不動(dòng)產(chǎn)核算的增值稅會(huì )計處理解析論文

　　摘要：2016年，財政部和國家稅務(wù)總局相繼出臺了一系列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的取得、轉讓以及房地產(chǎn)企業(yè)轉讓自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目等稅收政策。本文結合最新增值稅會(huì )計規定和相關(guān)稅收政策，通過(guò)案例分析，解析了一般納稅人的不動(dòng)產(chǎn)取得、轉讓、經(jīng)營(yíng)性租賃等相關(guān)業(yè)務(wù)的會(huì )計核算。

　　關(guān)鍵詞：一般納稅人；不動(dòng)產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)性租賃；會(huì )計核算

　　一、不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)分期抵扣進(jìn)項稅額會(huì )計核算

　　在2016年，為支持企業(yè)發(fā)展，國家稅務(wù)總局發(fā)布第15號規定，根據其中的條款，增值稅一般納稅人從2016年5月1日始，按照固定資產(chǎn)核算所取得的不動(dòng)產(chǎn)或在建工程，都需要分2年從銷(xiāo)項稅額中抵扣其進(jìn)項稅額。整體來(lái)看，在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，分期抵扣進(jìn)項稅額的會(huì )計核算整體來(lái)看，可以分為兩類(lèi)情況進(jìn)行分析。

　　(一)關(guān)于取得不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣進(jìn)項稅額的會(huì )計核算

　　從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)，一般納稅人在具體實(shí)踐中，利用多種合法形式來(lái)取得不動(dòng)產(chǎn)，例如，通過(guò)購買(mǎi)、捐贈、入股或抵債等，得到不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權。一般納稅人應當從當期銷(xiāo)項稅額中，將進(jìn)項稅額60%進(jìn)行抵扣；其余的40%待抵扣進(jìn)項稅額，可在后續銷(xiāo)項稅額中抵扣，時(shí)間是取得扣稅憑證的當月算起的第13個(gè)月。舉例如下：在2016年8月期間，為改善公司辦公經(jīng)營(yíng)條件，A公司(一般納稅人)新購一座辦公樓，金額為20億元，稅額為2.2億元。該新購辦公樓納入固定資產(chǎn)核算范疇，在當年9月根據相關(guān)規定就可以進(jìn)行計提折舊。如果經(jīng)過(guò)認證，在購買(mǎi)固定資產(chǎn)中當月取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，對其進(jìn)行會(huì )計處理。具體情況如下：借：辦公樓為固定資產(chǎn)，價(jià)值2000000000萬(wàn)元，需要交納的增值稅稅費，也就是進(jìn)項稅額為132000000(220000000×60%)萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)計算后，待抵扣進(jìn)項稅額為88000000(220000000×40%)萬(wàn)元；貸：A公司在銀行擁有存款金額為2220000000萬(wàn)元。根據相關(guān)規定，在第13個(gè)月也就是2017年8月時(shí)，經(jīng)過(guò)計提折舊后，該固定資產(chǎn)的會(huì )計處理變?yōu)椋航瑁盒枰�交納的增值稅稅費，也就是進(jìn)項稅額為為88000000；貸：待抵扣進(jìn)項稅額為88000000萬(wàn)元。

　　(二)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)在建工程分期抵扣進(jìn)項稅額的會(huì )計核算

　　不動(dòng)產(chǎn)在建工程是指尚未完工并交付使用的工程，對于這類(lèi)在建的工程，一般納稅人需要采購相應的材料和服務(wù)、設備等進(jìn)行建設、裝飾等。如果不動(dòng)產(chǎn)在建工程要適用分期抵扣進(jìn)項稅額，需要達到如下兩個(gè)標準：一是不動(dòng)產(chǎn)在建工程行為發(fā)生在2016年5月1日后，二是通過(guò)對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行擴建或裝飾修繕后，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現了增值且增值≥50%。對于一般納稅人所采購的用于不動(dòng)產(chǎn)建設的相關(guān)的材料和設備，其會(huì )計核算可繼續細分為兩種情況：1.如果一般納稅人所購材料、設備等用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程，而且，也符合分期抵扣的相關(guān)規定，可按取得不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣進(jìn)項稅額的相關(guān)規定進(jìn)行抵扣。2.如果已全額抵扣進(jìn)項稅額的物資，在進(jìn)行抵扣之后，轉用在不動(dòng)產(chǎn)在建工程上，同時(shí)，也符合分期抵扣的相關(guān)規定，就可以將已抵扣進(jìn)項稅額的40%，在轉用當期的進(jìn)項稅額中扣減，然后，在第13個(gè)月的銷(xiāo)項稅額中予以抵扣。

　　二、一般企業(yè)轉讓不動(dòng)產(chǎn)使用權的會(huì )計核算

　　(一)取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)一般納稅人同時(shí)獲得增值稅發(fā)票

　　按照財稅[2016]36號文件中的相應的條例規定，如果企業(yè)是在2016年4月30日后取得了不動(dòng)產(chǎn)，不管是購買(mǎi)還是自建，都稱(chēng)為新項目，同理，在此日期之前取得的都稱(chēng)為老項目。老項目的轉讓過(guò)程中，增值稅計算可采取簡(jiǎn)易征收辦法或一般計稅辦法。新項目必須要按照一般計稅辦法進(jìn)行。如果在轉讓過(guò)程中，采取的是跨地區轉讓的形式，還需要向機構所在地主管?chē)�稅機關(guān)申報納稅，同時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳相關(guān)的稅款。

　　(二)取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)一般納稅人未同時(shí)獲得發(fā)票

　　對于此種情況，按照國家稅務(wù)總局2016年第73號公告，一般納稅人需要憑借相應的材料，例如完稅憑證等相關(guān)資料，才能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)差額抵扣。2016年4月30日前繳納契稅，那么，可按照如下公式進(jìn)行計算：增值稅應納稅額=[全部交易價(jià)格(含增值稅)-契稅計稅金額(含營(yíng)業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%；之后的，則按增值稅應納稅額=[全部交易價(jià)格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計稅金額(不含增值稅)]×5%進(jìn)行計算。

　　三、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃的會(huì )計核算

　　在老項目租賃過(guò)程中，對于所產(chǎn)生的交易金額，可以按照簡(jiǎn)易計稅方法，來(lái)對所應繳納的稅費進(jìn)行核算。租賃的老項目的不動(dòng)產(chǎn)與機構，如果是在同一個(gè)所在地，一般納稅人在申報納稅時(shí)，應采用5%的征收率；如果所在地不同，一般納稅人需要先向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)按5%的征收率預繳稅款，然后，再向機構所在地稅務(wù)機關(guān)按5%的征收率進(jìn)行納稅申報。新項目租賃需要采用一般計稅方法，如果新項目與機構處于同一所在地，一般納稅人在申報納稅的時(shí)候，應當按照要求以11%的稅率進(jìn)行申報。如果新項目與機構處于不同的地區，則必須要分開(kāi)進(jìn)行申報，首先，應按3%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)預先繳納一定的稅款，在此基礎上，還要向機構所在地稅務(wù)機關(guān)，再繳納11%的稅款，并補繳因稅率與預征率不一致導致的稅款.

　　參考文獻：

　　[1]馮秀娟.一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)核算的增值稅會(huì )計處理新規解析[J].財會(huì )月刊，2017(07)：105-108.

　　[2]蘇洪琳，楊良，陳雪.談“營(yíng)改增”后不動(dòng)產(chǎn)的會(huì )計核算[J].財會(huì )月刊，2016(28)：34-36.

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