- 相關(guān)推薦
中國房地產(chǎn)經(jīng)濟區劃的聚類(lèi)分析論文
1數據來(lái)源、指標體系及研究方法
1.1數據來(lái)源
本文研究的時(shí)期為1999-2003年，一共5年，分年度對我國的房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟區劃進(jìn)行考察，研究對象包括中國30個(gè)省市地區，其原始數據全部來(lái)源于《2000-2004年中國統計年鑒》
1.2指標體系
在對原始數據進(jìn)行篩選綜合的基礎上我們構造了11項基本指標：
選擇以上指標主要基于以下理由：①構造指標的原始數據能在歷年統計年鑒中找到并規范使用。②指標能反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的各方面，綜合后能反映各省市地區房地產(chǎn)整體發(fā)展狀況。③原始數據均取自統計年鑒，數據在時(shí)間上具有較好的前后一致性，各年度的橫截面數據也具有較好的可比性。
2003年的實(shí)證研究這一部分，我們將具體介紹2003年度的研究步驟和結果。
2.1全國30個(gè)省市地區指標值分布的初步比較
86統計與決策2006年2月下）
將全國30個(gè)省市地區的原始數據進(jìn)行初步處理，統計出各項指標的期望、標準差和變異系數如表2。
觀(guān)察表2所示的11個(gè)指標的變異系數，我們發(fā)現本年完成投資、資金來(lái)源總計、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總收入、這三個(gè)指標的標準差系數均超過(guò)了100/，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)利潤甚至達到246.16%,除個(gè)人購買(mǎi)商品房住宅比重、房屋建筑面積竣工率這兩個(gè)比例指標相對來(lái)說(shuō)稍微小之外，其余的指標都超過(guò)了50%,這表明我國的房地產(chǎn)業(yè)地區之間的發(fā)展存在巨大的不平衡，地區之間存在極大的差異。而極差系數則把這種差異性表現得更為明顯，并且它還進(jìn)一步表明我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但區域發(fā)展不平衡，而且發(fā)展最快的地區與最落后的地區落差非常大。這些情況表明對這30個(gè)省市地區進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)展水平區劃非常必要。
下面我們采用聚類(lèi)分析中的系統聚類(lèi)法對這30個(gè)省市地區進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)展水平區劃。
2.2聚類(lèi)分析過(guò)程2.2.1聚類(lèi)分析原理
聚類(lèi)分析是研究樣品或指標分類(lèi)問(wèn)題的一種多元統計方法，系統聚類(lèi)法是聚類(lèi)分析中應用最為廣泛的一種方法，它的基本原理是：首先將一定數量的樣品或指標各自看成一類(lèi)，然后根據樣品或指標）的親疏程度，將親疏程度最高的兩類(lèi)進(jìn)行合并，重復這一過(guò)程，直至將所有的樣品或指標）
合并為一類(lèi)。
我們采用g型聚類(lèi)分析紂樣品分類(lèi)），在聚類(lèi)之前先對數據進(jìn)行標準化處理以消除數據間存在的量綱和數量級的差別。為了將樣品進(jìn)行分類(lèi)，將一個(gè)樣品看作p維空間的一個(gè)點(diǎn)，并在空間定義距離，距離越近的點(diǎn)歸為一類(lèi)，距離較遠的點(diǎn)歸為不同的類(lèi)。
本文計算樣品之間的距離采用歐氏距離：
再運用系統聚類(lèi)法中的Word法離差平方和法）進(jìn)行分析，Word法的基本原理見(jiàn)相關(guān)文獻，不再贅述。
2.2.2數據處理及結論
我們采用SPSS統計軟件進(jìn)行數據處理，得到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平經(jīng)濟區劃的聚類(lèi)圖譜如圖1。
根據聚類(lèi)圖，我們看到有四個(gè)聚集比較密集的區域：號到11號為第一個(gè)聚集區；2號到16號為第二個(gè)聚集區；7號到24號為第三個(gè)聚集區；25號到30號為第四個(gè)聚集區。其中第二個(gè)聚集區又與第三個(gè)聚集區聯(lián)系較緊，第四個(gè)聚集區與其余三個(gè)聚集區距離最遠。結合各個(gè)聚集區指標值我們將這30個(gè)省市地區作如下劃分：
1)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)達區：上海、廣東、北京、江蘇、山東、浙江。這些省市主要分布在東部沿
2）地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)達區開(kāi)始有了較大差距，但還是基本處于靠前的位置。
3)陜西、河南、海南。這些省市主要分布在我國中西部，沒(méi)有地理位置優(yōu)勢，經(jīng)濟發(fā)展比較緩慢，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到限$|J。從各項指標來(lái)看除個(gè)人購買(mǎi)商品房住宅面積比重比較高以外其余各項指標均處于中下游位置。
4)房地產(chǎn)經(jīng)濟較落后區：安黴、江西、湖南、河北、黑龍江、山西、青海、內蒙古、寧夏、吉林、新疆。這些省市地區也大多分布在我國中西部地區，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受制于當地經(jīng)濟條件和經(jīng)濟環(huán)境的影響發(fā)展也比較緩慢，從各項指標情況來(lái)看，除房屋建筑面積竣工率最高外，其他指標基本都處于下游水平。
這四類(lèi)發(fā)展區中房地產(chǎn)經(jīng)濟較發(fā)達區與房地產(chǎn)經(jīng)濟潛在發(fā)展區之間區域差異相對來(lái)說(shuō)較小，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)達區又與其他三大發(fā)展區距離拉開(kāi)較大。
2歷年的主要研究結果
3.1房地產(chǎn)發(fā)展水平的總體趨勢分析
我們將這30個(gè)省市地區的11項指標值的期望和標準差系數進(jìn)行匯總見(jiàn)表3)，指標的期望值用來(lái)說(shuō)明當年房地產(chǎn)在該指標上的一般發(fā)展水平，標準差系數用來(lái)說(shuō)明當年房地產(chǎn)發(fā)展水平在地區間差異程度。從表3可知，11項指標當中有10項都是逐年遞增的，只有變量V4房屋建筑面積竣工率）呈現出下降的趨勢，這表明我國房地產(chǎn)1999-2003這幾年總體來(lái)說(shuō)處于上升發(fā)展的勢頭。從標準差系數來(lái)看，各項指標值的絕對數值仍然保持較高的水平，但是從以時(shí)間為軸的動(dòng)態(tài)變化過(guò)程來(lái)看，除V4房屋建筑面積竣工率）基本持平，V7房地產(chǎn)竣工房屋造價(jià)）在2003年有一個(gè)較大的上升反彈外，其余九項指標都從1999-2003年均處于下降趨勢，這表明我國的房地產(chǎn)發(fā)展雖然還是存在嚴重的地區之間的不平衡，但這種不平衡程度是在逐年下降的。
3.2房地產(chǎn)經(jīng)濟區劃的聚類(lèi)結果比較分析
通過(guò)將1999-2003年的房地產(chǎn)聚類(lèi)結果對比分析見(jiàn)表4)，再結合各年的聚類(lèi)圖譜由于篇幅限制沒(méi)有將各年的聚類(lèi)圖譜一一列出），我們發(fā)現房地產(chǎn)在這五年里的發(fā)展呈現
出以下幾個(gè)特點(diǎn)和趨勢：
1)各年的房地產(chǎn)發(fā)展水平的區域分布結構有變動(dòng)，但變動(dòng)不大，總體來(lái)看，呈現出由頭輕腳重發(fā)達區太少而較落后區太多）向均衡的方向發(fā)展的趨勢。上海、廣東在1999-2002年一直雄居榜首，而在這四年內落后地區所占比重有增無(wú)減，直到2003年北京、江蘇、山東、浙江才進(jìn)入發(fā)達地區行列，較落后地區所占比重也開(kāi)始下降，
整體開(kāi)始呈現出向均衡方向發(fā)展的趨勢。
2)1999-2002年期間發(fā)達區和較發(fā)達區之間距離較小，同時(shí)潛在發(fā)展區和較落后區之間又比較接近，而在這兩者之間存在比較大的差距
此系由聚類(lèi)圖的分析比較而得）。宄其原因我們發(fā)現發(fā)達區和較發(fā)達區在地域分布上比較接近，
都基本屬于我國的沿江和靠海地帶，在上海、廣東和北京等中心城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動(dòng)和輻射下，較發(fā)達區的省市基本上能夠跟上發(fā)達區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐和節奏。而潛在發(fā)展區和較落后區基本都處于中國中西部地區，它們在空間上和經(jīng)濟發(fā)展速度上也都比較接近，因而表現在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平上也就比較接近了。而中國東部沿海以及沿江地帶與中國中西部之間由于地理位置的差異、改革開(kāi)放開(kāi)始時(shí)間的遲早、國家政策的不同等原因，造成了他們之間較大的差距。
3)到2003年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平的地區分布發(fā)生了較大的改變，發(fā)達區所包括的省市增多且開(kāi)始和其他三種類(lèi)型發(fā)展區的差距拉大。通過(guò)對歷年的房地產(chǎn)聚類(lèi)圖譜分析比較我們發(fā)現2003年房地產(chǎn)發(fā)達區由以前的兩到三個(gè)省市一下增至六個(gè)，以前位于較發(fā)達區之列的江蘇、山東、浙江首次跨入發(fā)達地區行列，這表明中國房地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)始由增長(cháng)點(diǎn)發(fā)展成增長(cháng)面形態(tài)。但是我們也發(fā)現，此時(shí)房地產(chǎn)發(fā)達區和其他三種類(lèi)型的發(fā)展區之間的距離開(kāi)始拉大，可以預見(jiàn)，在今后的幾年里中國的房地產(chǎn)在較大面積發(fā)達區的帶動(dòng)下將會(huì )發(fā)展得更為迅速，但是由于發(fā)達區和其他三種類(lèi)型的發(fā)展區之間還存在較大差距，我國房地產(chǎn)業(yè)大面積高速度的發(fā)展狀況并不會(huì )立即顯現。
4)一直到2003年為止，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈上升趨勢但較落后地區一直占有相當大的比重。比較1999-2003年的我國30個(gè)省市地區的聚類(lèi)結果匯總表我們發(fā)現，較落后區所包含的省市地區個(gè)數一直占有最大比重，而且一直到2003年為止，這種狀況都沒(méi)有本質(zhì)的改變。這說(shuō)明我國較落后地區房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展雖然總體上是處于上升趨勢，但是發(fā)展速度還要加快，這也是改變我國房地產(chǎn)業(yè)地區發(fā)展極不均衡現象的重要一環(huán)。
4結語(yǔ)
1)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體呈上升發(fā)展趨勢，其發(fā)展水平的地區差異在逐漸縮小，但這種區域發(fā)展不平衡狀況仍然顯著(zhù)。
2)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展己形成一定的區域格局，可初步劃分為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達區、較快發(fā)展區、潛在發(fā)展區和較落后區等四種區域類(lèi)型。這四種類(lèi)型區域呈現出頭輕腳重的分布狀況，即發(fā)達區所占比重小而較落后區所占比重過(guò)大，這種分布狀況直到2003年才開(kāi)始有所改善。
3)1999-2002年的房地產(chǎn)經(jīng)濟區劃結果呈現出較好的一致性，相比之下2003年出現了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區分布的較大改變，一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)達區開(kāi)始增多，另一方面發(fā)達區與其他三種類(lèi)型的發(fā)展區之間的差距又有加大，這說(shuō)明一方面我們要鼓勵其他三種類(lèi)型發(fā)展區房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面我們還需密切注意房地產(chǎn)發(fā)達區的發(fā)展速度和規模，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
限于目前的統計資料，本文對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟區劃的分析和動(dòng)態(tài)研宄在時(shí)間上比較滯后，可選擇的指標體系有待進(jìn)一步系統化和科學(xué)化，得出的結論具有較強的現實(shí)意義和借鑒意義。筆者認為本文提供了一個(gè)比較可行的房地產(chǎn)經(jīng)濟區劃的研宄思路和方法，得出的結論也和實(shí)際較為吻合，今后隨著(zhù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和指標體系的進(jìn)一步完善和健全，我們可以結合判別分析、主成分分析等多元統計方法對此進(jìn)行更深入的研宄和探索。
【中國房地產(chǎn)經(jīng)濟區劃的聚類(lèi)分析論文】相關(guān)文章：
基于聚類(lèi)分析的數據挖掘方法06-27
基于聚類(lèi)分析的供應商選擇07-07
尋找中國的物流企業(yè)論文09-05
中國茶文化論文08-09
論聚類(lèi)分析在市場(chǎng)分析中的應用06-18
談聚類(lèi)分析在市場(chǎng)分析中的應用07-31
我的中國夢(mèng)論文摘要10-20
《中國法學(xué)》論文格式09-22