土地出讓審計方法-土地出讓審計風(fēng)險

　　從近幾年開(kāi)展的國有土地出讓專(zhuān)項審計中，發(fā)現其關(guān)鍵風(fēng)險點(diǎn)體現在四個(gè)方面：土地供應環(huán)節、建設用地利用、土地出讓金收支管理和土地收儲融資。下面分別對四個(gè)方面容易出現的問(wèn)題和應采取的審計方法進(jìn)行探析。

　　一、土地供應環(huán)節的風(fēng)險點(diǎn)涉及土地審批、征用和出讓。

　　主要問(wèn)題表現為：(1)擅自突破土地利用總體規劃指標、擴大范圍越權審批或者巧妙采用化整為零、拆分方式審批。(2)土地征用存在少批多征、未批先征、邊批邊征、以租代征等違規行為。(3)未經(jīng)政府批準越權劃撥或協(xié)議出讓土地，虛假“招拍掛”或“毛地”出讓土地。(4)違規改變保障房建設用地用途、違規供應別墅或者休閑娛樂(lè )項目用地。(5)政府違規以國有土地使用權出資且不辦理國有資產(chǎn)登記手續，低價(jià)出讓土地。審計人員在審計土地供應環(huán)節時(shí)，應當以土地利用總體規劃和年度用地計劃為基礎、以土地管理法規為標尺、以會(huì )議紀要和領(lǐng)導批示為參考，嚴格審閱土地征用、出讓臺賬、項目立項審批檔案和土地違法查處卷宗，可以從中選取出讓面積大、出讓金額相對較低或者工程量較大的項目結合實(shí)地核實(shí)延伸審計，從中發(fā)現土地供應環(huán)節的問(wèn)題疑點(diǎn)線(xiàn)索，鎖定重點(diǎn)目標。

　　二、建設用地方面的風(fēng)險點(diǎn)涉及用地審批、調整規劃條件、變更用途、閑置浪費。

　　主要問(wèn)題表現為：(1)城鄉建設用地規模超過(guò)現行土地利用總體規劃。(2)以預審代替審批、規避審批，未批先用、批少用多。(3)利用土地置換等手段違規批準建設用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。(4)隨意改變規劃條件，調整建設用地容積率。(5)批準建設事項與實(shí)際建設或使用不一致。(6)批而未用的存量土地較大，批次供地率達不到省政府規定要求等。審計人員先全面掌握城市總體規劃、土地利用現狀和國有建設用地供應情況表，再收集土地招拍掛臺賬、協(xié)議出讓臺賬、劃撥臺賬、轉讓臺賬與改變規劃用途和容積率等土地使用條件項目臺賬進(jìn)行比對，選擇土地用途、容積率改變較大的項目作為調查對象，從項目審批、規劃、報批卷宗資料及土地出讓合同、土地使用權證、項目用地規劃許可證等著(zhù)手。針對問(wèn)題疑點(diǎn)較多的項目，數理分析政府會(huì )議紀要、批辦件、收發(fā)文件記錄，檢查是否存在行政領(lǐng)導插手或干預建設用地出讓或項目建設情況。

　　三、土地出讓金收支管理環(huán)節的風(fēng)險點(diǎn)涉及土地出讓金征收、解繳和支出。

　　主要問(wèn)題表現為：(1)土地出讓金少征、漏征、欠征。(2)虛增、空轉或者違規減免土地出讓金。(3)未按規定計提農業(yè)開(kāi)發(fā)資金、廉租房建設基金等專(zhuān)項資金。(4)土地出讓金不及時(shí)、足額繳入金庫，違規設立過(guò)渡戶(hù)存儲。(5)違規將土地出讓收入用于彌補行政經(jīng)費、對外出借、修建樓堂館所。(6)低價(jià)、“零地價(jià)”甚至墊付土地出讓金招商引資，欠繳土地出讓金卻發(fā)放國有土地使用證。(7)拖欠、挪用、擠占征地拆遷安置費用，編造虛假資料套取或騙取征地拆遷補償。土地出讓金審計主要審計收入規模的合理性、“收支兩條線(xiàn)”管理原則的執行情況、減免退優(yōu)惠的合規性、出讓收入上繳國庫的完整性和出讓金支出的真實(shí)性。土地出讓金收支管理審計圍繞土地數量和出讓金收支余金額兩條線(xiàn)展開(kāi)，摸清出讓金征收總額、入庫總額、分配總額、使用總額和結存狀況，從中找出土地出讓金收支管理漏洞。

　　四、土地儲備融資環(huán)節的風(fēng)險點(diǎn)涉及融資真實(shí)性、成本、規模、資金使用。

　　主要問(wèn)題表現為：(1)制作虛假的國有土地使用權證書(shū)用于抵押融資，高估地價(jià)用于貸款抵押、出資入股或炒賣(mài)土地。(2)融資期限長(cháng)、費用高。(3)抵押融資規模過(guò)大、增長(cháng)快，融資余額超過(guò)土地出讓收入而償還能力不足。(4)土地儲備融資款項被挪作他用。土地儲備融資審計可以從地籍檔案和土地出讓合同入手，關(guān)注抵押土地的合規性，抵押融資綜合費用率的合理性，土地抵押融資資金使用是否受到監管，是否評估資金使用效益，償還能力對抵押貸款規模有無(wú)保障。對濫用土地壟斷權限融資進(jìn)行無(wú)計劃、高成本、高消耗、低效益投資項目建設的問(wèn)題進(jìn)行揭露，從而規范土地收儲融資行為、降低政府債務(wù)風(fēng)險。

　　總之，只有抓住了以上四個(gè)環(huán)節，就可牢牢防控土地出讓審計過(guò)程中的各種風(fēng)險。同時(shí)，搞好土地出讓金審計，還可以為地方財政建立基礎數據庫，核實(shí)未來(lái)到底有多少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，資產(chǎn)收益率是多少，經(jīng)營(yíng)成本有多高，為以后財政體制改革奠定基礎。還將改革現有的土地出讓制度，防止地方政府寅吃卯糧，將土地配置與地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)、民生、資源保護掛鉤，發(fā)揮土地公有制應有的優(yōu)勢，促進(jìn)土地市場(chǎng)規范管理，土地出讓金的取得、分配和使用必將更嚴格規范并接受社會(huì )監督。

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