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房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)基本程序
在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規定;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是指在依法取得土地使用權的國有土地上進(jìn)行基礎設施、房屋建設的項目。那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有哪些程序呢?我們一起來(lái)了解一下!
1.獲取土地：
沒(méi)有土地，任何開(kāi)發(fā)計劃或開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施都只能是空談。當完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項目評估決策之后，就要進(jìn)入實(shí)施過(guò)程，而實(shí)施過(guò)程的第一步就是取得土地使用權。
(一)土地儲備與土地開(kāi)發(fā)
1.土地儲備
土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門(mén)為實(shí)現調控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲存以備供應土地的行為。
2.土地開(kāi)發(fā)
土地開(kāi)發(fā)，是土地儲備機構對納入儲備、尤其是依法征收后納入儲備的土地，為使其具備供應條件而進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)活動(dòng)。
3.土地儲備資金
土地儲備資金，是指土地儲備機構按照國家有關(guān)規定征收、收購、優(yōu)先購買(mǎi)、收回土地以及對其進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)等所需的資金。土地儲備資金實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用、分賬核算，并實(shí)行預決算管理。
(二)開(kāi)發(fā)商獲取土地的途徑
1.土地使用權出讓
為規范國有建設用地使用權出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開(kāi)、公平、公正的土地使用制度，國土資源部于2002年4月頒布了《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，并于2007年9月對該規定進(jìn)行了修訂，形成了《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。
2.土地使用權劃撥
土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權轉讓
對于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權變更時(shí)，需辦理土地使用權出讓手續。
4.與當前土地使用權擁有者合作
由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在許多擁有土地使用權的機構，在尋求合作者。因此，對于擁有資金但缺少土地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)土地轉讓、公司人股、并購或合伙等方式，與當前土地使用權擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。
2.項目核準和開(kāi)工計劃：
(一)項目核準申請材料
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，屬于不使用政府投資的城建類(lèi)投資項目。開(kāi)發(fā)商申請項目核準時(shí)，需提交的材料包括：
(1)由具備甲級資質(zhì)的工程咨詢(xún)機構編制的項目申請報告一式5份。
(2)城市規劃行政主管部門(mén)出具的規劃意見(jiàn)。
(3)通過(guò)招拍掛方式取得國有土地使用權的項目，應提供土地出讓合同或土地證，通過(guò)其他方式取得國有土地使用權的項目，應提供土地預審意見(jiàn)。
(4)環(huán)境保護行政主管部門(mén)出具的環(huán)境影響評價(jià)文件的審批意見(jiàn)(除有特殊要求外，土地一級開(kāi)發(fā)項目不需要提供)。
(5)根據國家及本地區有關(guān)規定需要進(jìn)行交通影響分析評價(jià)的項目，應提供交通行政主管部門(mén)出具的交通影響評價(jià)文件的意見(jiàn)(除有特殊要求外，土地一級開(kāi)發(fā)項目不需要提供)。
(二)項目申請報告的主要內容
按照《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》要求，項目申請報告應包括的主要內容有：
(1)申報單位及項目概況;
(2)發(fā)展規劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析;
(3)資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析;
(4)節能方案分析;
(5)建設用地、征收補償及居民安置分析;
(三)項目核準評估的重點(diǎn)
政府對企業(yè)投資項目進(jìn)行核準的過(guò)程，實(shí)際上是由投資管理部門(mén)組織，或授權給有資質(zhì)的工程咨詢(xún)或投資咨詢(xún)機構或有關(guān)專(zhuān)家，代表國家對開(kāi)發(fā)建設單位提交項目申請報告進(jìn)行全面審核和再評估的過(guò)程。
項目核準評估的工作重點(diǎn)，除審查項目是否具備相應的開(kāi)發(fā)建設條件外，還要確保項目：
(1)符合國家法律法規;
(2)符合國家及本地區國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃以及行業(yè)發(fā)展規劃;
(3)符合國家宏觀(guān)調控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準;
(4)符合當地區域布局和產(chǎn)業(yè)結構調整的要求;
(5)符合土地、水、能源的合理開(kāi)發(fā)和有效利用要求，有利于促進(jìn)環(huán)境保護和改善生態(tài)環(huán)境;
3.確定規劃設計方案并獲得規劃許可：
(一)開(kāi)發(fā)項目選址、定點(diǎn)審批階段
本階段的規劃審批，主要針對以無(wú)償劃撥方式和協(xié)議出讓方式獲得國有建設用地使用權的開(kāi)發(fā)建設項目。
(二)《建設用地規劃許可證》申領(lǐng)階段
申領(lǐng)《建設用地規劃許可證》時(shí)，開(kāi)發(fā)商須持政府計劃管理部門(mén)對建設項目的批準、核準或備案文件，《規劃意見(jiàn)書(shū)(選址)》及附圖復印件(招拍掛出讓土地項目，由土地整理儲備機構負責申報、提供)、國土資源行政主管部門(mén)《國有建設用地使用權出讓合同》及其相關(guān)文件(協(xié)議出讓和招拍掛出讓土地項目)、建設用地釘樁成果通知單、按建設用地釘樁成果及繪圖要求繪制的l：500或1：2000地形圖等資料，向城多規劃管理部門(mén)提出申請。
(三)設計方案審查階段
開(kāi)發(fā)商可以自愿申請規劃部門(mén)對設計方案進(jìn)行審查，審查意見(jiàn)可供開(kāi)發(fā)商作為委托設計單位繪制施工圖的依據。對于未審查過(guò)設計方案的重大開(kāi)發(fā)建設項目，將在規劃設計招投標備案階段對中標設計方案進(jìn)行專(zhuān)項審查。
(四)《建設工程規劃許可證》申領(lǐng)階段
開(kāi)發(fā)商需持《建設項目規劃許可及其他事項申報表》、《規劃意見(jiàn)書(shū)(選址)》及附圖復印件或《設計方案審查意見(jiàn)》及附圖復印件、國土資源行政主管部門(mén)批準用地的文件、有資質(zhì)設計單位按照《規劃意見(jiàn)書(shū)(選址)》或《設計方案審查意見(jiàn)》及附圖的要求繪制的建設工程施工圖(施工圖紙包括：圖紙目錄、無(wú)障礙設施設計說(shuō)明、設計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎平面圖、基礎剖面圖)、《城市建設工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設計中標通知書(shū)》(未進(jìn)行設計方案審查的項目)，向城鄉規劃管理部門(mén)提出申請。城鄉規劃管理部門(mén)接此申請后，將負責對相關(guān)文件進(jìn)行與設計方案審查階段內容相似的審查工作，通過(guò)審查后，簽發(fā)《建設工程規劃許可證》。
4.工程建設招標：
(一)招標方式工程建設項目招標方式，可以分為公開(kāi)招標和邀請招標。依照國家發(fā)展改革
部門(mén)《212程建設項目招標范圍和規模標準規定》必須進(jìn)行施工招標的工程建設項目，招標人應按政府審批部門(mén)核準的招標方式進(jìn)行招標。
1.公開(kāi)招標
公開(kāi)招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。依法必須進(jìn)行招標的項目，全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導地位的建設項目，應采用公開(kāi)招標方式確定承包商。
2.邀請招標
邀請招標，是指招標人以投標邀請書(shū)的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。邀請招標也稱(chēng)選擇性招標。邀請招標是非公開(kāi)招標方式的一種。
(二)招標機構
當招標人決定采用招標方式發(fā)包建筑工程時(shí)，不管是公開(kāi)招標還是邀請招標，都可以成立一個(gè)招標工作小組，負責招標過(guò)程中的決策活動(dòng)與日常事務(wù)工作的處理。
(三)招標程序
按照一般做法，工程建設項目招標程序如下：
1.申請招標
依法必須招標的工程建設項目，應當具備下列條件才能進(jìn)行施工招標。
2.編制招標文件
當招標人的招標申請獲得批準后，即應著(zhù)手準備招標文件。招標文件是招標人向投標人介紹工程情況和招標條件的重要文件，也是簽訂工程承包合同的基礎。
3.確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函
4.投標人資格審查
資格審查分為資格預審和資格后審。
5.投標
投標人是響應招標、參加投標競爭的法人或者其他組織。
6.開(kāi)標、評標和定標
開(kāi)標應在招標文件確定的提交投標文件的截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行;開(kāi)標地點(diǎn)應為招標文件中確定的地點(diǎn)。
7.簽訂合同
招標人和中標人應當自中標通知書(shū)發(fā)出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書(shū)面合同。
5.開(kāi)工申請與審批：
建設工程招標工作結束后，開(kāi)發(fā)商就可以申請開(kāi)工許可。
(一)申請領(lǐng)取《建設工程施工許可證》應具備的條件
(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續。
(2)在城市規劃區的建筑工程，已經(jīng)取得《建設工程規劃許可證》。
(3)施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。
(4)已經(jīng)確定施工企業(yè)，按照規定應該招標的工程沒(méi)有招標，應該公開(kāi)招標的工程沒(méi)有公開(kāi)招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無(wú)效。
(5)有滿(mǎn)足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設計文件已按規定進(jìn)行了審查。
(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設計中有根據建筑工程特點(diǎn)制定的相應質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專(zhuān)業(yè)性較強的工程項目編制的專(zhuān)項質(zhì)量、安全施工組織設計，并按照規定辦理了工程質(zhì)量、安全監督手續。
(7)按照規定應該委托監理的工程已委托監理。
(8)建設資金已經(jīng)落實(shí)。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔保。
(9)法律、行政法規規定的其他條件。
(二)申請辦理《建設工程施工許可證》的程序
(1)建設單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請表》。
(2)建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附相關(guān)證明文件，向發(fā)證機關(guān)提出申請。
(3)發(fā)證機關(guān)在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起l5日內頒發(fā)施工許可證;對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時(shí)間可以自證明文件補正齊全后作相應順延;對于不符合條件的，應當自收到申請之日起 15日內書(shū)面通知建設單位，并說(shuō)明理由。
建筑工程在施工過(guò)程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領(lǐng)取施工許可證。
6.前期工作的其他環(huán)節：
除了上述四個(gè)主要環(huán)節的工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的前期工作可能還包括：施工現場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整;市政設施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長(cháng)期信貸;對擬開(kāi)發(fā)建設的項目尋找預租(售)的客戶(hù);進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標市場(chǎng)、售價(jià)或租金水平;制定項目開(kāi)發(fā)過(guò)程的監控策略;洽談開(kāi)發(fā)項目保險事宜等。
上述工作完成后，對項目應再進(jìn)行一次財務(wù)評價(jià)。因為前期工作需要花費一定時(shí)間，而決定開(kāi)發(fā)項目成敗的經(jīng)濟特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，開(kāi)發(fā)商一般在正式進(jìn)入建設階段前，需要再次評價(jià)開(kāi)發(fā)項目的風(fēng)險和盈利特性，以作為是否進(jìn)入下階段工作的決策依據。
值得指出的是，由于土地成本和前期費用占總開(kāi)發(fā)成本的比重越來(lái)越大，所以對許多開(kāi)發(fā)商而言，項目進(jìn)展到獲得建設工程開(kāi)工許可階段，其成本支出往往已經(jīng)超過(guò)了項目成本的50%甚至70%，所以即使市場(chǎng)環(huán)境與項目開(kāi)始時(shí)比較發(fā)生了較大的不利變化，在選擇馬上開(kāi)工建設和延期開(kāi)工建設之間，也要根據公司目前的財務(wù)狀況尤其是未來(lái)一段時(shí)間的現金流狀況進(jìn)行慎重的比選決策，還要認真考慮政府對延遲開(kāi)發(fā)建設的有關(guān)政策。
作為一條行業(yè)準則，開(kāi)發(fā)商必須時(shí)刻抑制自己過(guò)高的樂(lè )觀(guān)態(tài)度，并且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來(lái)對待其所獲得的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)。使自己既不期望過(guò)高的售價(jià)、租金水平，也不期望過(guò)低的開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導致的損失。如果開(kāi)發(fā)商這樣做了，即使他可能會(huì )失去一些投資機會(huì )，但也會(huì )避免由于盲目決策帶來(lái)的投資失誤。
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