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國內房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理探究
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規劃區內國有土地上進(jìn)行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。目前，在我國房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中還存在一些問(wèn)題，如何有效地處理這些問(wèn)題，將對我國的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的意義。
1.2011年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢
從上面的我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的情況來(lái)看，2011年我國的房地產(chǎn)投資整體還是保持30%左右的增長(cháng)速度，但是到了6月份以后，又開(kāi)始出現增幅逐漸回落的現象。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資中，用于住宅的投資總共為39857億元，同比增長(cháng)32.8%，但在6、7月份以后也出現了逐漸回落的趨勢。在2月份左右，由于各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的建設計劃開(kāi)始得到落實(shí)，加上國家宏觀(guān)調控的作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現逐漸上升的趨勢。再來(lái)看一下我國房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工面積情況。
從上面的圖表可以看出，2011年我國的房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工的面積呈現出穩中有降的趨勢，11月份的房屋竣工面積為年內新高。從房屋的新開(kāi)工面積來(lái)看，從下半年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的新開(kāi)工面積逐月地減少，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛緩開(kāi)工、拖延竣工的時(shí)間。到了11份，由于年關(guān)將近，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛趕著(zhù)竣工，導致竣工面積一下突然增長(cháng)，創(chuàng )造了9605萬(wàn)平方米的記錄，環(huán)比增長(cháng)53.3%。而從4月份開(kāi)始，房屋竣工的面積維持在一個(gè)低位的水平。從開(kāi)工面積來(lái)看，從1到11月，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的房屋開(kāi)發(fā)面積為17.5億平方米，同比增長(cháng)20.5%。但是也出現了連續3個(gè)月收窄的情況。下面則是11年我國房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷(xiāo)售情況圖表。
從圖表三可以看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷(xiāo)售在整體上保持著(zhù)上漲的趨勢，但是從第四季度開(kāi)始，出現了下滑的現象。從上面的圖表可以看出，從十月份開(kāi)始，商品房和商品住宅的銷(xiāo)售面積都出現了同比下降的趨勢，這預示著(zhù)我國的房地產(chǎn)整體市場(chǎng)出現了成交量、成交額下滑的現象。在全國商品房銷(xiāo)售總面積中，商品營(yíng)業(yè)用房的增長(cháng)最快，為17.0%，住宅的銷(xiāo)售面積增長(cháng)最慢，為7.5%。下圖則是指2011年以來(lái)我國商品房?jì)r(jià)格的趨勢。
從2011年我國房地產(chǎn)價(jià)格的走勢來(lái)看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)出現了價(jià)格小幅下滑的現象。從商品房的價(jià)格來(lái)看，11年商品房的成交均價(jià)同比上漲6.9%，而2010年商品房的價(jià)格同比增長(cháng)為7.5%，出現了漲幅下降的趨勢。這說(shuō)明了在住宅價(jià)格下降的時(shí)候，商品營(yíng)業(yè)和辦公用房還是保持飛快的漲幅速度。下面還來(lái)看一下我國2011年11月份房屋景氣指數。
從圖表可以看出，在國家宏觀(guān)調控政策的作用下，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸轉冷，開(kāi)發(fā)指數下行的趨勢還將繼續存在。
2.2012年我國房地產(chǎn)企業(yè)走勢
2.1投資增幅趨緩
在國家的宏觀(guān)調控作用下，2012年房地產(chǎn)的投資將出現趨緩的現象。其次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現低迷的狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )縮小房屋建筑的面積。
2.2房屋整體成交量保持在低位水平
由于國家加大對房地產(chǎn)企業(yè)的調控，嚴格執行限購、限貸和限價(jià)的措施，導致房地產(chǎn)的房屋成交量有所下降，增幅出現趨緩的現象，有的地方還出現負增長(cháng)的現象。
2.3房地產(chǎn)企業(yè)措施加大
大部分房地產(chǎn)企業(yè)加大了房屋的促銷(xiāo)力度，進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)、網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)，提高房屋的銷(xiāo)售率。另外房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)少拿地、拖延開(kāi)工時(shí)間、延緩竣工時(shí)間來(lái)減少房屋的提供量。
3.新形勢下加強房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的有效措施
從以上列舉出的我國房地產(chǎn)企業(yè)的現狀和走勢，我們可以看出我國的房地產(chǎn)企業(yè)呈現出了低迷的景象。于是，人們應該加強對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，確保房地產(chǎn)企業(yè)繼續健康穩定的發(fā)展。
3.1創(chuàng )新房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度，壯大企業(yè)經(jīng)濟實(shí)力
創(chuàng )新管理制度是企業(yè)提高經(jīng)濟效益、夯實(shí)發(fā)展根基的有效手段。為適應市場(chǎng)競爭形勢，針對企業(yè)新的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體制，房地產(chǎn)企業(yè)應該按照《公司法》及國家、地方、行業(yè)法律、法規，重新制定各部門(mén)層次的職能標準，理清相互間的經(jīng)濟關(guān)系和管理關(guān)系，建立符合企業(yè)發(fā)展新形勢的管理制度，全面提升企業(yè)管理水平，實(shí)現管理的科學(xué)化、規范化、專(zhuān)業(yè)化、制度化，提高企業(yè)應對房地產(chǎn)市場(chǎng)危機的水平。
3.2加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金管理
提高資金的運轉效率尤為重要，所以應對企業(yè)內部資金運行進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監控、集中管理、動(dòng)態(tài)管理、統一調配、監督控制，實(shí)行資金按調度使用，制定嚴格的用款制度，重點(diǎn)掌握工程項目資金的來(lái)龍去脈，降低不必要的成本支出，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。
3.3實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量安全目標管理
加強管理，保證質(zhì)量、保證安全，才能實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)的投資期望，才能滿(mǎn)足消費者的需求，提高房屋銷(xiāo)售成交額，使企業(yè)的房屋成功的銷(xiāo)售出去。
總 結
住房與人們的生活息息相關(guān)，住房關(guān)系到人們的切身利益，所以國家必須加強對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)出現了暫時(shí)低迷的現象。各大房地產(chǎn)企業(yè)要紛紛采取措施，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)始著(zhù)手，加強對經(jīng)營(yíng)管理的研究，才能使企業(yè)在殘酷的市場(chǎng)競爭中立于不敗之地。
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