房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問(wèn)題淺析

　　房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理應當滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的要求.從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的持續穩定發(fā)展。下面是由小編為大家提供房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問(wèn)題淺析，歡迎大家閱讀瀏覽。

　　1房地產(chǎn)企業(yè)集團財務(wù)管理的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)集團的財務(wù)管理主要有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)。第一是資金籌集的數額大同時(shí)周轉周期比較長(cháng)。因為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)對象比較特殊.所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)往往需要投入巨額的資金。近年來(lái)土地價(jià)格以及工程造價(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)需要一次性投入高額資金，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)采用有效途徑以及措施做好資金籌集管理的工作。此外因為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程比較長(cháng)期，容易出現資金周轉困難的問(wèn)題，因此往往無(wú)法在短時(shí)間內回收資金.從而出現資金周轉不靈的問(wèn)題。第二是投資決策的風(fēng)險比較大。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期比較長(cháng)，因此難以避免會(huì )遇到一些不確定的影響因素，而這些因素很有可能直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目的效益，這就明確要求房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的過(guò)程當中，必須要對投資項目可行性進(jìn)行詳細的論證，這樣一來(lái)導致投資決策的難度上升。因為房地產(chǎn)企業(yè)的調整能力以及變動(dòng)性比較差，一旦項目動(dòng)工就難以抽回資金.從而給房地產(chǎn)企業(yè)的投資帶來(lái)巨大隱患。第三是財務(wù)形式多樣化同時(shí)財務(wù)管理的難度搞。房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)涉及到征地、土地開(kāi)發(fā)以及房屋建設、交付使用等各個(gè)環(huán)節，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)涉及到眾多面面，因此財務(wù)形式也呈現出多元化特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)參與人員包括房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、債務(wù)人、內部各個(gè)單位以及上級管理部門(mén)，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來(lái)更大難度。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)集團財務(wù)管理存在的問(wèn)題

　　(1)財務(wù)體系存在缺陷

　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)涉及眾多的面面.在常規的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當中往往涉及土地拆遷費、準備費、建造費以及安裝費等.除此之外，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還涉及基礎設施的費用以及物業(yè)方面的費用。這些費用將房地產(chǎn)企業(yè)同債務(wù)人、投資人、企業(yè)員工以及被拆遷單位之間緊密聯(lián)系到一塊。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部們孩童建筑材料供應商以及房屋的購買(mǎi)人員之間存在密切聯(lián)系，通過(guò)這些能夠證明房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系較為復雜.復雜的財務(wù)關(guān)系對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理周期性有著(zhù)重要影響日。通常房地產(chǎn)企業(yè)自身不具備施工條件，往往是選擇將工程建設轉給相應的施工單位。在轉讓過(guò)程當中，施工單位同房地產(chǎn)企業(yè)缺乏直接聯(lián)系，對很多施工費用無(wú)法實(shí)現精確把握。后期銷(xiāo)售房屋的過(guò)程當中，一些消費者也會(huì )選擇分期付款這一方式，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的速度比較慢。

　　(2)管理機制不夠完善

　　目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的機制不夠健全以及完善，主要表現在下列方面。一方面很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作不夠科學(xué)合理。雖然有一部分的房地產(chǎn)企業(yè)制定相關(guān)的

　　財務(wù)管理制度，不過(guò)很大程度上淪為形式，沒(méi)有真正落到實(shí)處，制定的財務(wù)管理機制自身也不夠規范，同時(shí)財務(wù)工作人員具體執行的過(guò)程當中缺乏積極性以及主動(dòng)性。這其中最為常見(jiàn)的一個(gè)問(wèn)題是整體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰略比較模糊.一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長(cháng)遠的發(fā)展目標，導致部分工作人員對自身的職業(yè)生涯也缺乏相應的規劃。另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理機制缺乏可操作性，使得財務(wù)管理的工作較為盲目，導致財務(wù)分析數據無(wú)法得到真正的應用。除此之外，對資本回報率也缺乏整體考慮，實(shí)踐的過(guò)程當中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資項目的過(guò)程中，著(zhù)重追求多元化的經(jīng)營(yíng)效益.存在著(zhù)理論要求同實(shí)際業(yè)務(wù)脫節的問(wèn)題，導致財務(wù)管理的可操作性不強。

　　(3)財務(wù)管理意識不強

　　如果房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目沒(méi)有進(jìn)行詳細的可行性分析而進(jìn)行盲目投資，同時(shí)缺乏對項目投資、收益、利益、成本、回收期以及收益率等加以細致全面的分析，很容易導致項目的成本投入超支，從而嚴重影響預期利潤。除此之外，房地產(chǎn)公司忽視內部職能部門(mén)成本核算的功能，導致財務(wù)工作人員無(wú)法在第一時(shí)間收集有關(guān)的資料信息，從而導致成本費用以及預算等存在嚴重的偏差。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)的過(guò)程當中，全面執行預算管理的力度不夠，無(wú)法積極地調動(dòng)各個(gè)部門(mén)的員工、管理人員主動(dòng)參與到財務(wù)管理的過(guò)程當中，從而使得財務(wù)管理流于形式。

　　3房地產(chǎn)企業(yè)集團加強財務(wù)管理的措施

　　(1)加速資金周轉速度

　　通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠周期非常長(cháng)，因此需要融資來(lái)保證資金的周轉.房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的數目非常大，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)選擇借債這一方式來(lái)實(shí)現融資。這一方式能夠加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉速度，不過(guò)隨著(zhù)債務(wù)規模不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險也不斷加大。要是房地產(chǎn)企業(yè)選擇貸款融資這一方式則需要額外支付利息，這就導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險更加嚴峻。所以為保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉.在加強成本核算的過(guò)程中，相關(guān)工作人員需要做好詳細分析，找出科學(xué)方法嚴格控制成本開(kāi)支。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應當根據不同承包方案來(lái)制定相應的賬目明細，這樣一來(lái)就能夠對付款情況實(shí)行正確分析，并且能夠正確分析施工的進(jìn)度.可以減少房地產(chǎn)項目的造價(jià)成本。此外為將債務(wù)風(fēng)險控制在最低的水平，房地產(chǎn)企業(yè)應當科學(xué)確定負債比例，從而優(yōu)化企業(yè)的資本配置。

　　(2)科學(xué)選擇營(yíng)銷(xiāo)策略

　　科學(xué)選擇營(yíng)銷(xiāo)策略對于財務(wù)管理以及房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展都有著(zhù)重要的影響。目前我國房地產(chǎn)處在上升發(fā)展的階段，潛在房屋消費人員的規模龐大.不過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場(chǎng)競爭較為激烈，消費人員往往比較權衡不同的房地產(chǎn)企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競爭當中占據到優(yōu)勢，就需要科學(xué)選擇營(yíng)銷(xiāo)的策略。房地產(chǎn)企業(yè)一方面要培訓銷(xiāo)售人員，另一方面財務(wù)人員也應當不斷提高自身素質(zhì)，一方面掌握財務(wù)管理方面的專(zhuān)業(yè)知識，另一方面也需要設計工程施工領(lǐng)域的知識，從而適應房地產(chǎn)項目財務(wù)管理的特征。

　　(3)提高財務(wù)人員素質(zhì)

　　房地產(chǎn)企業(yè)要加強對于財務(wù)部門(mén)的管理.同時(shí)培訓財務(wù)工作人員，既包括專(zhuān)業(yè)知識技能方面的培訓，也應當包括職業(yè)道德方面的培訓并對財務(wù)管理工作人員做好監督。不過(guò)需要指出的是，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理需要全體員工的協(xié)調努力，從而為財務(wù)管理工作創(chuàng )造良好的環(huán)境氛圍。除此之外，績(jì)效考評對于改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門(mén)工作質(zhì)量以及效率有著(zhù)不可替代的重要作用，其中最為主要的內容就是要改善財務(wù)管理部門(mén)管理人員的能力和作用。對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作進(jìn)行績(jì)效評價(jià)，需要專(zhuān)業(yè)評價(jià)人員來(lái)實(shí)施完成。這些專(zhuān)業(yè)的工作人員負責房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理績(jì)效考核方面的工作，同時(shí)根據不同工作人員的職能。來(lái)對財務(wù)部門(mén)的工作實(shí)行績(jì)效考核與評價(jià)。對相關(guān)的財務(wù)工作人員也需要進(jìn)行相應的績(jì)效評價(jià)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)建立完善財務(wù)管理績(jì)效考核機制。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要根據自身發(fā)展的先是情況來(lái)制定合理科學(xué)的財務(wù)管理績(jì)效評價(jià)制度，將績(jì)效考評工作貫穿在財務(wù)管理工作的整個(gè)過(guò)程，這樣就能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理績(jì)效評估的質(zhì)量。

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