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投資產(chǎn)權式商鋪 想清楚了再出手
案例：兩年前，一則招商廣告引起了李女士的注意。北京碧溪家居廣場(chǎng)在北京某都市報上刊登了一則半版的招商廣告，廣告聲稱(chēng)投資碧溪家居廣場(chǎng)的產(chǎn)權式商鋪，年收益可以達到10%以上，一次性投入只有16萬(wàn)元，并且可以分期貸款。廣告還稱(chēng)投資產(chǎn)權式商鋪后，投資人無(wú)須自己管理，由專(zhuān)業(yè)的投資管理公司負責經(jīng)營(yíng)。
李女士覺(jué)得投資這個(gè)項目比較適合自己，一來(lái)投資回報率比銀行利息高的多，二來(lái)也不需要自己親自經(jīng)營(yíng)。但是畢竟投入不小，她還是專(zhuān)門(mén)趕到碧溪家居廣場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地考察。位于西南三環(huán)的碧溪家居廣場(chǎng)位置很不錯，規模也很大，有5萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)面積，產(chǎn)權式商鋪被分割成幾千個(gè)13.34平方米的標準攤位進(jìn)行出售。
對于投資風(fēng)險問(wèn)題，李女士咨詢(xún)了碧溪家居廣場(chǎng)的管理者。碧溪家居宣稱(chēng)，以碧溪家居廣場(chǎng)5萬(wàn)平方米的房產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入以及碧溪溫泉飯店的收入，購買(mǎi)者的收益做擔保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法——碧溪3年內可原價(jià)回購商鋪，超過(guò)3年，每年遞增原價(jià)的5%，截至第10年為原價(jià)的135%回購。
最后李女士決定投資碧溪家居廣場(chǎng)的產(chǎn)權式商鋪。她拿出16萬(wàn)元交給碧溪家居廣場(chǎng)的管理公司。第一個(gè)季度李女士如期拿到了管理公司——北京騰飛物業(yè)投資公司發(fā)給的租金，然而從第二個(gè)季度開(kāi)始，管理公司以資金周轉出了一些問(wèn)題為理由推遲發(fā)放租金。從第三個(gè)季度開(kāi)始，李女士就已經(jīng)拿不到租金收益了。不得已，李女士把碧溪家居廣場(chǎng)告上法庭。經(jīng)過(guò)調查才發(fā)現原來(lái)碧溪家居廣場(chǎng)由于資金出現問(wèn)題而將李女士及其他投資人投資的產(chǎn)權式商鋪早已抵押給了銀行。
事實(shí)上，2002年之前，碧溪家居廣場(chǎng)就以大樓為抵押，向銀行借款2.88億元。隨后又將大樓化整為零出售商鋪。但是碧溪在向投資者出售商鋪時(shí)，隱瞞大樓被抵押的實(shí)情。這導致了業(yè)主投資的商鋪產(chǎn)權問(wèn)題無(wú)法辦理。最后，碧溪家居廣場(chǎng)只能和業(yè)主攤牌。而此時(shí)，碧溪已與2000多人簽立合同，銷(xiāo)售額達6億多元。
分析：
產(chǎn)權式商鋪是近年來(lái)興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營(yíng)商統一經(jīng)營(yíng)，以獲得穩定的投資回報——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運作，著(zhù)實(shí)讓它風(fēng)光了一把，制造了一個(gè)又一個(gè)“投資小、風(fēng)險小、回報穩定”的投資神話(huà)。
然而，北京碧溪家居廣場(chǎng)的失敗案例讓投資者看到，所謂的“投資小、風(fēng)險小、回報穩定”只是一種理想，任何一種投資行為都存在不可預料的風(fēng)險，關(guān)鍵是在做投資前要做好分析和判斷。對于如何投資產(chǎn)權式商鋪，深圳慧通行房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理母舟認為兩個(gè)原則是不可忽視的：第一還是看位置，最基本的依據就是人流；其次是要看目前的經(jīng)營(yíng)狀況，不要相信未來(lái)的承諾和許諾。此外，還要調查開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營(yíng)管理水平以及明確產(chǎn)權的分割情況等。
具體到北京碧溪家居廣場(chǎng)這個(gè)項目，母舟告訴記者從零售管理學(xué)角度講，就要引入目標商店和附著(zhù)式商店的概念。顯然碧溪家居廣場(chǎng)是定位成目標商店，但是作為一個(gè)家居廣場(chǎng)，把整個(gè)項目劃分為幾千個(gè)小攤位來(lái)經(jīng)營(yíng)，這種做法在專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)是沒(méi)有前途的，存在巨大風(fēng)險。畢竟家居廣場(chǎng)不是小商品批發(fā)市場(chǎng)，過(guò)多的攤位沒(méi)有足夠的人流支撐是很難經(jīng)營(yíng)下去的，而碧溪家居廣場(chǎng)城鄉結合地帶的位置也決定了客流不可能很大，很難滿(mǎn)足數千個(gè)攤位的經(jīng)營(yíng)需求。而碧溪家居廣場(chǎng)顯然要想成為一個(gè)成功的目標商店并不容易，其經(jīng)營(yíng)模式和定位都存在問(wèn)題。對于這一點(diǎn)，是被多數投資者忽略的。
在母舟看來(lái)，附著(zhù)式商店的投資風(fēng)險相對小一些，只要找對了成功的目標商店，和目標商店形成錯位經(jīng)營(yíng)，附著(zhù)式商店一般都可以取得不錯的投資回報。
因此，從實(shí)際的經(jīng)營(yíng)看，產(chǎn)權式商鋪投資在目前是一種高風(fēng)險、高回報率的投資品種，存在著(zhù)許多風(fēng)險。有沒(méi)有人來(lái)租、租金有多少、盈利的來(lái)源等一系列問(wèn)題都要考慮到。同時(shí)，產(chǎn)權式商鋪涉及了開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者和眾多分散投資者，利益分割很細，情況復雜。如果開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者任何一方出現問(wèn)題，對小業(yè)主都會(huì )帶來(lái)重大損失。所以，業(yè)主應該自發(fā)成立一個(gè)統一的組織，有利于統一意見(jiàn)，對維權活動(dòng)的進(jìn)行比較有利。
小貼士
●目標商店：目標商店是指品種齊全，進(jìn)行廣泛促銷(xiāo)，并樹(shù)立良好形象的商店，顧客可以從很遠的地方來(lái)消費，主要是超市、百貨等主力商家。
●附著(zhù)式商店：附著(zhù)式商店自身并不創(chuàng )造或很少創(chuàng )造客戶(hù)群，也不真正形成自己的商圈，顧客被其他原因吸引到商店的所在區域。
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