土地增值稅核定征收計稅依據的調研思考調研報告
據了解，自國家稅務(wù)總局20__年初下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》后，兩年多來(lái)，絕大多數省市能夠嚴格按照國家稅務(wù)總局要求進(jìn)行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個(gè)別地區清算工作幾乎沒(méi)有任何進(jìn)展，其主要原因就是在這個(gè)地區幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)均采取“核定征收”的方法來(lái)征收土地增值稅。
核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區，大多數把征收率確定為銷(xiāo)售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《條例》”）規定，土地增值稅采取按增值額的超率累進(jìn)稅率征收，最低一檔稅率為30%，計稅依據為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷(xiāo)售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來(lái)，增值率高的納稅人就會(huì )因為核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。
二是改變了計稅依據和稅率，土地增值稅的特殊調節功能喪失。我國開(kāi)征土地增值稅的主要目的是：規范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。
它設置的主要原則是對轉讓房地產(chǎn)的增值收益征稅，在房地產(chǎn)轉讓環(huán)節計征，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征。著(zhù)重于調節轉讓房地產(chǎn)的過(guò)高收益，抑制房地產(chǎn)投機、牟取暴利的行為，保護從事正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權益。因此，我國規定土地增值稅的計稅依據是房地產(chǎn)轉讓的增值額，稅率是超率累進(jìn)稅率，以實(shí)現土地增值稅的特殊調節功能。但是，在整個(gè)地區“一刀切”地對房地產(chǎn)企業(yè)采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)都按“銷(xiāo)售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實(shí)上的把計稅依據由增值額變?yōu)殇N(xiāo)售額，把超率累進(jìn)稅率變?yōu)榱斯潭ū壤惵�，把不易轉嫁稅負對收益環(huán)節征收的調節稅轉變?yōu)橐子谵D嫁稅負的流轉稅，土地增值稅對土地增值收益的`特殊調節功能喪失，它不但不能抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，反而會(huì )助推房?jì)r(jià)上漲。
針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：
一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關(guān)部門(mén)對土地增值稅核定征收問(wèn)題提出指導性意見(jiàn)，明確要求各地主管稅務(wù)機關(guān)嚴格按照《稅收征管法》第三十五條的規定和《條例》第九條及其《細則》第十三條、十四條規定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標準，不得違規擴大核定征收范圍。對確實(shí)難以準確核算收入、成本、費用的納稅人，要嚴格審查，并督促這些企業(yè)盡快建賬建制，積極引導企業(yè)向查賬征收過(guò)渡。對已實(shí)行核定征收的納稅人，全面檢查，發(fā)現其一旦具備查賬征收條件，要及時(shí)改為查賬征收。
二是采取科學(xué)的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調節功能。對于確實(shí)無(wú)法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規定的。核定是建立在一定合理因素基礎上的對應征稅款進(jìn)行估算的一種方法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準確程度只能是相對的，但是核定稅額不是簡(jiǎn)單的隨意確定，而應有合理、合法的依據。盡管其核定的應納稅額不能保證與實(shí)際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按查賬方法難以合理準確地計算土地增值稅稅額時(shí)，按統一的征收率征收土地增值稅缺乏科學(xué)性和合理性。
對于無(wú)法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，應該首先采取一定的科學(xué)合理的方法來(lái)確定計稅依據，土地增值稅的計稅依據是增值額，而增值額是根據轉讓收入和扣除項目金額計算出來(lái)的。因此，只要采取一定的方法核定出轉讓收入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應納土地增值稅即可。
對此，《條例》第九條及其《細則》第十四條已作明確規定，即在納稅人提供的轉讓價(jià)格和扣除項目不實(shí)的情況下，應由法定的房地產(chǎn)評估機構進(jìn)行評估，稅務(wù)機關(guān)根據評估價(jià)格確定房地產(chǎn)轉讓收入和扣除項目金額。雖然按評估價(jià)格計算土地增值稅，評估出來(lái)的數據和實(shí)際數據會(huì )有些差異，但在盡可能的情況下使核定的稅收接近實(shí)際應納稅款，是符合稅收合理性要求的。同時(shí)由于通過(guò)評估得出來(lái)的是收入和扣除項目，由此計算出增值額，仍可按超率累進(jìn)稅率計算征收，土地增值稅的調節功能仍然起作用。
三是完善對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的管理制度。稅務(wù)機關(guān)應嚴格執行土地增值稅的預征和清算的規定，并要求房地產(chǎn)企業(yè)必須按期向主管稅務(wù)機關(guān)報送與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的財務(wù)會(huì )計報表及有關(guān)憑證等資料。主管稅務(wù)機關(guān)要加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的跟蹤管理和過(guò)程控制，如應分戶(hù)設立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺賬，建立地區房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標數據庫，以便于對土地增值稅納稅情況進(jìn)行評估。同時(shí)，主管稅務(wù)機關(guān)要加強與房地產(chǎn)相關(guān)管理部門(mén)的協(xié)調配合，及時(shí)掌握相關(guān)信息。對于預征土地增值稅的，要按照有關(guān)規定匯算清繳。
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