　根據營(yíng)銷(xiāo)決策模型，從數據庫分析處理大量數據，該系統分為基礎網(wǎng)絡(luò )、數據采集、數據倉庫、多維數據庫、知識庫的組合和應用系統等幾部分。它們之間相互作用，構成一個(gè)層次分明的信息分析環(huán)境。數據倉庫管理系統完成數據倉庫的建立數據倉庫中數據的綜合、提取等各種操作，負責整個(gè)系統的運轉。數據挖掘用于完成決策問(wèn)題中的各種查詢(xún)、數據分析和數據開(kāi)采。人機交互界面則通過(guò)自然語(yǔ)言處理和語(yǔ)義查詢(xún)在決策者和系統之間提供相互聯(lián)系的渠道。 決策者發(fā)出命令后，數據挖掘工具利用數據倉庫、知識庫共同完成數據挖掘過(guò)程。通過(guò)數據挖掘工具觸發(fā)數據倉庫管理系統，從數據倉庫中獲取與任務(wù)相關(guān)的數據，生成輔助模式和關(guān)系。將數據倉庫和相應的數據分析工具結合起來(lái)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策支持系統體系結構，用數據倉庫存儲和組織數據，為用戶(hù)的數據訪(fǎng)問(wèn)提供統一的全局數據視圖；用聯(lián)機分析處理工具構建面向分析的多維數據模型，用多維分析方法進(jìn)行比較、使決策分析活動(dòng)從方法驅動(dòng)變?yōu)閿祿�驅�?dòng)，實(shí)現分析方法與數據結構的分離；用數據挖掘技術(shù)實(shí)現知識的自動(dòng)發(fā)現，為決策提供全局性的知識。數據倉庫為數據分析和數據挖掘提供了數據基礎，數據挖掘中發(fā)現的知識可以直接用于指導數據分析處理，而數據分析得出的新知識也可以立即補充到系統中。決策系統的分析需求是不斷變化的、事先難以預測的，采用這種新型結構，可使房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策支持系統能夠真正成為靈活實(shí)用的系統。
　　3.系統設計規劃
　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策支持體系的各個(gè)構件與企業(yè)的各種管理信息系統共同位于企業(yè)內部網(wǎng)絡(luò )中，數據倉庫系統定期從各種管理信息系統和外部數據源中抽取數據，按事先設定好的規則進(jìn)行篩選、重構等加工處理，然后把處理完畢的數據加載到數據倉庫內，數據倉庫維護人員和網(wǎng)絡(luò )維護人員負責倉庫和網(wǎng)絡(luò )的維護工作，使其正常運作。信息分析人員（也可是高層決策者）完成對數據倉庫的負責查詢(xún)，完成營(yíng)銷(xiāo)戰略、策略組合分析時(shí)所需模型的構造與連接，并進(jìn)行數據挖掘分析和OLAP分析等工作。信息分析員在數據倉庫中無(wú)法獲得所需數據時(shí)，又與數據倉庫技術(shù)人員溝通合作，調整數據倉庫的局部?jì)热�、數據抽取規則，來(lái)滿(mǎn)足各種數據分析的需要。
　　
　　三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策支持系統的前景
　　
　　該系統具有以下優(yōu)點(diǎn)：將數據挖掘與決策支持兩大功能分開(kāi)，既保證數據挖掘功能強大，又方便決策者使用；決策者既不需要對決策體系有深刻的了解，也不需要學(xué)習統計、關(guān)聯(lián)、OLAP等數據挖掘知識；系統由具有豐富經(jīng)驗、并對決策支持體系有較深刻理解的專(zhuān)業(yè)人員負責數據挖掘和知識發(fā)布的工作，因而使數據挖掘的優(yōu)勢得以保障和發(fā)揮；具有強大、及時(shí)的數據管理功能；數據倉庫中集中了更多的數據，便于決策者從大量數據中提取決策的輔助決策數據和信息。在實(shí)踐中應注意以下幾點(diǎn)：決策者與數據挖掘人員之間的協(xié)調；如何向高層決策者提供易于理解又能充分滿(mǎn)足他們需求的多種知識表達方法。
　　目前，商品房逐漸趨于供大于求，甚至大量積壓，房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，開(kāi)發(fā)資金嚴重短缺，已成為擺在開(kāi)發(fā)商面前的難題。企業(yè)要生存、發(fā)展，解決這一系列問(wèn)題的辦法途徑很多，其中非常重要的一條就是實(shí)施現代營(yíng)銷(xiāo)決策，包括新型的營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念、優(yōu)質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品、和靈活的營(yíng)銷(xiāo)手段。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策支持系統可以提高營(yíng)銷(xiāo)決策的質(zhì)量和及時(shí)性，構建房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新體系，建立自己獨特的營(yíng)銷(xiāo)策劃理念。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策支持方法必須動(dòng)態(tài)發(fā)展，緊緊跟上客戶(hù)需求與信息擴張的速度，為未來(lái)企業(yè)的發(fā)展提供更有效的輔助決策手段。
　　
　　參考文獻：
　　[1]符啟勛:房地產(chǎn)隱性營(yíng)銷(xiāo)策略初探[J].現代財經(jīng),2002
　　[2]杜宇:論房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略[J].中國科技信息,2006年第4期
　　[3]杜偉:房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合的創(chuàng )新[J].中國房地產(chǎn)金融,2000

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