2024年房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題及答案
在學(xué)習和工作中，我們都可能會(huì )接觸到試題，借助試題可以對一個(gè)人進(jìn)行全方位的考核。你知道什么樣的試題才是規范的嗎？下面是小編整理的2024年房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題及答案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題及答案 1
一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)
1.不同的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評估值可能有所不同，主要原因是( )。
A.掌握的估價(jià)信息不同 B.遵循的估價(jià)原則不同
C.履行的估價(jià)程序不同 D.估價(jià)對象的狀況不同
2.根據《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機構的業(yè)務(wù)范圍按照( )劃分。
A.行政區域 B.估價(jià)目的
C.估價(jià)對象規模 D.價(jià)值類(lèi)型
3.在估價(jià)中選取估價(jià)依據應有針對性，主要是根據( )來(lái)選取。
A.估價(jià)假設和估價(jià)原則 B.價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)結果
C.估價(jià)程序和估價(jià)方法 D.估價(jià)目的和估價(jià)對象
4.房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現了房地產(chǎn)( )的特性。
A.不可移性 B.獨一無(wú)二
C.相互影響 D.用途多樣
5.關(guān)于房地產(chǎn)互補品的說(shuō)法，正確的是( )。
A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補品
B.新建商品房與存量房是互補品
C.經(jīng)濟適用住房與普通商品住房是互補品
D.郊區住宅與連接它和市區的高速公路收費是互補品
6.某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000㎡的寫(xiě)字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬(wàn)元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬(wàn)元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場(chǎng)上類(lèi)似辦公樓的年租金為360元/㎡(建筑面積)。該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為10qo，目前該承租人權益價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.39. 48 B.40. 67
C.41. 81 D.46. 84
7.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前類(lèi)似現房的市場(chǎng)價(jià)格為10000 元/㎡，預計一年后漲至10500元/㎡，每年末租賃凈收益為40000元/套。年折現率為12%，年貸款利率為7%，期房風(fēng)險補償為現房?jì)r(jià)格的3%，該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.93. 26 B.93. 43
C.98. 11 D.98. 28
8.關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素的說(shuō)法，錯誤的是( )。
A.估價(jià)對象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區位因素
B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀(guān)有所不同
C.對于一套住房而言，樓層會(huì )影響其通達性
D.同一住宅小區總層數相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同
9.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是( )。
A.開(kāi)征房產(chǎn)稅 B.物價(jià)水平變化
C.調整房地產(chǎn)信貸規模 D.城市規劃變更
10.有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因為( )。
A.乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值
B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本
C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費用
D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現狀價(jià)值
11.某辦公樓的建筑面積為1500㎡，土地面積為1000㎡，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/㎡，同類(lèi)土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/㎡。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/㎡;裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達6500元/㎡;如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/㎡，舊建筑物殘值為50元/㎡，新建筑物重置價(jià)格為3800元/㎡，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達8000元/㎡。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為( )。
A.維持現狀 B.裝修改造
C.拆除建筑物作為空地轉讓 D.新建較高標準的辦公樓
12.謹慎原則主要是評估房地產(chǎn)( )時(shí)應遵循的原則。
A.抵押價(jià)值 B.征收價(jià)值
C.現狀價(jià)值 D.投資價(jià)值
13.某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5：1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3：1，對該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整后的價(jià)格為人民幣( )萬(wàn)元。
A.630.0 B.650.0
C.661.5 D.682.5
14.采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應以可比實(shí)例( )為基準確定交易情況修正系數。
A.成交價(jià)格 B.賬面價(jià)格
C.正常價(jià)格 D.期望價(jià)格
15.某類(lèi)房地產(chǎn)2013年4月的市場(chǎng)價(jià)格為6500元/㎡，該類(lèi)房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數分別為105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，該類(lèi)房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)格為( )元/Il12。
A.5110. 51 B.5307. 26
C.5548. 37 D.5638. 13
16.某套建筑面積為100 ㎡的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬(wàn)元，現將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評估類(lèi)似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為( )元/㎡。
A.4387 B.4398
C.4500 D.4887
17.評估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/㎡，比正常價(jià)格低2%;乙可比實(shí)例的賣(mài)方實(shí)收價(jià)格為7800元/㎡，交易稅費全由買(mǎi)方負擔，當地房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方和賣(mài)方應繳納的稅費分別為正常交易價(jià)格的3%和6%;丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/㎡，其裝修標準比估價(jià)對象的裝修標準高200元/㎡。假設不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為( ) 元/2。
A.8157. 60 B.8158. 91
C.8163. 57 D.8164. 88
18.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來(lái)第一年的有效毛收入為80萬(wàn)元，運營(yíng)費用為45萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運營(yíng)費用在上年基礎上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.183. 78 B.257. 55
C.873. 19 D.1427. 16
19.某寫(xiě)字樓年凈收益為420萬(wàn)元，未來(lái)三年內仍然維持該水平，預計三年后該寫(xiě)字樓為現在價(jià)格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13%。該寫(xiě)字樓現在的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.992 B.3306
C.10014 D.12723
20.關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯誤的是( )。
A.因估價(jià)目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制
B.承租人權益價(jià)值可能為負值
C.出租人權益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金有關(guān)
D.承租人權益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命期間合同租金與市場(chǎng)租金差額的現值之和
21.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬(wàn)元，加裝空調系統后不考慮空調系統重置提撥款下的每年凈收益為25萬(wàn)元，空調系統需在10年后以15萬(wàn)元更換，更換空調系統后立即轉售的價(jià)格為260萬(wàn)元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.223. 13 B.246. 18
C.247. 18 D.253. 86
22.某綜合樓的土地取得成本為1000萬(wàn)元，建設成本為800萬(wàn)元，管理費用為60萬(wàn)元，投資利息為140萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加和其他銷(xiāo)售稅費分別為售價(jià)的5. 6%和20%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.2651. 52 B.2667. 75
C.2705. 63 D.2771. 49
23.某商品住宅項目開(kāi)發(fā)利潤為300萬(wàn)元，土地取得成本為600萬(wàn)元，建設成本為900萬(wàn)元，管理費用為50萬(wàn)元，銷(xiāo)售費用為60萬(wàn)元，投資利息為150萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金為120萬(wàn)元。該商品住宅項目的成本利潤率為( )。
A.15. 96% B.17.05%
C.23. 44% D.25. 86%
24.某房屋的建筑面積為100㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/12，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2. 5%。經(jīng)測算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為( )年。
A.29 B.39
C.40 D.45
25.某辦公樓的建筑面積為20000㎡，土地面積為10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格為5200元/㎡，土地重新購置價(jià)格為4800元/㎡，建筑物重置價(jià)格 為3200元/㎡，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為( )萬(wàn)元。
A.800 B.878
C.896 D.1129
26.某在建商城的建設用地使用權于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續期。
預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000㎡，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場(chǎng)調 查，目前當地該類(lèi)商城的市場(chǎng)租金為每月90元/㎡，空置率為10%;預測該商城建成后當地該類(lèi)商 城的市場(chǎng)租金為每月100元/㎡，空置率為15%，運營(yíng)費用率為30%。報酬率為10%，折現率為 12%，該商城開(kāi)發(fā)完成后的現值為( )萬(wàn)元。
A.22253 B.23352
C.26488 D.27796
27,關(guān)于假設開(kāi)發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯誤的是( )。
A.靜態(tài)分析法中應根據價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測算后續建設成本
B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現金流量預測
C.靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤都不顯觀(guān)出來(lái)，而是隱含在折現過(guò)程中
D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)
28.某在建工程按正常建設進(jìn)度建設1年后停工，停工半年后基坑進(jìn)水，現人民法院強制拍賣(mài) 該在建工程，預計拍賣(mài)處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調施工約需0.25年。 經(jīng)市場(chǎng)調查，類(lèi)似開(kāi)發(fā)項目正常建設期為2.5年，開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/㎡。折現率為 10%，用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格的現值為( )元/㎡。
A.3939. 93 B.4034. 93
C.4132. 23 D.4231. 87
29.假設開(kāi)發(fā)法中，同一估價(jià)對象在業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉讓開(kāi)發(fā)、被迫轉讓開(kāi)發(fā)三種估價(jià)前 提下的`評估值由大到小的順序通常是( )。
A.業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉讓開(kāi)發(fā)、被迫轉讓開(kāi)發(fā)
B.自愿轉讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、被迫轉讓開(kāi)發(fā)
C.被迫轉讓開(kāi)發(fā)、自愿轉讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)
D.自愿轉讓開(kāi)發(fā)、被迫轉讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)
30.在運用長(cháng)期趨勢法測算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜選用( )測算。
A.指數修勻法 B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法 D.二次拋物線(xiàn)趨勢法
31.在應用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)中，設定的標準臨街深度宜為路線(xiàn)價(jià)區段內各宗臨街土地的臨街深度 的( )。
A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數 B.加權算術(shù)平均數
C.眾數 D.中位數
32.根據標準臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬(wàn)元。
標準臨街深度為100m，假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m 單價(jià)增加1%。根據四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為 ( )元/㎡。
A.2000 B.2100
C.2400 D.2520
33.關(guān)于明確估價(jià)目的的說(shuō)法，正確的是( )。
A.估價(jià)目的由價(jià)值類(lèi)型決定
B.估價(jià)目的根據估價(jià)師的經(jīng)驗確定
C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定
D.估價(jià)目的根據估價(jià)對象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定
34.房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對估價(jià)對象內部狀況進(jìn)行的合理假定屬于( )。
A.未定事項假設 B.背離事實(shí)假設
C.不相一致假設 D.依據不足假設
35.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現在的估價(jià)，下列日期中不應選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是( )。
A.估價(jià)作業(yè)期間的某日
B.實(shí)地查勘估價(jià)對象期間的某日
C.估價(jià)報告出具日期
D.估價(jià)報告出具后的某日
參考答案：1.A 2.B 3.D 4.C 5.D 6.B 7.B 8.A 9.B10.C 11.B
12.A 13.D 14.C 15.A 16.B 17.D 18.B 19.C 20.D 21.B 22.A
23.B 24.B 25.A 26.B 27.C 28.B 29.A 30.C 31.C 32.D 33.C 34.D 35.D
二、多項選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分。)
1.不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結果，是因為( )。
A.估價(jià)目的不同，估價(jià)對象的范圍可能不同
B.估價(jià)委托機構的不同，估價(jià)的性質(zhì)可能不同
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，估價(jià)方法也可能不同
D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，評估的價(jià)值類(lèi)型可能不同
E.估價(jià)依據不同，估價(jià)應考慮的因素可能不同
2.建筑物區分所有權包括( )等。
A.按份共有所有權
B.專(zhuān)有部分所有權
C.共同關(guān)系成員權
D.共用部分持份權
E.長(cháng)期使用和租賃
3.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應該包括( )。
A.最佳區位
B.最佳規模
C.最佳用途
D.最佳集約度
E.最佳收益
4.在下列情形中，通常會(huì )引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有( )。
A.農用地改為非農建設用地
B.在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè )場(chǎng)
C.住宅區道路禁止貨車(chē)通行
D.在住宅區旁新建一條全封閉的高速公路
E.常常遭受洪水威脅
5.估價(jià)項目完成后，應歸檔的估價(jià)資料包括( )。
A.實(shí)地查勘記錄
B.委托人名片
C.估價(jià)項目來(lái)源和接洽情況
D.估價(jià)中的不同意見(jiàn)
E.估價(jià)報告定稿之前的重大調整或修改意見(jiàn)
6.以下說(shuō)法滿(mǎn)足最高最佳使用的條件有( )。
A.法律上許可
B.技術(shù)上可能
C.價(jià)值最大化
D.權益上允許
E.經(jīng)濟上可行
7.房地產(chǎn)價(jià)格構成中的開(kāi)發(fā)成本包括( )。
A.取得土地使用權時(shí)的出讓金或轉讓金
B.基礎設施建設費
C.公共配套設施建設費
D.勘察設計和前期工程費
E.管理費
8.運用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的步驟包括( )等。
A.調查評估路線(xiàn)價(jià)
B.計算臨街土地的價(jià)值
C.求取可比實(shí)例價(jià)格
D.劃分路線(xiàn)價(jià)區段
E.交易情況修正
9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有( )等。
A.意外破壞的損毀
B.市場(chǎng)供給的過(guò)量
C.建筑設計的缺陷
D.人們消費觀(guān)念的改變
E.周?chē)h(huán)境條件惡化
10.下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有( )。
A.估價(jià)上的折舊與會(huì )計上的折舊有本質(zhì)區別
B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額
C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失
D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額
E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊
11.在實(shí)際估價(jià)中，運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)結果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力
B.將預期原理作為理論依據
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險
E.正確預測了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
12.在劃分路線(xiàn)價(jià)區段時(shí)，應符合的條件包括( )。
A.形狀相似
B.在同一條街道上只有一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區段
C.面積接近
D.地塊相連
E.可及性相當
13.房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的( )。
A.投資價(jià)值
B.賬面價(jià)值
C.市場(chǎng)價(jià)值
D.使用價(jià)值
E.交換價(jià)值
14.直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括( )。
A.不需要預測未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測算未來(lái)第一年的收益
B.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎
C.每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀(guān)且容易被理解
D.不必直接依靠與估價(jià)對象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取適當的資本化率
E.資本化率或收益乘數直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況
15.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由( )綜合決定的。
A.估價(jià)對象的房地產(chǎn)類(lèi)型
B.估價(jià)方法適用的對象和條件
C.估價(jià)人員的技術(shù)水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數量和質(zhì)量
參考答案：ADE BCD BCD BDE ACDE ABC BCD
ABD CD ACDE CE DE CE BCD ABE
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
1、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著(zhù)物，是實(shí)物、權益和區位三者的結合體。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：房地產(chǎn)其定義在傳統上一般是“土地及其定著(zhù)物”。通常強調房地產(chǎn)是實(shí)物、權益和區位的結合體。
2、在房地產(chǎn)估價(jià)中，廣義的建筑物通常包括房屋和構筑物兩大類(lèi)。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：廣義的建筑物既包括房屋，也包括構筑物。
3、房地產(chǎn)的共有權在按份共有中，共有人按照其份額對共有的房地產(chǎn)享有權利，承擔義務(wù)。
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權。
4、某宗房地產(chǎn)總建筑面積為1000㎡，建筑物的基底面積為400㎡，其容積率為2.0，其建筑密度為50%。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：建筑密度也稱(chēng)為建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。
5、房地產(chǎn)所有權可分為獨有、共有和建筑物區分所有。其中，建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利。( )(2005年試題)
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：這是對房地產(chǎn)權益概念的考查，其中建造物區分所有權是個(gè)重要的概念，也是個(gè)反復考的內容。
6、地役權是指土地所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權利。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：地役權是指土地所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權利。
7、房地產(chǎn)的獨一無(wú)二性使房地產(chǎn)之間不可能有替代。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫(xiě)字樓之間、商業(yè)門(mén)面房之間，仍具有一定程度的替代性。
8、具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(cháng)遠來(lái)看是趨于下降的。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
9、從具體占用者的角度來(lái)看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過(guò)政府出讓方式取得的土地使用權是有期限的。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。
10、一般來(lái)說(shuō)，提高房地產(chǎn)的獨立使用性，會(huì )提高其變現能力。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：獨立性，指單獨使用，不受限制。提高房地產(chǎn)的獨立使用性，會(huì )提高其變現能力。
11、“五通一平”一般是指具備了道路、給水、燃氣、熱力、供電等基礎設施或條件以及場(chǎng)地平整。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎設施條件及場(chǎng)地平整。
12、從實(shí)物的角度來(lái)看，現實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對象包括有租約限制的房地產(chǎn)、干凈的房屋所有權和拖欠工程款的房地產(chǎn)。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：這是從權益狀況的角度來(lái)劃分的。
13、房地產(chǎn)評估中，只能評估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：由估價(jià)目的決定，根據需要有時(shí)包含無(wú)形資產(chǎn)，有時(shí)不包含無(wú)形資產(chǎn)。
14、對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地通常要說(shuō)明規劃總用地以及其中建設用地面積等，不能將建設用地面積與規劃總用地面積混淆。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
15、對于房地產(chǎn)物業(yè)管理情況的描述屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：屬于房地產(chǎn)權益狀況描述。
16、房地產(chǎn)用途描述要說(shuō)明房地產(chǎn)的規劃用途、設計用途、登記用途、實(shí)際用途。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過(guò)程，需按公式計算的，要寫(xiě)出公式。無(wú)計算過(guò)程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點(diǎn)后兩位。請在答題紙上作答。)
1、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(cháng)于土地使用年限。甲、乙雙方當時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿(mǎn)后無(wú)償歸甲方�，F今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現時(shí)應出資多少萬(wàn)元購買(mǎi)甲方的權益。
據調查得知，現時(shí)該類(lèi)辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營(yíng)費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。
解：(1)計算辦公樓現值
�、俎k公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬(wàn)元
�、谑找婺晗�=40-6=34年
�、坜k公樓現值為：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92萬(wàn)元
(2)計算乙方的使用權價(jià)格
�、僖曳绞褂脵嗄陜羰找�=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬(wàn)元
�、谝曳绞褂脵嗍Ｓ嗍找婺晗�=15-4=11年
�、垡曳绞褂脵嗍Ｓ嗍找婺晗迌r(jià)格為：
V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689萬(wàn)元
(3)甲方權益價(jià)格=辦公樓現值-乙方使用權價(jià)格=1528.92-689=839.92萬(wàn)元
2、某建筑物為鋼筋混凝土結構，經(jīng)濟壽命50年，有效經(jīng)過(guò)年數為8年，經(jīng)調查測算，現在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元(建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入)，管理費用為建造成本的3%，年利率為6%，銷(xiāo)售稅費為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年;設備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。
解：(1)計算建筑物的重置價(jià)格：
�、俳ㄔ斐杀�=800萬(wàn)元
�、诠芾碣M用=800×3%=24萬(wàn)元
�、弁顿Y利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90萬(wàn)元
�、芙ㄖ锏闹刂脙r(jià)格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬(wàn)元
(2)計算建筑物的折舊額：
�、賶�、地面等損壞的折舊額=18萬(wàn)元
�、谘b修部分的折舊額=200*2/5=80萬(wàn)元
�、墼O備部分的折舊額=110×8/10=88萬(wàn)元
�、荛L(cháng)壽命項目的折舊額=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34萬(wàn)元
�、萁ㄖ锏恼叟f總額=18+80+88+115.34=301.34萬(wàn)元
房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題及答案 2
1、在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中給當事人造成經(jīng)濟損失，聘用單位依法應當承擔賠償責任，可依法向沒(méi)有過(guò)錯的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師追償。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見(jiàn)教材P181，房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中給當事人造成經(jīng)濟損失，聘用單位依法應當承擔賠償責任的，可依法向負有過(guò)錯的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師追償。
2、房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書(shū)費。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：參見(jiàn)教材P143，房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書(shū)費。
3、以出讓方式取得土地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓?zhuān)渫恋厥褂脵喑鲎尯贤s定的使用年限可以根據實(shí)際情況改變。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見(jiàn)教材P104，以出讓方式取得建設用地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓?zhuān)恋厥褂脵喑鲎尯贤s定的使用年限不變。
4、非住宅建設用地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，經(jīng)批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規定支付土地使用權出讓金。 ( )
【正確答案】：Y
5、農村和城市郊區的土地一般屬于農民集體所有，即除法律規定屬于國家所有的以外，都屬于農民集體所有。 ( )
【正確答案】：Y
6、修改省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃前，組織編制機關(guān)應當對原規劃的實(shí)施情況進(jìn)行總結，并向原審批機關(guān)報告。( )
【正確答案】：Y
7、目前在我國凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。 ( )
【正確答案】：N
【答案解析】：國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。參見(jiàn)教材P12。
8、一個(gè)物業(yè)管理區域可以成立兩個(gè)業(yè)主大會(huì )。 ( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見(jiàn)教材P212，一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
9、業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：參見(jiàn)教材P212，業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
10、訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系受該抵押權的'影響。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見(jiàn)教材P119，訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照批準的規劃.設計建設商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規劃.設計。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：參見(jiàn)教材P112，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照批準的規劃.設計建設商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規劃、設計。
12、直轄市.市.縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門(mén)應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區域內住宅專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。 ( )
【答案解析】：參見(jiàn)教材P222-223，直轄市.市.縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門(mén)應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區域內住宅專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
13、公益利益就是指絕大多數人的利益。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：公共利益具有共享性，但并不是多數人的利益就一定是公眾利益。參見(jiàn)教材P40。
14、物業(yè)的承接驗收包括新建物業(yè)的承接驗收和原有物業(yè)的承接驗收。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：參見(jiàn)教材P206，物業(yè)的承接驗收包括新建物業(yè)的承接驗收和原有物業(yè)的承接驗收。
15、經(jīng)濟適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本不盈利的原則確定。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：新的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號) 第二十條規定：“確定經(jīng)濟適用住房的價(jià)格應當以保本微利為原則。參見(jiàn)教材P7。
16、建設單位征收的集體土地，其土地所有權屬于用地單位。 ( )
【正確答案】：N
17、城市土地使用制度改革的進(jìn)程中，開(kāi)展土地使用權有償出讓和轉讓起初是在澳門(mén)特區開(kāi)始進(jìn)行的。 ( )
【正確答案】：N
【答案解析】：1987年深圳特區率先開(kāi)展土地使用權有償出讓和轉讓的試點(diǎn)。參見(jiàn)教材P14。
18、房屋抵押權登記分為一般抵押登記和最高額抵押登記。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：參見(jiàn)教材P135，房屋抵押權登記分為：一般抵押登記和最高額抵押登記。
19、國務(wù)院城鄉規劃主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院有關(guān)部門(mén)組織編制全國總體規劃，用于指導省域城鎮體系規劃、城市總體規劃的編制。( )
【正確答案】：N
20、房屋征收的補償方式只有貨幣補償一種。 ( )
【正確答案】：N
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