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房地產(chǎn)項目經(jīng)濟敏感性分析方法

時(shí)間:2024-07-13 05:34:59 經(jīng)濟學(xué) 我要投稿

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟敏感性分析方法

  在經(jīng)濟數學(xué)中彈性分析有著(zhù)很重要的經(jīng)濟學(xué)意義,能夠直接延伸到房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價(jià)敏感性分析的領(lǐng)域中,那么,房地產(chǎn)項目經(jīng)濟敏感性如何分析呢?

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟敏感性分析方法

  1敏感分析方法

  1.1敏感性分析的定義

  敏感性分析就是相關(guān)人員在很多不確定性因素中,找到嚴重影響到相關(guān)項目經(jīng)濟利益的敏感性因素,以此為依據來(lái)對項目所能承受的風(fēng)險范圍進(jìn)行判斷的一種不確定的分析方式。

  1.2敏感性分析方法的步驟

  (1)對具體要進(jìn)行敏感分析的經(jīng)濟評價(jià)指標進(jìn)行確定。

  敏感性分析一般是針對一個(gè)或者幾個(gè)效益的指標,然后找出這些指標所對應的敏感性因素,具有很強的針對性,要求進(jìn)行分析時(shí)必須有一個(gè)定量的指標,來(lái)對敏感性因素對項目效益指標的影響程度進(jìn)行反映,其中較為常見(jiàn)的有:方案凈現值、投資的回收期以及內部的收益效率等。

  (2)對不確定因素進(jìn)行選定。

  對不確定因素進(jìn)行選定,并對其變化的范圍進(jìn)行設定,具體應該從以下兩個(gè)方面進(jìn)行考量:①在這些因素可能發(fā)生變化的范圍內,對投資的效果會(huì )有較大的影響。

 、谶@些因素自身可能會(huì )發(fā)生較大的變化。

  (3)計算出各項不確因素可能會(huì )給經(jīng)濟評價(jià)指標帶來(lái)的影響程度。

  在計算出各項不確因素可能會(huì )給經(jīng)濟評價(jià)指標帶來(lái)的影響程度的過(guò)程中,要假設這些不確定因素是不會(huì )發(fā)生變化的,然后利用敏感性分析或者圖表,將這些不確定因素的變動(dòng)情況和分指指標所對應的數量反映出來(lái),以便對敏感性因素進(jìn)行確定。

  (4)對敏感性因素進(jìn)行確定。

  在對敏感性因素進(jìn)行確定時(shí),可以用以下兩種方分析:①相對的測定方法,就是對在同一幅度上的因素發(fā)生的變動(dòng)對分析指標帶來(lái)的影響進(jìn)行比較,而對因素的敏感程度進(jìn)行判斷。

 、诮^對的測定方法,就是對降低投資效果的方向進(jìn)行調整,分析其因素在相關(guān)項目的經(jīng)濟是可取程度,如果相關(guān)的項目無(wú)法接受,那么這個(gè)因素就屬于敏感因素。

  (5)繪制相關(guān)的敏感分析圖,并對相關(guān)方案進(jìn)行分析。

  繪制出敏感性的分析圖表,將其中一個(gè)評價(jià)指評作為縱坐標,將不確定因素的變化作為橫坐標,對繪制出來(lái)的分析圖進(jìn)行分析,以對不確定因素進(jìn)行確定。

  相關(guān)人員再結合這些不確定因素發(fā)生的可能性,對項目的風(fēng)險進(jìn)行測定,并采取相應的預防控制措施。

  2房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價(jià)風(fēng)險分析中敏感性分析方法的彈性應用

  2.1敏感生分析的類(lèi)型

  (1)單因素的敏感性分析。

  單因素敏感性分析就是指每一次運行中只有其中一個(gè)參數會(huì )發(fā)生變化,其余任何參數都不會(huì )發(fā)生變化的敏感性分析方式。

  (2)多因素的敏感性分析。

  多因素敏感性分析就是指對各種可能出現不同變動(dòng)幅度的因素的多種組合,并對各種因素可能給相關(guān)項目帶來(lái)的經(jīng)濟效果影響程度進(jìn)行分析。

  2.2敏感性分析的指標

  (1)敏感度的系數。

  敏感度系數就是指項目的效益指標變化發(fā)生的百分率和其不確定因素的變化百分率之間的比例。

  敏感度的系數越高,則證明該項目的經(jīng)濟效益對其不確定因素的敏感度也就越高,這就提醒相關(guān)要員應該對其不確定因素進(jìn)行重視,以免其給項目的效益造成較大程度的影響,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的損失。

  (2)臨界點(diǎn)。

  這里所說(shuō)的臨界點(diǎn),就是指不確定因素所發(fā)生的極限性變化,也就是說(shuō)這個(gè)不確定因素讓項目財務(wù)的內部收益率和基準的收益率時(shí)之間的變化百分率是相等的。

  也可將臨界點(diǎn)看作是項目所允許的不確定因素朝一利方向發(fā)展變化的一個(gè)極限值,所設定的基準收益率直接影響著(zhù)臨界點(diǎn)的的高低。

  在一定程度的基準收益率之下,臨界點(diǎn)越低,說(shuō)明該因素可能給項目效益指標帶來(lái)的影響就越大,該項目對該不確定因素的敏感度也就越高。

  3房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價(jià)中敏感性分析中存在的問(wèn)題

  當前房地產(chǎn)項經(jīng)目經(jīng)濟評價(jià)中敏感性分中所存在的問(wèn)題,大致有以下幾個(gè)方面:(1)在使用敏感性分析方法的過(guò)程里,敏感度的系數計算量比較,而且相對繁瑣,尤其是在現實(shí)情況中,一部分不確定因素有可能在同一時(shí)間發(fā)生變化,從而造成了龐大且繁瑣的計算量。

  (2)在傳統的敏感性分析方式中,某些不確定因素的敏感度系數,是評價(jià)指標基本方案相對的變化率除以該不確定因素變化的機率所得到的,這種情況下算出來(lái)的計算結果,只是一種平均值,缺少一定的準確性,無(wú)法給房地產(chǎn)項目中經(jīng)濟評價(jià)分析提供必要的依據。

  (3)在計算的過(guò)程中,沒(méi)有對評價(jià)指標中相對的不確定因素進(jìn)么充分的考慮,沒(méi)有選用不確定因素變化中適當的的幅度值對其因素進(jìn)行敏感性分析。

  (4)在計算的過(guò)程中,選擇用了不確定因素中變化的相對幅度值,但在實(shí)際情況中,房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價(jià)還存著(zhù)很多不確定性的因素,且這些不確定因素可能會(huì )出現的變化有無(wú)數種,面對這樣復雜的情況,只靠對幾種固定的變化幅度來(lái)對敏感度系數進(jìn)行計算,在說(shuō)服力和準確上都有著(zhù)很大的欠缺。

  4探索房地產(chǎn)經(jīng)濟評價(jià)中的敏感性分析方法

  在經(jīng)濟數學(xué)中彈性分析有著(zhù)很重要的經(jīng)濟學(xué)意義,能夠直接延伸到房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價(jià)敏感性分析的領(lǐng)域中,給相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)提供了改進(jìn)敏感性分析計算過(guò)程的有利條件,讓房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價(jià)工作效率和準確度都有大幅度的提高。

  如某一個(gè)房地產(chǎn)公司有一個(gè)房地產(chǎn)投資項目,可以先對該項目的投資額、折現率以及年收入假設成為該項目的主要敏感性因素。

  以此為依據,利用單因素敏感性分析方法試著(zhù)對該投資項目的凈現值指標進(jìn)行相關(guān)的分析:①敏感性因素和分析指標同樣是按照上文中的不確定性因素來(lái)進(jìn)行設定,不確定因素依舊是:年收入、投資額,而分析指標也同樣是該項目的凈現值。

 、趯υ擁椖康拿舾行灾笜诉M(jìn)行相應的計算,先對決策基本方案中的NPV進(jìn)行計算,之后對彈性分析方法進(jìn)行充分的運用,來(lái)對其敏感度的系數進(jìn)行計算。

 、蹖υ擁椖康呐R界值進(jìn)行計算。

 、軐⒚舾行苑治龅倪^(guò)程和結果以圖表的形式繪制出來(lái)。

 、萁Y合圖表對該項目的經(jīng)濟效益及不確定因素對該項目效益的影響程度進(jìn)行分析評價(jià)。

  這樣就可以在敏感性分析表中準確的看出,該項目的凈現值指標對其年收入變化的敏感程度。

  5結束語(yǔ)

  總之,在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價(jià)中,將敏感性分析法和經(jīng)濟數學(xué)中的彈性分析法進(jìn)行有效的結合,可以在很大程度上對敏感性分析法中的計算過(guò)程進(jìn)行改進(jìn),讓其計算的效率和準確相對的提高,并能夠針對不同的指標,對數據進(jìn)行連續性分析,在實(shí)際的房地產(chǎn)經(jīng)濟評價(jià)起到了很大的作用。

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