房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的地方稅種多，在納稅籌劃上還存在一些問(wèn)題：首先，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識淡薄，法律意識不強;其次，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅認識上存在誤區;再次，房地產(chǎn)企業(yè)內部缺乏必要的納稅管理。因此，有效規避納稅風(fēng)險，在有限的空間內盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實(shí)現企業(yè)利潤最大化，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現實(shí)意義。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的知識，歡迎閱讀。
一、開(kāi)發(fā)環(huán)節的納稅籌劃
在此，重點(diǎn)討論開(kāi)發(fā)成本的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般生產(chǎn)制造企業(yè)，其生產(chǎn)成本主要集中于土地征用及拆遷費、政府性規費、前期工程費、建筑安裝費及開(kāi)發(fā)間接費等。
1.土地征用及拆遷費。由于我國目前對房地產(chǎn)行業(yè)的土地供應主要采取“招、拍、掛”的方式，一般睛況下，土地征用費用無(wú)法由企業(yè)控制，幾乎不存在納稅籌劃的空問(wèn)。
2.政府性規費。政府性規費主要指政府所收取的行業(yè)性規費，如配套費、規劃費、白蟻防治費等。由于這些收費為強制性收費，基本無(wú)納稅籌劃空間。
3.前期工程費。前期工程費主要指在工程施工前所發(fā)生的諸如設計費、咨詢(xún)費等，這些費用企業(yè)是能控制的，存在納稅籌劃的空間。
4.建筑安裝費。建筑安裝費主要是為建造房屋所發(fā)生的成本，若不考慮地價(jià)因素，此部分成本為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最大的支出項目。細分此項成本我們知道，其主要包括建筑商成本(主要為人工成本及合理利潤)及材料成本，這都存在納稅籌劃的空間。
5.開(kāi)發(fā)間接費。開(kāi)發(fā)間接費主要核算為直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。在進(jìn)行此項費用的納稅籌劃時(shí)，主要是考慮土地增值稅的問(wèn)題。由于土地增值稅計算過(guò)程的特殊性，不同的核算方法將會(huì )導致不同的稅負結果。假設某項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的人員工資及其他辦公費用為100萬(wàn)元，在進(jìn)行會(huì )計核算時(shí)，可以將其列入管理費用也可以將其列入開(kāi)發(fā)間接費中。如果將其在管理費用中核算，在計算土地增值稅時(shí)由于管理費用及銷(xiāo)售費用的扣除標準是一定的，企業(yè)將無(wú)法享受其他扣除項目加計扣除20%的好處。而如果將其在開(kāi)發(fā)間接費中核算，上述100萬(wàn)元的人員工資及其他辦公費用便可享受到20萬(wàn)元的加計扣除。
二、銷(xiāo)售環(huán)節的納稅籌劃
1.營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃。
眾所周知，營(yíng)業(yè)稅的稅基來(lái)自銷(xiāo)售收入，而對營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃主要通過(guò)改變銷(xiāo)售的模式來(lái)進(jìn)行。
(1)通過(guò)合作建房方式進(jìn)行銷(xiāo)售。根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(之一)的通知》(國稅函發(fā)[1995]156號)，合作建房是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。如事先確定最終用戶(hù)(主要指團購)，可以考慮運用此方法。此種方法的運用思路為：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，最終用戶(hù)與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合作建房協(xié)議，最終用戶(hù)出資金，房地產(chǎn)企業(yè)出地，在房屋建造完成后，雙方按出資比例分配房產(chǎn)。此時(shí)，最終用戶(hù)所分配的房產(chǎn)是不需繳納任何稅費的，而房地產(chǎn)企業(yè)僅就所分配的房產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。但此種方法的運用，需事前考慮項目立項等方面的問(wèn)題。
(2)收入分散法。收入分散法主要指在銷(xiāo)售精裝修房時(shí)將銷(xiāo)售合同在合理的范圍內分解為房屋出售合同及裝修合同，裝修合同通過(guò)另設的裝修公司進(jìn)行簽訂。如某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為100萬(wàn)元，在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同80萬(wàn)元及裝修合同20萬(wàn)元。此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可僅就80萬(wàn)元銷(xiāo)售額繳納營(yíng)業(yè)稅及計算土地增值稅、企業(yè)所得稅。當然，在進(jìn)行此項納稅籌劃時(shí)，需綜合考慮裝修公司所實(shí)際承擔的稅負。
(3)股權轉讓。假設某房地產(chǎn)企業(yè)原有一棟整體出租的樓房，為加快資金周轉，其預出售其中的副樓，購買(mǎi)方所給出的價(jià)格為3 000萬(wàn)元，假設此副樓成本(含土地)為1 500萬(wàn)元。我們通過(guò)不同的銷(xiāo)售方式來(lái)測算其稅負情況。
方案1：正常作銷(xiāo)售處理。
需繳納的稅款包括：營(yíng)業(yè)稅=3 000×5%=150(萬(wàn)元);印花稅=3 000×0.5‰=1.5(萬(wàn)元);土地增值稅=(3 000-1 500-150-1.5)×30%=404.55(萬(wàn)元);企業(yè)所得稅=(3 000-1 500-150-404.55-1.5)×25%=235.99(萬(wàn)元)。合計需繳納稅款=792.04(萬(wàn)元)。
方案2：作投資后進(jìn)行股權轉讓。目弘將房地產(chǎn)作為股權對外投資與關(guān)聯(lián)方成立一家新公司，房地產(chǎn)評估后作價(jià)3 000萬(wàn)元作為股份投人新公司，在較短時(shí)間內，將股份轉讓給購買(mǎi)方。
根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權轉讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財稅[2002]191號)：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資人股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅;對股權轉讓亦不征收營(yíng)業(yè)稅。此案例中營(yíng)業(yè)稅為0.
同時(shí)，根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》(財稅字[1995]048號)：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅;對投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。此案例中±地增值稅為0.
企業(yè)所得稅：
�、偻顿Y時(shí)。根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權投資業(yè)務(wù)若干問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)[2000]118號)：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股慕，應在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷(xiāo)售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規定博確認資產(chǎn)轉讓所得或損失。上述資產(chǎn)轉讓所得如數額較大，在一個(gè)納稅年度確認繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當期及隨后不超過(guò)5個(gè)納稅年度內平均攤轉到各年度的應稅所得中。此時(shí)，應繳納的所得稅=(3 000-1 500)×25%=375(萬(wàn)元)，但可分5年進(jìn)行繳納即每年需繳納：375÷5=75(萬(wàn)元)。
�、诠蓹噢D讓時(shí)。根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權投資業(yè)務(wù)若干問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)[2000]118號)：企業(yè)股權投資轉讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本后的余額;企業(yè)股權投資轉讓所得應并入企業(yè)的應稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅。由于對外投資時(shí)，賬務(wù)處理上股權投資成本需以房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為投資成本，公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的部分作為資本公積處理，此時(shí)的長(cháng)期股權投資成本為3000萬(wàn)元，如進(jìn)行股權轉讓?zhuān)藭r(shí)無(wú)投資收益，股權轉讓不需繳納企業(yè)所得稅。兩項合計需繳納稅款375萬(wàn)元，當年需繳納的稅款為75萬(wàn)元。
此方案需繳納的稅款共計378萬(wàn)元。
綜上所述，方案2能形成納稅的最大化節約，但需征得購買(mǎi)方的同意，并需支付成立經(jīng)營(yíng)公司的相關(guān)費用。
2.土地增值稅的納稅籌劃。
隨著(zhù)國稅發(fā)[2006]87號(最新文件：國稅發(fā)[2009]91號土地增值稅清算管理規程)文的實(shí)施，土地增值稅由原來(lái)的預征制轉向嚴格的清算制，土地增值稅的納稅籌劃成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。對于土地增值稅的納稅籌劃，主要通過(guò)以下方法進(jìn)行。
(1)利用稅收優(yōu)惠。按照稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售(普通標準住宅的界定必須以財稅[2006]141號文的規定為準)：增值額未超過(guò)扣除項目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項目金額20%的，應就全部增值額按規定計稅。根據此項規定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要減輕稅負，就應權衡增值額增加所能帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠所增加的稅負，從而選擇適當的開(kāi)發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負的增大。
(2)財務(wù)費用�！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細則》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按取得土地使用權所衷付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)扔嬎憧鄢?凡不能按轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中一并計算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?/p>
房地產(chǎn)企業(yè)據此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高。則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據實(shí)扣除;反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。
假設某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)，為取得土地使用權而支付金額300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為500萬(wàn)元。如果該企業(yè)利息費用能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供了金融機構證明，則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40(萬(wàn)元);如果該企業(yè)利息費用無(wú)法按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，或無(wú)法提供金融機構證明，則其他可扣除項目=(300+500)×10%=80(萬(wàn)元)。
對于該企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果預計利息費用高于40萬(wàn)元，企業(yè)應力爭按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并取得有關(guān)金融機構證明，以便據實(shí)扣除有關(guān)利息費用，從而增加扣除項目金額;反之同理。
3.企業(yè)所得稅的納稅籌劃。
由于企業(yè)所得稅為通過(guò)“收入總額一準予扣除項目金額”計算出的應稅所得乘以所得稅稅率計算而得，而收入、成本、費用等的籌劃在前文均有闡述，在此不作詳細說(shuō)明。
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