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營(yíng)銷(xiāo)策劃常見(jiàn)的失敗因素
策劃是將樓盤(pán)的獨特理念貫穿于整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程的，從開(kāi)始市場(chǎng)調研、產(chǎn)品定位、形象定位，直至銷(xiāo)售完結為止。當策劃人員必須要有前瞻性及果斷，具備創(chuàng )作力，具有統籌能力及策略能力。無(wú)論樓盤(pán)大大小小的事項，例如文案、廣告內容、客戶(hù)背景、戶(hù)型圖、競爭對手狀態(tài)等等，都必須透徹掌握及親力親為，才不會(huì )出現與樓盤(pán)、與市場(chǎng)脫節。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)策劃常見(jiàn)的失敗因素的知識，歡迎閱讀。
企劃目的
企劃是什么?
企劃可簡(jiǎn)單地理解為“策謀及計劃”，但企劃會(huì )比策劃更高一個(gè)層次，因為企劃是以公司的層面作為出發(fā)點(diǎn)。
策劃樓盤(pán)的好與壞，在于能否給予樓盤(pán)獨突的個(gè)性，而這個(gè)個(gè)性是能滿(mǎn)足客戶(hù)所需的。
策劃是將樓盤(pán)的獨特理念貫穿于整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程的，從開(kāi)始市場(chǎng)調研、產(chǎn)品定位、形象定位，直至銷(xiāo)售完結為止。當策劃人員必須要有前瞻性及果斷，具備創(chuàng )作力，具有統籌能力及策略能力。無(wú)論樓盤(pán)大大小小的事項，例如文案、廣告內容、客戶(hù)背景、戶(hù)型圖、競爭對手狀態(tài)等等，都必須透徹掌握及親力親為，才不會(huì )出現與樓盤(pán)、與市場(chǎng)脫節。
策劃樓盤(pán)必須對樓盤(pán)及市場(chǎng)有全面掌握，開(kāi)盤(pán)前已對整個(gè)銷(xiāo)售有全面的計劃，并須于銷(xiāo)售過(guò)程中及時(shí)做出調整(前瞻性及果斷)。
創(chuàng )作
所謂的創(chuàng )作，是反映人們下意識的渴望，把人們下意識的需要表達出來(lái)，故此創(chuàng )造出前所未有的東西不是創(chuàng )作。創(chuàng )作是沖擊人們的潛意識，讓人們的需求和渴望在意識的層面浮現出來(lái)。
目的：----為樓盤(pán)達到最理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jì);----令發(fā)展商用最小的資金達到最大的效益;
----為發(fā)展商及樓盤(pán)打下知名度及品牌;
----塑造樓盤(pán)與眾不同的個(gè)性、賣(mài)點(diǎn)。
一般策劃工作流程
營(yíng)銷(xiāo)策劃常見(jiàn)的失敗因素
1.企業(yè)內部協(xié)調失敗;
2.決策緩慢，坐失時(shí)機;
3.領(lǐng)導層味于形勢，一意孤行;
4.營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)不重視，職能過(guò)低;
5.營(yíng)銷(xiāo)人員不稱(chēng)職，難以調整;
6.政策接罷不定，資源浪費;
7.市場(chǎng)分析錯誤;
8.缺乏以客戶(hù)為中心的思想;
9.產(chǎn)品設計不符合市場(chǎng);
10.營(yíng)銷(xiāo)策略偏離市場(chǎng);
11.客戶(hù)定位錯誤;
12.誤解客戶(hù)之購房動(dòng)機;
13.忽視競爭對手;
14.目標定得過(guò)高;
15.促銷(xiāo)成本過(guò)高，且將之轉嫁到價(jià)格中;
16.迷信廣告萬(wàn)能，賦予廣告無(wú)法達成的任務(wù);
17.廣告預算分配不當;
18.產(chǎn)品包裝不恰當;
19.廣告未能達到目的;
20.銷(xiāo)售人員不力。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目運作程序(投資商)
(一)決策階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(或投資商)尋找開(kāi)發(fā)基地選擇開(kāi)發(fā)項目，進(jìn)行市場(chǎng)調查可行性研究，直至決定實(shí)施開(kāi)發(fā)建設的階段，主要工作環(huán)節有以下幾個(gè)：
1. 尋找開(kāi)發(fā)用地：一般通過(guò)協(xié)議、投標等方式取得開(kāi)發(fā)基地;
2. 規劃摸底：即了解城市總體規劃對擬開(kāi)發(fā)區域的要求，以便研究開(kāi)發(fā)建設的可能性。
規劃摸底時(shí)一般需要了解以下幾個(gè)方面的情況：
1) 用地性質(zhì)(土地的規劃用途);
2) 規劃紅線(xiàn)要求;
3) 建筑密度與建筑面積(容積率)的要求及限高;
4) 道路及綠化要求;
5) 市政、公建配套及要求;
6) 其他特殊條件及要求。
3. 市場(chǎng)調查：對擬開(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)前景進(jìn)行預測，作出評估;
4. 經(jīng)濟分析
5. 投資決策
(二)項目審批階段
主要工作內容包括以下幾項：
1.成立項目公司、申請立項
投資商與土地方簽定用地轉讓合同或合作建設協(xié)議;
持協(xié)議書(shū)、土地方上級單位的批復、投資方營(yíng)業(yè)執照等到北京市建委開(kāi)發(fā)辦申請成立房地產(chǎn)項目公司。(根據北京市的規定，只有經(jīng)市建委批準，具有在北京從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)才能在北京從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建設)
到市計委投資申請立項。
2.辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證(由規劃局審批)
3.辦理建設用地批準證書(shū)(房屋土地管理局)
4.辦理房屋拆遷許可證(房屋土地管理局)
5.辦理建設工程開(kāi)工證(城鄉建設委員會(huì ))
6.土地證書(shū)(北京市、區縣人民政府)
7.商品房銷(xiāo)售證書(shū)(房屋土地管理局)
(三)工程管理，即項止建設施工階段
一般包括工程設計、現場(chǎng)清理、材料準備、施工隊伍招投標、合理管理、施工管理、工程監理竣工驗收等，市政公建配套，應按規劃要求，與房屋施工同步進(jìn)行。
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