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看知名連鎖企業(yè)如何選址
一、連鎖企業(yè)選址困惑：缺少規范選址成擴張難題
眾所周知，選址是連鎖門(mén)店成功關(guān)鍵的因素，業(yè)內有句名言：“門(mén)店最重要的是什么。第一是選址，第二是選址，第三還是選址”，可見(jiàn)選址對于連鎖企業(yè)的重要性。成功的選址系統是連鎖企業(yè)核心競爭力之一，但受專(zhuān)業(yè)及經(jīng)驗限制，國內連鎖 企業(yè) 在選址的成功率上一直不高，通過(guò) 咨詢(xún) 及接觸，我們總結多數連鎖 企業(yè) 在選址主要存在以下三個(gè)層面的困惑：
1、選址憑感覺(jué)，沒(méi)有科學(xué)依據，風(fēng)險非常大。
2、成熟商圈店址很難獲得，缺少投資收益預測，導致決策失敗。
3、缺少系統和規范。選址成為擴張時(shí)最大難題。
第一種選址憑感覺(jué)的情況常出現中小連鎖企業(yè)，企業(yè)老板憑多年經(jīng)驗和直覺(jué)來(lái)判斷店址。往往說(shuō)不清楚道不明，成敗多歸咎風(fēng)水問(wèn)題。說(shuō)起自身選址經(jīng)驗，多半是有緣或有感覺(jué)，沒(méi)有科學(xué)依據，風(fēng)險非常大。曾經(jīng)有這樣的故事，有位美體連鎖的女老板介紹自己選店經(jīng)驗時(shí)自豪地說(shuō)：“站在那里聞一下空氣，就知道能不能開(kāi)店。”結果在深圳發(fā)展時(shí)連開(kāi)三家都失敗了。另有位 企業(yè) 老總談到他選址經(jīng)驗時(shí)說(shuō)，就到小偷多的地方去 開(kāi)店 ，結果標準完全不可量化，更多的門(mén)店老板在選址的時(shí)候憑的是自己的主觀(guān)經(jīng)驗，憑感覺(jué)來(lái)投資，由于沒(méi)有科學(xué)根據，其風(fēng)險非常大，碰運氣成分居多。
第二種情況的連鎖企業(yè)已有一定的選址標準和經(jīng)驗，也注重有策略選址，占據有利位置。但往往旺鋪是一鋪吃三代，很少轉手，成熟商圈的店址更是千金難求，租金、押金高昂，選擇店址時(shí)如不能準確預測投資收益，租金成本高于本行業(yè)利潤率，將導致門(mén)店經(jīng)營(yíng)失敗。另有一種類(lèi)型，某些連鎖 企業(yè) 為了降低成本或避開(kāi)強勢競爭實(shí)現“農村包圍 城市 ”策略，選擇次商圈進(jìn)行布點(diǎn)，也常因不能科學(xué)、準確地預測商圈成熟時(shí)機而淪為填坑或為人作嫁的下場(chǎng)。以東方家園建材超市在廣州的選址為例，作為在華南地區開(kāi)設的第一家大型建材家居連鎖店，東方家園2004年選址芳村時(shí)，選擇在城鄉結合部的未成熟商圈發(fā)展，原預期可獲得周邊樓盤(pán)未來(lái)發(fā)展帶來(lái)增長(cháng)收益。但由于選址過(guò)于偏僻，周?chē)际桥l(fā)市場(chǎng)，消費層次較低，客流量太少。整個(gè)市場(chǎng)至少需要2至3年的投入培育才能修成正果，選址先天不足加之經(jīng)營(yíng)手法上的缺陷，在辛苦煎熬1年多又歇業(yè)7個(gè)月之后，芳村店最終無(wú)奈地被百安居接管。
連鎖業(yè)必須進(jìn)行快速擴張，以此來(lái)降低運營(yíng)成本，連鎖 企業(yè) 在進(jìn)入規模擴張時(shí)常出現第三種情況，由于沒(méi)有建立和完善選址標準及規范，缺少組織和系統，一旦批量 開(kāi)店 選址，人員分身乏術(shù)，找不到想要店址，擴張計劃不得不一再延遲，選址最終成為擴張戰略最大阻礙，這里有代表性的案例是連鎖藥店排名第一的老百姓大藥房，其進(jìn)駐北京之后，在經(jīng)過(guò)了6人拓展團隊兩年的“掃街”選址、三任總經(jīng)理由此下課之后，才終于在北京開(kāi)出了第二家店，延誤了發(fā)展的時(shí)機。
二、成功案例分析：科學(xué)的選址流程和嚴密的審批制度
以上談到的企業(yè)選址困惑主要都源于缺少科學(xué)、完備的選址標準和系統，如何構建成功的選址系統就成了連鎖 企業(yè) 成功的秘訣�？鐕B鎖巨頭如沃爾瑪、家樂(lè )福、麥當勞、肯德基等經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展，在選址時(shí)都形成了一套十分科學(xué)、嚴謹的選址系統，對 城市 、建筑設施、周邊環(huán)境、道路交通、人口密度、人口結構、購買(mǎi)力等都做出定量分析，在此基礎上進(jìn)行商圈分析及 開(kāi)店 測算，因此選址成功率非常高，其經(jīng)驗值得我們借鑒。以肯德基為例，肯德基目前在世界擁有連鎖店數約為14000多家，在中國短短時(shí)間就開(kāi)出近2100多家門(mén)面，其選址投資成功率幾乎是百分之百，其成功經(jīng)驗歸納下來(lái)有兩個(gè)方面：
1 建立了科學(xué)的選址流程與標準。通�？系禄M(jìn)入 城市 后，選址先從商圈的劃分與商圈的選擇開(kāi)始，然后進(jìn)行聚客點(diǎn)的測算與選擇，包括店門(mén)前人流量的測定，最后將這些信息輸入專(zhuān)用的計算機軟件，就可以完成 開(kāi)店 盈虧測算，明確地知道在此地投資額不能超過(guò)多少，超過(guò)多少這家店就不能開(kāi)。
肯德基以家庭成員為主要目標消費者，推廣的重點(diǎn)是較容易接受外來(lái)文化、新鮮事物的青少年，餐廳選址主要考慮地理、經(jīng)濟、市場(chǎng)及客源等幾個(gè)要素是否符合定位，肯德基根據這些要素自己的調查劃分出的不同商圈，并選擇可進(jìn)入商圈，并在等到商圈成熟穩定后才進(jìn)入。在選定商圈后，肯德基努力爭取在最聚客的地方和其附近開(kāi)店。在選定商圈里，人流動(dòng)線(xiàn)是怎么樣的，人從地鐵出來(lái)后是往哪個(gè)方向走等等。在計劃 開(kāi)店 的地點(diǎn)單位時(shí)間內有多少人經(jīng)過(guò)。這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數據之后根據標準填寫(xiě)：商圈及競爭條件表、租賃條件表、現場(chǎng)情況表、綜合評估表等，并依據數據綜合評分確定店址。
2 選址決策兩級審批制�？系禄衅涿鞔_選址原則及 規劃 ，為保證選址成功率，選址流程要通過(guò)兩個(gè)委員會(huì )的同意，一個(gè)是地方公司，另一個(gè)是總部，總部掌握選址系統軟件并積累大量的數據及選址經(jīng)驗，能做出準確高效的決策，有效保護了肯德基品牌和加盟商信心，相對國內大起大落的快餐連鎖來(lái)說(shuō)，成功的選址系統是麥當勞、肯德基等洋快餐的制勝法寶之一。
肯德基、麥當勞等跨國連鎖企業(yè)的選址系統開(kāi)發(fā)非常成熟，選址系統已實(shí)現IT化軟件化，目前已發(fā)展到應用地理信息系統GIS軟件進(jìn)行新店拓展的選址及門(mén)店網(wǎng)點(diǎn)的布局優(yōu)化階段。如何有效學(xué)習、模仿直至超越他們，成功的構建連鎖選址體系是國內連鎖 企業(yè) 必須 研究 的課題。一旦在選址系統進(jìn)行有效突破，將會(huì )極大加速連鎖事業(yè)成功，以國美選址系統發(fā)展為例做說(shuō)明。
國美在1996年初還是僅有5億元營(yíng)業(yè)額的民營(yíng)企業(yè) ，為了加速發(fā)展，國美選擇王府井商城開(kāi)出近3000平方米的店，當時(shí)開(kāi)業(yè)前的廣告費就達100萬(wàn)元，但開(kāi)業(yè)后卻發(fā)現：房租過(guò)高，經(jīng)營(yíng)成本居高不下;交通不便，緊鄰夜市因而導致交通堵塞，貨運車(chē)無(wú)法進(jìn)入。在王府井購物的多是外地人，其購物的方向不是家電產(chǎn)品等選址失誤問(wèn)題，迫使國美提前終止合同，撤出王府井。王府井商城的選址失誤，使黃光裕意識到連鎖經(jīng)營(yíng)的標準以及流程的重要性。于是他主持對十年來(lái)國美發(fā)展的經(jīng)驗進(jìn)行了認真總結，制成《國美經(jīng)營(yíng)手冊》，其中規范了連鎖店的選址標準如下：
(1)面積：根據公司的經(jīng)營(yíng)品種及經(jīng)營(yíng)規模，展示規模應保持適當的經(jīng)營(yíng)面積，原則上營(yíng)業(yè)面積應大于2000平方米，其中附屬周轉庫房面積應大于300平方米。(2)樓層：原則上只選擇首層，可考慮首層帶二層。(3)交通：具備不少于20個(gè)停車(chē)位，公共交通便利的商業(yè)區域為最佳。(4)期限：租賃期限應在5年以上，10年以下。
隨著(zhù)《國美經(jīng)營(yíng)管理手冊》規范和異地復制使用，國美的連鎖經(jīng)驗很快被復制到了天津、上海、成都、重慶等。有了規范化基礎，國美全國擴張的速度也有了保障。而且各個(gè)地區的管理水平得到了有效的保證。
國美2002年聘請專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司對運營(yíng)體系進(jìn)行升級，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè) 咨詢(xún) ，國美經(jīng)營(yíng)形成完備的經(jīng)營(yíng)標準化體系，選址也由原來(lái)簡(jiǎn)單評估要求形成為科學(xué)的標準化評估與經(jīng)營(yíng)預測工具，店址評估所需表單就有：電器店審批工作流程圖、電器店立項申請報批單、電器店可選賣(mài)場(chǎng)基本情況表、 城市 狀況調查表、商圈狀況評估表、賣(mài)場(chǎng)結構及設施評估表、交通及輻射狀況評估表、新開(kāi)門(mén)店年經(jīng)營(yíng)情況預測表、租賃合同報批單、房屋租賃合同、賣(mài)場(chǎng)計租面積測量表。憑借科學(xué)的選址系統，國美以平均每年100家以上的 開(kāi)店 速度迅速擴張，新的選址系統有效地降低了成本，保障戰略成功，選址成為總部完全掌控的核心業(yè)務(wù)，在總部成立專(zhuān)門(mén)的選址部，同時(shí)對選址形成三級審核及管理的系統。國美對選址審核的規定如下：公司總裁負責新門(mén)店選址最終審批;連鎖發(fā)展部負責新門(mén)店選址的督導、審核;分部連鎖發(fā)展部負責新門(mén)店選址工作;大區負責分部新門(mén)店選址的審核。
眾所周知，開(kāi)店是連鎖企業(yè)擴張事業(yè)的必由之路，地點(diǎn)的好壞對未來(lái)營(yíng)業(yè)額有舉足輕重的影響，因此，選擇好店，搶占好點(diǎn)，是連鎖 企業(yè) 發(fā)展的秘訣。
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