二手房土地增值稅的分析

　　3月13日，十二屆全國人大四次會(huì )議舉行第三次全體會(huì )議。國家稅務(wù)總局局長(cháng)王軍在經(jīng)過(guò)“部長(cháng)通道”時(shí)透露，總理在政府工作報告中下達了全面實(shí)施營(yíng)改增的“總攻令”，稅務(wù)部門(mén)作為主攻部隊，一定確保改革5月1日如期落地。與以往相比，這次營(yíng)改增有幾點(diǎn)不同，包括首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

　　“這也就意味著(zhù)以后二手房交易的營(yíng)業(yè)稅將改為增值稅征收。”上海財經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示。

　　按照財政部網(wǎng)站2015年3月30日發(fā)布的《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》。從2015年3月31日起調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉賣(mài)已購普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購房超過(guò)5年(含5年)下調為超過(guò)2年(含2年)。購買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅;購買(mǎi)不足2年的住房對外出售全額征收營(yíng)業(yè)稅;購買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的非普通住房按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部高級經(jīng)理盧文曦表示，營(yíng)業(yè)稅改增值稅的出發(fā)點(diǎn)是稅法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產(chǎn)炒作。

　　目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%來(lái)征收，但是按照業(yè)內的猜測，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增后適用稅率在11%，這就有稅負增加的擔憂(yōu)。

　　“將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來(lái)才可以探討，需視不同情況而定。”胡怡建指出。

　　澎湃新聞按照增值稅11%的稅率來(lái)計算，對比一下二手房營(yíng)業(yè)稅改增值稅后的稅費差異，主要可以分為兩大情況：

　　首先是出售購買(mǎi)2年內的房屋。

　　以出售價(jià)300萬(wàn)一套住宅，2年內無(wú)論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬(wàn)。

　　如果以11%的增值稅計算，房屋出售價(jià)還是300萬(wàn)，但最初買(mǎi)入價(jià)是150萬(wàn)，抵扣掉進(jìn)項稅后大概需要繳納14.7萬(wàn)元。但獲利越多收的稅就會(huì )超過(guò)營(yíng)業(yè)稅。比如出售價(jià)格為400萬(wàn)元，按照營(yíng)業(yè)稅需繳納22萬(wàn)元;增值稅就需繳納24.77萬(wàn)元。

　　另一種是出售購買(mǎi)已滿(mǎn)2年的房屋。

　　對普通住宅而言，售價(jià)300萬(wàn)計算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬(wàn)元。

　　對非普通住宅而言，售價(jià)300萬(wàn)計算，和2年內的情況類(lèi)似，可能差別不是很大。

　　“通過(guò)計算，粗看對普通住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計還有調整的可能。在完善稅收制度的同時(shí)應該會(huì )考慮到合理的住房需求。另外，增值稅出來(lái)的話(huà)，其他一些稅理論上也會(huì )進(jìn)行調整。” 盧文曦稱(chēng)。

　　值得指出的是，二手房交易稅費除了營(yíng)業(yè)稅還涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費。

　　對此，胡怡建指出，“營(yíng)改增只涉及到營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個(gè)稅等照常征收。”

　　“目前，有關(guān)二手房營(yíng)改增業(yè)內還有一種猜測是按增值稅簡(jiǎn)易計稅辦法征收，征收稅率為3%，這樣稅費較之前就有減少。”胡怡建稱(chēng)。

　　也就是說(shuō)，同樣出售一套300萬(wàn)不滿(mǎn)兩年的住宅，抵扣掉進(jìn)項稅后，大概需要繳納8.7萬(wàn)元。

　　按照王軍的.說(shuō)法，在實(shí)施方案中已考慮原則上延續過(guò)去優(yōu)惠政策，在此基礎上根據不同行業(yè)特點(diǎn)和情況，新制定了一些過(guò)渡措施，以確保所有行業(yè)稅負只減不增。

　　一、二手房交易目前要交哪些稅費?

　　(一)契稅

　　1、符合住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、二手房交易稅費單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)或評估價(jià)的1.5%。反之則按3%。

　　2、新政下的契稅：

　　普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;

　　140平米以上或是非普宅：3%;商業(yè)房或公司產(chǎn)權：3%

　　(二)城市維護建設稅

　　營(yíng)業(yè)稅的7%。

　　(三)教育費附加

　　營(yíng)業(yè)稅的3%。

　　(四)個(gè)人所得稅

　　1、普通住宅2年之內：{售房入-購房總額-(營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;

　　2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房;

　　3、5年之內，(售房收入-經(jīng)濟房?jì)r(jià)款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經(jīng)濟房?jì)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個(gè)稅按房?jì)r(jià)的1%征收。

　　(五)交易手續費

　　3元/平方米×建筑面積

　　(六)印花稅

　　房屋成交總額×0.05%

　　(七)營(yíng)業(yè)稅

　　2011年1月27日新通知規定：個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。住宅5年內：房屋評估總額×5.6% ;5年或5年以上普通住宅無(wú)營(yíng)業(yè)稅。

　　(八)土地增值稅

　　普通住宅免征;非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。

　　(九)房屋所有權登記費

　　80元，共有權證：20元

　　(十)買(mǎi)賣(mài)合同公證費

　　買(mǎi)賣(mài)合同需要公證時(shí)才須繳納，房屋成交總額×0.3%;

　　(十一)過(guò)戶(hù)費用

　　1、契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90-140平方米按房?jì)r(jià)1.5%繳納;140平方米以上按房?jì)r(jià)3%繳納。(二套房按3%收取)

　　2、營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jì)r(jià)5.6%繳納。

　　3、土地增值稅;房屋產(chǎn)權取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jì)r(jià)1%繳納。

　　4、個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jì)r(jià)1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)

　　5、房屋交易手續費;按房屋建筑面積6元/平方米交納

　　6、房屋所有權登記費：80元。

　　7、房屋評估費;按評估額0.5%繳納

　　二、二手房交易稅費由誰(shuí)交?

　　按國家相關(guān)部門(mén)規定，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費均是賣(mài)方支付的，前二者是房屋賣(mài)出所產(chǎn)生，而賣(mài)方就是所得者，所以，這以上稅費由賣(mài)方支付才是合理的。但這幾個(gè)稅費所占比例較大，就成了賣(mài)方定價(jià)的一個(gè)重要標準。因此，很多賣(mài)家相應降低房?jì)r(jià)，搞一刀切，凈收房?jì)r(jià)，所有稅費由買(mǎi)方負責了。不過(guò)生意場(chǎng)上，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，當各自認為物有所值時(shí)，買(mǎi)賣(mài)就成功了。

　　稅費由誰(shuí)交的問(wèn)題，實(shí)際上國家有明文規定，全由買(mǎi)家交原則上說(shuō)是不合理的。但實(shí)際上稅費與房?jì)r(jià)是相互關(guān)聯(lián)的，如果賣(mài)家交稅費，那么房?jì)r(jià)可能就高一些，買(mǎi)家交稅費，房?jì)r(jià)就相對低一些。合同中約定由誰(shuí)交稅費是符合民法上自治原則的，從這個(gè)角度講稅費由買(mǎi)家交也是合理的。

　　二手房房產(chǎn)交易處于低迷時(shí)期，市場(chǎng)越來(lái)越有利于買(mǎi)方的情況下，業(yè)主愿意分攤稅費的情況近期明顯增多，甚至有業(yè)主愿意同買(mǎi)家各付各稅。但實(shí)質(zhì)上只是形變質(zhì)不變，其實(shí)不管是實(shí)收還是各付各稅，對于售房者收益并沒(méi)有變化，其實(shí)不管是實(shí)收還是分攤交易費用，總價(jià)往往是一樣的，業(yè)主愿意分攤部分稅費，在放盤(pán)時(shí)會(huì )把這部分費用加到放盤(pán)價(jià)上，始終還是羊毛出在羊身上。

　　稅費轉嫁是否合理，業(yè)主實(shí)收由買(mǎi)家支付賣(mài)方稅費，但稅所所出具的票據名稱(chēng)還是原業(yè)主的，由此看國家規定該項費用應由出售收益方支付，現由買(mǎi)家支付并不合理，但買(mǎi)賣(mài)交易亦存在你情我愿的合同原則，也可以說(shuō)合理!

　　稅費由誰(shuí)來(lái)交是受到二手房供求關(guān)系的影響。在目前供求關(guān)系不平衡，也就是賣(mài)方為主導地位的情況下，賣(mài)方一般都會(huì )將稅費負擔轉嫁給買(mǎi)方。所以說(shuō)買(mǎi)賣(mài)的稅費由誰(shuí)交并不是絕對的，主要是買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的結果。在目前的情況下來(lái)說(shuō)，賣(mài)方仍然處于主動(dòng)的地位，所以稅費一般還是由買(mǎi)方支付。不過(guò)隨著(zhù)買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的天平向買(mǎi)方傾斜之后，賣(mài)方可能會(huì )通過(guò)降價(jià)的方式來(lái)變相承擔一系列費用。

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