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為其他單位代建辦公樓，如何進(jìn)行稅收籌劃？
問(wèn)：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲為F單位建1萬(wàn)平方米辦公樓，應如何進(jìn)行納稅籌劃?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以代建方式建房是指由委托建房單位提供土地使用權證書(shū)和有關(guān)部門(mén)的建設項目批準書(shū)以及基建計劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以委托單位名義購買(mǎi)或者由委托單位自己購買(mǎi)土地使用權、材料、設備。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中(即受托方)不墊付資金，開(kāi)發(fā)完成后向委托單位收取代建房收入的行為。按上述方法操作從形式上看房地產(chǎn)產(chǎn)權沒(méi)有發(fā)生轉移，因而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得的代建手續費收入按“服務(wù)業(yè)” 項目計征營(yíng)業(yè)稅，不按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)” 計征土地增值稅。采用代建房方式比采用先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售方式能取得更好的節稅效果，但整體收益可能不大。
方案一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為F單位開(kāi)發(fā)辦公樓，然后銷(xiāo)售給F單位。辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格為4500萬(wàn)元，扣除項目金額為3400萬(wàn)元，增值額為1100萬(wàn)元，增值率為32%(1100÷3400)，應繳土地增值稅為：330萬(wàn)元(1100×30%)。
方案二：F單位取得有關(guān)部門(mén)辦公樓批準立項文件，委托房地產(chǎn)公司代建辦公樓。F單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《代建合同》規定，F單位提供土地、材料、設備。房地產(chǎn)公司收取代建手續費，不墊付資金。根據稅法規定，該辦公樓沒(méi)有發(fā)生所有權轉移，對房地產(chǎn)公司代建的辦公樓免征土地增值稅。
兩方案比較，采用方案二代建方式，房地產(chǎn)公司可節省土地增值稅330萬(wàn)元，從土地增值稅節稅角度，應采用方案二。
根據稅法規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉移，不屬于土地增值稅的有償轉讓或視同銷(xiāo)售行為，不征收土地增值稅。同時(shí)財稅〔1995〕48號文件規定：“在企業(yè)兼并中，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅”。綜合運用上述稅收政策，可以進(jìn)行下列方式的土地增值稅籌劃。
房地產(chǎn)公司建成辦公大廈后，進(jìn)行企業(yè)分立，分立為兩個(gè)公司，其中一個(gè)全資子公司為企業(yè)分立，分立為兩個(gè)公司，其中一個(gè)全資子公司為丙公司，并由丙公司擁有辦公大廈。根據稅法規定，乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)企業(yè)分立轉移到丙公司的辦公大廈，不征收土地增值稅。分立結束后，甲公司兼并丙公司。根據現行稅法，被兼并企業(yè)丙公司將辦公大廈轉讓到兼并企業(yè)甲公司中，暫免征收土地增值稅。因此，在乙房地產(chǎn)公司企業(yè)分立和甲公司兼并丙公司過(guò)程中，辦公大廈都不需要繳納土地增值稅。
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