論房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì )責任問(wèn)題

　　摘要：自從我國加入WTO以來(lái)，國民經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)更是發(fā)展迅速，我國城鄉居民住房困難問(wèn)題得到了極大緩解，但同時(shí)也產(chǎn)生了一些不和諧音符，關(guān)于房地產(chǎn)的質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等投訴總是居于消費投訴的前列。房地產(chǎn)企業(yè)作為這一行業(yè)的主要構成部分，在追求經(jīng)濟利潤的同時(shí)，適當考慮消費者、承包商、雇員等相關(guān)者的利益，履行一定的社會(huì )責任，不僅有利于企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展，無(wú)疑還具有極大的現實(shí)意義。

　　一、企業(yè)社會(huì )責任的內涵及利益相關(guān)者理論

　　(一)企業(yè)社會(huì )責任的內涵。中國勞動(dòng)科學(xué)研究所課題組定義的“企業(yè)社會(huì )責任”是指企業(yè)在為股東謀取最大利潤的同時(shí)，應當充分考慮利益關(guān)系人的利益。而《中國企業(yè)管理年鑒》作的定義為：“企業(yè)社會(huì )責任可以表述為，企業(yè)為所處的社會(huì )的全面和長(cháng)遠利益而必須關(guān)心、履行的責任和義務(wù)，表現為企業(yè)對社會(huì )的適應和發(fā)展的參與。企業(yè)社會(huì )責任的內容極為豐富，既有強制的法律責任，也有自覺(jué)的道義責任。”有關(guān)企業(yè)在追求經(jīng)濟利潤的同時(shí)是否應當履行一定的社會(huì )責任，歷史上曾有過(guò)激烈的爭論，以“哈佛論戰”最為有名。早在20世紀三十年代，美國哈佛大學(xué)法學(xué)院的貝爾與多德兩位教授引發(fā)了著(zhù)名的論戰，后人稱(chēng)之為“哈佛論戰”。貝爾認為企業(yè)管理者是只受股東委托、唯股東利益是從的股東權益受托人。多德立即表示強烈反對，在他看來(lái)，“企業(yè)是既有盈利功能，又具有社會(huì )服務(wù)職能的經(jīng)濟機構”，企業(yè)管理者不僅受托于股東，而且受托于更廣泛的社會(huì )，包括對雇員、消費者和廣大公眾均負有社會(huì )責任。最后結果是貝爾宣布認輸，并成為一個(gè)忠實(shí)的、堅定的承認“企業(yè)社會(huì )責任”者。

　　(二)利益相關(guān)者視角的企業(yè)社會(huì )責任。在有關(guān)企業(yè)社會(huì )責任的學(xué)術(shù)理論中最為著(zhù)名的就是利益相關(guān)者理論。弗里德曼早先的定義說(shuō)，一個(gè)利益相關(guān)者就是“任何可能影響公司目標的實(shí)現或受這種實(shí)現影響的群體或個(gè)人”，這是范圍最廣的定義之一�？死�克森和其他人則在不同的語(yǔ)境下既提出過(guò)狹義的定義，也提出過(guò)廣義的定義。1995年他提出一個(gè)廣義的總括性定義，說(shuō)“利益相關(guān)者就是一個(gè)公司以及他過(guò)去、現在和將來(lái)的活動(dòng)中擁有或宣稱(chēng)擁有所有權、權力或利益的人或群體”。

　　學(xué)者們提倡企業(yè)采取利益相關(guān)者策略是基于以下原因：即照顧利益相關(guān)者的利益，將使企業(yè)變得更加有利可圖。這一辯護的否定說(shuō)法強調，忽視利益相關(guān)者利益的公司是在冒險，而與重要的利益相關(guān)者對立則可能危及企業(yè)自身生存。第二觀(guān)點(diǎn)認為，不論公司后果如何都有一種倫理責任，應當對利益相關(guān)者的要求做出恰當的回應。第一種觀(guān)點(diǎn)帶有明顯的自利性，我們稱(chēng)之為工具性的;第二種觀(guān)點(diǎn)則具有一定的道德義務(wù)性，我們稱(chēng)之為規范性的。

　　弗里德曼認為，企業(yè)肩負一種且只有一種社會(huì )責任，那就是遵守職業(yè)規則，在不采取詭計和欺詐的前提下，充分利用其資源從事公開(kāi)的、自由的競爭而增加其利潤。在這些觀(guān)點(diǎn)的指導下，企業(yè)所擔負的社會(huì )責任往往被忽略。

　　對于弗里德曼的論點(diǎn)，新制度經(jīng)濟學(xué)派的創(chuàng )始人科斯給予了最為完美的回答。他認為，任何經(jīng)濟行為都有外部性，并對這種外部性提供了一種“內部化”的解決辦法，即所謂交易成本最節省的理論，那就是企業(yè)與利益相關(guān)者的合作，承擔經(jīng)濟行為產(chǎn)生的外部性責任，是必要的“社會(huì )成本”。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì )責任的意義

　　(一)可以減少交易成本。交易成本也稱(chēng)交易費用，它包括搜尋和信息費用、討價(jià)還價(jià)和決策費用以及監管和執行費用。交易費用的典型情形是使用市場(chǎng)的費用和企業(yè)內部發(fā)號施令的費用。一個(gè)積極履行社會(huì )責任的地產(chǎn)企業(yè)肯定也是一個(gè)講究誠信，具有良好社會(huì )聲譽(yù)的企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)開(kāi)發(fā)的社區一般都是質(zhì)量過(guò)硬，服務(wù)到位的社區。僅憑這種良好的社會(huì )聲譽(yù)，消費者就會(huì )增加信任，在購買(mǎi)這類(lèi)企業(yè)產(chǎn)品時(shí)就會(huì )果斷得多，從而減少了搜尋比較的成本，同時(shí)企業(yè)就無(wú)形中節省了一大筆招徠顧客的廣告費用。企業(yè)在融資過(guò)程中也會(huì )因為積極履行社會(huì )責任而增加資信分數，從而獲得融資上的優(yōu)惠和方便，節省部分融資成本。企業(yè)員工同樣也會(huì )因此而對企業(yè)具有歸屬感，工作積極性也會(huì )大有提高，公司相關(guān)政策的貫徹執行也會(huì )更加順暢。所以，一個(gè)積極履行社會(huì )責任的企業(yè)，付出的是一小部分社會(huì )成本，收獲的將是更大成本的節省和一份更大的無(wú)形資產(chǎn)。

　　(二)增強企業(yè)的核心競爭力和品牌凝聚力、影響力。在當今的商業(yè)社會(huì )，社會(huì )責任已經(jīng)成為品牌競爭時(shí)代企業(yè)的競爭優(yōu)勢。社會(huì )公眾的焦點(diǎn)也開(kāi)始集中在企業(yè)的社會(huì )責任上，積極承擔社會(huì )責任的企業(yè)將會(huì )受到公眾的認可，得到公眾信任，在消費者心目中樹(shù)立良好的形象。長(cháng)此以往，將有助于樹(shù)立企業(yè)品牌，形成其他企業(yè)無(wú)法模擬的無(wú)形資產(chǎn)。

　　(三)有利于社會(huì )和諧。地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的住宅并不僅僅具有經(jīng)濟性，還具有很強的社會(huì )保障性質(zhì)，是民生的基本條件之一。近年來(lái)的房?jì)r(jià)上漲給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了“牟取暴利”、“黑心開(kāi)發(fā)商”的惡名，積極履行社會(huì )責任無(wú)疑會(huì )安撫社會(huì )公眾的情緒，緩解地產(chǎn)資本同社會(huì )公眾的矛盾。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì )責任的內容

　　(一)對于企業(yè)投資者和員工的社會(huì )責任。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用員工的同時(shí)，要肩負保護勞動(dòng)者人身安全、身體健康、培養和提高員工政治、文化、技術(shù)等多方面素質(zhì)，保護勞動(dòng)者合法權益等責任，這就要求企業(yè)創(chuàng )造良好的工作環(huán)境，提供合理的工作報酬和適當的工作保障，重視工作的安全性。對股東而言，要及時(shí)報告企業(yè)的財務(wù)狀況;要創(chuàng )造更多的利潤，使股息優(yōu)厚，保障股東投資安全。

　　(二)對于消費者的社會(huì )責任。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房?jì)r(jià)不斷上漲，遠遠超過(guò)了居民收入的上漲水平。一方面是開(kāi)發(fā)商賺的缽滿(mǎn)盆盛，另一方面是消費者關(guān)于其產(chǎn)品的投訴也是名列各類(lèi)消費品投訴之首，開(kāi)發(fā)商也逐漸成為社會(huì )各類(lèi)媒體口誅筆伐的靶子。一個(gè)有責任的開(kāi)發(fā)商應當提供質(zhì)量過(guò)硬、服務(wù)到位的房子，而不是給消費者帶來(lái)大量“后顧之憂(yōu)”的房子。

　　(三)對于承建商、營(yíng)銷(xiāo)代理商、咨詢(xún)機構等上下游企業(yè)的社會(huì )責任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)具有資金密集性和勞動(dòng)密集性的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及范圍廣，相關(guān)利益者多，相關(guān)合約也比較多，在我國目前市場(chǎng)不規范，相關(guān)法律法規不健全的情況下，雙方違約的情況時(shí)有發(fā)生，每年春節的農民工討薪就是一個(gè)最為有力的證據。一個(gè)具有社會(huì )責任感的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當信守承諾，按照合同辦事，從而為整個(gè)行業(yè)的誠信和健康發(fā)展做出貢獻。

　　(四)對于社區的社會(huì )責任。企業(yè)對其所處的社區有維護社區正常環(huán)境，適當參與社區文化教育發(fā)展、環(huán)境衛生、治安事務(wù)、支持社區公益事業(yè)等責任，作為一個(gè)具有社會(huì )責任感的開(kāi)發(fā)商，其所進(jìn)行的開(kāi)發(fā)或重建工作，應該能對社區的發(fā)展和更新起到正面的推動(dòng)作用。

　　(五)對于政府的社會(huì )責任。當前，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，政府針對房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的投資過(guò)快、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、產(chǎn)品結構不合理、市場(chǎng)行為欠規范等問(wèn)題實(shí)施宏觀(guān)調控。房地產(chǎn)企業(yè)有責任在照章納稅，接受相關(guān)部門(mén)審計的同時(shí)，落實(shí)宏觀(guān)調控的各項政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì )責任履行中的政府作用

　　(一)健全有關(guān)企業(yè)社會(huì )責任法律法規。有關(guān)企業(yè)社會(huì )責任問(wèn)題的研究在我國已經(jīng)有好多個(gè)年頭了，但社會(huì )公眾對于企業(yè)社會(huì )責任的認識并沒(méi)有多大的變化，這與企業(yè)社會(huì )責任制度在我國推行的法律缺位有極大的關(guān)系，政府應當及時(shí)就規范企業(yè)社會(huì )責任問(wèn)題，做好《公司法》、《工會(huì )法》、《勞動(dòng)法》等相關(guān)法律的修正工作，為推行企業(yè)社會(huì )責任制度鋪平道路。

　　(二)加強對企業(yè)社會(huì )責任的宣傳教育，并對履行社會(huì )責任行為進(jìn)行獎勵。美國政府曾經(jīng)對那些主動(dòng)在開(kāi)發(fā)活動(dòng)中開(kāi)發(fā)一定數量的中低收入住宅的房地產(chǎn)商進(jìn)行獎勵：由總統參與頒獎儀式，并由公共媒體廣為報道。盡管這類(lèi)獎勵是象征意義的，但具有極大的影響力，獲得了公眾的極大關(guān)注和認可。我國目前也出現了一部分開(kāi)發(fā)商主動(dòng)幫助政府修建經(jīng)濟適用房和廉租房的行為，這也是一種自愿履行社會(huì )責任的行為。對于這種行為，筆者認為，政府也應當給予一定的象征性獎勵和宣傳，以帶動(dòng)更多的企業(yè)加入自發(fā)履行社會(huì )責任的行列。

　　(三)加強對企業(yè)執行社會(huì )責任情況的監督考評。對于企業(yè)履行社會(huì )責任的情況，政府應當利用各種渠道引導社會(huì )大眾積極參與企業(yè)社會(huì )責任的監督評審，對于社會(huì )責任履行情況較差的企業(yè)，社會(huì )公眾自會(huì )“用腳投票”，這是一種很重要的渠道。

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