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購買(mǎi)農村宅基地
不少人都想要去農村購買(mǎi)宅基地，在宅基地上面建住宅。但是按照法律規定農村宅基地買(mǎi)賣(mài)不合法，但宅基地上建的房子可以在本村合法買(mǎi)賣(mài)!農村宅基地買(mǎi)賣(mài)需要滿(mǎn)足四個(gè)條件。
農村宅基地使用權可以轉讓?zhuān)仨毦邆湟韵聴l件：
一、是經(jīng)本村村民委員會(huì )同意，且最終取得鄉級政府的批準;
二、是轉讓人與受讓人同為本村村民;
三、是受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請條件;
四、是宅基地使用權不能單獨轉讓?zhuān)毰c住房一并轉讓。另外，轉讓人戶(hù)口應該已遷出本村或屬于“一戶(hù)多宅或多房”。如系一戶(hù)一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶(hù)居住。符合以上條件，該房屋買(mǎi)賣(mài)可保萬(wàn)無(wú)一失。
宅基地申請的條件：
1、因子女結婚等原因確需分戶(hù)，缺少宅基地的;
2、外來(lái)人口落戶(hù)，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒(méi)有宅基地的;
3、因發(fā)生或者防御自然災害、實(shí)施村莊和集鎮規劃以及進(jìn)行鄉(鎮)村公共設施和公益事業(yè)建設，需要搬遷的。
農村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：
1、年齡未滿(mǎn)十八周歲的;
2、原有宅基地的面積已經(jīng)達到規定標準或者能夠解決分戶(hù)需要的;
3、出賣(mài)或者出租村內住房的。
一般裁判規則
1、最高人民法院
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會(huì )議紀要>的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確，在農村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì )公開(kāi)銷(xiāo)售，應當依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規定，認定該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。將宅基地上建造的房屋出賣(mài)給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力;出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，應當符合法律、行政法規和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規定。
另外，值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會(huì )議紀要》(2015年4月征求意見(jiàn)稿)第35條也明確“對于宅基地流轉處于非試點(diǎn)地區的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經(jīng)濟組織成員，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般應認定無(wú)效。”
2、各地高院
根據《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認定及處理原則研討會(huì )會(huì )議紀要的通知》(京高法發(fā)[2004]391號)、《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì )會(huì )議紀要》(2006年9月14日)，對于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無(wú)效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。具體說(shuō)來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，或者訴訟時(shí)買(mǎi)受人已經(jīng)戶(hù)口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的，可以認定合同有效;對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶(hù)的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉讓合同有效。除此之外，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同原則上應認定無(wú)效。
根據《安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導意見(jiàn)》(2012年3月5日)第13、14條之規定，城鎮居民、法人或其他組織購買(mǎi)農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當認定為無(wú)效合同;除非買(mǎi)受人在一審法庭辯論終結前取得出賣(mài)人所屬的農村集體經(jīng)濟組織成員資格且符合其他購買(mǎi)條件，非同一農村集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也應當認定為無(wú)效合同。
根據《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設糾紛案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)》(粵高法發(fā)[2001]42號)第12條之規定，當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無(wú)效。
根據《上海市高級人民法院民一庭關(guān)于審理農村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的原則意見(jiàn)》(滬高法民一[2004]4號)，對于發(fā)生在本鄉(鎮)范圍內農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)，認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準的，可以認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準，合同尚未實(shí)際履行或購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應作無(wú)效處理;對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應本著(zhù)尊重現狀、維持穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利。
特殊裁判規則
我們將重點(diǎn)關(guān)注北京地區法院處理農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法實(shí)務(wù)具體做法，深度研究農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。
1、集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準
根據北京高院的司法指導意見(jiàn)，買(mǎi)受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員成為合同效力認定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準是解開(kāi)上述問(wèn)題的“鑰匙”。結合北京地區法院近兩年的裁判案例來(lái)看，北京地區法院一般都以起訴前買(mǎi)受人是否具有房屋所在地的農業(yè)戶(hù)口為判斷標準，通常會(huì )參考房屋所在地村委會(huì )對于買(mǎi)受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟組織成員方面的意見(jiàn)。具體說(shuō)來(lái)，對于農業(yè)戶(hù)口的買(mǎi)受人，購房后至一審辯論終結前，已將戶(hù)籍遷入房屋所在地村委會(huì )的，則認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。反之，對于非農業(yè)戶(hù)口的買(mǎi)受人，即使其戶(hù)口已遷入房屋所在地的村委會(huì )，在該村參加選舉等，也不應認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。
另外需要注意的是，在判斷買(mǎi)受人是否具備集體經(jīng)濟組織成員資格時(shí)，北京地區法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同通常會(huì )被認定為有效合同。
2、出賣(mài)人不再具備集體經(jīng)濟組織成員資格是否影響合同效力
出賣(mài)人主張農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，是否應當滿(mǎn)足出賣(mài)人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的條件?換言之，出賣(mài)人簽訂合同時(shí)為城鎮居民，或起訴前已成為城鎮居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟組織成員的，是否會(huì )影響農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認定?
從北京地區法院的裁判案例來(lái)看，多數法院認為，合同無(wú)效為自始無(wú)效，出賣(mài)人轉為非房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的事實(shí)不能導致農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同轉變?yōu)橛行�，即使出賣(mài)人起訴時(shí)已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，其仍然有權起訴主張農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。若起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，法院則會(huì )支持出賣(mài)人的訴求，進(jìn)而裁判認定合同無(wú)效。但是，有極少數法院裁判認為，出賣(mài)人起訴時(shí)不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，即便買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。
3、連環(huán)交易中農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力
出賣(mài)人將農村房屋轉讓給第一手買(mǎi)受人，第一手買(mǎi)受人又將房屋轉讓給第二手買(mǎi)受人，甚至接連轉讓給其他買(mǎi)受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣(mài)人起訴主張農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)，如何認定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力?
從北京地區法院的裁判案例來(lái)看，多數法院認為，若第一手買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，且起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人也不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，因宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯(lián)系，轉讓房屋后導致宅基地使用權的非法流轉，損害了集體經(jīng)濟組織的權益，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當認定為無(wú)效合同。反之，第一手買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，但起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，因宅基地使用權并未轉移給集體經(jīng)濟組織以外的成員，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當認定為有效合同。換言之，只要最終一手買(mǎi)房人為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，那么前面多手的連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同均有效，無(wú)論其對應的受讓人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員。
4、主張合同無(wú)效是否受訴訟時(shí)效期間的限制
北京地區法院認為，合同無(wú)效系自始無(wú)效，單純的時(shí)間經(jīng)過(guò)不能改變無(wú)效合同的違法性。當事人主張農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不受訴訟時(shí)效期間的限制。但合同無(wú)效后，當事人主張返還財產(chǎn)、損害賠償的請求，應當適用訴訟時(shí)效期間的限制。
農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果
根據《合同法》第五十八條，合同無(wú)效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會(huì )議紀要>的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確“在確定合同無(wú)效后的損失承擔時(shí)，應綜合考慮當事人的過(guò)錯，避免處理結果導致當事人利益的失衡。”
值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會(huì )議紀要》(2015年4月征求意見(jiàn)稿)第35條明確“合同無(wú)效后，買(mǎi)受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類(lèi)銀行貸款利息。買(mǎi)受人已經(jīng)對該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本。”
具體到農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的場(chǎng)合，通常出賣(mài)人起訴要求確認農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，若買(mǎi)受人沒(méi)有提出反訴，合同無(wú)效情形下，北京地區法院通常會(huì )向雙方當事人釋明是否一并處理合同無(wú)效的法律后果。農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果具體包括以下幾方面：
(一)返還財產(chǎn)
通常情況下，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，出賣(mài)人取得的房屋價(jià)款應當返還給買(mǎi)受人(一般不支持利息損失)。買(mǎi)受人應當將房屋騰空后返還給出賣(mài)人，同時(shí)返還房屋相關(guān)的《集體土地建設用地使用證》、《宅基地使用證》等權利證書(shū)。
(二)損害賠償
1、合同無(wú)效過(guò)錯責任分擔
北京地區法院通常認定，出賣(mài)人和買(mǎi)受人對于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效均有過(guò)錯。出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉的范圍，且其在出賣(mài)房屋后又以違法出賣(mài)房屋為由主張合同無(wú)效，違反誠實(shí)信用原則，應當對合同無(wú)效承擔主要責任(一般為70%)。買(mǎi)受人在明知其并非房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的情況下，仍然購買(mǎi)房屋，應對合同無(wú)效承擔次要責任(一般為30%)。
2.損害賠償范圍
《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì )會(huì )議紀要》(2006年9月14日)明確規定：“在合同無(wú)效的處理上，應全面考慮出賣(mài)人因土地增值或拆遷、補償所獲得的利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，避免認定合同無(wú)效給當事人造成的利益失衡;對買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的，應對其添附價(jià)值進(jìn)行合理補償;買(mǎi)受人確實(shí)無(wú)房居住的，應予以妥善安置。”《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于房山法院請示農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的答復》明確“對買(mǎi)受人因合同無(wú)效所致之信賴(lài)利益損失，仍應酌情予以賠償，但賠償比例和數額應當考慮房屋所在地周邊交通、商業(yè)、環(huán)境等方面的發(fā)展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量。”現結合北京地區法院裁判實(shí)務(wù)，對于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)損害賠償的范圍問(wèn)題，具體說(shuō)明如下：
(1)信賴(lài)利益損失賠償。合同無(wú)效場(chǎng)合的損害賠償責任，性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責任，原則上以賠償信賴(lài)利益損失為限。北京地區法院一般支持買(mǎi)受人主張的信賴(lài)利益損失賠償，并全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產(chǎn)司法鑒定評估報告及現有證據，酌情予以確定。
(2)添附價(jià)值損失賠償。買(mǎi)受人對房屋進(jìn)行了新建、翻建、擴建或者裝飾裝修的，合同無(wú)效后，出賣(mài)人應對買(mǎi)受人添附價(jià)值進(jìn)行賠償。
農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，損害賠償具體數額一般確定為房屋、裝修、設備及附屬物重置成新價(jià)和宅基地區位補償價(jià)的70%。通常情況下，對于訴訟期間已經(jīng)列入拆遷范圍的涉案房屋，可以對區位補償價(jià)一并做出處理;而對于訴訟期間尚未列入拆遷范圍的涉案房屋，區位補償價(jià)可暫不予處理，待日后拆遷時(shí)，再由當事人另行解決。涉案房屋雖未進(jìn)入征用拆遷程序，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、文化環(huán)境等發(fā)生了變化，土地價(jià)值、房屋價(jià)值明顯提升，且房屋、裝修和附屬設施重置成新價(jià)、區位補償價(jià)已經(jīng)有資質(zhì)的評估機構估價(jià)確定的，也有法院支持當事人主張區位補償價(jià)。
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