- 相關(guān)推薦
試論業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)、題目與對策
【論文關(guān)鍵詞】業(yè)主委員會(huì ) 性質(zhì) 題目 對策【論文摘要】隨著(zhù)人類(lèi)文明的進(jìn)步,土地資源的緊張,使得人們對土地的利用方式、居住方式等發(fā)生了重大變化。建筑物區分所有制度開(kāi)始蓬勃發(fā)展,由此衍生了一系列新概念,如業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等。本文對折椅題目進(jìn)行了深進(jìn)研究。 所謂建筑物區分所有權,物權法第七十條規定,業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權,對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同治理的權利。即,建筑物區分所有權可分為三部分:所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分享有專(zhuān)有所有權,對由全體或者部分所有人共同使用的建筑物部分享有共有權,及基于共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權。建筑物區分所有權同時(shí)含有了物法性因素和人法性因素。物業(yè)的所有人即物權法上的業(yè)主。由于業(yè)主所處“物”的特殊性,建筑物區分所有權所涉及權利的復雜性,及業(yè)主的居住利益,使得業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的出現成為必然。
1 業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)
基于建筑物區分所有的事實(shí),小區業(yè)主有需要共同維護和處理的事務(wù),由此,有必要將業(yè)主聯(lián)合起來(lái),組成業(yè)主大會(huì )商討、決定和處理小區事務(wù)。但是,對于人數眾多、背景各異的業(yè)主而言,每次業(yè)主大會(huì )的召集、召開(kāi)和組織都是需要極大的精力和本錢(qián),業(yè)主委員會(huì )在這方面顯示了獨特的上風(fēng)。同時(shí),不能忽略的是,業(yè)主委員會(huì )以一種草根的***方式積極促進(jìn)了人們的***意識。
首先,業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主自治機構的一部分。業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生,是業(yè)主自治的核心機構,同時(shí)也是業(yè)主大會(huì )的常設執行機構。它代表全體區分所有人執行業(yè)主大會(huì )的決議,維護全體區分所有人的利益。具體的工作如召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議,報告物業(yè)治理的實(shí)施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監視和協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;監視業(yè)主公約的實(shí)施等。
依此,可將業(yè)主委員會(huì )的職責分為對內部分和對外部分。業(yè)主委員會(huì )依據業(yè)主大會(huì )的決議和相關(guān)章程,協(xié)調和處理業(yè)主內部區分所有人(使用人)之間的關(guān)系,同時(shí),代表全體業(yè)主對外選聘物業(yè)治理企業(yè),簽訂合同,監視物業(yè)公司的工作;代表全體業(yè)主與房屋行政主管部分、居民委員會(huì )、派出所等各類(lèi)治理部分打交道。
其次,業(yè)主委員會(huì )具有公益性。它并不謀求經(jīng)濟利益。其工作范圍僅限于與物業(yè)相關(guān)的活動(dòng)。不得作出與物業(yè)治理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)治理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。但可以將屬于全體業(yè)主的公共設施、場(chǎng)地、房屋等物業(yè)委托他人經(jīng)營(yíng)或進(jìn)行租賃,以其收益來(lái)補貼業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費和物業(yè)治理用度。
2 業(yè)主委員會(huì )的現狀及原因分析
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主自治的主要表現形式。但是在現實(shí)運行中,也出現了一些題目。比如業(yè)主委員會(huì )不按規定召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議;或者業(yè)主委員會(huì )集體辭職;業(yè)主委員會(huì )在任期屆滿(mǎn)仍未完成換屆選舉;甚至業(yè)主委員會(huì )委員為了謀求個(gè)人利益挾制物業(yè)治理企業(yè),或與其一起侵犯小區所有業(yè)主的利益。具體來(lái)看,主要有:
一是利用物業(yè)共用部位取得收益范圍的界定�，F行規定答應業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)共用部位、設備設施從事一定經(jīng)營(yíng),取得收益,但具體范圍不清,易與一般盈利行為混淆。如業(yè)主委員會(huì )將停車(chē)位出租給非業(yè)主使用人獲取收益,該行為看似利用共用部位取得收益,卻又侵害了業(yè)主的優(yōu)先使用權。
二是業(yè)主委員會(huì )治理行為與物業(yè)治理企業(yè)服務(wù)行為、居委會(huì )社區治理行為的沖突。三者的權利界限不明朗,經(jīng)常出現互相爭奪或推卸責任的局面。有些居民委員會(huì )將本應由自身完成的工作交給業(yè)主委員會(huì )承擔;有些業(yè)主委員會(huì )委員本身為物業(yè)治理企業(yè)職員,監視權名存實(shí)亡;有些業(yè)主委員會(huì )任意干預物業(yè)治理企業(yè)開(kāi)展工作;有些業(yè)主委員會(huì )維權方式不當,如在物業(yè)服務(wù)微小瑕疵的情形下即鼓動(dòng)業(yè)主拒交全部物業(yè)治理費。
三是在治理維修資金或其他由業(yè)主籌集的資金題目上,業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主矛盾較為突出。如部分業(yè)主委員會(huì )大權獨攬,擅自將維修資金出借給貿易機構從中牟利,有的小區甚至出現業(yè)主委員會(huì )主任挪用維修資金炒股或購置房產(chǎn)。又如一些業(yè)主委員會(huì )怠于行使權利和職責,將物業(yè)治理資金、權利全盤(pán)交于物業(yè)治理企業(yè),使得二者的職責更加不明。
產(chǎn)生這些題目的主要原因有:
第一,業(yè)主委員會(huì )運作制度不成熟。業(yè)主委員會(huì )是自治機構,法律不會(huì )更多地進(jìn)行干涉,主要依靠于業(yè)主大會(huì )的授權及業(yè)主大會(huì )制定的各項議事規則及運作規則等。但是由于專(zhuān)業(yè)性水平不高等原因,業(yè)主委員會(huì )的運作缺乏一整套的機制。在目前的狀況下,業(yè)主委員會(huì )權力的運作和責任的承擔不對等。
第二,缺乏監視機制。根據物業(yè)治理條例的規定,業(yè)主在物業(yè)治理活動(dòng)中,可依法監視業(yè)主委員會(huì )的工作。但這是非�？辗旱�。有很多業(yè)主由于公共權利意識的淡漠,只要事不關(guān)己,往往就是高高掛起的態(tài)度。
固然法律對業(yè)主委員會(huì )的違法侵權有所涉及,比如規定業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的,由物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部分,責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。但這一規定不痛不癢,難以達到預期效果。同時(shí)由于業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生的權利義務(wù)終極是由所有業(yè)主來(lái)承擔,缺乏對委員法律責任的規定。
3 建立健全業(yè)主委員會(huì )制度的對策
其一,對業(yè)主委員會(huì )的委員資格進(jìn)行量化�，F行相關(guān)法規只是規定,業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。但是缺乏具體的考核標準。而且,在小區內,業(yè)主往往都是“最熟悉的陌生人”,相互之間缺乏溝通和了解。這在一定程度上加大了遴選合適委員的難度。 其二,要求業(yè)主委員會(huì )嚴格按照規定運作,其工作情況應當定期以書(shū)面形式在物業(yè)治理區域內公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。以最大可能的透明度接受業(yè)主的隨時(shí)監視。
其三,建立業(yè)主的救濟機制。如浙江省物業(yè)治理條例第十八條規定:業(yè)主委員會(huì )及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的,物業(yè)治理區域內的業(yè)主可以根據本條例第十二條第三款規定提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )不按規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的,物業(yè)主管部分、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )應當指導業(yè)主召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議有權根據業(yè)主大會(huì )議事規則提出質(zhì)詢(xún)、依法撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )所作的決定或者改選業(yè)主委員會(huì )。
其四,進(jìn)步小區業(yè)主的權利意識,加強小區的***監視。
其五,厘清業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )、物業(yè)治理企業(yè)三者之間的關(guān)系。使業(yè)主委員會(huì )在正當合適的框架內,做好業(yè)主的維權。
這里還涉及一個(gè)題目,即,發(fā)現業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主的侵權之后,業(yè)主能否起訴業(yè)主委員會(huì )？即業(yè)主委員會(huì )的訴訟地位題目。在我國相關(guān)法規范中,對于業(yè)主委員會(huì )的法律地位一直沒(méi)有明確的界定。就業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主共同體之外的第三者關(guān)系而言,根據2003年最高人民法院對安徽省高級人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì )是否具備民事訴訟主體資格的請示報告》中的答復,在與業(yè)主共同體之外發(fā)生的法律糾紛中,業(yè)主委員會(huì )被賦予訴訟原告資格。但對于業(yè)主委員會(huì )是否具備被告資格,沒(méi)有明確的規定�；谠V訟的基本原理,假如業(yè)主只能充當原告,將會(huì )導致訴訟權利義務(wù)的不對等。因此,應當以為,業(yè)主委員會(huì )兼具被告資格。浙江省物業(yè)治理條例的第十七條也規定,業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)治理活動(dòng)中為維護物業(yè)治理區域內業(yè)主共同權益的需要,經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定,可以以自己的名義依法提起訴訟�？梢岳斫鉃闃I(yè)主委員會(huì )具有起訴應訴的完整權利。
就共同體內部,個(gè)別或部分區分所有人與業(yè)主委員會(huì )之間的法律糾紛,業(yè)主委員會(huì )是否具備訴訟主體資格,沒(méi)有相應的規定。物權法第七十八條第二款規定,業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主正當權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。第八十三條第二款規定,業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì ),對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人正當權益的行為,有權依照法律、法規以及治理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己正當權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。由此,確立了業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )的異議權,并賦予其向法院提起訴訟的權利。
參考文獻
[1] 楊俊,韓峰.業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)關(guān)系的實(shí)踐沖突和法律規制.
[2] 崔海霞.當前物業(yè)治理糾紛的若干疑難題目.
[3] 陳鑫.業(yè)主自治.以建筑物區分所有權為基礎,北京大學(xué)出版社,2007,3.
[4] 陳鑫.建筑物區分所有權.中國法制出版社,2007,3.
[5] 侯水平,黃果天等.物權法爭點(diǎn)詳析.法律出版社,2007,7.
[6] 劉占領(lǐng),黃林.業(yè)主委員會(huì )面面觀(guān).中國物業(yè)治理,2005,7.
[7] 劉長(cháng)森.論業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)及法律地位.中國房地產(chǎn),2002,5.
[8] 胡志鑫.業(yè)主委員會(huì )權利與義務(wù)淺析.商場(chǎng)現代化,2005,9.
[9] 崔學(xué)會(huì ).芻議業(yè)主委員會(huì )的法律地位.理論與現代化,2007,3.
[10] 王麗,王歆.業(yè)主自治機構法律地位分析.中共鄭州市委黨校學(xué)報,2007,6.
[11] 路斐.評
【試論業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)、題目與對策】相關(guān)文章：
試論業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司的定位03-21
試論關(guān)于商業(yè)勞動(dòng)性質(zhì)的變遷研究03-19
試論灘涂在法律上的性質(zhì)03-23
跟蹤審計中存在題目及對策12-08
高校工資治理題目與對策01-10