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經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理項目的“三個(gè)五”管理模式
引導語(yǔ)：企業(yè)自愿接受物業(yè)管理企業(yè)的管理體系，認同企業(yè)的文化、經(jīng)營(yíng)理念和管理標準，執行物業(yè)管理企業(yè)的管理模式。下面是yjbys小編為你帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理項目的“三個(gè)五”管理模式，希望對你有所幫助。
一、三個(gè)“五”管理模式
1.五類(lèi)管理方式: 全權委托管理、協(xié)助管理、顧問(wèn)管理、投資參股管理及特許經(jīng)營(yíng)。
2.五項專(zhuān)業(yè)服務(wù) :前期籌備、企業(yè)診斷、顧問(wèn)咨詢(xún)、員工培訓、營(yíng)銷(xiāo)租售代理等。
3.五種專(zhuān)項服務(wù) :裝修裝飾設計施工監理 ( 裝修 ) 、公共秩序維護 ( 保安 ) 、清潔衛生 ( 保潔 ) 、景觀(guān)綠化養護 ( 綠化 ) 、公用部位和公用設施的日常運行和維護 ( 工程 ) 等。
在具體工作中，視情況或依據客戶(hù)需求，上述三個(gè)“五”管理模式，可選擇單一方式，也可以綜合多種方式，交雜穿插。
二、五類(lèi)管理方式簡(jiǎn)介
1. 全權委托管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開(kāi)發(fā)商(或業(yè)主)簽署委托管理合同，以整建制外派方式，委派以項目總經(jīng)理為首的工作團隊，代表開(kāi)發(fā)商(或業(yè)主)全面行使項目經(jīng)營(yíng)管理職責，按照物業(yè)管理企業(yè)的管理模式對受托項目進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，使其正常經(jīng)營(yíng)，取得良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，使物業(yè)保值增值。合同期限一般為 1 ～ 5 年。
2.協(xié)助管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開(kāi)發(fā)商(或業(yè)主)簽署協(xié)助管理合同，委派執行總經(jīng)理(或常務(wù)副總經(jīng)理)和有關(guān)部門(mén)的負責人組成工作團隊，協(xié)助開(kāi)發(fā)商(或業(yè)主)執行物業(yè)管理企業(yè)的管理模式，使協(xié)助管理的項目按專(zhuān)業(yè)化標準正常經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)委派工作團隊負責協(xié)助項目的日常經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)工作，可獲得良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。合同期限一般為 1 ～ 3 年。
3.顧問(wèn)管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開(kāi)發(fā)商(或業(yè)主)簽署顧問(wèn)管理合同，根據項目的具體要求，委派專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，就顧問(wèn)項目特定的問(wèn)題，如：物業(yè)項目硬件設施改造、裝修改造設計、財務(wù)管理、服務(wù)規范、營(yíng)銷(xiāo)策劃等進(jìn)行顧問(wèn)管理。合同期限一般 1 ～ 3 年。
4.投資參股管理。對于有一定投資價(jià)值的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項目，借助物業(yè)管理企業(yè)自身的投資功能，通過(guò)產(chǎn)權獲得經(jīng)營(yíng)權。根據在建、籌建、已建經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項目的規模、位置、產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等綜合情況，可視情況投資參股合作，并派出管理隊伍實(shí)施管理。合同期限一般為 10 年以上。
5.特許經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)選擇地點(diǎn)、規模、設施設備等方面基本符合物業(yè)管理企業(yè)自身要求的酒店、寫(xiě)字樓和度假村、酒店式公寓等經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項目，按照物業(yè)管理企業(yè)的管理模式進(jìn)行培訓指導，達到物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量標準后，物業(yè)管理企業(yè)授權其使用自己的品牌開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)根據特許經(jīng)營(yíng)的協(xié)議定期派監督員對于特許經(jīng)營(yíng)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢查，以確保特許經(jīng)營(yíng)物業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和品牌質(zhì)量。此種模式應在物業(yè)管理企業(yè)品牌形成后方可推廣采用，合同期限一般 3 年以上。
三、五項專(zhuān)業(yè)服務(wù)
1.前期籌備。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開(kāi)發(fā)商(或業(yè)主)簽署前期籌備(或介入)管理合同，在一定時(shí)期內，根據物業(yè)項目開(kāi)發(fā)商(或業(yè)主)的要求，委派專(zhuān)業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員承擔項目的選址、確定設計概念、平面布局概念、建筑主題以及建筑文化含量的把握、設計論證、施工要求、設備配置、員工招聘、培訓、銷(xiāo)售策劃、籌辦開(kāi)業(yè)、入住收樓和擬訂經(jīng)營(yíng)計劃經(jīng)營(yíng)預算等責任。合同期限一般 1 ～ 2 年。
2.企業(yè)診斷。物業(yè)管理企業(yè)根據客戶(hù)的需要對外承接企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理診斷服務(wù) , 經(jīng)營(yíng)管理診斷遵循客觀(guān)性、系統性、效率性、雙向性、階段性原則 , 針對企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中暴露出來(lái)的問(wèn)題 , 進(jìn)行科學(xué)、系統的分析與研究，進(jìn)行市場(chǎng)調研和客戶(hù)滿(mǎn)意率調查，確定問(wèn)題的性質(zhì)、原因和主次 , 幫助企業(yè)尋求解決問(wèn)題的對策，提供詳細的診斷報告 , 以改進(jìn)企業(yè)各方面的工作。合同期限可視客戶(hù)需求而定。
3.顧問(wèn)咨詢(xún)。物業(yè)管理企業(yè)根據項目開(kāi)發(fā)商(或業(yè)主)的要求與其簽署顧問(wèn)咨詢(xún)合同 , 委派專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)或團隊，就物業(yè)項目特定的經(jīng)營(yíng)、管理等問(wèn)題及其它業(yè)務(wù) , 如物業(yè)項目在規劃及建設方面的可行性報告 ;物業(yè)項目在工程技術(shù)設計、建筑及內部裝修方面的咨詢(xún)和技術(shù)支持 ; 物業(yè)項目開(kāi)業(yè)、入住籌備指導 ; 經(jīng)營(yíng)項目 ( 酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、會(huì )所和酒店式公寓等)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、品牌推廣 ; 企業(yè)人員招聘、培訓和團隊建設等方面提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)咨詢(xún)和指導。合同期限一般 1 ～ 3 年。
4.員工培訓。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項目開(kāi)發(fā)商(或業(yè)主)簽署培訓協(xié)議，根據物業(yè)項目的實(shí)際情況，從管理層到員工層實(shí)施培訓，分階段、分步驟、有針對性的提供全方位、多層次的專(zhuān)項培訓課程。通過(guò)培訓使企業(yè)受訓人員了解和掌握物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的基本知識，用新的市場(chǎng)化的管理理念、服務(wù)標準和專(zhuān)業(yè)水平，全面提升物業(yè)項目經(jīng)營(yíng)管理水平和日常服務(wù)水準，塑造企業(yè)形象。合同期限可視客戶(hù)需求而定。
5.營(yíng)銷(xiāo)租售代理。有銷(xiāo)售資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依據自身或與合作伙伴建立戰略聯(lián)盟形成的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )和客戶(hù)資源.
四、五種專(zhuān)項服務(wù)
裝修裝飾設計施工監理 ( 裝修 ) 、公共秩序維護 ( 保安 ) 、清潔衛生 ( 保潔 ) 、園區景觀(guān)綠化養護( 綠化 ) 、公用部位公用設施的日常運行和維護 ( 工程 ) 等。這五種專(zhuān)項服務(wù)有的需要具有相應資質(zhì) ,實(shí)踐中可根據客戶(hù)的需求選擇一種或多種專(zhuān)項服務(wù) , 同時(shí)也可以與有關(guān)管理方式或專(zhuān)業(yè)服務(wù)方式一起同時(shí)提供給客戶(hù) , 供其選擇 , 類(lèi)似菜單模式。
五、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)風(fēng)險防范
當前物業(yè)管理企業(yè)在與開(kāi)發(fā)商(或業(yè)主)的合作中，基本采用的都是上述三個(gè)“五”的管理模式 ,既有選擇單一種類(lèi)的 , 也有將五類(lèi)管理方式、五項專(zhuān)業(yè)服務(wù)和專(zhuān)項服務(wù)中的部分種類(lèi)交叉包容進(jìn)行的。從風(fēng)險角度考慮，一般情況下不宜采取承包性經(jīng)營(yíng)和附帶擔保性質(zhì)的管理方式 , 具體情況可另行協(xié)商。
合作企業(yè)(開(kāi)發(fā)商或業(yè)主)應具有獨立法人資格，擁有必要的經(jīng)濟實(shí)力和經(jīng)營(yíng)資源，資信可靠，無(wú)巨額債務(wù)和不良資產(chǎn)。物業(yè)項目財產(chǎn)關(guān)系清晰，土地、房產(chǎn)使用合法。
經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項目要形成一定規模，才有利可圖。酒店、度假村和公寓客房數量應每套不少于 80間，要有相應的配套服務(wù)設施，星級標準為最低達到國家星級評定標準的三星級酒店標準 ; 寫(xiě)字樓的建筑面積應在 1 萬(wàn)平方米以上 ; 商業(yè)項目建筑面積應在 1 萬(wàn)平方米以上，且要處于繁華商圈或大型居住社區內 ; 會(huì )所項目建筑面積要在 3 千平方米以上，功能布局要合理 ; 特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)項目應符合物業(yè)管理企業(yè)的品牌要求。
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