房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有很多，下面是小編整理的關(guān)于房地產(chǎn)投資項目不確定性的文章，歡迎參考!

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素：

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設計參數、資本化率、貸款利率等。這些因素對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)評價(jià)的結果影響很大。

　　(一)土地費用

　　土地費用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評估中一個(gè)重要的計算參數。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也會(huì )導致土地費用的迅速變化。有關(guān)統計分析表明，在我國大城市中心區，土地費用已經(jīng)占到了總開(kāi)發(fā)成本的50%～60%，在城市郊區，該項費用也占到了總開(kāi)發(fā)成本的30%左右。

　　(二)建筑安裝工程費

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目評估過(guò)程中，建筑安裝工程費的估算比租金售價(jià)的估算要容易一些，但即使這樣，評估時(shí)所使用的估算值與實(shí)際值也很難相符。

　　(三)租售價(jià)格

　　租金收入或銷(xiāo)售收入構成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要現金流入，因此，租金或售價(jià)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目收益的影響是顯而易見(jiàn)的，而準確地估算租金和售價(jià)又非易事。

　　(四)開(kāi)發(fā)期與租售期

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)期，由準備期和建造期兩個(gè)階段組成。在準備期，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行征地、拆遷、安置、補償工作，委托設計院作規劃設計方案和方案審批，還要辦理市政基礎設施的使用申請等手續。

　　(五)容積率及有關(guān)設計參數

　　當開(kāi)發(fā)項目用地面積一定時(shí)，容積率的大小就決定了項目可建設建筑面積的數量，而建筑面積直接關(guān)系到項目的租金收入、銷(xiāo)售收入和建筑安裝工程費。

　　(六)資本化率

　　資本化率也是影響財務(wù)評價(jià)結果最主要的因素之一，其稍有變動(dòng)，將大幅度影響項目總開(kāi)發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預測值。眾所周知，項目總開(kāi)發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項目建成后年凈經(jīng)營(yíng)收入除以資本化率來(lái)得到。

　　(七)貸款利率

　　貸款利率的變化對開(kāi)發(fā)項目財務(wù)評價(jià)結果的影響也很大。由于開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設一個(gè)項目時(shí)，資本金往往只占到投資總額的20%～35%，其余部分都要通過(guò)金融機構借款或預售期房的方式籌措，所以，資金使用成本即利息支出對開(kāi)發(fā)商最終獲利大小的影響極大。

　　除以上7個(gè)主要不確定性因素外，開(kāi)發(fā)項目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動(dòng)，也都會(huì )對項目評估結果產(chǎn)生較大的影響。

　　2.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素：

　　對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買(mǎi)價(jià)格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營(yíng)費用、有效面積系數和貸款利率他不確定性因素。

　　(一)購買(mǎi)價(jià)格

　　購買(mǎi)價(jià)格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數額，其高低變化在很大程度上影響著(zhù)房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的績(jì)效。高估或低估初始購買(mǎi)價(jià)格，會(huì )使財務(wù)評價(jià)指標偏低或偏高，可能導致投資者失去投資機會(huì )或承擔過(guò)多的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資分析中購買(mǎi)價(jià)格的確定，應該以房地產(chǎn)估價(jià)師估算的擬購買(mǎi)房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為基礎，很顯然，這種基于評估的購買(mǎi)價(jià)格有很大的不確定性。

　　(二)權益投資比率

　　權益投資比例指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權益投資比率低，意味著(zhù)投資者使用了高的財務(wù)杠桿，使投資者所承擔的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬相應增加，權益投資收益率提高。通常情況下，當長(cháng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率。但金融機構出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權益投資的比率不得低于某一要求的比率。

　　(三)空置率

　　空置率是準備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　　(四)運營(yíng)費用

　　運營(yíng)費用是為了保持物業(yè)正常運行，滿(mǎn)足租戶(hù)的使用要求而支付的費用。

　　3.不確定性因素的相互作用：

　　從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著(zhù)變化。這些變化的最終結果， 是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目的成本費用和效益產(chǎn)生影響。假如開(kāi)發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開(kāi)發(fā)商的純利潤將基本保持不變。在這種前提 下對項目進(jìn)行不確定性分析的意義不大。

　　但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，總收入和總費用的變化并不同步。因此，有必要對各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對開(kāi)發(fā)商或投資者的收益有何影響、影響程度怎樣，進(jìn)行詳細分析，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策提供充分依據。

【房地產(chǎn)投資項目不確定性分析】相關(guān)文章：

房地產(chǎn)項目投資策劃05-27

房地產(chǎn)投資主要概念分析09-02

房地產(chǎn)投資項目效益和費用識別01-21

債券投資策略分析09-24

2016證券從業(yè)《投資分析》考點(diǎn)精講：投資分析概述07-30

房地產(chǎn)投資的作用01-03

項目管理分析的案例10-09

企業(yè)投資項目管理流程07-13

證券投資技術(shù)分析的主要理論06-07

項目成本管理重點(diǎn)分析08-10