房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價(jià)指標與方法

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用“購買(mǎi)一更新改造一出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開(kāi)發(fā)一銷(xiāo)售”模式相似。如果采用“購買(mǎi)一持有出租”或“購買(mǎi)一裝修改造一持有出租出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開(kāi)發(fā)持有出租一出售”模式相似。

　　1.開(kāi)發(fā)項目總投資

　　開(kāi)發(fā)項目總投資包括開(kāi)發(fā)建設投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設投資是指在開(kāi)發(fā)期內完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需投入的各項費用;經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉資金。

　　2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建成時(shí)，按照國家有關(guān)財務(wù)和會(huì )計制度，轉入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設投資。

　　3.營(yíng)業(yè)成本

　　營(yíng)業(yè)成本又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)成本，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會(huì )計制度結轉的成本。

　　4.期間費用

　　開(kāi)發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷(xiāo)售費用、管理費用和財務(wù)費用。

　　5.運營(yíng)費用

　　運營(yíng)費用是指用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費用支出，包括期間費用(銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用)、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費、大修基金等。

　　營(yíng)業(yè)收入、利潤和稅金：

　　(一)營(yíng)業(yè)收入

　　營(yíng)業(yè)收入又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)收入，是指向社會(huì )出售、出租開(kāi)發(fā)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括銷(xiāo)售收入、出租收入和自營(yíng)收入。

　　(二)利潤

　　利潤是企業(yè)經(jīng)濟目標的集中表現，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最終目的是獲取開(kāi)發(fā)或投資利潤。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)成本、期間費用和營(yíng)業(yè)稅金及附加后的盈余部分，稱(chēng)為投資者的營(yíng)業(yè)利潤(或稱(chēng)經(jīng)營(yíng)利潤)，這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng )造價(jià)值的一部分，要在全社會(huì )范圍內進(jìn)行再分配。

　　(三)稅金

　　稅金是國家或地方政府依據法律對有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財政資金。國家或地方政府的這種籌集財政資金的手段叫稅收。

　　目前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：

　　1.營(yíng)業(yè)稅金及附加

　　2.城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　3.土地增值稅

　　4.企業(yè)所得稅

　　根據國家有關(guān)法律、法規的規定，結合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅，做出了按預售收入一定比例預先繳納，待開(kāi)發(fā)項目竣工后再進(jìn)行所得稅清算的特殊規定。其主要內容包括：

　　(1)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著(zhù)物、配套設施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷(xiāo)售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅后再計入當期應納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調整。

　　(2)商品房開(kāi)發(fā)項目預計計稅毛利率，開(kāi)發(fā)項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的不得低于20%，開(kāi)發(fā)項目位于地及地級市城區及郊區的不得低于15%，開(kāi)發(fā)項目位于其他地區的不得低于10%。

　　(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應根據收入的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實(shí)際銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入的毛利額。

　　(4)在年度納稅申報時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構對該項開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務(wù)鑒定報告。

　　房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現形式：

　　(一)置業(yè)投資

　　對置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現在租金收益、物業(yè)增值或股權增加等方面。租金通常表現為月租金收入，而增值和股權增加效果則既可在處置(轉讓)物業(yè)時(shí)實(shí)現，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(如申請二次抵押貸款)。

　　置業(yè)投資經(jīng)濟效果的好壞受市場(chǎng)狀況和物業(yè)特性變化的影響。個(gè)人或企業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資的目的是要獲得預期的經(jīng)濟效果，這些預期經(jīng)濟效果在沒(méi)有成為到手的現金流量之前，僅僅是一個(gè)模糊的期望。因此，置業(yè)投資經(jīng)濟效果的三種表現形式僅能說(shuō)明投資者可獲得的利益類(lèi)型，在沒(méi)有轉換為一個(gè)特定時(shí)間點(diǎn)的現金流量之前，經(jīng)濟效果是無(wú)法定量描述或量測的。

　　(二)開(kāi)發(fā)投資

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現為銷(xiāo)售收入，其經(jīng)濟效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來(lái)衡量。

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