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論不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意判斷的時(shí)點(diǎn)

時(shí)間:2024-06-29 04:32:53 論文范文 我要投稿

論不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意判斷的時(shí)點(diǎn)

關(guān)鍵詞: 不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤 客觀(guān)善意時(shí)點(diǎn) 主觀(guān)善意時(shí)點(diǎn) 善意推定 注意義務(wù)

內容提要: 不動(dòng)產(chǎn)善意取得的時(shí)點(diǎn)應區分不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤的客觀(guān)時(shí)點(diǎn)和取得人善意的主觀(guān)時(shí)點(diǎn),前者應以不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準,后者一般情形下以提出登記申請時(shí)為準,如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤發(fā)生在提出申請之后的,則以該時(shí)點(diǎn)為準。不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意為推定善意,取得人應負有必要注意義務(wù)。
 
 
    根據《中華人民共和國物權法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權法》)第106條規定,在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中,取得人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應為善意,且轉讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記。如何理解這一規定中取得人善意的時(shí)點(diǎn),受到學(xué)界和實(shí)務(wù)界的廣泛關(guān)注。主流學(xué)說(shuō)和判例認為,由于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)戶(hù)手續是構成善意取得的前提條件 ,因此取得人善意的判斷時(shí)點(diǎn)應以不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準。實(shí)踐中,不動(dòng)產(chǎn)善意取得的情形相當復雜,有的案件取得人未及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,[1]也有的案件不動(dòng)產(chǎn)登記簿與實(shí)際權利不一致(以下簡(jiǎn)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤)的情形發(fā)生在取得人提出登記申請之后,在這些情況下,難以依據主流見(jiàn)解確定取得人善意的時(shí)點(diǎn)。本文擬立足于我國的立法和司法實(shí)踐,并參酌德國、瑞士的立法和判例,對不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行分析,從而為完善我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度提供建議。
    一、善意判斷時(shí)點(diǎn)的代表性觀(guān)點(diǎn)分析
    概括地講,學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意時(shí)點(diǎn),有登記說(shuō)、申請說(shuō)和受讓說(shuō)三種代表性見(jiàn)解,以下結合我國現行法對這些觀(guān)點(diǎn)進(jìn)行具體地分析。
    (一)代表性學(xué)說(shuō)簡(jiǎn)述
    1、登記說(shuō)。此說(shuō)是目前的主流學(xué)說(shuō),得到多數學(xué)者和法官的支持。該說(shuō)認為,不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的時(shí)點(diǎn),應以取得人辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準,法律依據為《物權法》第9條和第106條。該說(shuō)有兩個(gè)主要論點(diǎn):(1)登記是取得不動(dòng)產(chǎn)所有權的生效要件,也是善意取得的構成要件。以房屋買(mǎi)賣(mài)為例,根據《物權法》第9條第1款,房屋所有權以登記時(shí)為準,不登記不能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權,而第106條也將已登記作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構成要件。因此,買(mǎi)受人未辦理房屋登記的,不能構成善意取得。有的法官將這種學(xué)說(shuō)簡(jiǎn)化為:買(mǎi)受人辦理完不動(dòng)產(chǎn)登記的,取得房屋所有權,構成善意取得;沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的,不能取得房屋所有權,不構成善意取得。由于登記對不動(dòng)產(chǎn)所有權取得及善意取得的構成都有重要影響,有學(xué)者甚至認為,登記是不動(dòng)產(chǎn)物權存在的前提條件,如果受讓人沒(méi)有及時(shí)作權利的變更登記,則根本沒(méi)有善意取得適用的余地。[2](2)善意的時(shí)點(diǎn)以受讓時(shí)為準。有學(xué)者認為,由于《物權法》第106條將不動(dòng)產(chǎn)善意取得的時(shí)點(diǎn)規定為受讓時(shí),因此,取得人必須在最后取得行為那一刻是善意的。這一刻就動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)是指交付,對不動(dòng)產(chǎn)而言則是登記。不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)的善意判斷,應以受讓人在受讓時(shí)信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記為準。對于不動(dòng)產(chǎn)交易來(lái)說(shuō),只要買(mǎi)受人相信了登記而與出賣(mài)人發(fā)生了交易,就應當認為買(mǎi)受人是善意的。反之,如果買(mǎi)受人在受讓之前,就知道登記是錯誤的,則不構成善意。[3]442從時(shí)間順序來(lái)看,不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤應發(fā)生在先,而不動(dòng)產(chǎn)交易行為及取得人的善意取得發(fā)生在后,買(mǎi)受人只有信賴(lài)了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記并進(jìn)行了交易才是善意的。
    2、申請說(shuō)。[4]這種學(xué)說(shuō)認為,應借鑒《德國民法典》第892條第2款的規定,(對于應進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)物權而言,取得人知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的時(shí)點(diǎn)以其提出登記申請時(shí)為準。Bassenge. Palandt BGB.Muenchen:Verlag C. H. Beck, 2010:1449.)將不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意的時(shí)點(diǎn)確定為買(mǎi)受人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請時(shí)。一般而言,不動(dòng)產(chǎn)登記從提出申請到被記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿之間還有相當長(cháng)的時(shí)間間隔。登記申請人在提交登記申請后,對登記進(jìn)程不能施加實(shí)質(zhì)性的影響。我國的情況比較特殊,實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記和不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)并行的體制。以房屋登記為例,買(mǎi)受人和出賣(mài)方提交了登記申請之后,房屋登記機構就在房屋所有權證上做出備注,并注明時(shí)間。對于一般買(mǎi)受人而言,在拿到了加了備注的房產(chǎn)證之后很少會(huì )再關(guān)注房屋登記機關(guān)在登記簿上的記載。不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)作出登記后一般也不會(huì )再對申請人履行通知或告知義務(wù)。因此,要求買(mǎi)受人和出賣(mài)方在提交登記申請之后,仍負有注意義務(wù)也不符合實(shí)際。雖有學(xué)者以當事人可以在申請登記事項記載入房屋登記簿前撤回登記申請(《房屋登記辦法》第21條)為由否定申請說(shuō),[5]但是,撤回登記申請只意味著(zhù)暫時(shí)終結了房屋登記程序,并不表示該撤回否定了善意的存在。
    3、受讓說(shuō)。這一學(xué)說(shuō)主張,受讓人只有從交易開(kāi)始至變更登記完畢,整個(gè)時(shí)段均不知道無(wú)權處分的事實(shí),且對此沒(méi)有重大過(guò)失,才是善意的。[6]這一理論比登記說(shuō)更進(jìn)一步,將不動(dòng)產(chǎn)善意取得的時(shí)間點(diǎn)轉化為了時(shí)間段。據此,不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意時(shí)點(diǎn)應從訂立不動(dòng)產(chǎn)交易合同開(kāi)始持續到不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)戶(hù)完成時(shí)為止。依據受讓說(shuō),在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中,取得人只有在這種情況下才能受到保護:在訂立合同時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤的事實(shí)已存在,此時(shí)買(mǎi)受人不知道房屋登記不正確的事實(shí)且無(wú)重大過(guò)失,其善意一直保持到房屋過(guò)戶(hù)手續完成之時(shí)。缺少了這個(gè)環(huán)節中任何一個(gè)部分,不動(dòng)產(chǎn)善意取得都不能發(fā)生。與登記說(shuō)一樣,受讓說(shuō)也強調不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中三個(gè)組成部分的時(shí)間順序。
    (二)分析
    上述三個(gè)學(xué)說(shuō)均希望為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意時(shí)點(diǎn)的確定構造一個(gè)模式。然而,這種過(guò)于理想化和單一化的思路難以應付復雜的交易狀況和繁瑣的法律糾紛。相比之下,申請說(shuō)減輕了取得人的注意義務(wù),對維護取得人的利益更為有利,但它和另兩種學(xué)說(shuō)一樣存在共同的缺陷。這一缺陷就是:未考慮不動(dòng)產(chǎn)登記簿在提出登記申請后變得不正確以及未辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記的情形。依據上述三種學(xué)說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)登記簿可能在提出登記申請后才變得不正確,或者前手登記和善意取得人的登記在同一天發(fā)生的情形均無(wú)法構成善意取得。因為在這種情況下,前手登記尚未完成,根本談不上取得人的善意問(wèn)題。如果取得人未辦理過(guò)戶(hù),或未支付房款,那么取得人也難以根據上述三種學(xué)說(shuō)來(lái)主張其善意。
    此外,登記說(shuō)和受讓說(shuō)還存在其他明顯的不足。登記說(shuō)雖嚴格遵循了不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的登記生效主義,但其將不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的善意時(shí)點(diǎn)僵化地依賴(lài)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載,忽視了對取得人注意義務(wù)的要求。不同于德國法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度采取的客觀(guān)善意標準,[7]我國《物權法》和司法實(shí)踐仍采取了主觀(guān)善意的判斷標準。這就要求取得人要盡到交易所要求的必要的注意義務(wù)。當房屋價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格,或者根據一般交易常識即可看出房屋登記存在瑕疵的情況下,應當排除取得人的善意。受讓說(shuō)同樣對未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的案件考慮不足,不僅如此,它還忽視了從合同訂立到履行期間屆滿(mǎn),及至其后辦理登記過(guò)程中復雜多變的實(shí)際情況,人為地拉長(cháng)了善意的時(shí)間跨度。這難免使得取得人自邁入不動(dòng)產(chǎn)交易的圈子起,就要處處留心,時(shí)時(shí)在意,否則其善意將被否定,這實(shí)際上是對取得人提出了過(guò)高的、不必要的注意義務(wù)。
    二、對《物權法》第106條關(guān)于善意時(shí)點(diǎn)的分析
    在對我國有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得中判斷善意的時(shí)點(diǎn)的主要觀(guān)點(diǎn)做出相關(guān)分析之后,以下擬結合德國和瑞士關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的規定,詳細分析《物權法》第106條關(guān)于善意時(shí)點(diǎn)的規定。
    (一)關(guān)于善意推定
    對訴訟過(guò)程而言,善意時(shí)點(diǎn)的確定固然重要,但善意的舉證尤為關(guān)鍵。舉證責任的一般規則是,誰(shuí)主張誰(shuí)舉證。對于不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)的舉證責任問(wèn)題,我國法律沒(méi)有進(jìn)行明確規定。學(xué)者們多認為,應由對善意持有異議的人進(jìn)行舉證。從判例的情況來(lái)看,持登記說(shuō)的法官也基本上采取了舉證責任倒置的做法,即當沒(méi)有明顯的情況表明取得人為惡意時(shí),推定取得人為善意!段餀喾ā返106條并沒(méi)有對不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)是否實(shí)行善意推定做出明確規定。2010年《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導意見(jiàn)》)第19條明確規定,房屋原權利人對于買(mǎi)受人為惡意負有舉證責任。這一規定無(wú)疑為善意取得中取得人善意的舉證和善意時(shí)點(diǎn)的推定提供了極為可貴的參考意見(jiàn)。
    德國和瑞士法律皆明確地規定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意推定。德國運用法律擬制的方法,將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內容視為正確,從而實(shí)現了對善意取得人善意的推定(《德國民法典》第892條)。瑞士則以一般條款的方式規定了善意推定,《瑞士民法典》第3條第2款規定,當法律將法律效果與當事人的善意聯(lián)系在一起時(shí),應推定該善意存在。善意推定的主要作用是解決對善意的證明責任歸屬問(wèn)題。根據善意推定,對取得人的善意持有異議的人應負舉證責任!吨笇б庖(jiàn)》僅對房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中善意取得的善意進(jìn)行了推定,這一規定應對其他情況下的善意具有類(lèi)推適用的作用。取得人無(wú)須證明自己在訂立合同時(shí)為善意,這大大降低了其對主觀(guān)善意舉證不能的風(fēng)險。
    (二)客觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)和主觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)的區分
    德國和瑞士均建立了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度。根據該制度,不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤是取得人善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權的前提條件。這一前提條件雖不一定從當事人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)就存在,但至少應當在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)存在,否則,取得人就沒(méi)有了信賴(lài)的對象,善意取得也失去了適用的可能性。不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤的時(shí)點(diǎn)可稱(chēng)為客觀(guān)善意的時(shí)點(diǎn),以與取得人主觀(guān)上知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤的主觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)相區別。德國法和瑞士法均將不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)點(diǎn)作為客觀(guān)善意的時(shí)點(diǎn)。
    就主觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)而言,德國法和瑞士法的規定有所不同。一般情況下,兩國均要求取得人在提交登記申請時(shí)為善意,但是兩國對時(shí)點(diǎn)的規定方式并不相同。德國在不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中規定了主觀(guān)善意的時(shí)點(diǎn)。根據《德國民法典》第892條第2款,如果取得權利必須進(jìn)行登記的,那么善意的時(shí)點(diǎn)以提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請為準。瑞士則通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的溯及力實(shí)現了對主觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)的規定。[8]《瑞士民法典》第972條第2款規定,不動(dòng)產(chǎn)物權登記的效力可以追溯到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的日記簿上登記的日期,即取得人提出登記申請的日期。
    此外,德國還通過(guò)判例,對取得人提出登記申請后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤時(shí)的善意時(shí)點(diǎn)提出了特別的要求。一般而言,不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤發(fā)生在取得人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請之前,但有時(shí)也可能發(fā)生在取得人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請之后。例如,不動(dòng)產(chǎn)之上的權利負擔,如優(yōu)先購買(mǎi)權等有可能在買(mǎi)受人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請后被錯誤注銷(xiāo)。那么,對于買(mǎi)受人而言,其善意的時(shí)點(diǎn)既不是提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請之時(shí),也不是已經(jīng)辦理完登記申請時(shí),而是該權利負擔被不當注銷(xiāo)之時(shí)。對于申請人提出申請后,不動(dòng)產(chǎn)登記簿變得不正確的情形,德國法將不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤發(fā)生的時(shí)點(diǎn)作為判斷取得人善意的時(shí)點(diǎn)。[9]
    從德國和瑞士的規定來(lái)看,區分客觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)和主觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)的最大作用在于:區分善意取得的客觀(guān)條件和主觀(guān)要件。不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤必須在登記時(shí)存在,這是構成善意取得的客觀(guān)條件,因此,法官必須在登記之時(shí)對這一客觀(guān)條件進(jìn)行審查。這一客觀(guān)條件在德國法和瑞士法中的含義是不同的。在德國,具備了這種客觀(guān)條件就足夠了,即德國法不要求取得人負任何注意義務(wù);在瑞士,僅具備不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤還不夠,取得人還必須對可能引起登記簿錯誤的情況進(jìn)行調查,以盡到應有的注意義務(wù),否則其主觀(guān)善意將被排除。因此,雖然德國和瑞士對善意時(shí)點(diǎn)的規定基本相同,但主觀(guān)善意的意義在兩國法上是完全不同的。
    與德國法和瑞士法相比,我國《物權法》第106條對善意的時(shí)點(diǎn)規定并不明確,三種代表性學(xué)說(shuō)也未區分客觀(guān)的善意時(shí)點(diǎn)和主觀(guān)的善意時(shí)點(diǎn)。不僅如此,法院關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的判斷依據和標準各不相同。有的判例僅依據不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤事實(shí),即判定取得人構成善意取得,并不考慮取得人主觀(guān)善意,且將不動(dòng)產(chǎn)登記作為善意取得的唯一判斷依據,[10]也有的判例僅以交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)作為否定善意取得的依據,根據此種判案思路,對市場(chǎng)價(jià)格的認定非常困難,因此也難以確定取得人主觀(guān)善意的時(shí)點(diǎn),[11]還有的判例將未登記過(guò)戶(hù)的善意取得時(shí)點(diǎn)認定為合同訂立時(shí)。[1]
    (三)地方審判意見(jiàn)對主觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)和客觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)的區分
    盡管上述判例對主觀(guān)善意的認識和善意時(shí)點(diǎn)的判斷各不相同,而且未明確客觀(guān)善意的時(shí)點(diǎn),但一些地方法院的審判指導意見(jiàn)仍區分了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的主觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)和客觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)。例如,《指導意見(jiàn)》第19條規定,取得人明知或因重大過(guò)失不知房屋登記簿中物權登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的,不構成善意。這充分表明了取得人主觀(guān)善意的重要性,由此,取得人應履行必要的注意義務(wù)。雖然該意見(jiàn)將房屋善意取得以房屋所有權已經(jīng)轉移登記到買(mǎi)受人名下為生效要件,但這一規定不應理解為善意取得的生效要件,而應理解為對客觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)的規定。如果取得人在登記完成前撤回了登記申請,或者他人申請了更正登記,那么不發(fā)生善意取得。這說(shuō)明,善意取得的客觀(guān)時(shí)點(diǎn)應以過(guò)戶(hù)時(shí)為準。該指導意見(jiàn)雖未明確主觀(guān)善意的時(shí)點(diǎn),結合《北京市房屋產(chǎn)權登記申請書(shū)》的格式文本來(lái)看,交易雙方都必須在該申請書(shū)上簽字確認,該申請書(shū)可視為雙方就房屋權屬處分達成的合意,故應將提交登記申請的時(shí)點(diǎn)作為主觀(guān)善意的時(shí)點(diǎn)。
    再如,上海市高級人民法院《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》第2條規定,“房屋出售時(shí),權利登記僅為出賣(mài)人一人的,基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則,買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權利人,其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同,應認定為有效!边@種解答仍然僅解決了合同的效力問(wèn)題,并沒(méi)有解決善意取得的判斷標準。眾所周知,善意取得不是根據合同而發(fā)生的取得,其法律效果取決于取得人是否為善意。實(shí)踐中,由于認定取得人的善意頗為困難,因此,多數善意取得的案件均是按合同有效,從而實(shí)現善意取得。[12]
    不過(guò),這種做法也說(shuō)明了,不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)效果的發(fā)生取決于債權行為的效力,而《指導意見(jiàn)》第17條和第19條均以買(mǎi)受人知道前手登記的錯誤為否定善意的依據。這表明,我國實(shí)際上采取的是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的要因性原則,如果取得人知道了不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤的原因,那么他不能被認定為善意?梢(jiàn),我國關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的判斷和時(shí)點(diǎn)的認定更接近瑞士法的模式。因此,認為我國采取了登記的絕對公信力,不必考慮取得人主觀(guān)善意的觀(guān)點(diǎn)是站不住腳的。

    三、善意取得時(shí)點(diǎn)的類(lèi)型化分析
    雖然就司法實(shí)踐而言,我國關(guān)于善意取得時(shí)點(diǎn)的判斷標準與瑞士法較為接近,但是,德國法關(guān)于事后不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤時(shí)善意時(shí)點(diǎn)的規定也有一定的借鑒意義。結合我國關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的一些特殊案例,可將不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)點(diǎn)的標準歸納為如下類(lèi)型:
    (一)客觀(guān)的善意時(shí)點(diǎn)
    不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤應在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)存在,這是構成不動(dòng)產(chǎn)善意取得必不可少的前提條件。這種關(guān)于善意時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)標準不僅為德國法和瑞士法所采用,而且對于解決不動(dòng)產(chǎn)登記申請提交后發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤時(shí)善意時(shí)點(diǎn)的判斷有至關(guān)重要的作用。然而,這一標準并未引起我國學(xué)界的足夠重視。不少學(xué)者認為,既然《物權法》第106條使用了“無(wú)權處分人”的表述方式,那么理所當然應將無(wú)權處分視為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提條件,對善意時(shí)點(diǎn)的判斷也應與這一條件相結合。雖然就文義解釋的角度而言,這種看法尚有可取之處,但若從不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法宗旨、法律解釋的體系解釋和目的解釋的角度來(lái)看,此種觀(guān)點(diǎn)難以應對善意時(shí)點(diǎn)判斷的復雜情形,更無(wú)法為善意取得人提供周全的保護。
    在立法過(guò)程中,“物權法草案”曾同時(shí)規定過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度兩個(gè)制度,[13]后來(lái)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的規定被刪除。這并不表示我國否認了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度,相反,不少學(xué)者認為,《物權法》第106條規定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度即不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度。[3]434雖然從構成要件等方面來(lái)看,這兩個(gè)制度之間存在重大差異,但就立法目的而言,我國的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度實(shí)際上承載了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的制度價(jià)值。從法律解釋學(xué)的角度來(lái)講,不宜將“無(wú)權處分人”一語(yǔ)與“無(wú)權處分”進(jìn)行簡(jiǎn)單等同,其理由不妨由兩個(gè)方面進(jìn)行分析:一方面,在德國法和瑞士法上,不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度也被學(xué)者看作從無(wú)權利人處取得制度的表現形式之一,并且這兩個(gè)國家均以不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤作為客觀(guān)善意的時(shí)點(diǎn)。這表明,無(wú)(處分)權利人并不是無(wú)權處分的同義語(yǔ)。另一方面,無(wú)權處分的內涵十分有限,其難以涵蓋不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤所能包含的全部?jì)热。不?dòng)產(chǎn)登記簿錯誤是客觀(guān)事實(shí),包括了各種原因引起的不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的法律關(guān)系與真實(shí)法律關(guān)系不一致的情形;而無(wú)權處分則屬主觀(guān)判斷,這一判斷只有在取得人能夠控制的范疇內才有意義。如果取得人已經(jīng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)提交了不動(dòng)產(chǎn)登記申請,而之后發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤的事實(shí),那么根據無(wú)權處分的理論,此時(shí)根本沒(méi)有適用善意取得制度的可能性。
    由上可知,《物權法》第106條的目的在于囊括不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度之功能,以此作為理解和適用該條規定的出發(fā)點(diǎn),無(wú)疑有助于更充分地探求不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之立法趣旨。[14]因此,為了更好地以類(lèi)型化的視角來(lái)解析善意時(shí)點(diǎn)的判斷標準,應當借鑒德國法和瑞士法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度關(guān)于客觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)的規定,將不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的前提條件。鑒于這一做法已在實(shí)踐中成為不少法院判案的共識,并為地方法院審判指導意見(jiàn)所接受,因此,未來(lái)可考慮由統一的不動(dòng)產(chǎn)登記法對其予以明確規定,以取代無(wú)權處分。
    (二)主觀(guān)的善意時(shí)點(diǎn)
    一般來(lái)說(shuō),對于已發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記的善意取得,可參考申請說(shuō)的觀(guān)點(diǎn),將取得人善意的時(shí)點(diǎn)認定為提出登記申請時(shí)。我國不動(dòng)產(chǎn)登記申請以雙方申請為原則,因此,在提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請表時(shí),雙方還有可能就物權意思表示的真實(shí)性等問(wèn)題重新進(jìn)行確認。故將提出登記申請的時(shí)間作為主觀(guān)的善意時(shí)點(diǎn)極為必要。對于在不動(dòng)產(chǎn)登記申請提出后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤,如不動(dòng)產(chǎn)之上的負擔被不當注銷(xiāo)等情形,這種情況如前所述從內涵上雖然難以被《物權法》第106條規定的無(wú)權處分的含義所容納,但在有關(guān)司法解釋和法律未做出相關(guān)規定前,應準予類(lèi)推適用關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規定,使取得人取得沒(méi)有負擔的不動(dòng)產(chǎn)物權。此種情形下,取得人善意的時(shí)點(diǎn)應以不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯誤發(fā)生時(shí)為準。
    (三)例外情形:未過(guò)戶(hù)登記如何判斷善意的時(shí)點(diǎn)
    如果無(wú)權處分時(shí),還涉及到一房多賣(mài)的情形,可參照《指導意見(jiàn)》第13條(“出賣(mài)人就同一房屋分別簽訂數份買(mǎi)賣(mài)合同,在合同均為有效的前提下,買(mǎi)受人均要求繼續履行合同的,原則上應按照以下順序確定履行合同的買(mǎi)受人:(1)已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的;(2)均未辦理房屋所有權轉移登記,已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;(3)均未辦理房屋所有權轉移登記,又未合法占有房屋,應綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素,公平合理的予以確定!)進(jìn)行處理:辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的買(mǎi)受人構成善意取得,未辦理登記的其他買(mǎi)受人不構成善意取得。從這個(gè)意義上來(lái)看,《物權法》將不動(dòng)產(chǎn)登記作為善意取得的構成要件是有道理的。然而,實(shí)踐中,法院并沒(méi)有嚴格地恪守以不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)判定善意取得的情形。早在《物權法》頒布之前,就發(fā)生過(guò)將已發(fā)生事實(shí)居住、而未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的買(mǎi)受人認定為善意取得人,并令其補辦登記的案例[15]。最高人民法院《關(guān)于貫徹執行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(修改稿)》第96條規定,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)或者非所有權人擅自處分所占有的財產(chǎn),如果第三人是善意、有償、依法定手續取得該財產(chǎn)所有權的,第三人不負返還義務(wù)。但如何理解這一解釋中的合法手續不無(wú)疑問(wèn)。在《物權法》頒布后,對于既未辦理過(guò)戶(hù)但實(shí)際合法占有房屋的買(mǎi)受人,以及未辦理過(guò)戶(hù)也未合法占有房屋,僅訂立了合同,并交付了一定定金或價(jià)款的情形是否構成善意取得,此時(shí),主觀(guān)善意時(shí)點(diǎn)的重要性便凸現出來(lái)了。實(shí)踐中,有法院判決未過(guò)戶(hù)的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效,雙方應繼續履行合同,辦理過(guò)戶(hù)手續。這一判決的正當性值得推敲。[16]。因為一旦發(fā)生訴訟,取得人實(shí)際便知道了無(wú)權處分的事實(shí),那么取得人即不應再被視為善意。不過(guò),鑒于此種情形法律并未進(jìn)行明確規定,且若買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)際居住,又認定不構成善意取得對買(mǎi)受人十分不利,因此,建議司法解釋對此類(lèi)情形應進(jìn)一步予以明確。
 
 
 
注釋:
[1]黃平,肖祥丹.老公瞞妻賣(mài)別墅,法院判有效[N].重慶商報,2010-12-16.
[2]康俊亮.物權法亮點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度[N].檢察日報,2007-04-03.
[3]王利明.物權法研究(上卷)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2007.
[4]王澤鑒.通則•所有權[M].北京:中國政法大學(xué)出版社,2001:124.
[5]程嘯.論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構成要件[J].法商研究,2010,(5).
[6]崔建遠.物權法[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2009:86.
[7]Karl-Heinz Gursky. Staudinger BGB Band:Buch 3 Sachenrecht§' 883-902[M].Ber-lin : Sellier-de Gruyter,2008:439.
[8]Heinz Rey. Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum[M].Bern:Staempfli Verlag AG. 2007:389.
[9]Juergen F. Baur, Rolf Stuerner. Sachenrecht[M].Muenchen: Verlag C. H. Beck ,2009 ;301.
[10]金.丈夫瞞妻把房賣(mài)妻子反悔也無(wú)奈[N].哈爾濱日報,2010-01-10.
[11]張蕾.“老實(shí)人”瞞妻女賣(mài)房無(wú)效[N].北京晚報,2010-12-03.
[12]蔣春燕,孫慧麗.女方開(kāi)單身證明賣(mài)掉夫妻共有房法院判合同有效[N].法制日報,2007-04-28.
[13]梁慧星.對物權法草案(第四次審議稿)的修改意見(jiàn)[C]//.梁慧星.中國民事立法評說(shuō).北京:法律出版社,2010:202,208.
[14]梁慧星.民法解釋學(xué)[M].北京:中國政法大學(xué)出版社,1995 :226 -227.
[15]鄔科.瞞妻低價(jià)賣(mài)房騙說(shuō)出租,買(mǎi)主狀告售房丈夫贏(yíng)官司[N].信息時(shí)報,2005-11-15.
[16]陳珊珊.丈夫賣(mài)房過(guò)戶(hù)時(shí)老婆卻要求解約[N].揚子晚報,2010-09-04.

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