提高物業(yè)管理服務(wù)水平的調研報告

　　物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現的是市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的管理行為，這種市場(chǎng)化的運作全部是通過(guò)有償服務(wù)收費來(lái)實(shí)現的。下面是范文大全小編為您推薦的關(guān)于提高物業(yè)管理服務(wù)水平的調研報告，供您參考。

　　根據中央、省、市、區委關(guān)于開(kāi)展第二批黨的群眾路線(xiàn)教育實(shí)踐活動(dòng)的統一部署和《中共xx區城建黨總支深入開(kāi)展黨的群眾路線(xiàn)教育實(shí)踐活動(dòng)實(shí)施方案》活動(dòng)安排，帶著(zhù)查找物業(yè)管理服務(wù)中存在的“四風(fēng)”的問(wèn)題和提升物業(yè)管理服務(wù)水平，維護業(yè)主、業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境的目的，通過(guò)走訪(fǎng)群眾、專(zhuān)題座談、問(wèn)卷調查等方式廣泛征求意見(jiàn)建議。調查發(fā)現群眾對xx城區物業(yè)管理服務(wù)方面存在諸多意見(jiàn)，而體制機制不順、市政基礎設施欠賬嚴重、水電暖等行業(yè)未實(shí)行終端收費終端服務(wù)、物業(yè)企業(yè)管理行為不規范等問(wèn)題已經(jīng)嚴重制約我區物業(yè)管理服務(wù)工作的正常發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)水平亟待提高。

　　一、物業(yè)管理服務(wù)現狀。

　　調研期間，調研組認真走訪(fǎng)了xx區物業(yè)管理服務(wù)中心，恒德物業(yè)、新地物業(yè)、新世紀物業(yè)等多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并深入業(yè)主家中了解具體情況。3月25日召開(kāi)了由區住建局局長(cháng)主持，市區部分人大代表、政協(xié)委員、市住建系統相關(guān)部門(mén)負責人、各街道辦事處、社區居委會(huì )負責人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、業(yè)主代表共同參加的座談會(huì )。座談會(huì )上各方就物業(yè)管理服務(wù)方面的現狀、存在的問(wèn)題、解決的措施、進(jìn)行了探討。

　　(一)物業(yè)管理機構現狀。xx區2013年4月17日成立xx市xx區物業(yè)管理服務(wù)中心，核定副科級領(lǐng)導職數1名。物業(yè)管理中心的主要職責是：貫徹落實(shí)物業(yè)管理的政策、法規和有關(guān)規定;負責開(kāi)展全區物業(yè)管理的達標考核和項目創(chuàng )優(yōu)活動(dòng);負責指導組建業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )并進(jìn)行備案;負責住房專(zhuān)項維修基金的歸集和使用監管工作;負責物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓工作;負責協(xié)調和處理物業(yè)管理矛盾糾紛。實(shí)際工作中住房專(zhuān)項維修基金的歸集和使用監管工作、物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓工作由市房產(chǎn)管理局相關(guān)職能部門(mén)負責開(kāi)展。同時(shí)因為各種原因物業(yè)管理服務(wù)中心仍直管區屬47棟住宅樓的水電暖等費用的收繳工作、二級管網(wǎng)的維修維護工作。

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)現狀。xx區城區現有物業(yè)服務(wù)企業(yè)46家，其中：取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》二級資質(zhì)的1家;三級資質(zhì)的34家;暫定三級的8家，申請資質(zhì)3家。共開(kāi)展物業(yè)服務(wù)項目123個(gè)，服務(wù)面積800.80萬(wàn)平方米，其中托管住宅小區69個(gè)，服務(wù)面積680.42萬(wàn)平方米;托管辦公區物業(yè)44.56萬(wàn)平方米;托管商業(yè)區物業(yè)服務(wù)32.63萬(wàn)平方米;托管其他物業(yè)服務(wù)項目43.19萬(wàn)平方米。實(shí)行物業(yè)管理的小區成立業(yè)主委員會(huì )的有10個(gè)，占住宅小區比例的14.49%�，F有物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員1500人。其中：企業(yè)管理人員284人，企業(yè)管理人員中持證上崗人員214人，取得全國物業(yè)管理師職業(yè)資格證書(shū)20人。

　　(三)物業(yè)管理市場(chǎng)現狀。

　　xx區物業(yè)管理市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的不斷規范和完善，現已逐步走向成熟階段。物業(yè)管理市場(chǎng)規模不斷擴大，各種高精技術(shù)人才逐步走向物業(yè)管理市場(chǎng)。部分物業(yè)企業(yè)開(kāi)始探索多元化發(fā)展的渠道。舊有的一些管理模式還有待于進(jìn)一步的提升。

　　1、前期物業(yè)管理所占比重較大，占據了物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的90%以上。多數前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)由建設單位原職工或親屬擔任負責人，在實(shí)際管理運行中主要運營(yíng)經(jīng)費靠建設單位補貼運營(yíng)。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè )觀(guān)。所調研的.企業(yè)中，處于正常經(jīng)營(yíng)運行的只有5家，其余皆為虧損企業(yè)。

　　3、“專(zhuān)”、“精”、“強”物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)的比重中所占較小，“雜”、“亂”、“差”物業(yè)企業(yè)占據了市場(chǎng)的主導地位，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)總體呈現出散亂的狀態(tài)。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中專(zhuān)業(yè)的、精干的、強大的企業(yè)只有不到全部的20% ，更多的物業(yè)企業(yè)只是被動(dòng)的代收取水電暖等費用，對真正屬于物業(yè)公司的服務(wù)項目如環(huán)境衛生、小區綠化、公共設施的維護等反而呈現出“雜”、“亂”、“差”的現象。

　　二、存在的問(wèn)題。

　　(一)管理體制不健全，機制不順。主要表現為職權不清、機構不全、運轉不暢。

　　——職權不清。xx市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理工作下放xx區房產(chǎn)管理局，但部分職責與權限沒(méi)有做到同步下放。xx區房產(chǎn)管理局沒(méi)有xx區行政區劃內的房屋產(chǎn)權登記、交易、辦理權限，沒(méi)有住房專(zhuān)項維修基金的收繳，管理和審批權限，沒(méi)有物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的審批權限。

　　——機構不全。物業(yè)管理服務(wù)中涉及的面廣、問(wèn)題多，管理機構存在上下脫節的現象嚴重。根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律法規的規定，街道辦事處、社區居委會(huì )應當在物業(yè)管理服務(wù)中承擔相應的責任，但實(shí)際中沒(méi)有成立相應服務(wù)工作機構，沒(méi)有配備專(zhuān)職工作人員，不能對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為做到有效的監管。

　　——運轉不暢。區物業(yè)管理服務(wù)中心成立時(shí)間短，人員年齡結構偏大，專(zhuān)業(yè)文化素質(zhì)相對較低，對全區的物業(yè)管理服務(wù)工作指導能力不強。在管理上沒(méi)有形成上下聯(lián)動(dòng)機制，缺乏必要的獎勵和制約機制。

　　(二)市政設施配套欠賬較多。xx因礦設企，因企設市，在上世紀七八十年代，由于城市總體規劃建設滯后，舊城區大部分房屋沒(méi)有歸集住宅專(zhuān)項維修資金，沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，基礎設施嚴重受損，沒(méi)有及時(shí)維護修繕，房屋無(wú)人管理，形成諸多“失管”小區。

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)政策落實(shí)執行不到位。根據2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院第379號令，《物業(yè)管理條例》第四十五條“物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用”，第五十二條“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任”，《甘肅省物業(yè)管理辦法 物業(yè)管理條例》第三十六條“供排水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營(yíng)單位，應當按以下規定負責物業(yè)管理區域內相關(guān)設施設備(業(yè)主自行增加的設施設備除外)的維修、養護和更新：

　　(一)業(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備;(二)業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備(集中設表的，為用戶(hù)戶(hù)外的供電設施設備);(三)業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備;(四)業(yè)主戶(hù)外分戶(hù)閥及以外的供熱設施設備;(五)業(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備，《xx市物業(yè)管理暫行辦法》第五十一條“物業(yè)管理服務(wù)區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向終端用戶(hù)收取有關(guān)費用，以該用戶(hù)計量器具顯示的量值為收費依據。終端用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線(xiàn)電視等服務(wù)的具有最終合法分戶(hù)產(chǎn)權的使用業(yè)主。水、電、暖、氣等在業(yè)主專(zhuān)有部分以外的管線(xiàn)、網(wǎng)上的損耗由供應單位承擔，不能向業(yè)主分攤。上述有關(guān)行業(yè)，未收費到終端用戶(hù)產(chǎn)生的損耗由供應單位承擔，供應單位不得借壟斷行業(yè)的優(yōu)勢，將不合理收費強加于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。上述單位向業(yè)主或者其它使用人收取服務(wù)費用的，可以委托相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，雙方簽訂有償服務(wù)合同。任何單位不得向業(yè)主收取手續費等額外費用�！钡谖迨�八條“供水、供電、供熱、供氣、通信、有線(xiàn)電視等單位，承擔物業(yè)管理服務(wù)區域內共用管線(xiàn)和設施設備維修、養護責任。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養護的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養護費用。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當事前通知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)恢復原狀。造成損失的，應當予以賠償”。實(shí)際工作中，相關(guān)企業(yè)單位并沒(méi)有按照以上條款執行。

　　(四)物業(yè)管理服務(wù)工作宣傳不到位。首先，表現在業(yè)主的參與程度不高，業(yè)主對于物業(yè)管理服務(wù)采用市場(chǎng)化運作的意識不強。市場(chǎng)化運作管理服務(wù)的小區只占60%的比例。市區企事業(yè)單位自建自管和街道社區代管服務(wù)的小區仍有很多，部分小區甚至是完全失去管理，而這些小區居住的業(yè)主，依賴(lài)性較大，總想依靠政府或者企業(yè)解決物業(yè)問(wèn)題，對于物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化運作有較強的抵制心理。其次，表現在業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求過(guò)高，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責權不清，服務(wù)內容不明，服務(wù)收費依據未公開(kāi)公示。第三，表現在業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)的原則不理解，收繳的物業(yè)費沒(méi)有按照要求進(jìn)行開(kāi)支公示，在業(yè)主心中形成了“收費不辦事”的印象。物業(yè)管理服務(wù)工作的宣傳不到位直接導致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立情緒較大，矛盾集中。如安民小區南區雙利物業(yè)公司由于宣傳不到位，導致業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾加深，業(yè)主拒交物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)運轉困難，服務(wù)質(zhì)量不能保證，導致惡性循環(huán)。

　　(五)物業(yè)管理工作人員依法行政的能力不強。物業(yè)管理服務(wù)中心現有工作人員7名，全部為工人編制，平均年齡50歲左右，年齡結構偏大，文化層次較低，對于物業(yè)管理相關(guān)法律法規不甚明了，不善于運用行政和法律的手段化解物業(yè)管理中產(chǎn)生的問(wèn)題，依法行政能力不強，依法行政的意識不高。各街道辦事處、社區居委會(huì )的物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)工作人員不具備相應的專(zhuān)業(yè)知識，且人員變動(dòng)性較大，也存在依法行政的能力不強的現象。

　　(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為不規范。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理松散無(wú)序。很少按照企業(yè)資質(zhì)等級標準去實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，絕大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然制定了相關(guān)的一系列物業(yè)服務(wù)規章制度，但是真正能夠落實(shí)到位的卻寥寥無(wú)幾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍面臨的困境是：(1)現行市價(jià)發(fā)【2008】102號物業(yè)管理服務(wù)收費基準指導價(jià)標準偏低。(2)物價(jià)、人工工資成本不斷上升，與物業(yè)的收費標準不對稱(chēng)，物業(yè)行業(yè)員工工資無(wú)法提高，使物業(yè)管理企業(yè)留不住人，員工隊伍相對不穩定，員工流動(dòng)性大，特別是保安人員的流動(dòng)性更大;(3)老舊小區推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費率低;(4)供水、供電、供熱企業(yè)職能界定不清，行使不力，服務(wù)不到位，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此方面的虧損較大。

　　(七)維修資金保障問(wèn)題有待解決。

　　1、舊老住宅小區由于歷史諸多原因，使得住宅專(zhuān)項維修基金難以歸集。從而無(wú)法確保舊老住宅小區住房共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的有效處理和實(shí)施，直接導致舊老住宅小區整體環(huán)境形象面貌逐漸衰退，使用功能日漸退化，而作為物業(yè)企業(yè)，又沒(méi)有經(jīng)濟實(shí)力去很好的進(jìn)行舊老住宅小區軟硬件設施維護，只能是愈發(fā)舉步維艱，最終退出服務(wù)。

　　2、新建住宅小區住宅專(zhuān)項維修基金雖然能夠全部歸集到位，但是不能按時(shí)申請使用，沒(méi)有完全發(fā)揮出應有的作用。久而久之，新建住宅小區只能步舊老住宅小區的后程，造成惡性循環(huán)。

　　三、改進(jìn)管理的措施。

　　(一)、整章建制，修改完善《xx市物業(yè)管理暫行辦法》，制定符合x(chóng)x中心城區實(shí)際的《xx城區物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施細則》。

　　根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》、等規定，修改完善《xx市物業(yè)管理暫行辦法》、《xx市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》，明確xx區房產(chǎn)局物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核權限、住宅專(zhuān)項維修資金交存、使用等職責。結合x(chóng)x城區實(shí)際，制定切實(shí)可行的《xx城區物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施細則》。進(jìn)一步明確市區物業(yè)管理部門(mén)職責，進(jìn)一步明確業(yè)主及業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的權利義務(wù)，進(jìn)一步明確前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)與收費、物業(yè)的使用和維護、資金保障和管理使用等方面的內容。

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