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宏觀(guān)調控政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰略調整分析
國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調控政策的實(shí)施所造成的影響如今已經(jīng)不容忽視，下面是小編搜集的一篇探究宏觀(guān)調控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現狀的論文范文，供大家閱讀參考。
引言
經(jīng)歷了從20世紀90年代的國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調控，我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展態(tài)勢跌宕起伏，目前，正面臨極大地挑戰。房地產(chǎn)行業(yè)如何煥發(fā)新的生機與活力，成為其發(fā)展過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)需要通過(guò)對其經(jīng)營(yíng)戰略的調整來(lái)提高其核心競爭力，以適應復雜多變的環(huán)境，保持房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的健康有序發(fā)展。
一、宏觀(guān)調控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現狀及存在問(wèn)題
1993年以來(lái)，國家宏觀(guān)調控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響逐步顯著(zhù)，面對房地產(chǎn)行業(yè)的跌宕起伏，國家也適時(shí)進(jìn)行宏觀(guān)調控，綜合協(xié)調房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展�！皣鶙l”、“國八條”、“國六條”等政策的相繼出臺，擊碎了房地產(chǎn)泡沫，使中國經(jīng)濟實(shí)現“軟著(zhù)陸”，房地產(chǎn)市場(chǎng)在迎接美好前景的同時(shí)，也面臨巨大的挑戰。
(一) 宏觀(guān)調控政策下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現狀
1.開(kāi)發(fā)商土地購置謹慎，土地出現供過(guò)于求現象。國家的宏觀(guān)調控政策中，土地政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大影響。從2008年到2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地供應量同比增速呈現先升后降的趨勢。2008年到2010年，國家為了應對金融危機，穩定經(jīng)濟制定并投入實(shí)施了四萬(wàn)億計劃，使得房地產(chǎn)行業(yè)土地供應量呈上升趨勢;而2010年以后，政府出臺了嚴格的土地調控政策，使得政府在對土地出讓的過(guò)程中，對房地產(chǎn)行業(yè)也提出了嚴格的要求，包括限制戶(hù)型、實(shí)行限價(jià)房計劃、嚴格建設周期、改掛牌出讓為招標為主等，這些措施對開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入造成很大壓力。另外，2014年6月國土資源部頒布《節約集約利用土地規定》，防止地方政府為謀求經(jīng)濟增長(cháng)急功近利，加強了對用地規模的整體調控，力圖實(shí)現“控總量、擠存量、提質(zhì)量”的目標。國家對土地資源的調控政策，使政府對土地的出讓以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對土地的購置更加謹慎，2014年1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬(wàn)平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)，部分城市土地出現供過(guò)于求現象[1]。
2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)主要面向大中城市，對小城及以下關(guān)注不夠。2014年，國家發(fā)改委提出對大中小城市實(shí)行區別分類(lèi)的戶(hù)籍政策，即：全面放開(kāi)城鎮及小城市戶(hù)籍限制，有序開(kāi)放中等城市落戶(hù)限制，合理確定大城市落戶(hù)條件，嚴格限制特大城市人口數量。對戶(hù)籍政策的調整，為農民“農轉非”提供了便利的條件，同時(shí)促進(jìn)了城鎮及中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地產(chǎn)行業(yè)的急速擴大，平衡了城市間房地產(chǎn)發(fā)展的水平。但就目前來(lái)看，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依舊將主要精力集中在大中城市的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)當中，并且市場(chǎng)向小城市及村鎮的擴大正在進(jìn)行當中，市場(chǎng)的全面建立還需要一段過(guò)程。
3. 保障性住房建設力度加大，地產(chǎn)商勞動(dòng)需求增大。2014年，我國銀監會(huì )批復國家開(kāi)發(fā)銀行建立住宅金融事業(yè)部，這一部門(mén)的建立，有助于減輕中低收入者購房壓力，強化了社會(huì )保障體系，力圖實(shí)現住有所居的目標。在2012年11月12日舉行的十八大記者招待會(huì )上，十八大代表、住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新說(shuō) ，“十二五”期間城鎮保障性住房建設目標是3600萬(wàn)套，2011年已經(jīng)開(kāi)工1000萬(wàn)套，今年開(kāi)工了700多萬(wàn)套，明年計劃開(kāi)工數量不會(huì )低于500萬(wàn)套[2]。 這一政策的實(shí)施，對于擴大房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極的作用，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，也刺激了地產(chǎn)商的建設欲望，促使各企業(yè)積極響應國家政策，也使得行業(yè)內對勞動(dòng)力的需求擴大。
4. 房地產(chǎn)商資金獲取壓力大，資金來(lái)源單一。2003年開(kāi)始，國家就通過(guò)“121號文件”來(lái)對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)行調控，文件一出，增加了購買(mǎi)高檔房或者第二套住房以上的消費者的壓力，有效的抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的現象。近些年來(lái)，對于消費者買(mǎi)房，乃至房地產(chǎn)商貸款的政策始終處于嚴格把控狀態(tài)，使得地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)資金短缺。由于地產(chǎn)商本身自有資金短缺，大部分資金來(lái)自于銀行貸款，以及國家對貸款政策的嚴格把控，使得地產(chǎn)商面臨資金危機，甚至出現墊資建設的情況，嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。
(二)宏觀(guān)調控政策下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題
1.地產(chǎn)商土地獲得資金壓力大，土地獲得難度增大。一方面，國家改掛牌出讓為招標出讓?zhuān)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要用更高的價(jià)格獲取招標的資格，這無(wú)疑使得原本資金儲備實(shí)力就薄弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力進(jìn)一步擴大。另一方面，國家對土地出讓的限制，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須慎重考慮獲得土地后的使用方式以及獲得土地后開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類(lèi)型。這一政策的頒布，雖然有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)濫用土地的現象，但是已經(jīng)從根本上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取土地的難度。更值得注意的是，如果開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品為住宅，其戶(hù)型、建筑面積、建設成本等多種因素都要納入規劃范圍。
2.目標市場(chǎng)范圍小，建設重心過(guò)于集中。金融事業(yè)部的建立進(jìn)一步對中低收入者提供了購房保障，但當前房地產(chǎn)行業(yè)對中低收入者市場(chǎng)的關(guān)注度不夠。另外，在小城鎮及郊區的產(chǎn)品類(lèi)型主要是高檔別墅，產(chǎn)品類(lèi)型過(guò)于單一。而市場(chǎng)的過(guò)于集中導致當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成績(jì)平平，受限嚴重，無(wú)論是產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)還是推廣以及銷(xiāo)售都受到很大影響，因此，市場(chǎng)規模亟待擴大，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及產(chǎn)品建設重心亟待轉移。
3.地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)資金儲備不足，過(guò)于依賴(lài)銀行貸款。目前來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)并不具備雄厚的自有資金實(shí)力來(lái)維持產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與建設，過(guò)多的依賴(lài)外力，是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題。正是因為行業(yè)自有資金儲備不足，開(kāi)發(fā)與建設產(chǎn)品的資金都要依靠外力，而主要的方式是銀行貸款，除了這種方式，對于其他融資手段的應用還比較少，過(guò)度的依賴(lài)銀行貸款導致的融資結構單一，也成為宏觀(guān)調控政策下，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要原因。 4.行業(yè)發(fā)展不夠靈活，缺乏新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。調控政策對房地產(chǎn)成交量影響深遠，缺少有效的應對限制政策的戰略對策。在眾多的限制政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊走老路，未能及時(shí)靈活的調整發(fā)展戰略，對政策變化反應不靈敏，沒(méi)有制定有效的應對限制的策略，缺乏靈活變通的能力。另外，行業(yè)內沒(méi)有發(fā)掘新的房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長(cháng)點(diǎn)，過(guò)度依靠抬高房?jì)r(jià)實(shí)現利潤增長(cháng)。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要利潤增長(cháng)點(diǎn)還是建設大戶(hù)型，實(shí)施高房?jì)r(jià)。但是，就宏觀(guān)調控政策而言，國家對房?jì)r(jià)和戶(hù)型的限制近些年來(lái)將不會(huì )放松，因此，此類(lèi)方法對于謀求利潤的作用將會(huì )逐步消失。
2013年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為8.6萬(wàn)億，同比增長(cháng)19.8%，比2012年增速提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額為5.9萬(wàn)億，同比增長(cháng)19.4%;辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為4652億元，同比增長(cháng)值高達38.2%;2013年的行業(yè)數據顯示， 2010年以來(lái)國家宏觀(guān)調控對房地產(chǎn)行業(yè)的負面影響正在消退，行業(yè)呈現穩定增長(cháng)跡象[1]。就2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數據來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展臺式良好，但針對上述分析中得出的行業(yè)所面臨的威脅，整個(gè)行業(yè)需要有針對性的進(jìn)行戰略調整。
二、當前政策下房地產(chǎn)行業(yè)戰略調整策略
針對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現狀以及存在的問(wèn)題，整個(gè)行業(yè)應該提高其對國家宏觀(guān)調控政策的反應能力，逐步進(jìn)行戰略調整，靈活市場(chǎng)策略，調整經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式，尋求新的利潤增長(cháng)點(diǎn)和市場(chǎng)機遇，以便房地產(chǎn)行業(yè)在國家大的宏觀(guān)調控背景下實(shí)現良性發(fā)展。
(一)調整經(jīng)營(yíng)觀(guān)念
發(fā)展初期的房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)營(yíng)理念著(zhù)眼于對土地的開(kāi)發(fā)以及產(chǎn)品的銷(xiāo)售，不太注重產(chǎn)品未來(lái)發(fā)展以及物業(yè)的管理等。但是在經(jīng)歷了漫長(cháng)的發(fā)展歷程以及政府多年的調控之下，商品化的程度也大大加深，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)內，導致行業(yè)內競爭越發(fā)激烈。因此，注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及良好的售后服務(wù)和物業(yè)管理已經(jīng)成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)必須關(guān)注的問(wèn)題。如何商品的價(jià)值最大化，將成為房地產(chǎn)企業(yè)最核心的競爭優(yōu)勢。在滿(mǎn)足消費者獲得產(chǎn)品基本功能的條件下，也要為消費者提供諸如別致的外觀(guān)、優(yōu)異的質(zhì)量、完備的基礎設施、良好的社區環(huán)境、到位的售后服務(wù)等附加產(chǎn)品。同時(shí)，也要具備隨著(zhù)消費者需求變化而提供相應服務(wù)的應變能力。
(二)調整土地開(kāi)發(fā)模式
發(fā)展初期的地產(chǎn)商，把對土地的開(kāi)發(fā)作為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。但是就目前的調控狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)的現狀來(lái)看，過(guò)于注重開(kāi)發(fā)新的土地來(lái)發(fā)展經(jīng)營(yíng)，建設產(chǎn)品已經(jīng)不適應當前發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應該從單純開(kāi)發(fā)獲取土地調整為對土地的重復利用，對空間的二次利用。重復利用、以及二次利用與開(kāi)發(fā)新建、拆舊建新不同，指得是對舊的建筑物進(jìn)行重新包裝、翻新的過(guò)程[3]。這種方式，在其他國家已經(jīng)初具雛形，并產(chǎn)生了很好的效果。開(kāi)發(fā)方式的轉變，不僅能減小國家土地政策從緊給地產(chǎn)商帶來(lái)的壓力，也能為國家環(huán)保事業(yè)做出一定貢獻。這一策略可以緩解國家的土地壓力，也從另一個(gè)側面，為國家放寬對房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策奠定了基礎，為房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展減少障礙。在目前國家土地政策從緊的情況下，成為房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。
(三)調整目標市場(chǎng)
隨著(zhù)戶(hù)籍政策的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構也會(huì )相應發(fā)生變。農民戶(hù)籍轉變?yōu)榉寝r戶(hù)籍難度減小，中、小城市戶(hù)籍政策的放開(kāi)，無(wú)疑會(huì )打開(kāi)中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應該審時(shí)度勢，將市場(chǎng)眼光擴大，更加重視中小城市的市場(chǎng)。另外，國家住房保障制度的實(shí)行，使得中低收入者也能夠有實(shí)力購買(mǎi)自己的房屋，擁有自己的房產(chǎn)。這也就打開(kāi)了中低收入者的市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)也應該將中低收入者逐步納入其主要開(kāi)拓的市場(chǎng)行列。
(四)調整產(chǎn)品多樣性
目標市場(chǎng)范圍的擴大，相對應的產(chǎn)品的多樣性也要作出調整。實(shí)現產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的多樣性，需要各房地產(chǎn)企業(yè)明確自己的目標市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)行業(yè)在今后的發(fā)展中需要把產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)集中在住宅、工業(yè)用地、商業(yè)用地和舊樓改造上來(lái)，依據國家政策、根據目標市場(chǎng)定位，有針對性的開(kāi)發(fā)商品，力圖準確預測市場(chǎng)需求，抓住機遇，更好發(fā)展。針對住宅用地，合理規劃中小戶(hù)型的設計，實(shí)現精細化、標準化;對于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需謹慎，對于繁華商圈，避免重復建設商業(yè)地產(chǎn)，造成地區商業(yè)虛假繁華，應針對具體需求，在有需要的地方比如城郊別墅區適當開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn);對于工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與選址，要在盡量少的破壞當地環(huán)境的基礎上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，盡量與政府合作，實(shí)現工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有序化與合理化;就目前形勢看，我國房交量處于萎縮狀態(tài)，因此，繼續開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品將會(huì )出現產(chǎn)品囤積、供過(guò)于求的狀態(tài)，因此對舊樓的改造將會(huì )一定程度節省企業(yè)成本。但是，對舊樓的選擇也要格外慎重，被選擇作為重新改造的舊樓必須是結構堅固的，對于年久危樓不建議采取改造措施，在改造過(guò)程中，可以對樓體外觀(guān)進(jìn)行重新裝潢，對內部格局進(jìn)行改造，使之符合當代消費者的需求，成為更有價(jià)值的產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)對于產(chǎn)品多樣性的調整可以滿(mǎn)足更多消費者的需求，緩解交易萎縮的態(tài)勢。
(五)調整開(kāi)發(fā)融資模式
就當前我國的形式來(lái)看，各房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來(lái)源于銀行貸款，國家信貸政策的縮緊無(wú)疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大壓力。因此，房地產(chǎn)行業(yè)調整開(kāi)發(fā)融資的模式，也成為宏觀(guān)調控政策下戰略調整的重點(diǎn)工作。各房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的融資模式，諸如外資銀行、信托機構、基金公司等渠道，獲得產(chǎn)品開(kāi)發(fā)資金，解決當前資金短缺，墊資建設以及無(wú)力償還貸款等問(wèn)題。企業(yè)可以通過(guò)對短期資金需求的合理預測，合理安排、選擇合作機構，安排企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源，不斷拓寬企業(yè)融資渠道，從而降低企業(yè)的融資成本以及融資風(fēng)險。
(六)調整供應商與購買(mǎi)者之間的關(guān)系
Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中發(fā)現，市場(chǎng)信息不對稱(chēng)，對房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系造成很大影響，他們建議政府在進(jìn)行宏觀(guān)調控過(guò)程中，通過(guò)政策措施乃至法律手段，要求供應商發(fā)布完全的產(chǎn)品信息，實(shí)現供應商與購買(mǎi)者之間的信息平衡，實(shí)現行業(yè)一級市場(chǎng)的有序發(fā)展[4]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應該適時(shí)調整供應商與購買(mǎi)者之間的關(guān)系，發(fā)布全面的產(chǎn)品信息，包括附加產(chǎn)品信息，使得消費者能夠全面了解產(chǎn)品，實(shí)現交易公平。另外，房地產(chǎn)商應該多站在消費的角度思考問(wèn)題，進(jìn)而可以更加準確的預測消費者需求，更好的銷(xiāo)售商品，同時(shí)打破傳統的供需關(guān)系，實(shí)現經(jīng)營(yíng)-服務(wù)-售后-關(guān)懷的模式，拉近供應商和消費者之間的關(guān)系，獲取更多消費者的信任，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續健康發(fā)展。
(七)制定新的應對稅制改革的戰略
房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革已成為大勢所趨，而房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革的最終結果將導致企業(yè)成本提高，因此，企業(yè)應該制定相應戰略來(lái)應對稅制改革帶來(lái)的威脅。首先，企業(yè)應該提高技術(shù)水平以減少原料的浪費;其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取前向一體化經(jīng)營(yíng)模式，形成供建一體化，節約成本;另外，房地產(chǎn)行業(yè)應該通過(guò)關(guān)注其產(chǎn)品質(zhì)量及其附加產(chǎn)品的價(jià)值來(lái)提高行業(yè)公信度，結合國家有力的價(jià)格調控，使產(chǎn)品價(jià)格到達消費者可接受范圍，保障產(chǎn)品成交量，使得行業(yè)在稅制改革的壓力下，也能穩定發(fā)展。
結語(yǔ)
我國對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調控至今已經(jīng)有20多年的歷史，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調控政策的實(shí)施所造成的影響如今已經(jīng)不容忽視。就目前形式來(lái)看，國家土地、稅收、信貸、戶(hù)籍以及其他各種調控政策的頒布于實(shí)施，要求房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)營(yíng)模式、土地開(kāi)發(fā)模式、目標市場(chǎng)范圍、產(chǎn)品結構、融資模式以及供應商和消費者關(guān)系方面進(jìn)行戰略調整，并通過(guò)技術(shù)革新，前向一體化、提高產(chǎn)品價(jià)值等手段，提高公信度，從而實(shí)現整個(gè)行業(yè)的有序發(fā)展。
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