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六大地段選址秘訣 創(chuàng )業(yè)輕松賺大錢(qián)
投資餐飲店，地址的選擇至關(guān)重要。怎樣科學(xué)地選擇具有收益性的店鋪呢？
出于對一定投資收益的看好，很多開(kāi)發(fā)商常“看碟下菜”，宣稱(chēng)自己推出的產(chǎn)品具備了開(kāi)設餐飲的優(yōu)越條件。然而，不少以“餐飲商鋪”為噱頭吸引投資者的項目在被購買(mǎi)后，總或多或少地存在著(zhù)一定的隱患。因此，無(wú)論是對于投資餐飲店鋪的業(yè)主還是經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)的承租人，怎樣選擇合適的商鋪就顯得至關(guān)重要。
規避政策風(fēng)險
面對市場(chǎng)上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識。我接觸的投資餐飲店鋪的人群當中，不少人由于忽視餐飲業(yè)相關(guān)政策而栽了跟頭。例如，我知道的一位姓李的先生，兩年前，他購買(mǎi)了北京CBD區域一個(gè)很有名氣的樓盤(pán)底商打算長(cháng)期用于餐飲店鋪出租。雖然李先生購買(mǎi)的商鋪所在樓盤(pán)是住宅立項，原本是限制餐飲行業(yè)在此營(yíng)業(yè)的。但因該底商全部處于整棟住宅樓正投影以外，所以據當時(shí)政策，還是可以經(jīng)環(huán)保部門(mén)審批后，到工商機關(guān)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照的。
購買(mǎi)后不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而，去年6月份北京市工商局第“14號文”對住宅商用下達了禁令，禁止在以住宅立項的樓盤(pán)內進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。隨后，北京市環(huán)保局經(jīng)過(guò)綜合考慮，頒布了一條新的政策法規，規定凡是所有住宅立項的樓宇底商均不得開(kāi)設餐廳，而無(wú)論該底商是否位于住宅部分正投影以外。
這兩項政策的實(shí)施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購買(mǎi)的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因為該餐飲公司已經(jīng)表示不會(huì )續租。李先生和它的租約在今年4月份就到期了。而餐飲公司不愿續租主要是因為李先生購買(mǎi)的商鋪是住宅立項，已經(jīng)被明令禁止不得開(kāi)設餐廳。況且在“住宅禁商令”的影響下，餐飲公司已經(jīng)不可能從北京市工商局拿到營(yíng)業(yè)執照了。
通過(guò)李先生選擇購買(mǎi)商鋪的例子，我們發(fā)現，對于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購買(mǎi)商鋪時(shí)，了解相關(guān)的政策變化至關(guān)重要。
硬件要“過(guò)硬”
或許人們會(huì )發(fā)現這樣的現象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周?chē)蜔熚稘夂�，嚴重影響了樓上居民的生活。�?shí)際上這種類(lèi)型的商鋪根本不具備開(kāi)設餐飲的條件，隨時(shí)都面臨被查封的危險。
除了排煙管道的特殊設計，是否具備燃氣、電力供應的具體指標、上下水的位置如何設計等方面也是投資餐飲商鋪必須考慮的因素。
再給大家講一個(gè)真實(shí)的例子。我有一個(gè)姓王的朋友，當初他看中位于長(cháng)安街南側某辦公區內一處面對即將開(kāi)業(yè)的世界頂級酒店的底商，看完后便很快買(mǎi)了下來(lái)，并租給了某餐飲公司。但后來(lái)發(fā)現，該商鋪并非如開(kāi)發(fā)商當初承諾的那樣完美，在許多硬件上嚴重不合格，如排煙管道與燃氣管道不標準，電力供應只有50千伏安，遠低于餐飲業(yè)要求的230千伏安的標準等。前后交涉了半年多，最終協(xié)商解除了合約。我這位朋友不僅沒(méi)賺到錢(qián)，還賠了不少。餐飲公司也在這件事上浪費了很多時(shí)間和精力。
這個(gè)例子告訴我們什么呢？無(wú)論投資什么物業(yè)，投資者應該以“求證”的心態(tài)，去充分了解項目的全部信息，包括項目立項及整體樓宇和房屋的結構等。
餐飲類(lèi)店鋪的投資者更要弄明白整個(gè)樓盤(pán)及所購買(mǎi)房屋的具體工程技術(shù)指標，尤其是對開(kāi)設餐飲行業(yè)所必需的指標作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達到經(jīng)營(yíng)餐飲的標準。
如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開(kāi)業(yè)條件，包括如何改造，誰(shuí)來(lái)改造，改造周期及費用等問(wèn)題。千萬(wàn)不可輕信開(kāi)發(fā)商對于商鋪的模糊性介紹，一定要追問(wèn)每個(gè)方面的細節數據。
六大地段選址秘訣
餐飲經(jīng)營(yíng)者只有先明確所選商鋪的詳細信息與法律風(fēng)險，才能解決商鋪長(cháng)遠發(fā)展的后顧之憂(yōu)。涉及到具體餐飲商鋪的選址上，由于餐飲業(yè)有著(zhù)自己的行業(yè)特色和要求，不同地段的特征對餐飲業(yè)的要求不同。有六大地段可考慮餐飲店鋪選址，當然，不同的地段經(jīng)營(yíng)的方式大不相同。
1. 如果經(jīng)營(yíng)者選擇在車(chē)站附近經(jīng)營(yíng)，其主要顧客群便是來(lái)往的乘客，包括上班職工、學(xué)生等。在此地段最適合開(kāi)設快餐店，并慎重處理的是定價(jià)問(wèn)題，要分不同對象而有所不同。如成都小吃、麗華快餐等。
2. 如果商鋪開(kāi)在公司集中區，最主要的顧客為上班職工，其光臨的目的不外乎洽談生意或聊天。因此，開(kāi)在此處的餐飲商鋪如何應付午餐高峰時(shí)期的顧客以及如何處理假日及周末生意清淡時(shí)的局面成為選擇該地段要考慮的重點(diǎn)。如九州漁港（茶餐廳）、湘鄂情、上島咖啡等中高檔兼備。
3. 如果選擇在學(xué)校街道經(jīng)營(yíng)餐飲，學(xué)生便是此地段的主要顧客。商鋪一天中沒(méi)有明顯的高峰與清淡時(shí)段的差異，但季節性的差異卻相當大。學(xué)生利用餐飲店的動(dòng)機，除了聊天、消遣之外，還有同學(xué)聚會(huì )或看書(shū)等。所以必須注意桌椅移動(dòng)的便利，并準備書(shū)報雜志。如小土豆、麥當勞、肯德基等。
4. 如果選擇在商業(yè)鬧市區經(jīng)營(yíng)餐飲，此地段是約會(huì )、聊天、逛街、休息的場(chǎng)所，當然是開(kāi)店最適當的地點(diǎn)。該地段無(wú)論對什么類(lèi)型的店都較適合，但要有自己的特色。如星巴克、麥當勞及各類(lèi)西餐廳等。
5. 如果選擇在住宅區開(kāi)餐飲店，必須明確體現親切溫暖感及提供新鮮美味的餐飲性。如設置布告欄，主辦交友、比賽等趣味性活動(dòng)。如天外天烤鴨店，好利來(lái)蛋糕等。
6. 如果選擇在市郊路段經(jīng)營(yíng)餐飲，在該地段餐飲店必須設有停車(chē)場(chǎng)，并且要有醒目引人的廣告招牌。如果是專(zhuān)供便宜聚餐的大型餐廳，提供有特色的餐飲將是此地段的營(yíng)業(yè)重點(diǎn)。如大宅門(mén)中式酒店、樹(shù)吧等各類(lèi)農家院及主題休閑餐飲場(chǎng)所。
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