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房地產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問(wèn)題
所得稅以取得應稅所得、實(shí)行獨立核算的企業(yè)或者組織為納稅人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不管是國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)還是股份制企業(yè)，都是企業(yè)所得稅的納稅人。按照稅法規定，企業(yè)所得稅的征稅對象是企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其它所得。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得，是企業(yè)所得稅的征稅對象，同時(shí)還包括股息、利息、租金、轉讓各類(lèi)資產(chǎn)、特許權使用費以及營(yíng)業(yè)外收益等所得。企業(yè)按照章程規定解散或者破產(chǎn)，以及因其它原因宣布終止，其清算結束后的清算所得，也屬于企業(yè)所得稅的征稅對象。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其它所得，包括來(lái)源于境內、境外的所得。
企業(yè)所得稅的稅率
內資企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅率為３３％，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅稅率為３０％，另有３０的地方稅。經(jīng)濟特區的企業(yè)稅率一律按照１５％執行
企業(yè)所得稅的計稅依據
企業(yè)所得稅的計稅依據是企業(yè)的應納稅所得額。企業(yè)的應納稅所得額為企業(yè)每一納稅年度的總收入減準予扣除項目金額后的余額。其中所稱(chēng)的“納稅年度”為自公歷1月1日起至12月31日止。企業(yè)在一個(gè)納稅年度的中間開(kāi)業(yè)，或者由于合并、關(guān)閉等原因，使該納稅年度的實(shí)際經(jīng)營(yíng)期不足12個(gè)月，應當以其實(shí)際經(jīng)營(yíng)期為一個(gè)納稅年度。
納稅人應納稅所得額的確定，其公式為：
應納稅所得額=收入總額－準予扣除項目金額
納稅人應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則。納稅人不得漏計或重復計算任何應納稅所得額的項目。
收入總額的確定
按照稅法規定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額包括：
（一）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入主要是其對外轉讓、銷(xiāo)售房地產(chǎn)的收入，出租房地產(chǎn)取得的收入以及代建房屋和工程取得的結算收入。
（二）財產(chǎn)轉讓收入。是指納稅人有償轉讓其各類(lèi)財產(chǎn)所取得的收入，包括轉讓固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、有價(jià)證券、股權以及其他財產(chǎn)而取得的收入。
（三）利息收入。是指納稅人購買(mǎi)各種債券等有價(jià)證券的利息、外單位欠款而付給的利息以及其他利息收入。
（四）租賃收入。是指納稅人出租固定資產(chǎn)、包裝物以及其它財產(chǎn)而取得的租金收入。
（五）特許權使用費收入。是指納稅人提供或者轉讓專(zhuān)利權、非專(zhuān)利技術(shù)、商標權、著(zhù)作權以及其他特許權的使用權而取得的收入。
（六）股息收入。是指納稅人對外投資入股分得的股息、紅利收入。
（七）其它收入。是指除上述各項收入之外的一切收入，包括固定資產(chǎn)盤(pán)盈收入、罰款收入、因債權人緣故確實(shí)無(wú)法支付的應付款項、物資及現金的溢余收入、附加費返還款、包裝物押金收入、接受的捐贈收入等。
（八）減免或返還流轉稅的稅務(wù)處理。對減免或返還流轉稅（含即征即退、先征后退），除國務(wù)院、財政部、國家稅務(wù)總局規定有指定用途的項目以外，都應并入企業(yè)利潤，照章征收企業(yè)所得稅。
（九）銷(xiāo)售貨物給購貨方的折扣銷(xiāo)售，如果銷(xiāo)售額和折扣額在同一張發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷(xiāo)售額計算收入；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，則不得從銷(xiāo)售額中減除折扣額。
（十）納稅人在基本建設、專(zhuān)項工程、管理部門(mén)、非生產(chǎn)性機構、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、及職工福利、獎勵等方面適用本企業(yè)的商品、產(chǎn)品的，視同對外銷(xiāo)售取得收入處理。納稅人對外進(jìn)行來(lái)料加工裝配業(yè)務(wù)節省的材料，如合同約定應當留歸企業(yè)所有的，也應視為收入處理。
（十一）納稅人取得的收入為非貨幣資產(chǎn)或者權益的，其收入額應當參照取得收入當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計算或估定。
扣除項目的確定
按照條例、細則和《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《扣除辦法》）的規定，企業(yè)在計算應納稅所得額時(shí)準予扣除的項目，是指企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的與取得收入有關(guān)的所有必要的和正常的成本、費用、稅金和損失。企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)所發(fā)生相關(guān)成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應根據當期面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業(yè)可售單位工程成本費用按下列公式確定：可售單位工程成本費用=可售總成本費用÷總可售面積， 可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開(kāi)發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業(yè)為開(kāi)發(fā)建設工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷(xiāo)售費用�？偪墒勖娣e是指國家規定的房屋測繪部門(mén)出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書(shū)中明確的面積。企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發(fā)生的，可在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預提。配套設施建設全部結束后，應進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后執行。 按照《扣除辦法》的規定，企業(yè)繳納的消費稅、營(yíng)業(yè)稅、關(guān)稅、城建稅、教育費附加以及在“管理費用”中扣除的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、印花稅等都可以扣除。但企業(yè)繳納的增值稅屬于價(jià)外稅，不在扣除之列。
按照《實(shí)施細則》和《扣除辦法》的規定，企業(yè)發(fā)生的固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)盤(pán)虧、毀損、報廢凈損失（包括不得從銷(xiāo)項稅金中抵扣的存貨的進(jìn)項稅金），以及遭受災害等人類(lèi)無(wú)法抗拒因素造成的非常損失，減除責任人賠償和保險賠款后的余額，由納稅人提供有關(guān)清查資料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核后可以扣除。由于企業(yè)出售職工住房的收入計入住房公積金，因而出售職工住房發(fā)生的損失不得扣除。按照國稅發(fā)[1997]190號文件規定，納稅人發(fā)生財產(chǎn)損失，應及時(shí)向所在地主管稅務(wù)機關(guān)報送稅前扣除書(shū)面申請。 納稅人在報送財產(chǎn)損失稅前扣除申請的同時(shí)，必須附有關(guān)部門(mén)、機構鑒定確認的財產(chǎn)損失證明資料以及稅務(wù)機關(guān)需要的其它資料。納稅人不能提供相關(guān)詳細資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可不予受理。
除保險企業(yè)等國家規定允許從事信貸業(yè)務(wù)的企業(yè)外，其他企業(yè)直接借出的款項，由于債務(wù)人破產(chǎn)、關(guān)閉、死亡等原因無(wú)法收回或逾期無(wú)法收回的，一律不得作為財產(chǎn)損失在稅前進(jìn)行扣除；其他企業(yè)委托金融保險企業(yè)等國家規定允許從事信貸業(yè)務(wù)的企業(yè)借出的款項，由于上述原因無(wú)法收回或逾期無(wú)法收回的，準予作為財產(chǎn)損失在稅前進(jìn)行扣除。
（三）按稅法規定予以調整的扣除項目
1、借款費用
借款費用是指企業(yè)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要承擔的、與借入資金相關(guān)的利息費用，包括：
（1）長(cháng)期、短期借款的利息；
（2）與債券相關(guān)的折價(jià)與溢價(jià)的攤銷(xiāo)；
（3）安排借款時(shí)發(fā)生的輔助費用的攤銷(xiāo)（包括債券發(fā)行手續費、印刷費等）；
（4）與借入資金有關(guān)，作為利息費用調整額的外幣借款產(chǎn)生的差額（指匯率差，在上表現為匯兌損益）。
按照規定，企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的經(jīng)營(yíng)性借款（流動(dòng)資金貸款）費用，凡是符合規定條件的，可以直接扣除。具體來(lái)講，向金融機構借款的利息支出，按照實(shí)際發(fā)生數扣除；向非金融機構借款的利息支出，不高于按照金融機構同類(lèi)、同期貸款利率計算的數額以?xún)鹊牟糠�，準予扣除�?BR>
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應計入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊資本的50%的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除。
2、公益性、救濟性捐贈
按照《企業(yè)所得稅暫行條例》、《企業(yè)所得稅實(shí)施細則》的規定，納稅人（金融保險除外）用于公益、救濟性的捐贈，在年度應納稅所得額3％的部分，準予扣除。這里所說(shuō)的公益性、救濟性捐贈，是指通過(guò)中國境內的非營(yíng)利性團體（包括中國青少年基金會(huì )、希望工程基金會(huì )、宋慶齡基金會(huì )、減災委員會(huì )、中國紅十字會(huì )、中國殘疾人聯(lián)合會(huì )、中國青年志愿者協(xié)會(huì )、全國老年基金會(huì )、老區促進(jìn)會(huì )、中國之友基金會(huì )、中國綠化基金會(huì )、光華基金會(huì )、中國文學(xué)基金會(huì )、中國人口福利基金會(huì )，以及其他經(jīng)民政部門(mén)批準成立的非營(yíng)利性公益組織）或國家機關(guān)向教育、民政等公益事業(yè)和遭受自然災害的地區、貧困地區的捐贈。但是稅法規定：納稅人直接向受益人的各項捐贈，不允許在企業(yè)所得稅前扣除。另外，企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì )團體等社會(huì )力量，通過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì )團體和國家機關(guān)（包括中國紅十字會(huì )）向紅十字事業(yè)的捐贈，向福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機構的捐贈，向義務(wù)教育的捐贈，對公益性青少年活動(dòng)場(chǎng)所（其中包括新建）的捐贈，對非關(guān)聯(lián)的研究開(kāi)發(fā)經(jīng)費的資助，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確定，準予在繳納企業(yè)所得稅前的應納稅所得額中全額扣除，但當年應納稅所得額不足抵扣的不得結轉。
3、業(yè)務(wù)招待費
企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)直接有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，在下列規定比例范圍內，可以據實(shí)扣除：全年銷(xiāo)貨凈額在1500萬(wàn)元以下的，不得超過(guò)銷(xiāo)貨凈額的5‰ ；全年銷(xiāo)貨凈額超過(guò)1500萬(wàn)元的部分 ，不得超過(guò)該部分的3‰ 。全年業(yè)務(wù)收入額在500萬(wàn)元以下的，不得超過(guò)業(yè)務(wù)收入額的10‰ ；全年業(yè)務(wù)收入額超過(guò)500萬(wàn)元的部分，不得超過(guò)該部分的5‰ 。一般而言，計提業(yè)務(wù)招待費的收入可依據“損益表”中的營(yíng)業(yè)利潤以前的收入凈額為依據，至于投資收入、補貼收入、營(yíng)業(yè)外收入等不應提取業(yè)務(wù)招待費。
4、保險和其它基本保障繳款
按照《實(shí)施細則》和《扣除辦法》規定，企業(yè)為職工按規定向稅務(wù)機關(guān)、勞動(dòng)社會(huì )保障部門(mén)或其指定機構繳納的基本養老保險費、基本醫療保險費、基本失業(yè)保險費，按經(jīng)省級稅務(wù)機關(guān)確認的標準交納的殘疾人就業(yè)保障金，按國家規定為特殊工種職工支付的法定人身安全保險，可以扣除。而企業(yè)為其投資者或者雇員個(gè)人向商業(yè)保險機構投保的人壽保險或財產(chǎn)保險，以及在基本保障以外為雇員投保的補充保險，不得扣除。企業(yè)參加財產(chǎn)保險和運輸保險，按規定繳納的保險費用，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審查核實(shí)，可以扣除。但保險公司給予的無(wú)賠償優(yōu)待，應作為當年的應納稅所得額。
5、固定資產(chǎn)租賃費
納稅人根據生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要租入固定資產(chǎn)而支付的租賃費，分別按下列規定處理：
（1）對于企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式從出租方取得固定資產(chǎn)，其符合獨立企業(yè)之間交易原則的租金可根據受益時(shí)間，均勻扣除。
（2）融資租賃是指在實(shí)質(zhì)上轉移與一項資產(chǎn)所有權有關(guān)的全部風(fēng)險和報酬的一種租賃。符合下列條件之一的租賃為融資租賃：
a、在租賃期滿(mǎn)時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權轉讓給承租方；
b、租賃期為資產(chǎn)尚可使用年限的大部分（75％或以上）；
c、租賃期內租賃最低付款額大于或基本等于租賃開(kāi)始日資產(chǎn)的公允價(jià)值。
按照規定，企業(yè)以融資租賃方式從出租方取得固定資產(chǎn)，其租金支出不得扣除，但可按規定提取折舊費用。
6、壞賬損失與壞帳準備金
按照《實(shí)施細則》和《扣除辦法》的規定，在計算應納稅所得額時(shí)，對于企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，原則上應按實(shí)際發(fā)生額據實(shí)扣除。經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準，也可以按照規定提取壞賬準備金。
7、支付給總機構的管理費
按照《實(shí)施細則》、國稅發(fā)[1996]177號和國稅發(fā)[1999]136號文件有關(guān)規定，納稅人按照規定支付給總機構的與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的管理費用，應當提供總機構出具的管理費用匯集范圍、定額、分配依據和等證明文件，經(jīng)過(guò)主管稅務(wù)機關(guān)審核后可以扣除�？倷C構管理費年終有結余的，可結轉為下一年度使用，并相應核減下一年度的提取比例。通常管理費的增幅不得超過(guò)銷(xiāo)售收入總額或利潤總額（兩者比較取低者）的增長(cháng)幅度�？倷C構管理費提取采取比例和定額控制，提取比例不得超過(guò)總收入的2％。
下屬企業(yè)和分支機構超過(guò)稅務(wù)機關(guān)審批標準上交的管理費，應進(jìn)行納稅調整，不得在稅前扣除。 低于標準上交的管理費，按當年實(shí)際上交數額據實(shí)扣除，其差額不得在以后年度補扣。
8、會(huì )員費
按照財稅字[1995]081號文件規定，企業(yè)加入工商業(yè)聯(lián)合會(huì )交納的會(huì )員費可以扣除。有結余的可結轉為下一年度使用，并相應核減交納會(huì )員費的數額。按照國稅發(fā)[1997]191號文件規定，企業(yè)按省及省級以上民政、物價(jià)、財政部門(mén)批準的標準，向依法成立的協(xié)會(huì )、學(xué)會(huì )等社團組織交納的會(huì )費，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核后允許扣除。
9、廣告費與業(yè)務(wù)宣傳費
廣告費用是企業(yè)為銷(xiāo)售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)而進(jìn)行的宣傳推廣費用。按照《扣除辦法》的規定，企業(yè)的廣告費用可以分為兩個(gè)部分，一部分是企業(yè)正規的廣告費支出，另一部分是業(yè)務(wù)宣傳費。
按照規定，企業(yè)申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件：
（1）廣告是經(jīng)工商部門(mén)批準的專(zhuān)門(mén)機構制作的；
（2）已實(shí)際支付費用，并已取得相應發(fā)票；
（3）通過(guò)一定的媒體傳播。
按規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的廣告費支出不超過(guò)營(yíng)業(yè)收入8％的，可據實(shí)扣除；超過(guò)部分可無(wú)限期向以后納稅年度結轉。
業(yè)務(wù)宣傳費是指企業(yè)發(fā)生的不符合上述廣告費支出條件的、未通過(guò)媒體傳播的廣告性質(zhì)的宣傳推廣費用，包括廣告性質(zhì)的禮品支出等。按照規定，企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費，在不超過(guò)營(yíng)業(yè)收入0.5％范圍內可據實(shí)扣除；超過(guò)部分當年不得扣除，以后年度也不得扣除。
10、差旅費、會(huì )議費和董事會(huì )費
按照《扣除辦法》的規定，企業(yè)發(fā)生的與其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的合理的差旅費、會(huì )議費、董事會(huì )費，主管稅務(wù)機關(guān)要求提供證明資料的，應能夠提供證明其真實(shí)性的合法憑證，否則不得的稅前扣除。差旅費的證明材料包括：出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。會(huì )議費證明材料包括：會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、、目的、費用標準、支付憑證等。
11、傭金
傭金是指企業(yè)在推銷(xiāo)產(chǎn)品或勞務(wù)過(guò)程中向提供中介服務(wù)的中介機構和代理人支付的合法報酬。按照《扣除辦法》的規定，企業(yè)發(fā)生的傭金符合下列條件的，可計入銷(xiāo)售費用：
（l）有合法真實(shí)憑證；
（2）支付的對象必須是獨立的有權從事中介服務(wù)的企業(yè)或個(gè)人（支付對象不含本企業(yè)雇員）；
（3）支付給個(gè)人的傭金，除另有規定者外，不得超過(guò)服務(wù)金額的5％。
按照規定，企業(yè)在推銷(xiāo)產(chǎn)品或勞務(wù)過(guò)程中支付的回扣（向非法中間介紹人支付的費用，包括支付給國家公務(wù)人員的居間介紹費用）不得在稅前扣除。
12、勞動(dòng)保護支出
按照《扣除辦法》規定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的合理的勞動(dòng)保護支出，可以扣除，勞動(dòng)保護支出是指企業(yè)確因工作需要為雇員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等發(fā)生的支出。企業(yè)發(fā)放的非因工作需要和國家規定以外的帶有普遍福利性質(zhì)的支出，除從職工福利費用中支出的以外，一律視為工資薪金支出。按照國稅函發(fā)[1996]673號文件規定，企業(yè)職工冬季取暖補貼和職工防暑降溫費，據實(shí)在稅前扣除。
13、違約金、罰款和訴訟費
按照《扣除辦法》的規定，企業(yè)按照經(jīng)濟合同規定支付的違約金（包括銀行罰息）、罰款和訴訟費可以扣除。
14、按照國稅函[1999]486號文件規定，企業(yè)按國家統一規定交納的住房公積金，首先住房周轉金支付，住房周轉金開(kāi)支不足的部分，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核，可在稅前扣除。
15、按照財稅字[1997]022號文件的規定，企業(yè)收取和交納的各種價(jià)內外基金（資金、附加、收費），屬于國務(wù)院或財政部批準收取，并按規定納入同級財政預算內或預算外資金財政專(zhuān)戶(hù)，實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理的，不征收企業(yè)所得稅，并允許在計算交納所得稅時(shí)做稅前扣除。
16、按照財稅字[1997]022號文件規定，根據勞動(dòng)部關(guān)于《違反和解除勞動(dòng)合同的補償辦法》規定支付給職工的經(jīng)濟補償金，可在稅前扣除。
不得扣除的項目
按照《條例》規定，在應納稅所得額時(shí)，下列項目不得扣除：
1、資本性支出；
2、 無(wú)形資產(chǎn)受讓、開(kāi)發(fā)支出；
3、違法（主要指行政法規）經(jīng)營(yíng)的罰款和被沒(méi)收財物的損失；
4、各項稅收的滯納金、行政性罰金和罰款；
5、災害或者意外事故損失有賠償的部分；
6、超過(guò)國家規定允許扣除的公益、救濟性捐贈，以及非公益、救濟性的捐贈；
7、 各種非廣告性質(zhì)的贊助支出；
8、納稅人為其他獨立納稅人提供與本身應納稅收入無(wú)關(guān)的貸款擔保等，因被擔保方不能還清貸款而由該擔保人承擔的本息等，不得在擔保企業(yè)稅前扣除；
9、與取得收入無(wú)關(guān)的其它各項支出；
納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)（包括資金、經(jīng)營(yíng)、購銷(xiāo)），應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款和費用。不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費用，而減少其應納稅所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權進(jìn)行合理調整。
10、存貨跌價(jià)準備金、短期投資跌價(jià)準備金、長(cháng)期投資減值準備金、風(fēng)險準備金（包括風(fēng)險投資準備金）以及國家稅收法規規定可以提取的準備金之外的任何形式準備金；
11、企業(yè)已出售給職工個(gè)人的住房，不得在企業(yè)所得稅前扣除折舊和維修管理費。
虧損彌補
企業(yè)所得稅法規定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補；下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長(cháng)不得超過(guò)5年。5年內不論是盈利或虧損，都作為實(shí)際彌補期限計算。這里所說(shuō)的虧損，是企業(yè)財務(wù)報表中的虧損額經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)按稅法規定核實(shí)調整后的金額。
免稅所得
按照稅法規定，企業(yè)的部分收入，如國債利息收入、技術(shù)轉讓收益等，免征企業(yè)所得稅。對于這些免征企業(yè)所得稅的收入，應當從當期應納稅所得額中減去。
（一）國債利息收入
按照《所得稅暫行條例實(shí)施細則》的規定，納稅人購買(mǎi)國債（指財政部發(fā)行的國庫券、公債，不包括國家計委發(fā)行的國家重點(diǎn)建設債券和人民銀行批準發(fā)行的債券）的利息收入（僅限于企業(yè)從一級市場(chǎng)購入并一直持有到期兌付的國債利息收入），不計入應納稅所得額。所以在計算應納稅所得額時(shí)，應當將已經(jīng)計入投資收益的國債利息收入減去。
（二）免稅的補貼收入
按照稅法規定，企業(yè)取得國務(wù)院、財政部和國家稅務(wù)總局文件明確規定專(zhuān)門(mén)用途的國家補貼和其它補貼收入可以不計入應納稅所得額，如無(wú)文件明確，應一律并入實(shí)際收到該補貼年度的應納稅所得額計算納稅。所以在計算應納稅所得額時(shí)，對于有文件明確規定可以不計入應納稅所得額的補貼收入，應當減去。
（三）免稅的納入預算管理的基金、收費或附加
按照稅法規定，納入預算管理的基金、收費或附加免征企業(yè)所得稅。所以在計算應納稅所得額時(shí)，對于納入預算管理的基金、收費或附加，應當減去。
（四）免予補稅的投資收益
對于股息性所得，由于是稅后所得，凡是投資方企業(yè)適用的所得稅稅率等于被投資企業(yè)所得稅稅率的，或者被投資企業(yè)因享受?chē)叶惙ㄒ幎ǖ亩ㄆ跍p稅、免稅政策優(yōu)惠而使其所得稅稅率低于投資企業(yè)所得稅稅率的，投資企業(yè)不再征收企業(yè)所得稅；投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)所得稅稅率的，其取得的投資所得應當按規定還原為稅前收益，按照稅率差額依法補繳企業(yè)所得稅；投資方企業(yè)適用的所得稅稅率低于被投資企業(yè)所得稅稅率的，不退還已經(jīng)繳納的企業(yè)所得稅。
（五）免稅的技術(shù)轉讓收益
按照稅法規定，企業(yè)進(jìn)行技術(shù)轉讓以及在技術(shù)轉讓過(guò)程中發(fā)生的與技術(shù)轉讓有關(guān)的技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)培訓的所得，年凈收入在30萬(wàn)元以下的，免征企業(yè)所得稅。在前面計算企業(yè)的收入總額和扣除項目時(shí)已經(jīng)將企業(yè)的技術(shù)轉讓收入和技術(shù)轉讓支出包括在內，在此應當將企業(yè)當期免稅的技術(shù)轉讓所得（技術(shù)轉讓收入減去技術(shù)轉讓支出）扣除。
（六）按照財稅字[1997]77號文件規定，企業(yè)接受的捐贈的實(shí)物資產(chǎn)，不計入企業(yè)的應納稅所得額。企業(yè)出售資產(chǎn)或進(jìn)行清算時(shí)，若出售或清算價(jià)格低于捐贈時(shí)的實(shí)物價(jià)格，應以接受捐贈時(shí)的實(shí)物價(jià)格計入應納稅所得或清算所得；若出售或清算價(jià)格高于捐贈時(shí)的實(shí)物價(jià)格，應以出售收入扣除清理費用后的余額計入應納稅所得或清算所得，依法繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)接受捐贈的現金資產(chǎn)轉入資本公積金，不予計征所得稅。
此外，按照規定，根據《國家賠償法》的規定，因國家機關(guān)及其工作人員違法行使職權，侵犯企業(yè)合法權益，造成損害的，對受害人依法取得的賠償金不征收所得稅。
資產(chǎn)的稅務(wù)處理
按照《條例》、《實(shí)施細則》和《扣除辦法》的規定，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用的固定資產(chǎn)的折舊、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷(xiāo)可以在稅前扣除。
（一）固定資產(chǎn)的計價(jià)與折舊
稅法中對于固定資產(chǎn)的計價(jià)與應計提折舊的固定資產(chǎn)范圍的規定同制度中的相應規定基本一致，需要說(shuō)明的是，對于折舊年限不得短于以下規定：
①房屋、建筑物為20年；
②火車(chē)、輪船、機器、機械和其它生產(chǎn)設備為10年；
③設備和火車(chē)、輪船以外的運輸工具以及與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的器具、工具、家具等為5年。
對促進(jìn)進(jìn)步、環(huán)境保護和國家鼓勵投資的關(guān)鍵設備，以及常年處于震動(dòng)、超強度使用或者受酸、堿等強烈腐蝕狀態(tài)的機器設備，確需縮短折舊年限或采取加速折舊的，由企業(yè)提出申請，經(jīng)當地主管稅務(wù)機關(guān)審核，報國家稅務(wù)總局批準。
按照規定，企業(yè)固定資產(chǎn)折舊的計算，原則上應從固定資產(chǎn)原價(jià)中減除不低于原價(jià)10%的殘值后，采用直線(xiàn)法計提折舊。
（二）無(wú)形資產(chǎn)的計價(jià)和攤銷(xiāo)
稅法中對于無(wú)形資產(chǎn)的計價(jià)的規定同會(huì )計制度中的相應規定基本一致，非專(zhuān)利技術(shù)和專(zhuān)利的計價(jià)應當經(jīng)法定評估機構評估確認。
按照規定，企業(yè)購買(mǎi)計算機硬件所附帶的軟件，未單獨計價(jià)的，應并入計算機硬件作為固定資產(chǎn)管理；單獨計價(jià)的軟件，應作為無(wú)形資產(chǎn)管理。
按照規定，企業(yè)為取得土地使用權支付給國家或其它納稅人的土地出讓價(jià)款應作為無(wú)形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規定的使用期限內平均攤銷(xiāo)。
無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)，應當采取直線(xiàn)法計算。
受讓或投資的無(wú)形資產(chǎn)，和合同或者企業(yè)申請書(shū)分別規定有效期限和受益期限的，按法定有效期限與合同或企業(yè)申請書(shū)中規定的受益年限攤銷(xiāo)；法律沒(méi)有規定使用年限的，按照合同或者企業(yè)申請書(shū)的受益年限攤銷(xiāo)；法律和合同或者企業(yè)申請書(shū)沒(méi)有規定使用年限的，或者自行開(kāi)發(fā)的無(wú)形資產(chǎn)，攤銷(xiāo)期限不得少于10年。
（三）遞延資產(chǎn)及其攤銷(xiāo)
企業(yè)在籌建期發(fā)生的開(kāi)辦費，應當從開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)月份的次月起，在不短于5年的期限內分期扣除，對經(jīng)營(yíng)期不足5年的，經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)審核批準，按其經(jīng)營(yíng)期限以直線(xiàn)法平均計算攤銷(xiāo)。開(kāi)辦費是指企業(yè)在籌建期發(fā)生的費用，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)成本的匯兌損益和利息等支出。
按照規定，企業(yè)的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當期直接扣除。企業(yè)固定資產(chǎn)的改良支出，如固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值；如固定資產(chǎn)已經(jīng)提足折舊，可作為遞延資產(chǎn)，在不短于5年的期間內平均攤銷(xiāo)。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應視為固定資產(chǎn)改良支出：
（1）發(fā)生的修理支出達到固定資產(chǎn)原值20％以上的；
（2）經(jīng)過(guò)修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟使用壽命延長(cháng)2年以上；
（3）經(jīng)過(guò)修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。
企業(yè)應納所得稅稅額計算
房地產(chǎn)銷(xiāo)售收人的確定，以權責發(fā)生制為原則，具體可根據銷(xiāo)售方式的不同，按以下原則確定：
1、采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權交付買(mǎi)方之日或開(kāi)具發(fā)票之日作為銷(xiāo)售收人的實(shí)現。2、采取分期付款或預售款方式銷(xiāo)售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷(xiāo)售收人的實(shí)現。3、采取以土地使用權或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權交付對方為銷(xiāo)售收入的實(shí)現。4、采取銀行提供按揭貸款銷(xiāo)售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷(xiāo)售收人的實(shí)現。5、外商投資企業(yè)預售房地產(chǎn)的，其取得的預收款，當地主管稅務(wù)機關(guān)可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移，銷(xiāo)售收入實(shí)現后，再依照稅法有關(guān)規定計算實(shí)際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。6、根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體的通知》（財稅字[1996]79號）的有關(guān)規定精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房屋抵頂地價(jià)款賠償給原住戶(hù)的，在計算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，對賠償的房屋應視同對外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入按其公允價(jià)值或參照同期同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定。
企業(yè)應以房地產(chǎn)管理部門(mén)出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權轉讓手續之目的較早者為房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始，應根據當期實(shí)際房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入、相關(guān)成本費用，計算企業(yè)年度實(shí)際應納稅額。具體分四個(gè)步驟：第一步是將企業(yè)當期實(shí)現收入總額減去當期的扣除項目，計算出當期的納稅調整前所得；第二步是在納稅調整前所得的基礎上進(jìn)行納稅調整，即加上納稅調整增加數，減去納稅調整減少數，計算出納稅調整后所得；第三步是在納稅調整后所得的基礎上，彌補以前年度虧損，減去免稅所得，計算出應納稅所得額；第四步則是在應納稅所得額基礎上乘適用稅率（３３%）計算出企業(yè)當期的應納所得稅稅額。
企業(yè)所得稅的繳納
一、企業(yè)所得稅的納稅地點(diǎn)
企業(yè)所得稅由企業(yè)向其所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納。
對在不同地區設有分支機構或營(yíng)業(yè)機構（以下稱(chēng)營(yíng)業(yè)機構）的納稅人，應當在每年7月31日以前將總機構或負責合并申報繳納企業(yè)所得稅的營(yíng)業(yè)機構（以下簡(jiǎn)稱(chēng)匯繳機構）所在地主管稅務(wù)機關(guān)為納稅人開(kāi)具《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)匯總或合并申報企業(yè)所得稅證明》送交其所在地主管稅務(wù)機關(guān)，作為營(yíng)業(yè)機構已并入匯繳機構繳納企業(yè)所得稅的依據。
如果營(yíng)業(yè)機構在7月31日前未提交匯繳機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)出具的《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)匯總或合并申報企業(yè)所得稅證明》或其他憑據，據以證明其匯繳機構已申報匯算年度所得稅，且又無(wú)延期申報批準文件的，營(yíng)業(yè)機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)對該營(yíng)業(yè)機構適用就地征稅：可以核實(shí)計算應納稅所得額，或者以同行業(yè)利潤水平或其他核定應納稅所得額，并應依據稅收法律法規的稅收待遇規定，計算應補稅額及確定處罰；但納稅人匯總申報處于虧損年度或免稅年度的，應由營(yíng)業(yè)機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)書(shū)面通知匯繳機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行統一稅務(wù)調整處理。
企業(yè)所得稅的匯算清繳
按照規定，企業(yè)在年度終了后 4個(gè)月內，向其所在地主管稅務(wù)機關(guān)報送年度會(huì )計決算報表和所得稅申報表（內資企業(yè)季度預繳不做納稅調整，外商投資企業(yè)季度可以彌補以前年度虧損），辦理年終匯算清繳。年度決算報表應當包括年未資產(chǎn)負債表、年度損益表、利潤分配表和現金流量表及有關(guān)附表等。
在企業(yè)所得稅年度納稅申報表中，除了前述計算應繳所得稅的各個(gè)項目外，還應當包括如下幾個(gè)項目：
（一）期初多繳所得稅額
企業(yè)在年初匯算清繳上一年度所得稅時(shí)，多預繳的所得稅稅款，若沒(méi)有退還給企業(yè)，可以在本年度內抵繳。
（二）已預繳的所得稅額
本項目反映企業(yè)在年終前已經(jīng)按季預繳的所得稅稅款。
（三）應補稅的境內投資收益的抵免額
本項目反映企業(yè)在年度內進(jìn)行股權投資而取得的股息性所得在還原為應納稅所得額后按被投資企業(yè)適用稅率計算出的所得稅抵免額，在計算實(shí)際應補繳稅額時(shí)予以扣除，兩者的差額即為實(shí)際應補繳的稅款。
（四）應補稅的境外投資收益的抵免額
企業(yè)來(lái)源于我國境外的所得，具體扣除方法有兩種，一種是分國不分項計算扣除，另一種是定率扣除。企業(yè)可以選擇一種方法汁算扣除。計算出的境外所得稅款扣除限額即為應補稅的境外投資收益的抵免額。
（五）經(jīng)批準減免的所得稅稅額
本項目反映企業(yè)經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準減免所得稅的數額。
（六）應補（退）的所得稅額
企業(yè)本年度的應繳所得稅額，減去期初多繳所得稅額、已預繳的所得稅額、應補稅的境內投資收益抵免額、應補稅的境外投資收益抵免額和經(jīng)批準減免的所得稅額，即為匯算清繳時(shí)應補（退）的所得稅額，用公式表示為：
應補（退）的所得稅額＝應繳所得稅額－期初多繳所得稅額－已預繳的所得稅額－應補稅的境內投資收益抵免額－應補稅的境外投資收益抵免額－經(jīng)批準減免的所得稅額
在年終匯算時(shí)，除了報送年度決算報表、年度納稅申報表及各種附表外，企業(yè)還應當根據稅務(wù)機關(guān)的要求報送其它有關(guān)資料，如：需要享受減免稅優(yōu)惠政策的企業(yè)應當按規定報送減免稅申請資料，各種財產(chǎn)損失、技術(shù)開(kāi)發(fā)費、業(yè)務(wù)招待費、工效掛鉤清算等需要提供有關(guān)憑證資料的應提供有關(guān)憑證資料，對于當地稅務(wù)機關(guān)規定需要經(jīng)注冊稅務(wù)師進(jìn)行審核的需要提供注冊稅務(wù)師審核報告等。
在報送的納稅申報表及有關(guān)資料經(jīng)過(guò)稅務(wù)機關(guān)審核無(wú)誤后，企業(yè)對于應補繳的所得稅稅額，應當在年度終了后4個(gè)月內補繳；對于多預繳的所得稅稅額，可以在下一年度內抵繳，也可由稅務(wù)機關(guān)退還給企業(yè)。
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