房屋拆遷補償合同的有名化
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房屋拆遷補償合同的有名化
物權法的頒布，為不動(dòng)產(chǎn)的征收和補償提供了基本的規范框架。但是徒法不足以自行，房屋拆遷補償不僅是一個(gè)單純的物權法問(wèn)題，還涉及到諸如行政征收，補償安置等一系列行政法、合同法上的相關(guān)制度的配合及共同作用。而對房屋拆遷補償合同進(jìn)行有名化研究不僅順應了合同法上將一些成熟化、定型化的無(wú)名合同進(jìn)行有名化改造的趨勢，在另一方面還為不同領(lǐng)域的法律制度在同一法律問(wèn)題上的協(xié)調提供了確定性的基礎和前提。
房屋拆遷補償合同是指由拆遷人與被拆遷人就房屋拆遷期限、拆遷補償、拆遷安置等事項所達成的協(xié)議。從廣義上講，集體土地征收征用合同中的農村房屋拆遷補償條款也應視為房屋拆遷補償合同，對其進(jìn)行有名化，具有重大的法律價(jià)值和現實(shí)意義：
其一，強化物權保護。房屋拆遷是引起不動(dòng)產(chǎn)物權發(fā)生變動(dòng)的原因之一。物權變動(dòng)的效果是由物權法確認的，但只有對物權變動(dòng)的原因———合同也予以明確和具體的規范，才能夠在靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè)方面實(shí)現對房屋這種不動(dòng)產(chǎn)物權的全方位保護�！睹穹ㄍ▌t》、《物權法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》都對房屋拆遷中物權的保護和救濟作出了或原則或具體的規定。這些法律法規的規定確立了在房屋拆遷過(guò)程中對房屋所有人或享有他物權的人進(jìn)行物權法保護的基本框架，一方面使房屋拆遷補償合同的存在有了邏輯前提，另一方面也印證了房屋拆遷補償合同的有名化對于強化不動(dòng)產(chǎn)物權保護的制度價(jià)值。
無(wú)論是公益還是非公益的房屋拆遷都會(huì )有政府行為的介入，前者體現為公用征收行為，直接由政府取得擬拆遷房屋的產(chǎn)權并給予適當補償;后者體現為政府以行政許可的方式賦予拆遷人以強制拆遷的權利，被拆遷人只能按照拆遷許可證所規定的期限讓渡房屋所有權并與拆遷人就補償達成一致，其性質(zhì)仍應理解為受行政行為制約的特殊民事合同，而不應理解為行政征收。無(wú)論是行政征收還是平等民事主體之間的權利轉讓?zhuān)际俏餀嗳〉玫牟煌绞蕉�，而對擬拆遷房屋所有權人的補償就是取得物權的對價(jià)。從這種意義上講，對物權的保護作用是殊途同歸的。
其二，張揚意思自治。雖然在是否拆遷的問(wèn)題上，被拆遷人的身份是無(wú)法自行選擇的，但房屋拆遷補償合同終究是民事合同，房屋所有權人還是可以在選擇補償方式、范圍、數額等方面一定程度地實(shí)現私法自治的。因為補償作為物權讓渡抑或喪失的對價(jià)，不同于原物的回復或重置，并沒(méi)有什么絕對的標準，而確定這種標準的最好的辦法就是交給拆遷人和被拆遷人協(xié)商，通過(guò)要約和承諾的合同訂立過(guò)程使權利人作出符合幾方利益最大化又能被對方接受的理性選擇。借助于拆遷補償合同，物權的保護加入了權利人意思自治的成分，使私法的基本精神得到張揚。
其三，制約行政權力的濫用與保護當事人的權利。在是否拆遷的問(wèn)題上，無(wú)論涉及到公用征收與否，行政權力的介入都是不可避免的;并且在拆遷補償合同達不成合意的情況下，還須拆遷管理部門(mén)以裁決的方式對補償問(wèn)題作出行政處置。在這種情況下，對行政權力的制約就顯得尤為必要。一種可行的制約措施就是將拆遷補償合同類(lèi)型化，其內容、效力等方面的問(wèn)題一旦確定，民事法律行為與行政行為各自發(fā)生作用的邊界也會(huì )相應厘清，從而有效地控制行政行為在合法和合理的框架下運作，最大程度地避免行政權力的濫用，實(shí)現對私權的保護。
房屋拆遷合同中的基本當事人包括拆遷人和被拆遷人。
在物權法上，拆遷人是擬拆除房屋所附著(zhù)的土地的地上權人;在合同法上，拆遷人是以補償換取對方拋棄房屋所有權的合同一方當事人。在實(shí)踐中，拆遷人通常是具有建設資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
被拆遷人在物權法上是擬拆遷房屋的所有權人;在合同法上是拋棄自己房屋所有權并在以約定期限履行遷出義務(wù)的合同當事人。由于土地使用權和房屋所有權的分離，一般來(lái)講，被拆遷人只能是那些沒(méi)有土地使用權或者是土地使用權已到期的'房屋所有權人，因為根據一物一權的物權法原則，拆遷人和被拆遷人不可能對同一標的同時(shí)擁有同種性質(zhì)的地上權。但是在實(shí)踐中，被拆遷人人數眾多，而拆遷人取得的拆遷許可證和土地使用權證又具有總括性，可能也會(huì )有某些被拆遷人同時(shí)擁有房屋所有權和未到期的土地使用權的情形，在這種情況下，補償的內容還應包括被拆遷人土地使用權的期限利益。
此外，那些雖沒(méi)有參加締約，卻會(huì )對他人所締結的合同產(chǎn)生某種實(shí)質(zhì)性影響或者受他人所締結的合同的實(shí)質(zhì)性影響的人，則是房屋拆遷合同的關(guān)系人。
房屋拆遷行政管理機關(guān)通過(guò)拆遷許可證的發(fā)放，決定拆遷人的資格，可以依職權作出強制性補償裁決，從而成為房屋拆遷補償合同中的關(guān)系人。
如果擬拆遷房屋存在租賃關(guān)系的，拆遷人應當補償被拆遷人在合同解除后對房屋承租人進(jìn)行安置的費用。如果被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議，拆遷人應當對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權調換。產(chǎn)權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
在擬拆遷房屋上設有抵押權的情況下，為了保障擔保物權人的利益在房屋拆遷過(guò)程中不受到損害，拆遷人和被拆遷人應當及時(shí)通知抵押權人房屋拆遷的情況，由抵押權人(被拆遷人)和抵押人協(xié)商重新設立抵押權或者先償還債務(wù)，使抵押房屋上原有的抵押權消失;如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能償還到期債務(wù)，抵押權人可基于物上請求權及抵押權的優(yōu)先性就抵押物的代位物———補償金優(yōu)先受償。
拆遷人可以自行拆遷，也可以委托有拆遷資質(zhì)的單位來(lái)拆遷。這里受托人就是拆遷的具體實(shí)施人，其自身應為從事拆遷服務(wù)的獨立商事主體，接受拆遷委托是市場(chǎng)交易行為，所以拆遷管理行政機關(guān)及其他行政主體是不具有拆遷受托人主體資格的。
房屋拆遷補償合同并沒(méi)有嚴格的形式性要求。拆遷協(xié)議簽訂后，是否進(jìn)行公證由雙方當事人自由選擇。但是拆遷代管房，代管人是房屋拆遷主管部門(mén)的，拆遷補償、安置協(xié)議應按規定到房屋所在地的公證機關(guān)進(jìn)行公證，并辦理拆遷補償、安置的證據保全，拆遷協(xié)議才能正式生效。這一要求也同樣適用于產(chǎn)權不明的房屋。
城市的發(fā)展，環(huán)境的美化，商業(yè)的發(fā)達不能建立在無(wú)視被拆遷人利益的基礎上。維護和保障被拆遷人的利益，不僅要寄希望于政府和拆遷人的重視，更應該直接賦予其話(huà)語(yǔ)權，即拆遷補償合同的締約權及合同內容的決定權。被拆遷人通過(guò)合同表達自己的利益訴求，參與到經(jīng)濟發(fā)展的過(guò)程中來(lái)，成為和諧社會(huì )中的一個(gè)和諧元素。有名化的房屋拆遷補償合同無(wú)疑為這種機制提供了合同法上的進(jìn)路。
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