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房地產(chǎn)融資的16種途徑
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開(kāi)發(fā)商將寸步難行。同時(shí)，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來(lái)便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。下面是小編整理的房地產(chǎn)融資的16種途徑，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)融資的16種途徑：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同項目、不同環(huán)節或不同的房地產(chǎn)公司有著(zhù)不同的風(fēng)險和融資需求，因此必須對房地產(chǎn)的融資途徑進(jìn)行分析，確定最優(yōu)的融資結構，下面是房地產(chǎn)融資的十六種途徑：
1.自有資金：
開(kāi)發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴大自有資金基礎。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來(lái)支持項目開(kāi)發(fā)。通過(guò)這種渠道籌措的資金開(kāi)發(fā)商能長(cháng)期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開(kāi)發(fā)商設定的硬性“門(mén)檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過(guò)30%。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數量多，但有規模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著(zhù)投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會(huì )變得越來(lái)越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì )被排除出局。
2.預收房款：
預收房款通常會(huì )受到買(mǎi)賣(mài)雙方的歡迎，因為對于開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險轉移給買(mǎi)家；而對于買(mǎi)方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會(huì )對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買(mǎi)房，沒(méi)有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產(chǎn)項目從開(kāi)工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時(shí)間，這段時(shí)間正是資金最為短缺的時(shí)間，預收房款的不足，會(huì )使自有資金壓力更大，項目開(kāi)發(fā)難以為繼。
3.建設單位墊資：
一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拖欠建設工程款約占年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問(wèn)題。121號文件對建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開(kāi)發(fā)商業(yè)利用建設單位墊資籌集到的資金會(huì )更有限。
4.銀行貸款：
在我國，房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴(lài)性，一直以來(lái)銀行貸款都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據保守估計，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有50%以上來(lái)源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來(lái)，國家出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策主要是針對銀行信貸方面，：房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項目進(jìn)展以及未來(lái)收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實(shí)際經(jīng)濟成本較低，財務(wù)杠桿作用大，可以通過(guò)調整長(cháng)期負債和短期負債的負債結構來(lái)規避還債壓力大等缺點(diǎn)。但由于銀行貸款門(mén)檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開(kāi)發(fā)商亟待開(kāi)拓新的融資渠道。
5.房地產(chǎn)信托：
現階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權益重構功能可以財產(chǎn)權模式、收益權模式以及優(yōu)先購買(mǎi)權等模式進(jìn)行金融創(chuàng )新?tīng)柡笤倥c銀行貸款充分結合起來(lái)就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。：
6.上市融資：
上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒(méi)有固定的還款期限，因此對于一些規模較大的開(kāi)發(fā)項目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要求資金規模較大投資期限較長(cháng)上市可以為其提供穩定的資金流保證開(kāi)發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規模上看由于上市的門(mén)檻比較高，能夠利用其融資的多為規模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)一些急于擴充規模和資金實(shí)力的有發(fā)展潛力的中型企業(yè)還可以考慮買(mǎi)：(借)：殼上市進(jìn)行融資，從而達到增發(fā)和配股的要求，實(shí)現從證券市場(chǎng)融資的目的。
7.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化：
房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價(jià)證券形式。：資產(chǎn)證券化的有利之處是開(kāi)發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動(dòng)項目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費兩方面的實(shí)現，依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權的轉移載體，能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域；：同時(shí)，基金價(jià)格的變動(dòng)包含著(zhù)投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場(chǎng)的預期，這種變動(dòng)有助于集聚房地產(chǎn)購買(mǎi)力和市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》：正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據�！豆芾磙k法》就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機構的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規則、風(fēng)險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定，為房地產(chǎn)證券化走向規范化提供了有力的保障。
8.聯(lián)合開(kāi)發(fā)：
聯(lián)合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險實(shí)現商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設的可持續發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商實(shí)現聯(lián)盟合作、統籌協(xié)調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。目前我國對開(kāi)發(fā)商取得貸款的條件有明確規定即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的自有資本金必須在：35%及以上。因此對于中型開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是從住宅開(kāi)發(fā)轉過(guò)來(lái)的對商業(yè)特性和商業(yè)規律的把握存在著(zhù)偏差套用住宅開(kāi)發(fā)的模式開(kāi)發(fā)不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者有機地結合起來(lái)這就會(huì )帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險。聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以實(shí)現各開(kāi)發(fā)環(huán)節的整合和重新定位并且地產(chǎn)商與經(jīng)營(yíng)商強強聯(lián)合可以通過(guò)品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢。開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的品牌效應能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況使其在吸引客流、營(yíng)造商業(yè)氣氛上得到保證。
9.開(kāi)發(fā)商貼息貸款：
開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金委托商業(yè)銀行向購買(mǎi)其商品房者發(fā)放委托貸款并由開(kāi)發(fā)商補貼一定期限的利息其實(shí)質(zhì)是一種“賣(mài)方信貸”。對商業(yè)銀行來(lái)講通過(guò)委托貸款業(yè)務(wù)既可以規避政策風(fēng)險、信貸風(fēng)險也能獲得可觀(guān)的手續費等中間業(yè)務(wù)收入。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷(xiāo)售階段的資金回籠問(wèn)題實(shí)現提前銷(xiāo)售�；鼗\的資金既可作為銷(xiāo)售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開(kāi)發(fā)商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款。：同時(shí)，商家貼息提供了極具誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)題材，：購房者感覺(jué)更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商還可根據情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，：獲得一定比例的現實(shí)貸款，：來(lái)解決臨時(shí)性資金需求。這種融資是在銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)現的，安全可靠，但不是所有的開(kāi)發(fā)商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀(guān)的鋪底資金并在長(cháng)時(shí)間內分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開(kāi)發(fā)的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售后回買(mǎi)及回租：
售后回買(mǎi)指開(kāi)發(fā)商將自己所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，：用于再投資；同時(shí)，在今后較長(cháng)一段時(shí)間內以類(lèi)似分期還貸形式，再將該項物業(yè)贖回。這里所稱(chēng)的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務(wù)公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。售后回買(mǎi)不僅使開(kāi)發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續開(kāi)發(fā)其他項目，還繞過(guò)了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權，：再次銷(xiāo)售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長(cháng)時(shí)間內難以銷(xiāo)售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉不暢的開(kāi)發(fā)商，對于盤(pán)活資產(chǎn)、啟動(dòng)再投資有著(zhù)極其重要的作用。但在售后回買(mǎi)過(guò)程中會(huì )發(fā)生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷(xiāo)售價(jià)差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟可行性。售后回租指開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來(lái)自營(yíng)或委托他人經(jīng)營(yíng)。在售后回租過(guò)程中，擁有某項物業(yè)的開(kāi)發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權，使開(kāi)發(fā)資金即時(shí)變現回籠，以達到減少資金占用和獲得銷(xiāo)售利潤的目的；同時(shí)，又保留了對該物業(yè)的使用權，以在今后的租賃中長(cháng)期獲得經(jīng)營(yíng)收益。：整個(gè)操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營(yíng)能否兌現售時(shí)承諾的投資回報，也就是經(jīng)營(yíng)能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷(xiāo)售之前必須有客觀(guān)細致、切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)計劃，有值得信賴(lài)的委托經(jīng)營(yíng)機構，否則就有銷(xiāo)售欺詐之嫌。這種方式特別適合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場(chǎng)等。
11.海外融資：
海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國內房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過(guò)度依賴(lài)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風(fēng)險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風(fēng)險，國外房地產(chǎn)投資基金對開(kāi)發(fā)項目的本身要求很高，投入項目后在運作過(guò)程中要求規范而透明，而國內一些房產(chǎn)企業(yè)運作不規范，所以海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著(zhù)一些障礙。
12.融資租賃：
根據《合同法》的規定房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋后由出租人向房地產(chǎn)銷(xiāo)售一方購買(mǎi)該房屋并交給承租人使用承租人交付租金。：出租人通過(guò)收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更愿意以這種無(wú)風(fēng)險的方式獲得比利息更高的回報。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡(jiǎn)單，快捷的優(yōu)勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過(guò)程更簡(jiǎn)單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續的發(fā)展。
13.非上市增資擴股：
私募股權融資，受美國次級貸款引起的全球股災和經(jīng)濟衰退的影響，2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開(kāi)發(fā)售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場(chǎng)的十足寒意。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資：
夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產(chǎn)品在房地產(chǎn)領(lǐng)域常常是對不同債權和股權的組合處于公司資本結構的中層具有靈活性高、門(mén)檻低的優(yōu)勢。近年來(lái)歐美的抵押貸款渠道變窄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的：15%：至：0%：，是靠夾層融資來(lái)補足的。：對于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)可以根據募集資金的特殊要求進(jìn)行調整股權進(jìn)去后還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中；：對于項目要求較低不要求“：四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風(fēng)險比股權��；：退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動(dòng)性。
15.債券融資：
由于地產(chǎn)項目具有資金量大、風(fēng)險高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn)再加上我國的企業(yè)債券市場(chǎng)運作機制不是十分完善，屢屢出現企業(yè)債券無(wú)法按期償還的案例，因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴格。監管部門(mén)為規范債券市場(chǎng)，采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產(chǎn)項目債券審批的措施。諸如此類(lèi)的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門(mén)檻較高而不易進(jìn)入且發(fā)行成本較高對于一些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：
所謂項目融資，指以項目的資產(chǎn)、收益作抵押來(lái)融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長(cháng)、風(fēng)險分擔等特點(diǎn)因此對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式來(lái)實(shí)現融資目標和風(fēng)險屏蔽的作用。
房地產(chǎn)融資相關(guān)政策：
房地產(chǎn)業(yè)的增長(cháng)不僅可以拉動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟的發(fā)展，而且拉動(dòng)了投資需求和消費需求。在我國現有市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)融資可以采用銀行、信托、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個(gè)新產(chǎn)業(yè)的繁榮—融資服務(wù)。
(一)銀行貸款
一直以來(lái)，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。
(二)房地產(chǎn)信托
信托因其制度優(yōu)勢，寬廣的創(chuàng )新空間以及巨大的靈活性已成為房地產(chǎn)融資的新熱點(diǎn)。信托可以進(jìn)行直接貸款、股權投資、資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)，可以在不同層次、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。
但是，房地產(chǎn)融資的迅猛勢頭以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險，已受到有關(guān)部門(mén)重視。銀監會(huì )已經(jīng)開(kāi)始限制信托對房地產(chǎn)貸款的支持。另外，信托資金的規模，尤其是集合式信托的規模因為受到信托法的限制，有最多200份的限額。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金將受到一定影響。
(三)國內ipo
(四)境外ipo
(五)借殼上市
(六)上市公司資產(chǎn)置換
(七)房地產(chǎn)投資基金等
綜合比較：由于房地產(chǎn)融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無(wú)幾，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金直接融資占較小比例。
我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道可以分為內部融資和外部融資：
1.內部融資方式包括：
(1)企業(yè)自有資金：包括企業(yè)設立時(shí)各出資方投入的資金，經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后從稅后利潤中提取的盈余公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價(jià)等形成)等資本由企業(yè)自有支配、長(cháng)期持有。自有資金是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎和保證，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴格要求。開(kāi)發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過(guò)多的企業(yè)的自有資金，只有當項目的贏(yíng)利性可觀(guān)、確定性較大時(shí)，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。
(2)預收賬款：是指開(kāi)發(fā)商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委托開(kāi)發(fā)單位開(kāi)發(fā)建設項目，按雙方合同規定預收委托單位的開(kāi)發(fā)建設資金。對開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)這種方式可以提前籌集到必需的開(kāi)發(fā)資金。其中預購房款主要指購房者的個(gè)人按揭貸款，是我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有：
(1)上市融資：股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會(huì )閑散資金，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)大規模的長(cháng)期資金，用于土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)項目投資等。當房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中有長(cháng)期的資金需求時(shí)，債券是一種重要融資渠道。
(3)銀行信貸：從銀行借款是開(kāi)發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉資金，在開(kāi)發(fā)項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長(cháng)期信貸。我國的開(kāi)發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。
(4)房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機構。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股份或收益單位，吸收社會(huì )大眾投資者的資金，并委托專(zhuān)門(mén)管理機構進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。它通過(guò)多元化的投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。
(5)商業(yè)抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，及將不動(dòng)產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個(gè)組合抵押貸款中，通過(guò)證券化過(guò)程及債券形式向投資者發(fā)行。
(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買(mǎi)融資、租賃融資、夾層融資等等。
我國房地產(chǎn)融資體系存在的問(wèn)題：
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的高投入、高回報、高風(fēng)險的資本密集型行業(yè)，其在發(fā)展過(guò)程中必須得到金融業(yè)大量的資金支持才能持續健康發(fā)展。但自2006年以來(lái)，隨著(zhù)國家宏觀(guān)經(jīng)濟的主基調逐漸轉向穩健和從緊，為了控制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱，防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機，國家從計劃、規劃、土地、資金等諸多環(huán)節實(shí)施了一系列宏觀(guān)調控政策，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金門(mén)檻，緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。2010年“國十條”中更明確提出：“對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項目貸款，證監部門(mén)暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”�！肮�?chē)劳恋�，看緊信貸”為主的宏觀(guān)調控措施，使我國房地產(chǎn)業(yè)融資體系的缺陷日益顯現。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)融資體系的缺陷
(一)過(guò)于依賴(lài)銀行信貸，財務(wù)風(fēng)險巨大
由于國內金融市場(chǎng)不發(fā)達，銀行貸款在房地產(chǎn)融資結構中占絕對優(yōu)勢。據相關(guān)統計，我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中銀行信貸占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預售款占38.82%。而定金及預售款中絕大部分又是以銀行對居民的個(gè)人住房貸款的形式存在，因此粗略統計房地產(chǎn)企業(yè)融資的至少60%以上直接或間接來(lái)自銀行。對比銀行貸款最多不超過(guò)40%的國際通行標準，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴(lài)度明顯過(guò)高。
這種高度集中的銀行融資體制，給我國的銀行系統帶來(lái)了很大的潛在的信貸風(fēng)險。因為如果商品房空置面積長(cháng)期持續大量積壓，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法支付銀行貸款與建筑費用時(shí)，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來(lái)自銀行貸款，最后也只好把開(kāi)發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房子價(jià)格下降，則銀行拍賣(mài)抵押物也無(wú)法收回貸款本息。最終，銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔者。
同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分依賴(lài)外部融資，自有資本少，這也意味著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隱含著(zhù)高負債經(jīng)營(yíng)的財務(wù)風(fēng)險�，F在大量中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率都在80%以上，因此我國大多數房地產(chǎn)企業(yè)抵抗風(fēng)險的能力比較弱，一旦融資渠道受阻，資金鏈條緊張或者斷裂，風(fēng)險就會(huì )暴露。
(二)直接融資渠道不暢，融資成本偏高
在目前的中國，房地產(chǎn)企業(yè)很難在股票市場(chǎng)進(jìn)行融資。國內上市手續較為繁雜且最少需要一年的時(shí)間，同時(shí)發(fā)行股票必須在資產(chǎn)規模、盈利記錄、公司治理及產(chǎn)業(yè)政策方面符合相關(guān)要求。能符合這些要求的房地產(chǎn)企業(yè)寥寥無(wú)幾。并且在2009年10月之后，證監會(huì )在審核房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO(Initial Public Offering)直接上市融資與再融資過(guò)程中，增加了國土資源部出具意見(jiàn)的環(huán)節，房產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)上的融資難度愈加加大。目前我國約5萬(wàn)余家房地產(chǎn)企業(yè)中，在滬深兩地以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司僅102家左右，房地產(chǎn)上市公司占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的比例僅為2‰～3‰。
(三)外資在房地產(chǎn)融資中所占比例呈下降趨勢
目前我國尚不允許外資直接投資國內房地產(chǎn)業(yè)，外資只能以間接方式進(jìn)入：一是和國內公司合作，聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)；二是通過(guò)收購中國銀行業(yè)不良資產(chǎn)的形式間接進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是和國內公司合資成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金。
由于房地產(chǎn)流動(dòng)性相對較差，因此使用合適的金融工具投資房地產(chǎn)將是外資進(jìn)入和退出房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)的重要選擇。由于缺乏合適的投資工具和進(jìn)入的資金渠道，目前外資在我國房地產(chǎn)融資渠道中所占比例很小。因此，盡管我國房地產(chǎn)業(yè)利用外資的數量在2001年之后呈上升趨勢，但利用外資在整個(gè)融資渠道中所占的比重卻呈現不斷下降趨勢。2008年外商投資所占比重僅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的1.6%。
(四)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新工具稀缺
與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新較少，基本上是沿襲傳統的模式。目前房地產(chǎn)金融工具創(chuàng )新的基礎十分薄弱，并且相關(guān)法律條文處于真空狀態(tài)的金融創(chuàng )新現在處于一種無(wú)法可依的情況。由于沒(méi)有專(zhuān)門(mén)設計的適用于不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際情況的金融工具，使得我國房地產(chǎn)業(yè)與發(fā)達國家同業(yè)的差距進(jìn)一步拉大，同時(shí)也嚴重影響了我國房地產(chǎn)的金融服務(wù)水平和防范風(fēng)險能力的提高。
(五)債券融資比例過(guò)低
債券融資是指上市房地產(chǎn)公司發(fā)行可轉換債券和公司債，非上市房地產(chǎn)公司發(fā)行企業(yè)債。由于房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高；與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動(dòng)性，所以房地產(chǎn)債券融資有一定的優(yōu)勢。
但是國家對房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行控制得比較嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)很難涉足債券融資。特別是2010年以來(lái)，我國出臺了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策，國內房地產(chǎn)債券融資逐步凍結。2010年房地產(chǎn)公司在境內發(fā)行債券101億元，而在2008年和2009年這一數字分別為167億元和579.9億元。
我國企業(yè)債券市場(chǎng)本身發(fā)育就很不成熟，市場(chǎng)規模小，交易量少，組織能力差，以及企業(yè)債券本身存在的一些缺陷，導致債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占的份額一直很低。
(六)房地產(chǎn)金融法制建設落后
近些年，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，與之相關(guān)的各種金融法制問(wèn)題也層出不窮，這迫使國家及各級地方政府出臺了一系列金融法律法規對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行約束和引導。
但與房地產(chǎn)融資相關(guān)的金融法制建設仍遠遠落后于市場(chǎng)的發(fā)展。目前我國有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的法律主要是《擔保法》，但有關(guān)住宅抵押貸款方面的規定并不詳細。同時(shí)我國仍沒(méi)有真正意義上的《投資基金法》，因此無(wú)法以法律形式將房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設立、組織形式、治理結構等重要原則加以規定，房地產(chǎn)基金無(wú)法可依。這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展。
面對我國房地產(chǎn)融資體系的缺陷，以及近期國家緊縮銀根和抑制通脹政策的接連出臺，目前過(guò)度依賴(lài)銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)融資難度日益加大。如何進(jìn)一步拓展融資渠道，完善房地產(chǎn)融資渠道成為我國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現健康可持續發(fā)展亟需解決的問(wèn)題。
二、完善我國房地產(chǎn)業(yè)融資體系的策略建議
(一)推動(dòng)企業(yè)通過(guò)股票融資特別是借殼上市的方式融資
股票融資是國際房地產(chǎn)企業(yè)通行的一種房地產(chǎn)融資方式。通過(guò)上市，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得大量持續發(fā)展的資本，使企業(yè)資本規模迅速擴張。目前房地產(chǎn)股票融資有兩種方式，一種是通過(guò)IPO直接上市融資；另一種是間接上市融資，也就是借殼上市，即購買(mǎi)上市公司的股權做大股東，然后通過(guò)優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預期的資產(chǎn)注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，從而達到證監會(huì )規定的增發(fā)和配股要求，實(shí)現從證券市場(chǎng)融資的目的。
受陸續出臺的各類(lèi)房地產(chǎn)新政以及證監會(huì )對房地產(chǎn)公司IPO的審核日趨嚴格的影響，借殼上市可以成為緩解部分資質(zhì)良好、經(jīng)濟實(shí)力充足的房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的有效途徑。借殼上市可以不因“房企”性質(zhì)而受到各項法律法規的歧視，從而避開(kāi)IPO對房企上市的苛刻要求；通過(guò)借殼上市，還可以避開(kāi)IPO對公司經(jīng)營(yíng)歷史、股本結構、資產(chǎn)負債結構、盈利能力、重大資產(chǎn)(債務(wù))重組等諸多方面的特殊要求，也不必經(jīng)過(guò)漫長(cháng)的審批、登記、公開(kāi)發(fā)行手續，直接通過(guò)業(yè)務(wù)整合就可以完成上市融資，具有時(shí)間快、成效快的特點(diǎn)。
(二)積極發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金
房地產(chǎn)投資信托基金是一種由特定發(fā)起人發(fā)起，通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金交由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資機構運作，基金資本主要投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)或項目，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
相對于IPO融資，房地產(chǎn)投資信托基金對募資規模沒(méi)有比例上的限制，而且要求相對寬松，這對宏觀(guān)調控下面臨融資困難的不少房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，顯然提供了一個(gè)新的投資渠道。
房地產(chǎn)信托投資基金對于房地產(chǎn)企業(yè)屬于股權投資，不會(huì )給企業(yè)增加債務(wù)負擔，因此它不僅是對銀行資金的極大補充，有利于拓寬房產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規范操作，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的內部結構，而且能使房地產(chǎn)投資風(fēng)險在不同投資主體之間進(jìn)行分擔，防范和化解系統性風(fēng)險，因此應加快發(fā)展。
(三)加緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品
房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設計出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，形成一個(gè)穩定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應體系。金融產(chǎn)品創(chuàng )新可以在客觀(guān)上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高融資的效率。近年來(lái)，我國房地產(chǎn)金融建設才剛起步，從目前來(lái)看，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品比較單一，缺少系統、專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)貸款機構。
隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，未來(lái)房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)中對金融創(chuàng )新的需求會(huì )越來(lái)越高：如何滿(mǎn)足企業(yè)日益多樣化的融資需求、如何幫助企業(yè)規避融資風(fēng)險是未來(lái)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng )新中所必須關(guān)注的。
(四)吸收社�；�，拓寬融資渠道
房地產(chǎn)融資可以吸收高質(zhì)量的社會(huì )閑散資金，如社會(huì )養老保險基金在內的社會(huì )保障基金，實(shí)現投融資方向的創(chuàng )新以及融資渠道的整合提升。我國的社會(huì )保障基金規模巨大，正在積極地拓寬保值、增值的渠道，與資金需求規模大、周期長(cháng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目具有很強的互補性。如果引入優(yōu)質(zhì)的社�；�，房地產(chǎn)企業(yè)既可以實(shí)現融資目的，還可以分散自身的風(fēng)險。
(五)加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化
完備的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有兩級：一級市場(chǎng)是指抵押貸款產(chǎn)生的市場(chǎng)，即各類(lèi)貸款機構對購房者或開(kāi)發(fā)商發(fā)放的抵押貸款或分期付款按揭的市場(chǎng)；二級市場(chǎng)是指專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)抵押貸款，即買(mǎi)賣(mài)抵押貸款的市場(chǎng)。我們要積極推動(dòng)二級市場(chǎng)的發(fā)展，鼓勵商業(yè)銀行對部分房地產(chǎn)貸款實(shí)施證券化，加速其資金周轉，騰出相應的貸款額度支持保障房開(kāi)發(fā)和按揭融資，從而使得商業(yè)銀行在既定的資本支持下對房地產(chǎn)行業(yè)給予更多的信貸投放。
(六)完善房地產(chǎn)金融法規體系
針對我國現有相關(guān)房地產(chǎn)金融法律法規不夠健全的情況，應盡快修改完善各項法律法規，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)和確保房地產(chǎn)金融的安全運行。一方面，要完善《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》等法律法規條文，增加有關(guān)房地產(chǎn)金融條款的法律條例，用法規的方式約束規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的金融行為；另一方面，制定諸如《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《投資基金法》等，明確規定開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的權利與義務(wù)，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。
三、總結
總之，在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資迫切需要擺脫依賴(lài)銀行信貸的單一局面，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化，努力創(chuàng )新金融工具，走多元化發(fā)展路線(xiàn)。同時(shí)，政府也應該不斷健全和完善房地產(chǎn)金融法律法規，為房地產(chǎn)融資體系的完善與穩定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持。
房地產(chǎn)融資崗位職責及任職要求：
(一)崗位職責：
1、房地產(chǎn)并購或產(chǎn)業(yè)基金投融資項目開(kāi)發(fā)、篩選；
2、與銀行、券商、信托、基金、保險等資金端和客戶(hù)洽談，跟蹤執行項目投融資業(yè)務(wù)；
3、與政府部門(mén)、承建企業(yè)及其它項目方合作完成前期調研、數據整理核算和評估，設計交易結構，撰寫(xiě)項目方案和盡調報告等；
4、法律合同洽談審閱、簽署、公證、驗收等工作；
5、已立項項目的跟進(jìn)、執行和落實(shí)，存續期項目的管理，終止項目的退出及清算；
6、負責成交客戶(hù)及各方的關(guān)系維護，協(xié)助推進(jìn)客戶(hù)管理；
7、與公司其他業(yè)務(wù)及職能部門(mén)就所負責客戶(hù)的需求解決上進(jìn)行積極協(xié)調，提供配合，共同合作。
(二)任職要求：
1、金融、財務(wù)、法律等相關(guān)專(zhuān)業(yè)，全日制本科及以上學(xué)歷；具備基金從業(yè)資格；
2、至少5年以上投融資從業(yè)經(jīng)驗，1年以上房地產(chǎn)或ppp基金項目管理經(jīng)驗，具備一定的項目及資金端資源，可獨立開(kāi)展業(yè)務(wù)，45周歲以下；
3、熟悉ppp或房地產(chǎn)方向項目的交易結構搭建、存續期管理、后續退出清算機制等控制流程，并具備落地項目實(shí)操經(jīng)驗；
4、具有較強的風(fēng)險意識和風(fēng)險識別能力，能有效識別項目潛在風(fēng)險，對項目的關(guān)鍵節點(diǎn)進(jìn)行有效管控；
5、具有較強的客戶(hù)需求分析判斷能力和獨立的管理客戶(hù)關(guān)系能力；
6、具有較強的團隊協(xié)調與合作能力及較強的自我心理調解能力，能夠承受較大工作壓力；
7、具有良好的溝通意識和策略，以及良好的談判技巧。
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