土地出讓收支審計方法

　　土地是人類(lèi)賴(lài)以生存與發(fā)展的物質(zhì)載體之一，隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮國有土地市場(chǎng)的建立，土地資產(chǎn)價(jià)值已逐步被人們所認識和重視。在土地開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中，房地房開(kāi)發(fā)投資迅猛，地方建設圈地盛行，地方土地財政等現象引發(fā)一系列社會(huì )問(wèn)題，下面為大家介紹一下土地出讓收支審計方法！

　　一、土地出讓收支審計的主要內容

　　土地出讓收支審計具有政策性強、涉及項目多、專(zhuān)業(yè)性強、公眾關(guān)注度高的特點(diǎn)。土地出讓收支審計重點(diǎn)要從土地相關(guān)政策入手，并結合當地土地利用總體規劃開(kāi)展。在審計中，應注重制度建設、績(jì)效和問(wèn)責，及時(shí)查錯糾弊，完善政策，規范管理。具體應該關(guān)注以下方面。

　　(一)規劃執行和土地審批合規性方面

　　開(kāi)展土地出讓收支審計中，要提升宏觀(guān)性，重點(diǎn)檢查土地利用總體規劃和年度計劃執行情況。重點(diǎn)關(guān)注違規改變規劃，領(lǐng)導意志超越公權力的問(wèn)題，加大對重大違法違規案件線(xiàn)索的查處力度，審查土地征用、儲備和交易情況，關(guān)注相關(guān)部門(mén)有無(wú)違反土地政策，擅自修改調整土地利用規劃，出讓、劃撥和轉讓土地使用權是否合法合規、轉讓手續是否按規定辦理、出讓形式是否符合規定等內容，重點(diǎn)查處未批先用、以租代征、低價(jià)出讓、擅自改變土地性質(zhì)、違規擴大工業(yè)用地、違規協(xié)議出讓土地、違規向禁止供地項目供地等問(wèn)題。

　　(二)土地出讓收入征管、使用及管理方面

　　在土地出讓收入征管方面，主要審查有無(wú)違規減免出讓收入、土地資產(chǎn)收益流失等問(wèn)題。重點(diǎn)查處政府相關(guān)部門(mén)變相減免土地出讓收入，用地單位遲繳、欠繳、漏繳，用實(shí)物或債務(wù)抵頂土地出讓收入的問(wèn)題。

　　在土地出讓收入使用方面，審查土地出讓收入的用途是否符合國家規定，是否用于征地和拆遷補償、土地開(kāi)發(fā)、完善國有土地使用功能的配套設施建設、城市基礎設施建設以及土地出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提相關(guān)民生資金等方面支出。

　　在土地出讓收入管理方面，按照國務(wù)院要求，從2007年1月1日起，土地出讓收支必須全額納入地方基金預算管理，實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理。主要審查地方政府是否執行國務(wù)院規定，土地出讓收入是否全部繳入地方國庫，收支是否全額納入地方政府基金預算管理，是否實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理。

　　(三)土地使用情況方面

　　土地供應監管一直是土地管理中的薄弱環(huán)節，審計機關(guān)主要是對用地單位實(shí)際用地情況進(jìn)行檢查，對土地使用情況進(jìn)行監督，杜絕用地單位擅自改變土地用途，閑置土地，多占土地用于項目建設等問(wèn)題。

　　二、土地出讓收支審計方法

　　從土地檔案入手，檢查其審批的合法性。土地檔案是行政部門(mén)具體行政行為的記錄，記載著(zhù)土地前期批復情況、審批過(guò)程和宗地的全部信息。根據國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》和《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》，審計機關(guān)應對檔案記載的審批程序予以關(guān)注，重點(diǎn)關(guān)注國土部門(mén)的會(huì )審意見(jiàn)、政府專(zhuān)題會(huì )議紀要、領(lǐng)導批示或指示、相關(guān)協(xié)議和承諾等資料。從中查看國土部門(mén)是否存在低于最低限價(jià)出讓土地，甚至零地價(jià)出讓土地、不符合出讓條件仍出讓土地、超范圍劃撥土地，未經(jīng)招拍掛違規交易土地等問(wèn)題;政府部門(mén)是否存在行政干預土地市場(chǎng)、違法違規批地、違規減免土地出讓收入的問(wèn)題。同時(shí)，對國土部門(mén)的程序設立、內部控制及有無(wú)人為因素改變土地要素的行為做出評價(jià)。

　　依據土地專(zhuān)項資金的特點(diǎn)，檢查土地出讓收支的規范性。土地出讓收入作為財政收入，應實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理，在實(shí)際執行過(guò)程中，國土、財政等部門(mén)未嚴格執行土地出讓收入管理規定，出現違規截留、挪用、擅自減免土地出讓收入等問(wèn)題。應運用財務(wù)審計的方式和方法，結合土地業(yè)務(wù)，對國土和財政部門(mén)的收入、財政部門(mén)的預算支出和相關(guān)項目單位對土地出讓收入具體適用的規范性進(jìn)行重點(diǎn)審計。

　　全面收集與相關(guān)的信息與資料，確定審計重點(diǎn)。在審計過(guò)程中，著(zhù)重收集有關(guān)土地使用方面的外部信息和資料。一是收集國土部門(mén)內部各職能處室的業(yè)務(wù)資料和統計臺賬;二是收集發(fā)改、規劃、房管、城建等部門(mén)單位與用地審批相關(guān)的信息和資料;三是通過(guò)廣播、電視、報紙、網(wǎng)絡(luò )等信息平臺，了解與土地有關(guān)的外部信息，將收集到的信息與土地檔案進(jìn)行核對分析，從中發(fā)現問(wèn)題線(xiàn)索，確定審計重點(diǎn)。

　　深入實(shí)地，檢查土地利用的真實(shí)性。深入用地項目現場(chǎng)，對土地的實(shí)際利用情況進(jìn)行調查。對臨時(shí)性用地，調查其是否建設了永久性建筑和已過(guò)臨時(shí)用地期限土地仍閑置未復墾;對以出讓劃撥形式取得的土地，檢查其是否存在私自轉讓、改變用途、改變容積率和面積不實(shí)、閑置土地等問(wèn)題;通過(guò)現場(chǎng)走訪(fǎng)，調查是否存在未辦理用地手續違法使用國有土地的問(wèn)題。

　　利用信息技術(shù)，提高審計效率和質(zhì)量。一是注重開(kāi)展計算機審計。在審計過(guò)程中，應充分利用計算術(shù)，采集轉換被審計單位的財務(wù)數據，收集整理被審計單位的業(yè)務(wù)數據，通過(guò)財務(wù)數據和業(yè)務(wù)數據的對比分析，篩選出有價(jià)值的信息資料，從而確定問(wèn)題疑點(diǎn)，提高審計效率。二是充分利用國土部門(mén)地理信息系統數據。土地出讓收支審計需要大量延伸現場(chǎng)，核實(shí)土地利用、耕地儲備質(zhì)量等情況，審計人員可以利用國土部門(mén)地理信息系統數據，從大量項目用地中確定可疑地塊，再經(jīng)審計現場(chǎng)踏勘，確定土地的實(shí)際地類(lèi)狀況、質(zhì)量和用途。

　　土地出讓收支審計不僅體現在專(zhuān)項的土地出讓收支審計中，而且可以與財政、經(jīng)濟責任和金融等審計找到有機結合點(diǎn)。在審計過(guò)程中，要抓住土地項目的審批和土地資金流向兩條主線(xiàn)，嚴把項目立項審批、資金征收管理和資金使用三個(gè)環(huán)節，順藤摸瓜，逐級延伸審計，從而揭示土地管理利用過(guò)程中存在的問(wèn)題，并分析問(wèn)題產(chǎn)生的原因，提出合理的審計建議，為促進(jìn)國家治理發(fā)揮建設性作用。

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