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關(guān)于發(fā)展樓宇經(jīng)濟初探調研報告
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今年以來(lái)，我區部分板塊提出了發(fā)展樓宇經(jīng)濟、壯大第三產(chǎn)業(yè)的設想。作為城市經(jīng)濟的重要組成部分，樓宇經(jīng)濟以其產(chǎn)業(yè)上的聚集性和財富上的高效性，已成為現代商貿發(fā)展的新風(fēng)尚和現代都市的“掘金地”。樓宇經(jīng)濟是指以商務(wù)樓及功能性板塊、區域為主要載體，通過(guò)開(kāi)發(fā)、出租、售賣(mài)等多種形式引進(jìn)企業(yè)，通過(guò)招商、留商發(fā)展地方經(jīng)濟，體現集約型、高密度特點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)與現代服務(wù)業(yè)高度融合的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對于集約利用資源、開(kāi)拓發(fā)展空間、積聚經(jīng)濟要素、提高業(yè)態(tài)檔次、提升內涵發(fā)展、擴大經(jīng)濟總量等方面，有著(zhù)不可替代的重要作用。本文試圖對我區發(fā)展樓宇經(jīng)濟的必要性、可行性和著(zhù)力點(diǎn)進(jìn)行初淺探討，以引起進(jìn)一步的研究和探索。
一、我區發(fā)展樓宇經(jīng)濟的必要性與可行性
樓宇經(jīng)濟是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，其一般建立在人流、物流、信息流、資金流相對集中、并已形成一定的商圈基礎之上。“一幢樓宇勝似一條街”、“一幢樓宇相當于一個(gè)工業(yè)小區”，樓宇經(jīng)濟所蘊涵的巨大能力，已在上海、浙江等地區得到充分證明。2004年，上海嘉里商務(wù)中心的一幢樓納稅高達3億元，杭州市標力大廈納稅1.15億元。當前，我區商務(wù)樓宇屈指可數，樓宇經(jīng)濟尚處于起始階段，然而，突破資源瓶頸約束，實(shí)現制造業(yè)升級和三次產(chǎn)業(yè)結構調整等目標，都促使我們把發(fā)展樓宇經(jīng)濟擺上比較突出和重要的位置。 發(fā)展樓宇經(jīng)濟，有利于推動(dòng)城市化進(jìn)程，培育新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。目前我區正處在工業(yè)化、城市化加速發(fā)展的階段，發(fā)展樓宇經(jīng)濟，可以變平面發(fā)展為立體發(fā)展，變實(shí)體經(jīng)濟為虛擬經(jīng)濟，向空間求發(fā)展，向樓宇要效益。樓宇經(jīng)濟所依托的商務(wù)寫(xiě)字樓匯聚大量的人流、資金流和信息流，一方面可促使城市化加速推進(jìn)，同時(shí)可實(shí)現在高價(jià)位上的土地再開(kāi)發(fā)，達到可觀(guān)的利潤空間。
發(fā)展樓宇經(jīng)濟，有利于加速現代服務(wù)業(yè)發(fā)展，實(shí)現經(jīng)濟結構調整。樓宇經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，較多的商務(wù)寫(xiě)字樓集聚在一定的區域內，產(chǎn)生大量的信息服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，能夠帶動(dòng)周邊的信息、金融、餐飲、購物等企業(yè)聚集發(fā)展，形成功能良好、配套齊全的商務(wù)圈。同時(shí)樓宇中聚集的大量企業(yè)和員工所產(chǎn)生的知識培訓、文化娛樂(lè )、交通住宿等需求，都能進(jìn)一步促進(jìn)區域現代服務(wù)業(yè)發(fā)展。此外，樓宇經(jīng)濟還能夠為工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展提供更加完善的現代服務(wù)，促進(jìn)工業(yè)園區健康發(fā)展。
發(fā)展樓宇經(jīng)濟，有利于改善投資環(huán)境，提升城市品位和檔次。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，建設一批交通便利、基礎設施完善、行政配套齊全、建筑風(fēng)格鮮明的商務(wù)寫(xiě)字樓宇，必將大大提升城市的品位和檔次。通過(guò)發(fā)展樓宇經(jīng)濟，致力引進(jìn)大公司、大集團總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)落戶(hù)，可以加速信息、資金、人才、技術(shù)等關(guān)鍵要素在我區的集聚，不斷提升城市服務(wù)、輻射功能，極大地改善我區的投資環(huán)境。
從以上幾個(gè)方面可看出，發(fā)展樓宇經(jīng)濟將有助于我區提升區域競爭力，加速經(jīng)濟社會(huì )轉型發(fā)展。置身長(cháng)三角先進(jìn)制造業(yè)集聚地的大背景下，加快發(fā)展與發(fā)達的制造業(yè)相適應、與日益活躍的商貿活動(dòng)相呼應、與拓展現代服務(wù)業(yè)相吻合的樓宇經(jīng)濟，我區可謂機遇與挑戰并存，優(yōu)勢與劣勢同在。但總體來(lái)說(shuō)，已具備良好的基礎和一定的條件，主要表現在：
區位交通優(yōu)勢明顯。Xx處于蘇南最發(fā)達的蘇、錫、常腹地，緊挨樓宇經(jīng)濟已較成熟的無(wú)錫中心城區，受樓宇經(jīng)濟高度發(fā)達的'上海的經(jīng)濟輻射較強，區域優(yōu)勢十分明顯。與此同時(shí)，xx為無(wú)錫市周邊交通優(yōu)勢最顯著(zhù)的板塊，是區域“大交通”的匯集處，京滬高速鐵路的規劃建設，將進(jìn)一步推動(dòng)我區成為長(cháng)三角地區重要的交通節點(diǎn)，與上海的發(fā)展也將更加緊密相連。絕佳的區位、交通優(yōu)勢為我區發(fā)展樓宇經(jīng)濟提供了極其有利的條件。
產(chǎn)業(yè)基礎具備。Xx及其周邊地區制造業(yè)發(fā)達，經(jīng)濟國際化程度與日俱增。房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，現代服務(wù)業(yè)框架初顯。大型商貿、現代物流、信息服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)不斷興起，城市服務(wù)業(yè)即將進(jìn)入加速期，為發(fā)展樓宇經(jīng)濟創(chuàng )造了市場(chǎng)需求。
城市基礎條件良好。近年來(lái)，我區城市建設步伐加快，城區規模不斷擴大，城市功能日益完善，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，城市化水平不斷提高。生態(tài)區創(chuàng )建積極推進(jìn)，環(huán)境綜合整治成效顯著(zhù)。“誠信xx”、“平安xx”建設有序推進(jìn)，這些都為發(fā)展樓宇經(jīng)濟提供了基礎條件。
二、我區發(fā)展樓宇經(jīng)濟的思路與對策建議
鑒于我區發(fā)展樓宇經(jīng)濟尚處于摸索起步階段，尚無(wú)經(jīng)驗和規律可巡，為此我們專(zhuān)門(mén)研究了上海浦東、浙江蕭山、蘇州金閶、寧波江東和青島市南等地發(fā)展樓宇經(jīng)濟的做法和經(jīng)驗，并結合我區實(shí)際，就我區發(fā)展樓宇經(jīng)濟提出如下對策建議：
(一)科學(xué)定位，加快形成樓宇經(jīng)濟發(fā)展思路與框架。
發(fā)展思路：根據xx獨特的區位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢和商貿優(yōu)勢，結合重點(diǎn)板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)和城市建設實(shí)際，確立樓宇經(jīng)濟發(fā)展思路，重點(diǎn)以商務(wù)樓宇為主要載體，加快引進(jìn)國內外大型公司、知名企業(yè)的區域總部或分部、研發(fā)中心、銷(xiāo)售中心，協(xié)調發(fā)展現代物流、廣告中介、信息咨詢(xún)、金融保險、法律會(huì )計等相關(guān)服務(wù)業(yè)，形成由區域性特色商務(wù)樓組成的產(chǎn)業(yè)鏈，增強區域經(jīng)濟的核心競爭力。
發(fā)展框架：在發(fā)展框架上，建議重點(diǎn)在我區最適宜發(fā)展樓宇經(jīng)濟的xx和xx地區規劃建設商務(wù)樓宇。xx作為主城區“1+6”布局中的xxxx城中分區之一，從城市建設、工業(yè)化發(fā)展程度和人流、物流、資金流和信息流匯聚等角度分析都已具備發(fā)展樓宇經(jīng)濟的基本條件。相比較而言，從目前來(lái)說(shuō)，xx發(fā)展樓宇經(jīng)濟的環(huán)境和基礎條件要相對落后，但從長(cháng)遠來(lái)看，京滬高速鐵路的規劃建設及輕軌等區域性快捷通道的建設完善，都將使安鎮成為未來(lái)發(fā)展商務(wù)樓宇的'佳所，此地的樓宇經(jīng)濟前景將可能超越xx
發(fā)展重點(diǎn)：在xx和xx地區，重點(diǎn)規劃建設幾大特色商務(wù)區。一是企業(yè)總部積聚區。以開(kāi)發(fā)區和周邊地區產(chǎn)業(yè)為基礎，以引進(jìn)跨國公司為突破口，以集聚地區總部、研發(fā)中心、營(yíng)銷(xiāo)中心、財務(wù)中心等高端服務(wù)業(yè)和中介服務(wù)、物流貨代、對外貿易業(yè)為支撐，培養形成國內外大企業(yè)總部的積聚地。二是區域性綜合貿易商務(wù)區。依托區位交通優(yōu)勢，加快建設完整意義上的商圈，加快構筑區位良好、交通便捷、配套齊全的中央商業(yè)區。三是特色街區。特色街區的建設建立在特色樓宇基礎之上。按照產(chǎn)業(yè)特色，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在一棟或幾棟樓宇內聚集，在企業(yè)間形成信息、資源共享，充分發(fā)揮集聚效應，努力形成一批電子信息特色樓宇、物流特色樓宇、餐飲樓宇、中介服務(wù)樓宇等。
(二)有序推進(jìn)樓宇建設改造，加快搭建樓宇經(jīng)濟發(fā)展平臺。
引導推進(jìn)商務(wù)樓宇建設。在積極推進(jìn)商品住宅類(lèi)房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，加大城市經(jīng)營(yíng)力度，鼓勵引導區內外各類(lèi)社會(huì )資本在規劃區內投資建設商務(wù)樓宇。據調查顯示，客戶(hù)在選擇租住商務(wù)樓宇時(shí)最注重樓宇的檔次形象，其次為交通便利程度，再次為租金和物業(yè)管理水平，另外對樓宇周邊的停車(chē)、餐飲等配套服務(wù)設施也較為關(guān)注。為此，一方面要努力引導建設一批設施齊全、風(fēng)格鮮明、檔次較高的智能化樓宇;另一方面，要加強商務(wù)樓宇周邊環(huán)境的改造建設，完善停車(chē)場(chǎng)、通訊等商務(wù)配套設施建設，引進(jìn)培育高水平的物業(yè)管理公司，以實(shí)現樓宇經(jīng)濟效益最大化。
盤(pán)活整合現有存量資源。去年以來(lái)，我區對xx的部分閑置樓宇進(jìn)行了改造盤(pán)活，并已產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益。下一階段，相關(guān)部門(mén)要繼續對城區范圍內可改造成商務(wù)樓宇的閑置可利用資源進(jìn)行全面的摸底調查，引導業(yè)主加大開(kāi)發(fā)改造力度，通過(guò)改造擴容、出售轉讓等方式加以盤(pán)活。同時(shí)，對經(jīng)營(yíng)中的樓宇進(jìn)行跟蹤調查，及時(shí)了解掌握各類(lèi)情況，以在面上推廣經(jīng)驗做法，或是幫助其解決各類(lèi)困難矛盾�？傊�，要切實(shí)轉變發(fā)展思路，像關(guān)心幫助中小企業(yè)發(fā)展一樣來(lái)關(guān)心扶持樓宇經(jīng)濟發(fā)展。
(三)切實(shí)加大招商引資力度，加快運作特色樓宇。
加強商務(wù)樓宇招商。創(chuàng )新城市經(jīng)營(yíng)理念，加大宣傳推介力度，積極吸引國內外規模大、實(shí)力強、理念新的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在錫東新城和安鎮地區建設高品位、高格調、高檔次商務(wù)樓宇。力爭通過(guò)幾年時(shí)間的努力，逐步形成一批有影響力的特色商務(wù)區。
加大現代服務(wù)業(yè)招商。以商務(wù)樓宇為載體，加大現代物流、電子信息、廣告中介等現代服務(wù)業(yè)的招商引資力度。大力吸引國內外知名大企業(yè)、大集團入駐我區，并以這些龍頭企業(yè)為核心，有針對性地引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)群，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在一棟或幾棟樓宇內聚集，逐步形成一批區域性現代物流樓、科研樓、中介樓等特色商務(wù)寫(xiě)字樓。
加大傳統服務(wù)業(yè)招商。餐飲、商貿、娛樂(lè )等傳統服務(wù)業(yè)的興旺發(fā)達決定著(zhù)一個(gè)區域是否能集聚更多的人氣、財氣，xx的城市化和國際化進(jìn)程都要求我們進(jìn)一步提升發(fā)展傳統服務(wù)業(yè)。要將發(fā)展傳統服務(wù)業(yè)與發(fā)展樓宇經(jīng)濟相結合，加大對外招商引資，規劃建設一批美食城、娛樂(lè )城和商業(yè)中心，完善城市生活服務(wù)功能。
(四)強化扶持措施，努力營(yíng)造樓宇經(jīng)濟快速發(fā)展環(huán)境。
加強政策扶持。發(fā)展樓宇經(jīng)濟在當前已成為各地提升第三產(chǎn)業(yè)比重的重要途徑，將成為下一輪區域經(jīng)濟競爭的重點(diǎn)之一。僅從本市來(lái)說(shuō)，無(wú)錫中心城區比較發(fā)達的樓宇經(jīng)濟將為其今后的發(fā)展提升奠定良好基礎;在中心城區之外，具有環(huán)境優(yōu)勢、區位優(yōu)勢的濱湖區提出將大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟;從區位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢和已有基礎條件分析，新區和我區也極有可能成為發(fā)展樓宇經(jīng)濟的新秀。為此，要盡快制定出臺扶持促進(jìn)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施、實(shí)施細則，對商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)建設、商務(wù)樓宇招商和入駐企業(yè)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)等給予優(yōu)惠扶持，以寬松優(yōu)惠的政策培育樓宇經(jīng)濟做大做強。
加大配套服務(wù)力度。樓宇經(jīng)濟在初始發(fā)展階段很難是一帆風(fēng)順的，往往會(huì )遇到配套設施不健全、物業(yè)管理不到位、入駐率不夠高等多種矛盾和困難，需要政府及時(shí)幫助協(xié)調解決。要積極發(fā)展餐飲、文化、娛樂(lè )、休閑等第三產(chǎn)業(yè)，加快“數字xx”建設步伐，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展提供基礎條件。加強生態(tài)區創(chuàng )建，健全完善城鄉基礎設施，落實(shí)城市綜合管理長(cháng)效機制，加快“平安xx”、“誠信xx”建設，努力營(yíng)造舒適、和諧、人性化的生活空間，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng )造良好的外部環(huán)境。
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