房地產(chǎn)市場(chǎng)建設中的問(wèn)題及建議

　　當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾由總量短缺轉化為結構性失衡，住房供應結構不合理，普通商品房與經(jīng)濟適用房的供應方式和建設規模存在不合理因素，期房銷(xiāo)售與現房銷(xiāo)售價(jià)位差不合理。下面是小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)建設中的問(wèn)題及建議，歡迎閱讀與收藏。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)建設中的問(wèn)題及建議 1

　　隨著(zhù)我縣基礎配套設施的進(jìn)一步完善，城市功能不斷增強，城市品位不斷提高。全市“一江兩岸三區”格局逐步形成。這些有利因素極大地刺激了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。XX年7月1日至今，我縣已拍賣(mài)掛牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地11塊，成交面積415.54畝，成交金額12058.7萬(wàn)元。此外，此前還采用了服裝城、新城花園、京信嘉園、寧宏市場(chǎng)等土地項目。根據規劃和建設要求，在這些土地上可開(kāi)發(fā)建設約79.98萬(wàn)平方米的商業(yè)和住宅建筑。根據新城區控制性詳細規定，預留商住用地約790畝。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利因素

　　1、區位優(yōu)勢有利于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

　　我縣地處湘鄂贛三省交界處，距九江、南昌、武漢、長(cháng)沙等大中城市200多公里。這是開(kāi)發(fā)商在交通方面的劣勢，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)上卻是優(yōu)勢。我縣有近19萬(wàn)農民工，在商品房銷(xiāo)售中占有相當大的比例。換句話(huà)說(shuō)，這些人中有相當一部分人賺錢(qián)后不能在大中城市買(mǎi)房，而是選擇在縣城買(mǎi)房。因此，從某種意義上來(lái)說(shuō)，修水縣很容易形成邊境貿易副中心城市，這給我縣龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定的發(fā)展空間。

　　2、政府的宏觀(guān)調控政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

　　XX年以來(lái)，縣委、縣政府把程楠區的發(fā)展作為“353”戰略的重中之重。因此，在制定相關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)被賦予了巨大的發(fā)展空間：一是在建設審批方面，要控制城北開(kāi)發(fā)城南，嚴格控制個(gè)人住房，防止干部集資建房；二是嚴格控制土地市場(chǎng)方向和總量。根據市場(chǎng)需求，我縣商品房總量控制在每年20萬(wàn)平方米以?xún)�，土地總量基本控制在每�?80畝以?xún)�。所有用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)用地都實(shí)行招投標、拍賣(mài)和掛出讓制度，使房地產(chǎn)土地供應需求處于透明、和平的狀態(tài)，從而刺激供需平衡和穩定。

　　3、相關(guān)優(yōu)惠政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

　　第一，鼓勵農民在城市買(mǎi)房，享受與縣城居民同等的待遇。購買(mǎi)商品房的相關(guān)稅費減免或優(yōu)惠；二是新城建設期間，開(kāi)發(fā)建設相關(guān)費用實(shí)行包干費優(yōu)惠制度，如建設費控制在每平方米15元以?xún)�；第三，鼓勵干部職工在新城購買(mǎi)商品房。凡在新城購買(mǎi)商品房的企事業(yè)單位干部職工，均可享受本單位2萬(wàn)元補貼，很大程度上刺激了干部購房欲望，也帶動(dòng)了二手房交易，從而激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　4、南遷戰略也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

　　從XX年開(kāi)始，縣委縣政府開(kāi)始開(kāi)發(fā)城南。到目前為止，縣行政中心辦公樓已經(jīng)建成，與新城相關(guān)的基礎配套設施進(jìn)一步完善，學(xué)校、醫療等公益配套設施也一應俱全。在XX，全縣25個(gè)行政事業(yè)單位將陸續南遷，這將再次刺激房?jì)r(jià)飆升。

　　5、城市化的加速有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

　　據統計，目前我縣人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近年來(lái)，由于我國城市化進(jìn)程的加快，城市人口不斷增加，對住房的需求也在增加。目前全縣居住人口近12萬(wàn)人，住房需求缺口較大。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結構不合理，價(jià)格上漲過(guò)快。近三年來(lái)，我縣商品房開(kāi)發(fā)量基本控制在每年20萬(wàn)平方米以?xún)�。但是，由于諸多因素的影響，供應結構仍存在一些不合理因素，主要表現在普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應模式和建設規模上的不合理因素。比如我縣南橋村建設的經(jīng)濟適用房，與開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房相比，在供應模式和建設規模上存在不合理因素；期房和現房的銷(xiāo)售價(jià)格差是不合理的，比如期房和現房的價(jià)格差達到120元/㎡。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在違規行為。從目前的發(fā)展情況來(lái)看，除了東盟嘉園具備相應的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)外，其他開(kāi)發(fā)公司不具備相應的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，同時(shí)質(zhì)量體系尚未建立，物業(yè)管理組織不完善。

　　3、結合市區的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。在郊區，特別是寧紅大道以南的`三四線(xiàn)和老虎洞，合資合作建房、計劃外建房、土地入股、加層等違法建房行為比較混亂。由于缺乏質(zhì)量監管，不需要配套設施，偷稅漏稅現象嚴重，銷(xiāo)售價(jià)格遠低于依法開(kāi)發(fā)的商品房，嚴重困惑了我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　4、拆遷工作也影響著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。城市房屋拆遷關(guān)系到被拆遷人的切身利益和社會(huì )穩定，關(guān)系到城市建設的速度和規模。從我國城市房屋拆遷的現狀來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：一是拆遷補償價(jià)格失衡的影響。根據XX年發(fā)布的《城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》中的拆遷補償標準，被拆遷人往往難以接受。比如，新城區拆遷的土地補償價(jià)格為每平方米108元，而老城區西派街和鸚鵡街的拆遷補償標準為評估地價(jià)的56%，遠高于新城區每平方米108元的拆遷補償標準。第二，未能按時(shí)完成拆遷對房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響。比如a2、b4等地塊還沒(méi)有完成拆遷，將“生地”改成“熟地”出售。地塊拍賣(mài)掛牌有收入后，相關(guān)部門(mén)會(huì )去拆遷，買(mǎi)家要等幾個(gè)月才能進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工。這與房地產(chǎn)行業(yè)的“賣(mài)爛尾樓”相比，本質(zhì)上是一種“賣(mài)地”，即要求開(kāi)發(fā)商以現金形式投資預期甚至下一個(gè)開(kāi)發(fā)周期的建設項目，增加了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險，減少了投資。同時(shí)，由于拆遷的進(jìn)度，每年計劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量受到控制，導致房?jì)r(jià)上漲或房屋積壓。三、拆遷安置用地對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響取決于我縣新城區的建設速度，新城區在建的所有建設項目都要在10月XX日前完成。但是按照目前的實(shí)際進(jìn)度，確實(shí)很難在規定的時(shí)間內完成。主要是因為安置工作不能及時(shí)到位，導致拆遷工作無(wú)法順利進(jìn)行。

　　三、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)建設的幾點(diǎn)建議

　　1、進(jìn)一步加大政府對房地產(chǎn)一級市場(chǎng)的壟斷。按照建立公開(kāi)、平等、競爭、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)機制的原則，合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規模。

　　統一配置城市規劃區建設用地，進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導和調整，努力實(shí)現商品房供求基本平衡，有效穩定房?jì)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一是要明確普通商品房和經(jīng)濟適用房的建設規模、項目布局和進(jìn)度安排。二是在嚴格執行土地利用總體規劃的前提下，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，適時(shí)調整供應結構、供應方式和供應時(shí)間。目前，我縣尚未竣工或開(kāi)工的商品房數量約為49萬(wàn)平方米。因此，在土地供應計劃中，應逐步減少土地數量。第三，充分利用稅收等經(jīng)濟手段調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對投機性和投資性房地產(chǎn)交易的調控力度。商品房未竣工或者居住未滿(mǎn)2年的，不得轉讓?zhuān)�房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得發(fā)布虛假信息。

　　2、加強南遷部隊建設。根據修府辦[XX]48號文件，城北行政事業(yè)單位將在3年內完成建設和搬遷工作。從目前的工作進(jìn)展來(lái)看，只有少數單位有施工意向，其余都在等待、拖延、觀(guān)望。因此，縣委、縣政府必須下定決心，強化領(lǐng)導責任，加大工作力度，確保南遷單位建設的順利進(jìn)行。

　　3、加大工作力度，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)管理措施到位。一是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理監督機制，嚴格工作紀律，全面建立公開(kāi)、公平、公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二，要建立以規劃為主導的定期審議制度，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地都要按照先規劃、后用地、先審批、后建設的原則有序進(jìn)行。第三，要加大打擊非法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的力度，加強部門(mén)合作，禁止農村集體土地、城市農民宅基地和劃撥土地直接進(jìn)入市場(chǎng)交易或直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對于已經(jīng)發(fā)生的違法用地行為，除了拆除影響較大的違法房屋外，稅務(wù)機關(guān)將通過(guò)處罰的方式對符合計劃的進(jìn)行全額清繳和整改，以達到對違法建房者無(wú)利可圖的目的。通過(guò)源頭控制，全面建立城市土地統一儲備、統一交易供應的運行機制，確保我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康均衡發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)建設中的問(wèn)題及建議 2

　　隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展，國內的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也是如火如荼，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)十分明顯，主要依靠資源推動(dòng)自身發(fā)展。雖然在發(fā)展實(shí)踐當中，一些企業(yè)有目的對預算和成本等進(jìn)行了管理，但是其對于成本管理、全面預算管理等相關(guān)管理會(huì )計方法的探索和應用，還是不太成功。這是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理基礎薄弱、企業(yè)投資金額大、項目開(kāi)發(fā)周期長(cháng)等特點(diǎn)緊密聯(lián)系的，所以其管理難度較其他行業(yè)更為困難。鑒于這種情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有必要建立起經(jīng)營(yíng)決策平臺、運營(yíng)監控平臺、成本管控平臺，提升企業(yè)的管理水平，實(shí)現長(cháng)期穩健發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)的發(fā)展是不同的，其有著(zhù)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在運營(yíng)和管理方面要比其他企業(yè)復雜的多，主要表現在以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)一般都是圍繞著(zhù)工程項目展開(kāi)，項目是企業(yè)發(fā)展的基礎，企業(yè)為了管理這些發(fā)展中的項目，設置了多個(gè)分層機構，導致企業(yè)的組織機構十分復雜，管理難度較大。第二，房地產(chǎn)企業(yè)項目開(kāi)發(fā)前期投入比較大，這對企業(yè)的資金和成本控制要求非常高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項目時(shí)間持續一般比較長(cháng)。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項目都需要兩到三年的時(shí)間，甚至更長(cháng)。有些大型工程開(kāi)發(fā)周期可能超過(guò)10年，這給企業(yè)的運營(yíng)和管理都帶來(lái)了比較大的風(fēng)險和難度。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的管理難點(diǎn)

　　企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，追求利潤是他們一直生存下去的重要動(dòng)力，也是企業(yè)生存的重要支撐點(diǎn)。在現代企業(yè)管理過(guò)程中，現金流、利潤和運營(yíng)力是企業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)�，F金流是維持企業(yè)正常生存發(fā)展的血液，利潤則是企業(yè)生存的目的，運營(yíng)能力的好壞則直接體現在現金流和利潤上。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，但是房地產(chǎn)企業(yè)與其他一般企業(yè)在業(yè)務(wù)上有一定的差異，所以房地產(chǎn)企業(yè)在管理中又需要克服一些管理的新難點(diǎn)。

　　第一，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對于資金的需求非常大。這決定了企業(yè)對于現金流的管控是至關(guān)重要的，不僅要關(guān)注企業(yè)集團公司的現金流，還要關(guān)注企業(yè)下屬的區域公司現金流和項目公司現金流，同時(shí)為了避免資金周轉困難帶來(lái)的風(fēng)險，還必須要做好企業(yè)的融資規劃。

　　第二，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)圍繞工程項目展開(kāi)。項目是房地產(chǎn)企業(yè)耐以生存的業(yè)務(wù)基礎，但是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)任何項目時(shí)，需要的.時(shí)間都會(huì )比較長(cháng)，以前一些傳統的以年度為周期的管理方式已經(jīng)不能適應房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，也無(wú)法解決企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的現實(shí)的具體問(wèn)題。所以房地產(chǎn)企業(yè)要根據企業(yè)的發(fā)展需要，建立適合企業(yè)項目周期的短、中、長(cháng)期運營(yíng)管理制度。

　　第三，房地產(chǎn)企業(yè)也是資源依靠型企業(yè)。地皮就是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的重要資源，而購買(mǎi)地皮而是一筆比較龐大的成本支出，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在購買(mǎi)地皮時(shí)做好相關(guān)的預算工作，做好成本控制工作。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì )計體系建設的重點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心問(wèn)題是對現金流、成本以及項目運營(yíng)狀況的有力管控，要想有力的解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中這三方面的問(wèn)題，必須要直接切中要害，運用管理會(huì )計工具實(shí)施精準有力的管控。管理會(huì )計工具在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，主要運用的是全面預算工具、管理會(huì )計報告工具以及成本管理工具，而對應著(zhù)這些工具的主要是三大平臺，經(jīng)營(yíng)決策平臺，可提前對企業(yè)的資源進(jìn)行有效的配置，提高資源的利用率，有效降低資金風(fēng)險，提升決策的科學(xué)性和準確性。隨時(shí)監控企業(yè)發(fā)展狀況的運營(yíng)監控平臺；全面預算成本、控制成本的成本管控平臺。

　�。ㄒ唬┙�立經(jīng)營(yíng)決策平臺

　　經(jīng)營(yíng)決策平臺對于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是比較重要的，他可以為企業(yè)的發(fā)展提供質(zhì)量比較高的決策依據。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策平臺行業(yè)特點(diǎn)則比較突出，內容主要有五大板塊：年度預算、項目周期預算、地皮預算、盈利預算和現金流預測等。房地產(chǎn)企業(yè)的每個(gè)板塊的預算都是不可或缺的，必須做好每個(gè)環(huán)節的預算，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的正常有序。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應逐步建立覆蓋公司上下多層的全面預算管理模型，并在后期發(fā)展中，橫向展開(kāi)，建立覆蓋多個(gè)行業(yè)的全面預算管理模型，以更好的適應公司的發(fā)展機制。

　�。ǘ�）建立運營(yíng)監控平臺

　　運營(yíng)監控平臺主要指企業(yè)的管理會(huì )計報告系統，他主要借助的是商業(yè)智能技術(shù)，在企業(yè)不同運營(yíng)系統的數據中提取有用的數據，并將這些數據合并到一個(gè)指定的信息庫里邊，然后對這些數據進(jìn)行分析，形成有用的信息，對企業(yè)的運營(yíng)實(shí)施監控，并及時(shí)發(fā)現處理問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)企業(yè)構建運營(yíng)監控平臺分為三步：第一，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)體系的綜合報表分析系統，能夠對房地產(chǎn)企業(yè)的各種報表實(shí)施快速分析，提高企業(yè)的管理能力。第二，建立企業(yè)數據倉庫，對企業(yè)的各種數據進(jìn)行整合管理。最后，建立統一標準的數據管理平臺，著(zhù)實(shí)提高企業(yè)的執行力。

　�。ㄈ�）建立成本管控平臺

　　建立成本管控平臺就是要做好成本數據的收集和管理。成本管理數據庫主要有三方面的內容歷史數據、標準數據和外部數據。成本數據庫為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控提供了切實(shí)可行的方法。它使企業(yè)的所有成本都可以通過(guò)數據來(lái)進(jìn)行對比，更加有效的對成本進(jìn)行管控。

　　成本數據庫的建設主要著(zhù)重三個(gè)方面的建設，含量指標庫、單方指標庫和材料價(jià)格庫。第一，企業(yè)應建立含量指標庫。在企業(yè)設計優(yōu)化方案的過(guò)程中，將含量指標和規劃指標緊密結合，引導設計部門(mén)優(yōu)化設計方案，從方案的制定上控制成本。第二，建立單方指標庫。對項目的所有建造標準都進(jìn)行統一的規定，合理控制單方造價(jià)。第三，建立材料價(jià)格庫。建筑材料是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，成本支出的一個(gè)重要方面，做好材料成本控制，有利于提升企業(yè)利潤。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)建設中的問(wèn)題及建議 3

　　近年來(lái)，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，成為世界上公認的經(jīng)濟增長(cháng)大國。但是隨著(zhù)國民收入的增長(cháng)，人們對房地產(chǎn)事業(yè)也表現出前所未有的熱情，從而引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重不斷攀升，導致房?jì)r(jià)迅猛增長(cháng)，幾乎到了人們群眾無(wú)法接受的邊緣。面對這種情況，如果沒(méi)有一套行之有效的法律法規引導房地產(chǎn)朝著(zhù)良性發(fā)展方面前進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能成為國民經(jīng)濟崩潰的那一根稻草。

　　雖然，國家及各地政府也已經(jīng)認識到了問(wèn)題的嚴重性，為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩發(fā)展，建立了一整套的法律法規，但是由于時(shí)代的發(fā)展變化和新情況的不斷出現，所以無(wú)法取得良好的效果，房?jì)r(jià)也無(wú)法得到有效的控制與解決。

　　導致這種問(wèn)題的出現，歸根結底還是在于在法律建設過(guò)程中沒(méi)能實(shí)現足夠的完善和精細化，在法律法規中存在了諸多的漏洞和問(wèn)題。這一方面和我國的客觀(guān)因素有著(zhù)很大原因，畢竟我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成時(shí)間并不是很長(cháng)，基礎也就相對薄弱;另一方面，這和我國的經(jīng)濟的快速發(fā)展有著(zhù)很大關(guān)系，房地產(chǎn)法律法規滿(mǎn)足不了當下快速發(fā)展的`房地產(chǎn)需求也是造成我國房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規亟待完善的一個(gè)因素。

　　一、我國房地產(chǎn)法律建設存在的主要問(wèn)題

　　(一)民事權利與行政權利沒(méi)有得到區分

　　在我國，相關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規幾乎全部由行政部門(mén)一手完成，這樣做的目的是為了能夠更好的進(jìn)行行政監督和規范管理。從這里面我們不難看出我國的房地產(chǎn)法律法規含有濃厚的行政管理色彩。對我國目前的房地產(chǎn)法律法規體系建設過(guò)程中所需要行使的權力進(jìn)行管理的時(shí)候，幾乎完全是從管理者的角度對房地產(chǎn)有關(guān)權利進(jìn)行規范管理，而沒(méi)有從房地產(chǎn)的權利上制定相關(guān)的法律法規。

　　而在我國房地產(chǎn)法律法規體系建設的過(guò)程中，行政部門(mén)以國家權利為基礎，強制性的執行國家權利。在這種管理模式下，容易造成行政部門(mén)權利超出了原有的限度，而讓房地產(chǎn)權人的權益得不到相應的維護和伸張，最終導致房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的混亂。

　　(二)房地產(chǎn)法律法規體系建設不夠完善

　　我國當地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，這是我國房地產(chǎn)法律法規建設不完善的一個(gè)重要客觀(guān)因素。在這種客觀(guān)因素的制約下，我國的有關(guān)房地產(chǎn)法律法規的諸多制度建設就明顯不完善，使得房地產(chǎn)法律法規還停留在表面，無(wú)法進(jìn)行深入的了解和探索，建立的僅僅是一種框架體系。

　　更為嚴重的時(shí)，相關(guān)人員在制定和出臺新的法律法規的時(shí)候，沒(méi)有將原來(lái)的法律法規取消，這樣的操作模式不可避免的造成了實(shí)際管理中的混亂，讓工作人員無(wú)法判定該如何遵循相應的法律法規，因為新舊兩種或者多種制度的沖突讓很多事情有了前后矛盾性，從而造成了法律體系的漏洞，使得房地產(chǎn)法律法規變得雜亂不堪而且缺乏秩序，最終發(fā)揮不了法律法規應有的作用。

　　(三)相關(guān)法律體系無(wú)法配套

　　目前，《城市房地產(chǎn)管理法》是我國房地產(chǎn)行業(yè)主要的法律，與之相關(guān)的主要有《土地法》、《物權法》以及《稅法》等等。由于各項法律之間缺乏完成的配套系統，同時(shí)這些法律法規的管理權又不在同一部門(mén)，從而出現各執一詞，各自為政的局面，這些法律法規都是從各自的部門(mén)或者地方所在利益為出發(fā)點(diǎn)制定的法律法規，這種法律法規的出臺難免影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理規范和效率，造成房地產(chǎn)行業(yè)各種稅費層出不窮，給消費者造成極大的壓力，這也是為何當下我國房?jì)r(jià)居高不下的一個(gè)重要因素。

　　二、形成房地產(chǎn)法律法規體系存在問(wèn)題的原因

　　(一)房地產(chǎn)法律體系建設指導思想上存在較為嚴重的缺陷

　　我國房地產(chǎn)法律法規體系的建設是依據當前市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展為基礎的，在設計過(guò)程中沒(méi)有遵照物權法調整經(jīng)濟支配的原理進(jìn)行，而是根據生產(chǎn)關(guān)系適應生產(chǎn)力這一性質(zhì)，對不適應社會(huì )生產(chǎn)力發(fā)展的國民經(jīng)濟管理方式和管理制度進(jìn)行改革過(guò)程中的財產(chǎn)所有權和使用權將原理設計分離。

　　我國在根據土地所有權和使用權分離的基礎上，頒布了土地使用和轉讓的法律法規制度在很大程度上造成了使用上的不合理。國家在制定相關(guān)法律法規的時(shí)候，沒(méi)有準確理解國家即土地所有者，優(yōu)勢社會(huì )機構管理者，進(jìn)而造成國家在管理過(guò)程中身份發(fā)生錯亂，經(jīng)常通過(guò)各種行政手段來(lái)處理相關(guān)房地產(chǎn)事項。這種悖論正是由于指導思想存在的缺陷所造成的。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規制定模式不夠完善

　　為了實(shí)現這一目標，房地產(chǎn)法律法規制定不應該以地區或者部門(mén)為單位，限制和阻礙房地產(chǎn)行業(yè)法律法規的完善。國家也應該建立一套專(zhuān)業(yè)性較強的法律制定機構，對房地產(chǎn)法律的公平性、專(zhuān)業(yè)性以及嚴謹性進(jìn)行管理和提升。當前，我國的房地產(chǎn)法律法規制定模式還存在很多漏洞和不完善的地方，沒(méi)有建立專(zhuān)業(yè)的法律制定人員和系統，其法律制定大多是由一些跟土地、房屋建設有關(guān)的部門(mén)制定的，從而缺乏整體性和統籌性，缺乏足夠的高度。

　　總而言之，近年來(lái)，我國當地產(chǎn)在國民經(jīng)濟飛速發(fā)展的情況下取得了長(cháng)足的進(jìn)步，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)支柱。但是我們也應該清醒的認識到，在發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)法律法規還存在著(zhù)很多不完善和不健全的方面，已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要瓶頸。追根究底，這和房地產(chǎn)事業(yè)在我國發(fā)展起步較晚、時(shí)間短、基礎構建薄弱有著(zhù)直接關(guān)系;與我國原有法規體系無(wú)法滿(mǎn)足當下快速發(fā)展的地方需求也有著(zhù)很大關(guān)系。要想在今后的房地產(chǎn)事業(yè)法中取得更加穩健的發(fā)展，就必須從當前的房地產(chǎn)法律法規出發(fā)，準確的分析這其中存在的問(wèn)題，從而有針對性的提出合理建議，從而使得房地產(chǎn)法律法規更加適合社會(huì )發(fā)展需要，搭建一整套完善的法律體系。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)建設中的問(wèn)題及建議 4

　　從最近幾年的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在我國境內得到了良好的發(fā)展，我國也涌現了很多極為杰出的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數量也非�？捎^(guān)。眾所周知，由于某些歷史原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)成長(cháng)階段都受到了一些不好的影響，進(jìn)而造成我國的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化程度較高，在某種情況下，甚至表現為“發(fā)育不良”等，這些對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展都是非常不利的。但是隨著(zhù)我國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，國家對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控愈加嚴厲，政策力度逐漸加大，政策的頒布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建設項目面對的挑戰的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力度已經(jīng)達到了白熱化，所以，必須加強房地產(chǎn)建設項目的財務(wù)管理，對房地產(chǎn)建設項目在整個(gè)建設期可能會(huì )面臨的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的防范。

　　一、房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理存在的問(wèn)題

　　1、缺乏對房地產(chǎn)建設項目在財務(wù)可行性方面較為系統的研究

　　目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目決策時(shí)，缺乏對項目整個(gè)系統性的可行性研究，其中尤為嚴重的是缺乏財務(wù)分析系統的研究，這使得整個(gè)建設項目的決策缺乏可信數據的支持，在很多時(shí)候都只是依靠管理層的經(jīng)驗加以判斷，這使得很多項目在進(jìn)行的時(shí)候才發(fā)現很多方面的問(wèn)題都沒(méi)有在項目開(kāi)始初期加以考慮，使得房地產(chǎn)的建設項目缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟的分析以及財務(wù)、環(huán)境等可行性的研究和論證，在項目的宏觀(guān)方面，難以做到整體戰略的把握。

　　2、在房地產(chǎn)建設項目的預算管理方面存在一定的問(wèn)題

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設項目的預算管理顯得尤為重要，因為它對企業(yè)的利潤有著(zhù)直接的關(guān)系。但是，在絕大多數的房地產(chǎn)的建設項目中都不是非常重視預算管理的工作，特別是在預算管理中的市場(chǎng)評估和預判工作這兩部分。這必然使得在實(shí)際的建設項目工作中大量的數據和期望達到的目標與實(shí)際的市場(chǎng)狀況不符合的情況產(chǎn)生，較為嚴重的可能使得建設項目并不被市場(chǎng)所認可，預算的管理工作將無(wú)法繼續進(jìn)行下去。除此之外，有較小一部分的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立比較完善的指標制度，使得在建設項目中無(wú)法對預算工作中的成本和支出預算以及收益預算等產(chǎn)生明確的認識，只是單單重視房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈虧，對盈虧產(chǎn)生的緣由沒(méi)有進(jìn)行深入的分析，目光較為短淺，忽視了企業(yè)可持續發(fā)展。

　　3、對房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的全面成本管理有所忽略

　　房地產(chǎn)進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)和建設主要的目的.是獲取利潤，如何在獲取最大利益的同時(shí)付出最小的成本就是建設項目全面成本管理主要需要解決的問(wèn)題，也可以說(shuō)其目的是不浪費房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目并沒(méi)有建立一個(gè)較為完善的資本運作體系，很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本來(lái)源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資本來(lái)源必然會(huì )使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過(guò)高，一旦沒(méi)有足夠的資金償還利息，整個(gè)建設項目將無(wú)法正常的運作下去，財務(wù)風(fēng)險較大。雖然隨著(zhù)我國經(jīng)濟走向國際化的趨勢越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，造就了萬(wàn)達等成功的案例，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目都淪陷在一次又一次的改革浪潮中，匯率不穩定、銀行利率變化較大以及國家政策的改變等因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目的投資風(fēng)險較大。這些風(fēng)險的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建設項目缺乏全面成本管理的意識。

　　4、房地產(chǎn)企業(yè)對建設項目財務(wù)成本的管理缺乏重視

　　目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的相關(guān)負責人沒(méi)有對財務(wù)管理給予應有的重視，管理意識不足，沒(méi)有對財務(wù)管理的相關(guān)問(wèn)題采取應有的措施。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的負責人對財務(wù)管理有所重視，但是對其實(shí)際的實(shí)施情況并不是非常了解，根據相關(guān)的資料表明，很多的房地產(chǎn)建設項目的財務(wù)管理工作在設計階段落實(shí)的較好，但是在施工階段并沒(méi)有將財務(wù)管理的工作落到實(shí)處。有些財務(wù)管理的工作人員認為施工階段的機械設備以及相關(guān)的材料是財務(wù)管理的關(guān)注重心，對于其他的成本的財務(wù)管理工作沒(méi)有注重，使得財務(wù)管理的工作難以持續的進(jìn)行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的管理層以及相關(guān)的財務(wù)人員并沒(méi)有對財務(wù)管理工作給予足夠的重視，這使得在財務(wù)管理的實(shí)施過(guò)程中存在很多的限制，所以，只有管理層對財務(wù)成本管理的關(guān)注稍微多一些，給予足夠的重視，才可以對提高房地產(chǎn)企業(yè)建設項目財務(wù)管理的效率有所助益。

　　二、房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理相關(guān)問(wèn)題的幾點(diǎn)策略

　　1、加大對建設項目在開(kāi)始前的可行性研究，使得建設項目的財務(wù)管理有所加強

　　在我國的宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風(fēng)險以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建設項目的運行過(guò)程中，對房地產(chǎn)建設項目的研究力度增大，可以有效的提高建設項目財務(wù)管理的有效性，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的規避，從而提高其社會(huì )效益以及經(jīng)濟效益。財務(wù)管理的相關(guān)人員必須在項目的可行性調查報告中對施工的細節以及宏觀(guān)的戰略目標進(jìn)行核實(shí)和審查，分析和調研整個(gè)建設項目的成本和利潤水平，從而對整個(gè)建設項目可能存在的風(fēng)險進(jìn)行預測，并且提前做出相對應的應急措施，從而可以達到有效規避各種風(fēng)險引起的資金流失的現象的產(chǎn)生，進(jìn)而可以達到房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理達到嚴謹性和全面性的目的。

　　2、加強對建設項目的全面預算管理工作，使得建設項目的財務(wù)管理有所加強

　　對全面預算工作的相關(guān)的領(lǐng)導組織工作進(jìn)行加強，細化授權批準程序以及職責權限等工作，才可以提高財務(wù)管理工作的效率。建設項目的預算委員會(huì )需要對預算的目標進(jìn)行擬定，將制度預算的具體措施落到全面預算管理工作的實(shí)處。與此同時(shí)，將建設項目的預算編制與執行結合起來(lái)，努力提高預算的執行力度，從而達到建設項目的全面預算管理的目標。對預算責任單元進(jìn)行科學(xué)的制定，對建設項目的內部管理進(jìn)行強化，使得參與建設項目的各個(gè)部門(mén)的職責和權利明晰，強化在預算執行過(guò)程中的控制和監督機制，從而減少一定的經(jīng)濟損失。在建設項目的財務(wù)管理方面主要做到對資金的投放的準確估算，科學(xué)合理的編制可行性報告，從而降低建設項目的投資風(fēng)險，而且必須在進(jìn)行資金投放估算的過(guò)程中做到資本結構的管理，對現金流進(jìn)行合理規劃，從而對償債能力造成的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效規避。

　　3、完善并且加強房地產(chǎn)建設項目的全面成本管理

　　樹(shù)立系統的管理意識是加強全面成本管理的第一步，要堅持站在戰略的高度看待建設項目，堅持全面性原則，對于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的方法策略。在目前宏觀(guān)環(huán)境下，房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理必須以競爭為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個(gè)方面都加以考慮。全面成本管理必須將成本內容進(jìn)行擴大，要包括房地產(chǎn)建設項目的設計成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不僅僅考慮建造成本，而且，這些成本都需要科學(xué)合理的方法進(jìn)行將成本控制達到應有的效用。加強全面成本管理的第二步是需要參與建設項目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建設項目在進(jìn)行全面成本管理時(shí)，盡可能的采取目標管理的方式，并且全面跟蹤財務(wù)成本管理的情況，從而對全面成本管理工作的有效實(shí)施提供一定的保障。

　　4、房地產(chǎn)建設項目建立較為合理和全面的財務(wù)管理體系

　　建立較為合理和全面的財務(wù)管理體系對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續發(fā)展有著(zhù)十分重要的戰略意義，對編制的預算要進(jìn)行分析和考核，要在房地產(chǎn)建設項目的內部建立三級責任中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立項目?jì)炔康募径纫约澳甓鹊呢攧?wù)管理目標。建設項目中已經(jīng)完成的工作要與正在完成的計劃分離開(kāi)來(lái)進(jìn)行相關(guān)的執行和審批，不得混淆，與此同時(shí)必須加強財務(wù)管理體系的精細化管理。在預算編制之后要在建設項目?jì)炔康纳舷录壷�間進(jìn)行活躍的溝通交流，確保責任和權力是一一對應的，將相關(guān)工作的執行標準進(jìn)行明確。建設項目時(shí)間一般較長(cháng)，所以建設項目?jì)炔吭诿總�(gè)月以及每個(gè)季度都要對財務(wù)管理的績(jì)效進(jìn)行考核分析，再以年度為單位進(jìn)行財務(wù)管理的總結。只有建立合理和全面的財務(wù)管理體系才可以使得房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理的問(wèn)題得以解決。

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