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成都市農村房地產(chǎn)估價(jià)規范（全文）
為適應成都市農村房地產(chǎn)流轉中價(jià)值評估的需要，規范農村房地產(chǎn)估價(jià)行為，我局根據成都市統籌城鄉的相關(guān)規定，制定了《成都市農村房地產(chǎn)估價(jià)規范(試行)》，現印發(fā)給你們，請遵照執行。
特此通知。
成都市房產(chǎn)管理局
二〇〇九年九月十日
成都市農村房地產(chǎn)估價(jià)規范(試行)
一、總 則
1.0.1 為規范成都市農村房地產(chǎn)估價(jià)行為，保障估價(jià)結果客觀(guān)、公正、合理，根據《中華人民共和國物權法》等法律法規和成都市統籌城鄉的有關(guān)規定，結合成都市農村房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際，制定本規范。
1.0.2 本規范適用于成都市農村集體建設用地上的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。
1.0.3 農村房地產(chǎn)估價(jià)應遵循規劃管制原則、城鄉統一市場(chǎng)原則，獨立、客觀(guān)、公正地進(jìn)行。
1.0.4 農村房地產(chǎn)估價(jià)除應符合本規范外，還應符合國家有關(guān)標準、規范的規定。
二、術(shù) 語(yǔ)
2.0.1 農村房地產(chǎn)
是指農村集體建設用地、建筑物、構筑物及其他土地定著(zhù)物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權益。本規范所指的農村集體建設用地包含農村宅基地。
2.0.2 農村房屋集中區
是指依據土地利用總體規劃和土地整理專(zhuān)項規劃，通過(guò)拆院并院等土地整理方式，將原有零星分散的宅基地和其他集體建設用地復墾為耕地后，在集體建設用地上修建的符合城鄉規劃的農村房屋集中區域。包括新居工程、新型社區。
2.0.3 農村散居點(diǎn)房屋
是指零星宅基地及其他零星建設用地上的農村房屋。
2.0.4 川西林盤(pán)
是指在建筑中結合川西農村居住風(fēng)貌形態(tài)的基本元素，充分利用現有林盤(pán)景觀(guān)和環(huán)境，增強地域特色和反映成都市農村傳統文化內涵的農村房地產(chǎn)。一般屬于散居農村房地產(chǎn)。
2.0.5 集體建設用地使用權流轉
是指集體建設用地使用權初次流轉、再次流轉和抵押。初次流轉包括出讓、出租、作價(jià)(出資)入股，再次流轉包括轉讓、轉租等形式。
2.0.6 集體建設用地使用權出讓
是指集體土地所有者將集體建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓金的行為。
2.0.7 集體建設用地使用權轉讓
是指土地使用者將出讓取得的集體建設用地使用權再轉移的行為。
2.0.8 集體建設用地出租
是指集體土地所有者將集體建設用地出租給土地使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的集體建設用地出租合同，并按合同約定支付土地租金的行為。
2.0.9 集體建設用地轉租
是指將承租取得集體建設用地使用權再轉租的行為。
2.0.10 集體建設用地使用權作價(jià)(出資)入股
是指集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權收益金折成股份，由土地所有者持股并參與分紅的行為。
2.0.11 集體建設用地使用權抵押
是指抵押人以其合法的集體建設用地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為。
2.0.12 混凝土結構
是指由混凝土構件作為主要承重構件的結構，包括混凝土結構、鋼筋混凝土結構和預應力混凝土結構等。
2.0.13 砌體結構
是指由塊材和砂漿砌筑而成的墻、柱作為建筑物主要承重構件的結構，是磚砌體、砌塊結構的統稱(chēng)。
2.0.14 生土結構房屋
是指由原生土、生土墻(土坯墻或夯土墻)作為主要承重構件的房屋。
2.0.15 石結構房屋
是指由石砌體作為主要承重構件的房屋。
2.0.16 木結構房屋
是指由木柱作為主要承重構件，生土墻(土坯墻或夯土墻)、砌體墻和石墻作為圍護墻的房屋。主要包括穿逗木構架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。
2.0.17 輕鋼結構房屋
是指運用新型技術(shù)建成的以輕型鋼材為主要承重構件，在型鋼圍護中以其他材料填充作為圍護墻，屋蓋以鋼屋架混合木檁條加小青瓦等形式的房屋。
2.0.18 其他混合形式的農村房屋結構
是指竹-木結構、石結構—木屋架、生土結構—木屋架、砌體結構—混凝土板、石結構—混凝土板、砌體結構—鋼屋架、石結構—鋼屋架、石結構—石樓蓋等。
2.0.19 限制市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值
是指估價(jià)對象在不符合市場(chǎng)價(jià)值條件時(shí)形成的價(jià)格或價(jià)值。
2.0.20 集體建設用地基準地價(jià)
是指農村范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分農村地價(jià)區段，政府組織調查、評估并公布的各地價(jià)區段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。
2.0.21 集體建設用地基準地價(jià)修正法
是指在政府確定并公布了集體建設用地基準地價(jià)和修正體系的地區，根據估價(jià)對象所處地段的基準地價(jià)調整得出估價(jià)對象宗地價(jià)值的方法。
2.0.22 農村房屋質(zhì)量缺陷損失估價(jià)
是指房地產(chǎn)估價(jià)機構對農村房屋質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行分析、估算和判定的估價(jià)行為。
三、估價(jià)基本事項
3.1 估價(jià)基本事項的確定
房地產(chǎn)估價(jià)師在受理農村房地產(chǎn)估價(jià)項目時(shí)，首先應根據估價(jià)委托人的估價(jià)需要，結合有關(guān)規定和估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗，明確對估價(jià)結果有影響的基本事項。
明確估價(jià)基本事項時(shí)，應與委托人共同商議，在征得委托人認可后，在房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)和委托協(xié)議中予以明確。
3.2 估價(jià)目的
3.2.1 估價(jià)目的是房地產(chǎn)估價(jià)報告的期望用途，可通過(guò)了解未來(lái)提供的估價(jià)報告的用途來(lái)明確。明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型。
委托人不能夠明確提出估價(jià)目的時(shí)，估價(jià)師應當從專(zhuān)業(yè)角度提出建議，幫助委托人確定估價(jià)目的。
房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報告中應對估價(jià)目的進(jìn)行明確表述，不宜簡(jiǎn)單將估價(jià)目的表述為“為了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值而評估估價(jià)對象的價(jià)值”。
3.2.2 集體建設用地使用權出讓價(jià)值評估
委托人為出讓人的，估價(jià)目的可表述為“為委托人依法出讓集體建設用地使用權確定出讓底價(jià)提供參考依據而評估估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值”。委托人為欲受讓人的，估價(jià)目的可表述為“為委托人擬取得集體建設用地使用權確定出價(jià)提供參考依據而評估估價(jià)對象的投資價(jià)值”。
3.2.3 農村房地產(chǎn)轉讓價(jià)值評估
估價(jià)目的視具體情況，可表述為“為委托人轉讓農村房地產(chǎn)確定要價(jià)提供參考依據而評估估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值”;“為委托人擬受讓農村房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據而評估估價(jià)對象的投資價(jià)值”;“為農村房地產(chǎn)轉讓雙方協(xié)商轉讓價(jià)格提供參考依據而評估估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值”。
3.2.4 農村房地產(chǎn)租賃價(jià)值評估
估價(jià)目的視具體情況，可表述為“為委托人出租農村房地產(chǎn)確定租金提供參考依據而評估估價(jià)對象的租賃市場(chǎng)價(jià)值”;“為委托人擬承租農村房地產(chǎn)確定租金提供參考依據而評估估價(jià)對象的租賃投資價(jià)值”;“為農村房地產(chǎn)租賃雙方協(xié)商租金提供參考依據而評估估價(jià)對象的租賃市場(chǎng)價(jià)值”。
3.2.5 農村房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估
估價(jià)目的可表述為“為確定農村房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估估價(jià)對象的抵押價(jià)值”。
3.2.6 農村房地產(chǎn)作價(jià)(出資)入股估價(jià)
估價(jià)目的可表述為“為確定以農村房地產(chǎn)作價(jià)(出資)入股提供參考依據而評估估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值”。
3.2.7 農村房地產(chǎn)征收補償估價(jià)
估價(jià)目的可表述為“為確定以農村房地產(chǎn)征收補償金額提供參考依據而評估估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值”。
3.2.8 農村房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)估價(jià)
估價(jià)目的可表述為“為委托人以農村房地產(chǎn)作為聯(lián)合經(jīng)營(yíng)條件提供參考依據而評估估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值”。
3.2.9 農村房地產(chǎn)聯(lián)建估價(jià)
估價(jià)目的可表述為“為委托人以農村房地產(chǎn)作為聯(lián)建條件提供參考依據而評估估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值”。
3.2.10 其他目的的農村房地產(chǎn)估價(jià)。
3.2.11 在估價(jià)報告中，房地產(chǎn)估價(jià)師以簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言不能對農村房地產(chǎn)估價(jià)目的進(jìn)行準確表述的，應在估價(jià)報告中估價(jià)目的條文下，對估價(jià)目的提出的背景條件、委托人對估價(jià)報告的期望用途、估價(jià)對象特定的特征、估價(jià)報告的使用者等方面對估價(jià)目的相關(guān)表述進(jìn)行進(jìn)一步的說(shuō)明。
3.3 估價(jià)對象
3.3.1 房地產(chǎn)估價(jià)師應在委托人對期望進(jìn)行估價(jià)的對象進(jìn)行指定的基礎上，根據已經(jīng)明確的估價(jià)目的，依據相關(guān)法律法規和政策的規定，在征求委托人同意后對估價(jià)對象及其范圍予以確定。
3.3.2 明確農村房地產(chǎn)估價(jià)對象的內容，包括明確估價(jià)對象的實(shí)物狀況、權益狀況和區位狀況等。
1 農村房地產(chǎn)估價(jià)對象實(shí)物狀況，對估價(jià)對象范圍的確定和界定，包括：土地、建筑物、構筑物、地上附著(zhù)物、基礎設施、位置、四至、高度、深度等。
明確是否包含農村道路、橋梁、隧道、碼頭、亭臺、牌坊、煙囪、碉堡、墓穴、假山、農村水利設施、龍門(mén)、沼氣池、牲畜圍欄圈、水塔、排水溝、水井、曬壩、圍墻、堡坎、地窖等構筑物和附屬物。
2 農村房地產(chǎn)估價(jià)對象權益狀況，估價(jià)師首先明確估價(jià)對象的現實(shí)法定權益狀況，在此基礎上結合估價(jià)目的進(jìn)一步明確是評估估價(jià)對象在現實(shí)法定權益下的市場(chǎng)價(jià)值還是在設定權益下的市場(chǎng)價(jià)值。
3 農村房地產(chǎn)估價(jià)對象區位狀況，估價(jià)師要明確估價(jià)對象的位置、交通、環(huán)境景觀(guān)、外部配套基礎設施等，根據農村房屋集中區、散居點(diǎn)房屋和川西林盤(pán)等房地產(chǎn)的不同特點(diǎn)進(jìn)行了解和表述。
3.4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)
農村房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應根據已經(jīng)明確的估價(jià)目的來(lái)推定。
估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在的，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查看之日不一致的，應在“估價(jià)假設和限制條件”中對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況進(jìn)行假設，并在估價(jià)報告中提醒估價(jià)報告使用者注意。
3.5 估價(jià)的價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)對象的價(jià)值定義
3.5.1 估價(jià)對象的價(jià)值類(lèi)型由估價(jià)目的和估價(jià)前提決定。
3.5.2 價(jià)值類(lèi)型包含市場(chǎng)價(jià)值和限制市場(chǎng)價(jià)值兩種。農村房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值類(lèi)型有市場(chǎng)價(jià)值、快速變現價(jià)值、謹慎價(jià)值、清算價(jià)值、投資價(jià)值等。
3.5.3 估價(jià)師應根據估價(jià)對象的具體情況和選擇的價(jià)值類(lèi)型，結合估價(jià)目的和估價(jià)的假設與限制條件等，對估價(jià)對象的價(jià)值定義進(jìn)行準確的表述。
3.5.4 價(jià)值定義應說(shuō)明價(jià)值類(lèi)型和價(jià)值內涵，在表述中應當對估價(jià)對象用途、估價(jià)對象權利狀況、估價(jià)對象土地的開(kāi)發(fā)利用程度及開(kāi)發(fā)強度、估價(jià)對象實(shí)物狀況、估價(jià)對象權益是否受到限制、農村房地產(chǎn)流轉主體和流轉對象是否受到限制等進(jìn)行描述。估價(jià)師在對估價(jià)對象實(shí)地查看和已收集的資料進(jìn)行綜合分析后，應針對不同的估價(jià)對象進(jìn)行不同的價(jià)值定義表述。
四、估價(jià)方法
4.1 估價(jià)方法選用
4.1.1 農村房地產(chǎn)估價(jià)可運用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法、農村基準地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運用。
4.1.2 應根據估價(jià)對象和估價(jià)目的，進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析。對于理論上適用的估價(jià)方法，一般應選用;不選用的，應在估價(jià)報告中充分說(shuō)明理由。
4.1.3 對農村房地產(chǎn)的估價(jià)，在市場(chǎng)依據充分，能采用市場(chǎng)法估價(jià)的，應當優(yōu)先選用市場(chǎng)法估價(jià);
4.1.4 收益性的農村房地產(chǎn)的估價(jià)，應選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。對證載法定用途為住宅但是實(shí)際用途為商業(yè)經(jīng)營(yíng)的農村住宅，也可以選用收益法進(jìn)行測算。
4.1.5 具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的農村房地產(chǎn)的估價(jià)，可以選用假設開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。
4.1.6 在無(wú)市場(chǎng)依據或市場(chǎng)依據不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。
4.1.7 采用成本法估價(jià)時(shí)，對集體建設用地使用權的估價(jià)，可采用基準地價(jià)系數修正法進(jìn)行估價(jià)。
4.2 市場(chǎng)法
4.2.l 運用市場(chǎng)法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行:
1 搜集交易實(shí)例;
2 選取可比實(shí)例;
3 建立價(jià)格可比基礎;
4 進(jìn)行交易情況、交易主體狀況修正;
5 進(jìn)行交易日期修正;
6 進(jìn)行區域因素修正;
7 進(jìn)行個(gè)別因素修正;
8 求出比準價(jià)格。
4.2.2 運用市場(chǎng)法估價(jià)，應準確搜集交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。搜集交易實(shí)例應包括下列內容：
1 交易雙方情況及交易目的;
2 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況;
3 成交價(jià)格;
4 成交日期;
5 付款方式;
6 交易主體的情況。
4.2.3 根據估價(jià)對象狀況和估價(jià)目的，應從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應符合下列要求：
1 是估價(jià)對象的類(lèi)似房地產(chǎn);
2 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，原則上不超過(guò)一年;
3成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
4 農村房屋集中區房地產(chǎn)和農村散居點(diǎn)房地產(chǎn)的交易案例不宜交叉作為可比實(shí)例。
4.2.4 選取可比實(shí)例后，應對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎，統一表達方式和內涵。換算處理應包括下列內容：
1 統一付款方式;
2 統一采用單價(jià);
3 統一幣種和貨幣單位;
4 統一面積內涵和面積單位。
注：1 統一付款方式應統一為在成交日期時(shí)一次總付清;
2不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計算。
4.2.5 有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：
1 有利害關(guān)系人之間的交易;
2 急于出售或購買(mǎi)情況下的交易;
3 受債權債務(wù)關(guān)系影響的交易;
4 交易雙方或一方對市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;
5 交易雙方或一方有特別動(dòng)機或特別偏好的交易;
6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易;
7 特殊方式的交易;
8 交易稅費非正常負擔的交易;
9 其它非正常的交易。
但上述情形中，能夠確定差異，并可修正為正常交易價(jià)格的案例，可選為可比實(shí)例。
4.2.6 交易情況修正，進(jìn)行交易情況修正應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調整為正常價(jià)格。
4.2.7 交易日期修正，應將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正宜采用類(lèi)似農村房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數進(jìn)行調整。在無(wú)類(lèi)似農村房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數的情況下，可根據當地農村房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢做出判斷，由估價(jià)機構編制當地農村房地產(chǎn)交易價(jià)格指數表，進(jìn)行相應的調整。
4.2. 8 區域因素修正，應將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調整為估價(jià)對象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。農村房屋集中區房地產(chǎn)和農村散居點(diǎn)房地產(chǎn)的區域因素應該單獨進(jìn)行修正。
區域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀(guān)，公共配套設施完備程度，農村基礎設施配套完善程度，水、電、氣、視、汛、網(wǎng)絡(luò )、無(wú)線(xiàn)電信訊號的覆蓋程度等農村建設用地規劃限制中影響農村房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區域因素修正的具體內容應根據估價(jià)對象的用途確定。進(jìn)行區域因素修正時(shí)，應將可比實(shí)例與估價(jià)對象的區域因素逐項進(jìn)行比較，找出由于區域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調整。
4.2.9 進(jìn)行個(gè)別因素修正，應將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調整為估價(jià)對象個(gè)體狀況下的價(jià)格。
有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，農村規劃管制條件，土地使用權年限、土地建設強度等;有關(guān)建筑物、構筑物方面的個(gè)別因素修正的內容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑材料，容積率，建筑結構等。
個(gè)別因素修正的具體內容應根據估價(jià)對象的用途和估價(jià)目的確定。對估價(jià)對象和可比實(shí)例的構筑物狀況和建筑結構狀況等農村房地產(chǎn)個(gè)體差異較大的個(gè)別因素的比較和分析，應當詳細列出比較因素表和修正系數表進(jìn)行逐項修正。進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應將可比實(shí)例與估價(jià)對象的個(gè)別因素逐項進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調整。
4.2.10 交易情況、交易主體、交易日期、區域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調整不得超過(guò)20%，綜合調整不得超過(guò)30%。
4.2.11 選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各種修正之后，應根據具體情況計算求出一個(gè)綜合結果，作為比準價(jià)格。
4.2.12 其他估價(jià)方法中有關(guān)參數的求取也可用市場(chǎng)法的原理和技術(shù)求取。
4.3 收益法
4.3.1 運用收益法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行：
1 搜集有關(guān)收入和費用的資料;
2 估算潛在毛收入;
3 估算有效毛收入;
4 估算運營(yíng)費用;
5 估算凈收益;
6 選用適當的資本化率;
7 選用適宜的計算公式求出收益價(jià)格。
注：潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用、凈收益均以年度計。
4.3.2 租賃收入中應扣除法律法規規定應該上交國家或者農村集體經(jīng)濟組織的收益。
4.3.3 對于單獨土地和單獨建筑物的估價(jià)，應分別根據農村土地使用權相應用途的法定使用權年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷(xiāo)。
4.3.4 對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當建筑物耐用年限長(cháng)于或等于土地使用權年限時(shí)，應根據土地使用權年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷(xiāo)。對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1先根據建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷(xiāo);然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現值。2將未來(lái)可獲收益的年限設定為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷(xiāo)。
4.3.5 集體建設用地最高使用權年限有合同的按合同約定，沒(méi)有合同約定的可以參照城市土地使用權年限。
宅基地無(wú)使用權年限限制。
4.4 成本法
4.4.1 運用成本法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行：
1 搜集有關(guān)成本、稅費、投資利潤等資料;
2 估算重置價(jià)格;
3 估算折舊;
4 求出積算價(jià)格。
4.4.2 重置價(jià)格，應是重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常投資利潤之和，其構成包括下列內容：
1 土地取得費用;
2 開(kāi)發(fā)成本;
3 管理費用;
4 投資利息;
5 投資利潤;
6 報建稅費。
注：投資利潤應以土地取得費用與開(kāi)發(fā)成本之和為基礎，根據開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來(lái)求取。
4.4.3 成本法估價(jià)中，估價(jià)師應該根據房屋結構的具體情況，按照房地產(chǎn)建筑結構類(lèi)型進(jìn)行測算。
1 混凝土結構估價(jià)
按照混凝土結構，鋼筋混凝土結構和預應力混凝土結構等不同結構類(lèi)型調查當地同類(lèi)結構農村建筑物的客觀(guān)成本作為建安造價(jià)進(jìn)行測算。
2 砌體結構、生土結構房屋、石結構房屋、木結構房屋估價(jià)調查當地同類(lèi)結構建筑物的客觀(guān)成本作為建安造價(jià)進(jìn)行測算，其中穿逗木構架、木柱木屋架、木柱木梁房屋，因為木結構的結合形式和穩定性不同，其建安造價(jià)取值應該不同。
估價(jià)師現場(chǎng)查看中，如發(fā)現估價(jià)對象的結構、圍護墻、承重墻等與農村房屋建筑設計導則要求不符的，應當進(jìn)行相應的修正和調整。
3 輕鋼結構估價(jià)
估價(jià)師現場(chǎng)查看應該重點(diǎn)關(guān)注輕型鋼結構的型鋼尺寸大小型號等，不同尺寸和型號的輕鋼結構的建安造價(jià)取值應該不同。
4 其他混合形式的房屋結構估價(jià)
可根據承重墻、圍護結構、屋蓋、支承梁或屋架、砌體墻、支承梁或屋架、木大梁、主梁、木桁架、樓屋蓋木梁、生土墻等不同的個(gè)別因素狀況進(jìn)行分別測算后相加，綜合取值后作為估價(jià)對象的重置價(jià)格。
估價(jià)現場(chǎng)查看時(shí)，對各種建筑結構的墻厚應該進(jìn)行仔細的觀(guān)察和查看，針對現場(chǎng)查看的具體情況進(jìn)行個(gè)別因素修正和調整。例如：對以12公分墻作為承重墻等明顯達不到基本承重墻厚度要求的建筑結構，應該進(jìn)行減值修正等。
5 構筑物的估價(jià)
采用成本法估價(jià)，應當在房地產(chǎn)構筑物估價(jià)過(guò)程中不斷的充實(shí)各種構筑物的建安造價(jià)的數據庫，對不同的構筑物的價(jià)值分別進(jìn)行測算。
4.4.4 同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。
4.4.5 求取集體土地的重置價(jià)格，應直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。
4.4.6 建筑物、構筑物積算價(jià)格應為重置價(jià)格扣除建筑物折舊，必要時(shí)還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價(jià)值損失。
4.5 假設開(kāi)發(fā)法
4.5.1 運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行：
1 調查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;
2 選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式;
3 估計開(kāi)發(fā)建設期;
4 預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;
5 估算開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤、投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費;
6 進(jìn)行具體計算。
4.5.2 假設開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運用此方法應把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。
待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地和在建工程等;投資開(kāi)發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋(含土地)等;投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，包括出售(含預售)、出租(含預租)和自營(yíng)等。
4.6 基準地價(jià)修正法
4.6.1 運用農村集體建設用地基準地價(jià)修正法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行：
1 搜集有關(guān)農村集體土地基準地價(jià)的資料;
2 確定估價(jià)對象所處地段的基準地價(jià);
3 進(jìn)行交易日期修正;
4 進(jìn)行區域因素修正;
5 進(jìn)行個(gè)別因素修正;
6 求出估價(jià)對象宗地價(jià)格。
4.6.2 進(jìn)行交易日期修正，應將基準地價(jià)在其基準日期時(shí)的值調整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。交易日期修正的方法，同市場(chǎng)法中的交易日期修正的方法。
4.6.3 區域因素和個(gè)別因素修正的內容和修正的方法，同市場(chǎng)法中的區域因素和個(gè)別因素修正的內容和修正的方法。
4.6.4 運用基準地價(jià)修正法評估宗地價(jià)格時(shí)，宜按當地對基準地價(jià)的有關(guān)規定執行。
五、估價(jià)依據
5.0.1 說(shuō)明本次估價(jià)所依據的法律法規和技術(shù)標準，估價(jià)機構和估價(jià)師掌握和收集的以及委托人提供的資料。
5.0.2 估價(jià)師應當根據不同的估價(jià)目的、價(jià)值類(lèi)型、價(jià)值定義來(lái)選擇不同的針對性的估價(jià)依據。
5.0.3 估價(jià)師應當對委托人提供的有關(guān)資料和情況進(jìn)行必要的核實(shí)。
六、估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)
6.0.1 估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)的確定，是指估價(jià)師根據估價(jià)對象狀況、估價(jià)目的、估價(jià)價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)對象價(jià)值定義，收集有關(guān)估價(jià)資料的難易程度等情況，模擬估價(jià)對象在市場(chǎng)或者是限制市場(chǎng)狀態(tài)下形成市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)程，根據估價(jià)師的技術(shù)、經(jīng)驗，對估價(jià)對象價(jià)值的測算過(guò)程、測算方法、測算中所選用的主要技術(shù)參數、估價(jià)技術(shù)測算的過(guò)程與順序等進(jìn)行說(shuō)明和描述;必要時(shí)，估價(jià)師應當針對估價(jià)的假設和前提條件的表述，對估價(jià)過(guò)程中運用的方法和測算參數等進(jìn)行相應的調整并做出說(shuō)明。
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)的應用表述，其實(shí)質(zhì)是將估價(jià)師對估價(jià)對象的價(jià)值測算過(guò)程予以定性的描述和說(shuō)明。
6.0.2 集體建設用地土地使用權出讓價(jià)格評估
1土地使用權出讓價(jià)格評估，可采用市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法、成本法、基準地價(jià)修正法。
2 集體建設用地使用權采取協(xié)議、招標、拍賣(mài)或者掛牌等流轉方式，有條件取得交易案例的，可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。
3 不具備運用基準地價(jià)修正法進(jìn)行集體建設用地使用權價(jià)格評估的，可以參照當地集體建設用地征收征用文件、當地政府規定的集體建設用地流轉價(jià)格政策規定等相關(guān)文件進(jìn)行地價(jià)的測算和評估。區(市)縣人民政府制定并公布了集體建設用地使用權流轉最低保護價(jià)的，評估價(jià)格不得低于該保護價(jià)。
4 集體建設用地使用權出讓價(jià)格估價(jià)，能確定建設規劃指標的，也可以采用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行地價(jià)的評估。
6.0.3 房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估
應依據有關(guān)農村房地產(chǎn)轉讓和流轉的法規文件及實(shí)施細則和其他有關(guān)規定進(jìn)行。
房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估，可以根據市場(chǎng)的公開(kāi)情況，采用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型或者限制市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。
6.0.4 農村房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估
1 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應依據當地制定的實(shí)施細則和其他有關(guān)規定進(jìn)行。
2 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應采用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。
3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，可采用市場(chǎng)法、收益法。
6.0.5 農村房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估
1 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》以及當地政府有關(guān)規定進(jìn)行。
2 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，符合條件時(shí)應采用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型，可參照設定抵押權時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應在估價(jià)報告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價(jià)值的影響;不符合市場(chǎng)條件的，應當采用限制市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型，對估價(jià)對象評估時(shí)，可以先假設其為市場(chǎng)價(jià)值，然后根據具體情況進(jìn)行相應的修正。
3 在房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告中，對法定優(yōu)先受償權利、假設限制條件、估價(jià)對象變現能力分析、估價(jià)報告運用的風(fēng)險提示、估價(jià)報告的運用說(shuō)明等部分，應進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分析和說(shuō)明。
4 以具有集體建設用地土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應考慮抵押權以及抵押期限屆滿(mǎn)時(shí)土地使用權的剩余年限對抵押價(jià)值的影響。
6.0.6 農村房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)估價(jià)
農村房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)一般不涉及房地產(chǎn)權屬的轉移，企業(yè)聯(lián)營(yíng)中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據具體情況采用收益法、市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法，也可采用成本法。
6.0.7 農村房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
1 房地產(chǎn)糾紛應對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價(jià)結果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀(guān)、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
2 農村房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應按相應類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。
3 農村房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價(jià)依據。
6.0.8 農村房屋質(zhì)量缺陷損失估價(jià)
農村房屋質(zhì)量缺陷損失評估應當選用成本法、收益法、市場(chǎng)法中的一種或者多種進(jìn)行測算。
運用成本法時(shí)，可求取修復房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項費用之和作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結果。
運用收益法時(shí)，可求取房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來(lái)收益損失的現值作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結果。
運用市場(chǎng)法時(shí)，可與類(lèi)似房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行比較，對其損失補償金額進(jìn)行修正、調整來(lái)求取房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結果。
也可求取類(lèi)似的無(wú)質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋市場(chǎng)價(jià)值之差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)結果。
6.0.9 農村房地產(chǎn)征收補償估價(jià)
農村房地產(chǎn)征收補償估價(jià)，應依據《中華人民共和國土地管理法》以及當地制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規定進(jìn)行。
6.0.10 農村集體經(jīng)濟組織或者個(gè)人、企業(yè)在各種經(jīng)濟活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)，應了解房地產(chǎn)權屬是否發(fā)生轉移，若發(fā)生轉移，則應按相應的房地產(chǎn)轉讓行為進(jìn)行估價(jià);其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。
七、估價(jià)所需的相關(guān)資料
7.0.1 在受理估價(jià)委托時(shí)，應當要求委托方提供反映估價(jià)對象狀況的詳細資料。如權屬證書(shū)(或證明)、建筑物狀況、建成年代、構筑物狀況及相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標、維護保養狀況等。
7.0.2 根據不同估價(jià)對象采用的技術(shù)路線(xiàn)和不同的估價(jià)方法，估價(jià)師應當針對性地收集不同側重的實(shí)例資料：運用市場(chǎng)法，主要收集市場(chǎng)交易案例資料;運用收益法，主要收集收益實(shí)例資料;運用成本法，主要收集開(kāi)發(fā)建設成本等資料;運用假設開(kāi)發(fā)法，應當側重于收集規劃指標和條件等資料。
7.0.3 收集對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值有影響的相關(guān)資料
1 收集對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料;
2 對估價(jià)對象所在地區房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料;
3 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料;
4 反映估價(jià)對象狀況的資料;
5 收集估價(jià)對象的位置、周邊環(huán)境、景觀(guān)優(yōu)劣、配套的相關(guān)資料;
6 收集反映估價(jià)對象外觀(guān)、建筑結構、裝修、設備、設施等狀況的資料;
7 補充搜集估價(jià)所需的其他資料。
八、估價(jià)對象現場(chǎng)查看
8.0.1 估價(jià)人員必須到估價(jià)對象現場(chǎng)，了解估價(jià)對象的位置、周?chē)h(huán)境、景觀(guān)的優(yōu)劣，查看估價(jià)對象的外觀(guān)、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)補充搜集估價(jià)所需的其他資料，以及對估價(jià)對象及其周?chē)h(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。
8.0.2 現場(chǎng)查看拍攝估價(jià)對象照片應當包括外觀(guān)、臨街狀況、交通狀況、客廳、廚房、衛生間、主臥室、反映該套住房最佳的室外景觀(guān)的照片、書(shū)房、室內樓梯、屋頂花園、底樓花園等，川西林盤(pán)應有反映川西林盤(pán)特色的照片。
8.0.3 采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估時(shí)，要求拍攝可比實(shí)例的照片和反映可比實(shí)例位置的有關(guān)資料。
8.0.4 進(jìn)行現場(chǎng)查看的估價(jià)師應當在“估價(jià)對象實(shí)地查看記錄表”上簽字，注明實(shí)地查看日期，并盡可能要求協(xié)助現場(chǎng)查看的人員和委托方、產(chǎn)權人在記錄表上簽字認可。
8.0.5 針對農村房地產(chǎn)的特點(diǎn)，估價(jià)師應當對構筑物和建筑物狀況進(jìn)行詳細查看，并對構筑物的體量，建筑規模等進(jìn)行必要的目測等，做好詳細的現場(chǎng)查看記錄。
九、估價(jià)對象價(jià)值分析
9.1 假設與限制條件對估價(jià)對象價(jià)值的影響分析
9.1.1 假設條件
估價(jià)假設是指房地產(chǎn)估價(jià)項目測算過(guò)程中，房地產(chǎn)估價(jià)師對于在估價(jià)中所必要的但是不能肯定的而又必須予以明確的前提條件等，基于合法、合理前提下對其做出的假定，并在估價(jià)報告中明確予以表述。
9.1.2 估價(jià)師不得濫用估價(jià)假設條件;不得無(wú)針對性地對估價(jià)中的條件進(jìn)行假設。
9.1.3 限制條件 估價(jià)師根據估價(jià)目的和估價(jià)報告的特點(diǎn)，對委托方就估價(jià)報告的運用做出的限制與聲明。
9.2 估價(jià)對象個(gè)別因素描述與分析
9.2.1 估價(jià)對象個(gè)別因素描述 針對性地對估價(jià)對象的實(shí)物狀況、權益狀況、區位狀況等進(jìn)行描述，其中，對估價(jià)對象的價(jià)值有影響的個(gè)別因素應當進(jìn)行描述，對估價(jià)對象價(jià)值有較大影響的個(gè)別因素應當盡可能地進(jìn)行定性描述和定量說(shuō)明。
9.2.2 估價(jià)對象個(gè)別因素分析 針對估價(jià)對象個(gè)別因素的描述與說(shuō)明，針對性地對個(gè)別因素影響估價(jià)對象價(jià)值的原因、方式、影響的幅度和方向等予以說(shuō)明和分析;能夠定量分析的，可以運用相關(guān)的數學(xué)方法和計算公式等進(jìn)一步分析與描述。
9.3 估價(jià)對象區域因素描述與分析
9.3.1 估價(jià)對象區域因素描述 估價(jià)報告中應當對如區位、環(huán)境、交通狀況、道路便捷度、道路通達度、產(chǎn)業(yè)聚集度區域基礎設施狀況、公共配套設施狀況等影響估價(jià)對象價(jià)值的區域因素進(jìn)行詳細的描述與說(shuō)明。
9.3.2 估價(jià)對象區域因素分析 結合估價(jià)對象區域因素的描述和說(shuō)明，具體針對性地對區域因素影響估價(jià)對象價(jià)值的原因、方式、影響的幅度和方向等予以說(shuō)明和分析，估價(jià)方法中的修正幅度與方向應保持一致。
9.4 最高最佳使用分析
9.4.1 農村房地產(chǎn)估價(jià)中應當遵循最高最佳使用原則，但是在對估價(jià)對象進(jìn)行最高最佳使用分析的時(shí)候，估價(jià)師應當根據估價(jià)對象的利用狀況、估價(jià)對象與區域環(huán)境的均衡性分析、估價(jià)對象建筑物與土地狀況的適合性分析等方面，針對性地對估價(jià)對象的使用現狀與最該最佳使用狀態(tài)進(jìn)行對比分析;分析過(guò)程中應該側重于對估價(jià)對象在技術(shù)可行性、法律規定要求、經(jīng)濟可行性、價(jià)值是否達到合法條件允許的最大化等方面進(jìn)行分析，描述可能的對估價(jià)對象價(jià)值產(chǎn)生改變的因素。
9.4.2 分析估價(jià)對象是否處在最高最佳使用狀態(tài)，分析達到最該最佳使用狀態(tài)的可能性等。對最高最佳使用的判斷正確，分析透徹、具體，各種分析應當有合法依據和市場(chǎng)依據。
9.5 政策對房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析
9.5.1 房地產(chǎn)、土地、規劃等政策對房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析。
9.5.2 金融、稅收等政策對房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析。
十、估價(jià)結果確定
10.0.1 對估價(jià)對象價(jià)值測算采用多種估價(jià)方法時(shí)，可以采用算術(shù)平均法、加權平均法、中位數法等對估價(jià)結果進(jìn)行綜合分析后確定最終的估價(jià)結果。
10.0.2 估價(jià)結果確定有充分的依據，結論表述清晰(含單價(jià)、總價(jià))、理由充分;致委托方函、結果報告、技術(shù)報告中的估價(jià)結果相互一致。
10.0.3 估價(jià)機構應當按照房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的相關(guān)規定建立房地產(chǎn)估價(jià)報告的三審制度，切實(shí)保障估價(jià)報告的質(zhì)量。
十一、估價(jià)報告的撰寫(xiě)
11.0.1 全面性要求 應完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結論，正文內容和附件資料應完整、配套。
11.0.2 公正性和客觀(guān)性要求 應站在中立的立場(chǎng)上對影響估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀(guān)的介紹、分析和評論，做出的結論應有充分的依據。
11.0.3 準確性要求 用語(yǔ)應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實(shí)的事項不得輕率寫(xiě)入，對難以確定的事項應予以說(shuō)明，并描述其對估價(jià)結果可能產(chǎn)生的影響。
11.0.4 概括性要求 應用簡(jiǎn)潔的文字對估價(jià)中所涉及的內容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資料應在科學(xué)鑒別與分析的基礎上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映其本質(zhì)特征的資料來(lái)說(shuō)明情況和表達觀(guān)點(diǎn)。
十二、附則
12.0.1 農村集體建設用地之外的其他農村房地產(chǎn)估價(jià)，可參照本規范執行。
12.0.2 本規范由成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會(huì )負責解釋。
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