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房地產(chǎn)項目的經(jīng)營(yíng)管理
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作水平的高低是決定企業(yè)經(jīng)濟效益的一個(gè)重要因素，同時(shí)也是企業(yè)綜合素質(zhì)和核心競爭能力的具體體現。要做好這項復雜、系統、細致的管理工作，企業(yè)要不斷創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)管理方法，全員全過(guò)程的配合努力才能達成。
一、房地產(chǎn)項目經(jīng)營(yíng)管理的范疇及發(fā)展現狀
(一)房地產(chǎn)項目經(jīng)營(yíng)管理的范疇
房地產(chǎn)項目的經(jīng)營(yíng)管理者運用系統工程的方式、理念和模式，綜合管理房地產(chǎn)項目的建設和使用，努力達到生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上全過(guò)程和全方位的的優(yōu)化配置，為客戶(hù)提供一流的產(chǎn)品。房地產(chǎn)項目管理系統十分繁復，不同目標具有特殊性，使得項目管理方式也是多種多樣。不僅由許多項、分項、工程活動(dòng)所構成，而且必須是一個(gè)系統完整的操作過(guò)程，作為一個(gè)完整的項目管理系統應將工程的各工作職能、各投入單位、各項目任務(wù)、各個(gè)階段融合成一個(gè)統一完整的整體。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者對房屋的建設、交易、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的轉讓、出讓等按價(jià)值規律所進(jìn)行的有計劃、有目標的經(jīng)濟活動(dòng)，活動(dòng)范疇涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過(guò)程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。
(二)我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展現狀
目前房地產(chǎn)項目的管理方法主要有部門(mén)制、公司制、事業(yè)部制以及專(zhuān)業(yè)管理這四種。房地產(chǎn)項目的經(jīng)營(yíng)管理的終極目的是以最高的效率完成項目工程，以項目經(jīng)理負責制為切入點(diǎn)，使用系統工程的方式、理念和模板，開(kāi)發(fā)項目建設的全過(guò)程是一項繁復的系統工程，按其內在運行規律進(jìn)行有效的組織、計劃、控制和營(yíng)銷(xiāo)的管理系統，一定要有一套完整、規范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)規劃和協(xié)調開(kāi)發(fā)項目的全過(guò)程和保證最終目標得以實(shí)現。[1]房地產(chǎn)項目的經(jīng)營(yíng)管理在實(shí)際運行過(guò)程中還存在著(zhù)許多未知因素，我們必須要正確地審視、總結和處理，必須站在項目經(jīng)營(yíng)管理的戰略高度，全過(guò)程、全方位地對項目啟動(dòng)組織和實(shí)施過(guò)程管理加以控制，提高對風(fēng)險的防范，這是保證項目目的、項目目標實(shí)現的關(guān)鍵所在。
二、當前我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營(yíng)管理存在的問(wèn)題
(一)市場(chǎng)定位及決策機制不完善
項目運行機制的不完善，那么項目管理的就難以控制，如項目工程進(jìn)度拖拉，延期交房普遍;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)嚴格控制，管理費用過(guò)高及未知費用超出預期額度，即使勉強進(jìn)行了多方案的規劃概念設計，也會(huì )由于對市場(chǎng)調查不充分，沒(méi)有充分心理準備，評判“標準”不明確，無(wú)法抉擇，導致拖慢項目決策。
(二)項目設計資源協(xié)調性欠缺
由于一時(shí)又無(wú)法跟上設計單位相應的監督管理體制， 發(fā)現在項目的施工中會(huì )造成許多設計中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現的設計問(wèn)題很多，有些工程從開(kāi)工到竣工在設計上都發(fā)生了巨大的變化，甚至變更圖紙的數量超出了原設計圖紙。設計過(guò)程中出現的問(wèn)題主要表現在：沒(méi)有恰當的設計招標程序，沒(méi)有考慮設計對項目投資控制的重要性，缺乏設計監理，文檔資料缺乏規范化、制度化管理等。當工程只能匆忙完成或工程待定內容無(wú)法決定時(shí)，因市場(chǎng)定位的前期準備資料不充分、研究數據方面資源整合缺失等，所謂決策就成了幾個(gè)領(lǐng)導的“拍腦袋”， 前期的市場(chǎng)調查和產(chǎn)品研究問(wèn)題此時(shí)就演變成了工程建設的項目管理問(wèn)題和工程變更的技術(shù)問(wèn)題。[1]
(三)房地產(chǎn)團隊凝聚力不強
如果一個(gè)團隊凝聚力不強，那么項目運行成本就會(huì )過(guò)高、房地產(chǎn)交易糾紛也會(huì )增多。 對于項目工程現場(chǎng)管理以外的工作，如項目的前期規劃、銷(xiāo)售推廣、客服、籌措資金與資金周轉等等。融資手段的單一及資金周轉計劃水平低下致使資金運作成本偏高，項目最終收益會(huì )受到直接影響。另外銷(xiāo)售推廣與客服管理水平低下導致房地產(chǎn)交易過(guò)程中，紛爭不斷，未能積極友善協(xié)調售買(mǎi)雙方的關(guān)系，售后維修不到位，配套設施不齊全等，導致企業(yè)品牌建立受阻和維持的根本原因。[3]
三、統籌解決我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題的途徑
(一)制定長(cháng)遠規劃，提高企業(yè)的戰略決策規劃能力
隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的社會(huì )化、現代化進(jìn)程，以及宏觀(guān)經(jīng)濟的巨大變更，要求企業(yè)從客觀(guān)上具有長(cháng)遠敏銳的戰略眼光，充分考慮復雜多變的宏觀(guān)經(jīng)濟因素，制定相應的戰略計劃。
一是全面規劃，即在戰略期內關(guān)于企業(yè)每方面的詳細周全的全面計劃。
二是漸進(jìn)式計劃。這一計劃與全面計劃恰巧形成兩個(gè)極端。由于企業(yè)可能會(huì )遇到諸多不確定因素，要求企業(yè)的目標能根據當下情況而作出相應的改變，走一步看一步。
三是選擇性計劃。這是一種介于全面計劃和漸進(jìn)式計劃之間的折衷計劃，它一般只把主要的計劃擬定出來(lái)，而對今后三至五年內的詳細計劃不做明確說(shuō)明。
(二)努力實(shí)現企業(yè)各項指標，提高企業(yè)綜合管理能力
努力貫徹產(chǎn)品的各項指標，提高工作效率。在方案項目設計明確后，就可以進(jìn)著(zhù)手規劃項目施工圖設計，在施工圖設計時(shí)，要堅持貫徹產(chǎn)品規劃方案明確的各項要求，努力作好項目安全性與經(jīng)濟性，舒適性的聯(lián)系，那么要在保證建筑產(chǎn)品的沒(méi)有安全隱患的基礎下，從結構、建筑、設計到水電配套方案設計都要能體現規劃方案項目定位的各項指標，不要隨意增加或刪減。(v)在項目施工階段，要把產(chǎn)品定位時(shí)的開(kāi)發(fā)周期以及質(zhì)量要求指標，分解為各階段指標。和工程施工單位簽定合約時(shí)，就要把工期和品質(zhì)做為一項目標要求明確地在合同中表達清楚，并在以后的施工階段中進(jìn)行過(guò)程跟蹤考查，再者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)主體，要密切關(guān)注建筑產(chǎn)品施工品質(zhì)，對有可能建筑產(chǎn)品后期使用的工序產(chǎn)生影響，如可能引起跑、冒、滲、漏等現象以及門(mén)窗無(wú)法靈活密閉開(kāi)啟時(shí)的工序要加強監督。因為這些問(wèn)題雖然看上去很小，但對居民的正常日常生活卻有無(wú)法忽視的影響，嚴重時(shí)，因為居民的報怨 甚至還可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)形象與信譽(yù)，因此要重視此類(lèi)問(wèn)題避免發(fā)生。(v)目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)因在過(guò)程管理中忽視了上述重要環(huán)節和工序的管理，而導致后期居民有很大意見(jiàn)，企業(yè)形象會(huì )造成難以挽回的損失。
(三)加強培養企業(yè)文化，提高企業(yè)的綜合凝聚力
企業(yè)文化建設其根本在于通過(guò)價(jià)值觀(guān)的引導， 促成企業(yè)價(jià)值觀(guān)與員工個(gè)體價(jià)值觀(guān)的趨同發(fā)展，達到具有共識的目標，從而促進(jìn)企業(yè)員工自覺(jué)地將企業(yè)的制度要求內化為個(gè)人的行為標準并以此來(lái)約束自我行為， 以實(shí)現企業(yè)與員工的共同發(fā)展。[3]21世紀理性營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代的到來(lái)，使個(gè)人英雄無(wú)法再在營(yíng)銷(xiāo)舞臺上獨唱主角，依靠個(gè)人力量叱咤風(fēng)云、勁舞弄潮的日子已經(jīng)一去不返了。團隊，這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)尚名詞，開(kāi)始被越來(lái)越多的企業(yè)深討鉆研，只有擁有了一支具有很強向心力、凝聚力、戰斗力的團隊，擁有了一批彼此間互相鼓勵、支持、學(xué)習、合作的員工，企業(yè)才能不斷進(jìn)取、壯大。團隊是開(kāi)放的，在不同階段都會(huì )有新成員加入，高團隊凝聚力會(huì )讓團隊成員在最短時(shí)期內具備團隊意識，形成對團隊的歸屬感和認同感，縮短新成員與團隊的磨合期，提高他們的適應能力，在日常運營(yíng)期間，大幅提高團隊的工作業(yè)績(jì)。
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