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2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試要點(diǎn)：敏感性分析
我們都知道未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。需要通過(guò)考試嗎?下面yjbys小編為大家準備了一些考試的知識點(diǎn)，歡迎閱讀。
1.敏感性分析的概念：
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：
(1)找出影響項目經(jīng)濟效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據;
(2)研究不確定性因素變動(dòng)引起項目經(jīng)濟效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風(fēng)險的能力;
(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。
根據不確定性因素每次變動(dòng)數目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
2.敏感性分析的步驟：
房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：
(1)確定用于敏感性分析的財務(wù)評價(jià)指標。通常采用的指標為內部收益率，必要時(shí)也可以選用財務(wù)凈現值、開(kāi)發(fā)利潤等其他經(jīng)濟指標。在具體選定評價(jià)指標時(shí)，應考慮分析的目的，顯示的直觀(guān)性、敏感性，以及計算的復雜程度。
(2)確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。
(3)計算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評價(jià)指標的相應變動(dòng)值。
(4)通過(guò)評價(jià)指標的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。
進(jìn)行房地產(chǎn)項目敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動(dòng)引起的評價(jià)指標相對變動(dòng)幅度，也可以采用敏感性分析表對多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較。
3.單因素與多因素敏感性分析：
單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假設各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時(shí)，項目財務(wù)評價(jià)指標的變化情況。
多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對項目財務(wù)評價(jià)指標的影響。由于項目評估過(guò)程中的參數或因素同時(shí)發(fā)生變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很高的實(shí)用價(jià)值。
多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進(jìn)行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。
4.敏感性分析的“三項預測值”法：
前面所介紹的敏感性分析方法是單因素的，它忽略了各因素之間的相互作用。在一般情況下，多因素同時(shí)發(fā)生變化所造成的評估結果失真比單因素大，因此，對一些重要的、投資額大的開(kāi)發(fā)項目除了要進(jìn)行單因素敏感性分析外，還應進(jìn)行多因素敏感性分析。“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中得一種。“三項預測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中所涉及的變動(dòng)因素分別給出三個(gè)預測值(估計值)，即最樂(lè )觀(guān)預測值、最可能預測值、最悲觀(guān)預澳值，根據各變動(dòng)因素三個(gè)預測值的相互作用來(lái)分析、判斷開(kāi)發(fā)利潤受影響的情況。
一般來(lái)說(shuō)，評估中所涉及的因素全部為最樂(lè )觀(guān)或最悲觀(guān)情況，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中是很少出現的，除非政府給予某種特別優(yōu)惠的政策或者宏觀(guān)經(jīng)濟出現全面蕭條。但不管怎樣，對變動(dòng)因素進(jìn)行全面分析，有助于開(kāi)發(fā)商或投資商進(jìn)行正確的決策。
敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。
它用以分析項目經(jīng)濟效益指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動(dòng)幅度，據此判斷項目承擔風(fēng)險的能力。但是，這種分析尚不能確定各種不確定性因素發(fā)生一定幅度變動(dòng)的概率，因而其分析結論的準確性就會(huì )受到一定的影響。實(shí)際生活中，可能會(huì )出現這樣的情形：敏感性分析找出的某個(gè)敏感性因素在未來(lái)發(fā)生不利變動(dòng)的可能性很小,，引起的項目風(fēng)險不大;而另一因素在敏感性分析時(shí)表現出不太敏感，但其在未來(lái)發(fā)生不利變動(dòng)的可能性卻很大，進(jìn)而會(huì )引起較大的項目風(fēng)險。為了彌補敏感性分析的不足，在進(jìn)行項目評估和決策時(shí)，尚須進(jìn)一步作概率分析。
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