淺談物業(yè)管理糾紛的若干法律問(wèn)題

物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著(zhù)物業(yè)管理業(yè)的出現，在物業(yè)產(chǎn)權人（又稱(chēng)業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門(mén)也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問(wèn)題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類(lèi)型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規范性文件方面，除了建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）和國家計委、建設部發(fā)布的《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》這兩份部門(mén)規章外，我國尚無(wú)統一的或專(zhuān)門(mén)調整物業(yè)管理行為的法律法規，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問(wèn)題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應注意的問(wèn)題，以及值得探討的問(wèn)題略陳管見(jiàn)。?

　　一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。?

　　物業(yè)管理糾紛是隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現而出現的，該類(lèi)糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著(zhù)不同的特點(diǎn)。?

　　1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。?

　　1990年以來(lái)，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規發(fā)展，形成了不同檔次、不同類(lèi)型的新建住宅小區和作為商用寫(xiě)字樓的大廈（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為住宅小區和商廈），各類(lèi)住宅小區、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門(mén)之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門(mén)的投訴大量增加，在有關(guān)部門(mén)的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以�？谑行氯A區法院為例，該院于1995年開(kāi)始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類(lèi)糾紛有增無(wú)減。訴訟標的額少則上萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)元。?

　　2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類(lèi)型多，且多是新類(lèi)型的案件。?

　　物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據統計，目前�？谑兴�受理的物業(yè)管理糾紛，已從剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類(lèi)型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類(lèi)糾紛數量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會(huì )選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門(mén)行政侵權糾紛。這些類(lèi)型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門(mén)的行政行為是否合法。如�？谑许槹l(fā)新村小區的部分業(yè)主因認為在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主選票未過(guò)半數的情況下，�？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復同意成立管委會(huì )屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。?

　　3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關(guān)系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。?

　　物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復雜，該類(lèi)案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區管委會(huì )，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門(mén)。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì )與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì )或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門(mén)的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類(lèi)型的案件，在審判實(shí)踐中又無(wú)現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無(wú)專(zhuān)門(mén)調整物業(yè)管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關(guān)部門(mén)和地方性規章進(jìn)行處理，而有關(guān)規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類(lèi)糾紛帶來(lái)一定的難度。?

　　二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個(gè)問(wèn)題。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。

　　確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問(wèn)題，是正確審理此類(lèi)案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類(lèi)型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類(lèi)型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡(jiǎn)單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機構所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專(zhuān)屬管轄的規定。?

　�。ǘ�）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

　　審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類(lèi)合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì )與物業(yè)管理公司或開(kāi)發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié)議：通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書(shū)面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權委托給物業(yè)管理公司管理的書(shū)面協(xié)議。在審理中，應區分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。?

　　1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。?

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱(chēng)聘用管理合同）時(shí)，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來(lái)審查

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