2016年資產(chǎn)評估師考點(diǎn)：資產(chǎn)評估的基本方法

　　資產(chǎn)評估的基本方法

　　市場(chǎng)法市場(chǎng)法目前是最簡(jiǎn)單、最有效的方法。成本法是指在評估資產(chǎn)時(shí)按被評估資產(chǎn)的現時(shí)重置成本扣減其各項損耗價(jià)值來(lái)確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　市場(chǎng)法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)法是資產(chǎn)評估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現在：1、 能夠客觀(guān)反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評估的參數、指標直接從市場(chǎng)獲得，評估值更能反映市場(chǎng)現實(shí)價(jià)格;2、 評估結果易于被各方面理解和接受。市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現在：1、 需要有公開(kāi)及活躍的市場(chǎng)作為基礎，有時(shí)缺少可對比數據以及缺少判斷對比數據而難以應用;2、 不適用于專(zhuān)用機器、設備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。

　　市場(chǎng)法評估資產(chǎn)的步驟1、明確評估對象;2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調查，收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物;3、分析整理資料并驗證其真實(shí)性，判斷選擇參照物;4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較;5、分析調整差異，做出結論。

　　成本法評估資產(chǎn)的步驟　①確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本;②確定被評估資產(chǎn)的使用年限 ③估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值;④計算確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。

　　成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結果更趨于公平合理;2、有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估;3、在不易計算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參考物條件下可廣泛地應用;4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。采用成本法的缺點(diǎn)1、工作量較大;2、以歷史資料為依據確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設的可行性; 3、經(jīng)濟性貶值不易全面準確計算。

　　收益法 收益法中各項指標的確定(一)收益額(二)折現率和資本化率(三)收益期限

　　收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)　1、收集驗證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財務(wù)狀況的信息資料;2、計算和對比分析有關(guān)指標及其變化趨勢;3、預測資產(chǎn)未來(lái)預期收益，確定折現率或資本化率;4、將預期收益折現或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值。(二) 收益法的優(yōu)缺點(diǎn)1、收益法的優(yōu)點(diǎn)(1)能真實(shí)和較準確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值;(2)與投資決策相結合，應用此法評估的資產(chǎn)價(jià)值易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。2、收益法的缺點(diǎn)(1)預期收益額預測難度較大，受較強的主觀(guān)判斷和未來(lái)不可預見(jiàn)因素的影響;(2)在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來(lái)收益的單項資產(chǎn)評估

　　重置成本的估算1、重置核算法2、物價(jià)指數法3、功能價(jià)值法 4、規模經(jīng)濟效益指數法

　　功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現新的技術(shù)的資產(chǎn)而導致的一些貶值

　　經(jīng)濟性貶值是由于國家政策因素或宏觀(guān)調控因素影響這個(gè)資產(chǎn)，該資產(chǎn)往往表現為閑置、使用價(jià)值不能很好發(fā)揮。

　　資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系(一)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系。評估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其目標就是獲得令人信服的可靠的評估價(jià)值。成本和市場(chǎng)銷(xiāo)售數據的分析通常是收益法運用中不可缺少的部分;同樣的，折現和資本化的運用也時(shí)常運用于市場(chǎng)法和成本法中。例如，市場(chǎng)法中分析和調整參照物價(jià)格與被評估資產(chǎn)價(jià)格的差異因素，會(huì )用到折現和資本化的技巧;在成本法中，對功能性貶值等的確定也要采用折現和資本化的方法。一般來(lái)說(shuō)，成本法、收益法的運用都是建立在現行市價(jià)基礎之上，只是它們的運用不像市場(chǎng)法運用表現得那么直接而已。(二)市場(chǎng)法與成本法的區別(1)從買(mǎi)者和賣(mài)者的角度考慮不一樣;(2)市場(chǎng)法市價(jià)和成本法的價(jià)格包含的內涵不一樣;(3)市場(chǎng)法和它的原始成本沒(méi)有直接關(guān)系，而成本法和它的歷史成本是有直接關(guān)系的;(4)成本是按照它的重置成本(全新的重置成本)，全新重置成本就是重新購置一臺全新的資產(chǎn)所花費的全部支出扣減各項損耗來(lái)確定的，而市場(chǎng)法是按照它選定一定的參照物進(jìn)行功能價(jià)值因素調整，而得到評估值的一種方法。

　　資產(chǎn)評估方法的選擇1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類(lèi)型相適應�！�2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評估方法與之相適應�！�3、評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。

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