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二手房交易稅費個(gè)人所得稅計算方法
二手房交易情況是如何的?交易稅費個(gè)人所得稅計算方法是哪些?要怎么計算?
納稅人：賣(mài)方普通住宅5年之內個(gè)人所得稅計算方法：(售房收入-購房總額-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-原始契稅-合同價(jià)×1%)×20%;
注： 納稅人在地稅系統中未能查詢(xún)到原值，不能正確計算應納稅額的，應采取核定征收，購房個(gè)人所得稅稅率暫定為計稅價(jià)格的1%.二手房交易稅費——營(yíng)業(yè)稅計算方法納稅人：賣(mài)方普通住宅營(yíng)業(yè)稅計算方法：不足2年房屋總價(jià)的5.6%，超過(guò)2年(含2年)免征營(yíng)業(yè)稅;
非普通住宅營(yíng)業(yè)稅計算方法：不足2年房屋總價(jià)的5.6%，超過(guò)2年(含2年)房屋總價(jià)與該房屋當時(shí)買(mǎi)入價(jià)格差額的5.6%;
別墅營(yíng)業(yè)稅計算方法：不足2年房屋總價(jià)的5.6%，超過(guò)2年(含5年)房屋總價(jià)與該房屋當時(shí)買(mǎi)入價(jià)格差額的5.6%;
注：購買(mǎi)時(shí)間是否滿(mǎn)2年首先看產(chǎn)權證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據。這三種證件按照時(shí)間最早的計算，一般地說(shuō)票據早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票 早于產(chǎn)權證。
二手房交易稅費——契稅計算方法納稅人：買(mǎi)方普通住宅契稅計算方法：90平米以下首套1%，二套3%;90-140平米首套1.5%，二套3%;
非普通住宅契稅計算方法：3%，別墅契稅計算方法：4%;
注：首次購買(mǎi)和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠二手房交易稅費——土地增值稅計算方法納稅人：賣(mài)方二手房交易土地增值稅稅率：5%(無(wú)法提供完全票據按金額的5%)
土地增值稅的計算方法按四進(jìn)差額累進(jìn)稅率計算，稅率為30%～60%
注：對個(gè)人擁有的普通住宅，在轉讓時(shí)免征土地增值稅
二手房交易稅費——印花稅計算方法納稅人：買(mǎi)賣(mài)雙方二手房交易印花稅稅率：0.5%
注：從2009年至今國家暫免征收住宅印花稅
二手房交易稅費——城建稅、教育附加稅和地方附加稅計算方法納稅人：賣(mài)方
二手房交易城建稅：營(yíng)業(yè)稅的7%;二手房交易教育費附加稅：營(yíng)業(yè)稅的3%.
二手房交易地方附加稅：依各地方而定。
二手房20%個(gè)稅開(kāi)征并不容易 窗口還是收1%的稅
【回應】
差價(jià)20%計征個(gè)稅并非新政策
昨天下午，記者就網(wǎng)傳的鄭州市二手房已按“差價(jià)20%”開(kāi)征個(gè)稅一事向河南省地稅部門(mén)進(jìn)行了求證，相關(guān)工作人員稱(chēng)：“事實(shí)上，二手房交易征收20%個(gè)稅并非新政策。”
據介紹，早在1993年，國家便有了對二手房交易要按差價(jià)繳納20%個(gè)稅的規定。2013年年初，“國五條”正式出臺，其中規定，“通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。
昨天，河南省地稅系統相關(guān)知情人士告訴記者，鄭州二手房交易中按“總房?jì)r(jià)的1%”和“差價(jià)的20%”兩種執行情況此前便已存在。“以前有些房屋原先的價(jià)格查詢(xún)不到，所以就按相關(guān)規定以‘總房?jì)r(jià)的1%’來(lái)征收個(gè)稅了，而如果在系統上能夠查到房屋原來(lái)交易價(jià)格的，就會(huì )嚴格按‘差價(jià)的20%’來(lái)征收個(gè)稅。”
昨天下午4點(diǎn)10分，記者又通過(guò)12366向稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行了咨詢(xún)，相關(guān)工作人員表示，雖然目前并未見(jiàn)到新文件下發(fā)，但鄭州市已經(jīng)開(kāi)始按照“差價(jià)的20%”來(lái)征收個(gè)稅了。那目前是否對鄭州市所有區的二手房都按“差價(jià)20%”征收個(gè)稅呢?對此，該工作人員告訴記者，“鄭州市只要能查到，就按差價(jià)的20%來(lái)征收”。
【觀(guān)點(diǎn)】
二手房市場(chǎng)或萎縮四成
在紅火顧問(wèn)董事長(cháng)臧俊看來(lái)，國五條按差價(jià)的20%征收個(gè)稅，更多的意義是警告后來(lái)的投資者不要輕易入市。
“二手房交易中個(gè)稅政策執行不宜一刀切。”資深房地產(chǎn)節目主持人、FM93.1鄭州經(jīng)濟廣播的王寧認為，“簡(jiǎn)單認為20%個(gè)稅是一個(gè)‘老政策’，只是在玩文字游戲。畢竟，這一政策此前并未執行，而一旦開(kāi)始執行，就是一項新政策。”
“如果20%個(gè)稅政策實(shí)施，鄭州二手房市場(chǎng)要萎縮三至四成。”鄭州某二手房中介總經(jīng)理王川則認為，在股市不振、投資渠道不暢的大形勢下，房產(chǎn)是老百姓重要的資產(chǎn)性財富，如果按照差價(jià)20%計征個(gè)稅，老百姓的這部分收益也將被掠奪�？紤]到一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度，本就低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)或將雪上加霜。
【猜想】
20%個(gè)稅開(kāi)征并不容易
盡管記者從省地稅部門(mén)和12366熱線(xiàn)獲悉，鄭州已經(jīng)開(kāi)始執行20%個(gè)稅了，但記者隨后從實(shí)地探訪(fǎng)的情況看，鄭州市地稅一線(xiàn)窗口對該政策的執行卻很模糊，目前仍是按1%在計征個(gè)稅。同時(shí)，業(yè)內人士普遍認為嚴格實(shí)施可能性不大。
“在二手房交易中，一般都是買(mǎi)方承擔稅費。”鄭州某房產(chǎn)中介負責人稱(chēng)，在幾乎所有交易中，中介都是按不能提供房屋原值的情況進(jìn)行處理的。即便在核定原值相對容易的鄭東新區，也存在操作的空間。“除非有新的通知要求，一線(xiàn)窗口不會(huì )突然執行20%的個(gè)稅政策。”
20%個(gè)稅開(kāi)征更大的難點(diǎn)，在于配套政策目前并不完善，一線(xiàn)窗口在政策實(shí)施中就缺乏可操作性。
據記者了解，2006年7月，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)正式下發(fā)，對二手房交易所得征收個(gè)稅有關(guān)問(wèn)題作了進(jìn)一步明確。然而，該政策制定時(shí)間距離現在已經(jīng)過(guò)去了8年，其中對裝修、利息等規定，現在看來(lái)已經(jīng)不合時(shí)宜;另外，房屋升值過(guò)程中貨幣通脹因素是否要考慮，如何界定等，也沒(méi)有最新的細則或解釋?zhuān)茈y做到讓納稅人信服。
【吐槽】
加收的稅誰(shuí)負擔?
從總價(jià)1%到差價(jià)的20%，增加的稅由買(mǎi)方負擔還是賣(mài)方負擔?
去年“國五條”出臺之際，住建部副部長(cháng)齊驥接受央視記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，新稅收調整，是為了遏制投資投機購房。
齊驥認為加稅部分由賣(mài)方承擔的說(shuō)法，當時(shí)一度引起網(wǎng)友熱議，也有網(wǎng)友打趣說(shuō)“希望購買(mǎi)齊部長(cháng)家的二手房，這樣不用多繳稅”。
鄭州此次再度傳出二手房交易征收20%個(gè)稅，在網(wǎng)上引發(fā)了網(wǎng)友的新一輪吐槽。
@小天真：這個(gè)成本，賣(mài)方肯定是轉嫁給買(mǎi)方的。如果個(gè)稅按20%征收，將造成二手房交易成本上升，部分買(mǎi)家將轉向一手市場(chǎng)。
@沫沫：買(mǎi)二手房的，不是經(jīng)濟條件不好就是改善性需求，受傷害的還是這樣的剛需家庭。
@西門(mén)：換句話(huà)說(shuō)：你賣(mài)房賺了，國家要跟你二八分成，反正不能便宜你個(gè)人。當然這分成是不會(huì )考慮通脹因素的。
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