- 相關(guān)推薦
關(guān)于萬(wàn)達上市背后的財務(wù)解讀
為何在市場(chǎng)普遍看空房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)不利的“窗口期”，萬(wàn)達地產(chǎn)卻如此火急火燎地與資本市場(chǎng)“親密接觸”?下面，小編為大家解讀萬(wàn)達上市背后的財務(wù)，希望對大家有所幫助!
降低負債率
除了拓寬融資渠道、獲得資金外，上市的目的還在于降低融資成本、增加企業(yè)利潤，進(jìn)而降低資產(chǎn)負債率。
作為重資產(chǎn)公司，萬(wàn)達地產(chǎn)的大部分負債為銀行貸款、信托、境外債券等計息借款。招股說(shuō)明書(shū)顯示，截至2011年、2012年、2013年年底及2014年6月30日，萬(wàn)達地產(chǎn)未償還銀行及其他借款余額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元和1723.62億元;截至2014年6月底，萬(wàn)達地產(chǎn)僅借款利息支出就高達62.1億元。
大量的融資帶來(lái)的利息支出令融資成本不斷攀升，而相對利息更高的信托融資的占比也越來(lái)越高，這也使得融資成本居高不下。
此外，大量的融資還令萬(wàn)達地產(chǎn)的流動(dòng)負債急劇攀升。從2011年至2014年上半年，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)負債分別為1238.79億元、1571.29億元、1802.77億元和2193.60億元。
在資本充足率方面，其杠桿比率則分別為38.8%、48.7%、53.0%和87.8%，資產(chǎn)負債率則分別為47.4%、45.9%、49.4%和51.6%，負債率逐年上升。
值得注意的是，萬(wàn)達地產(chǎn)招股說(shuō)明書(shū)第16頁(yè)附注第4條寫(xiě)到，“資產(chǎn)負債率按負債總額(扣除客戶(hù)墊款)除以資產(chǎn)總值再將所得值乘以100%計算”。
記者在與財務(wù)分析專(zhuān)家探討時(shí)得知，中國商品房實(shí)行預售制，房地產(chǎn)企業(yè)賬面往往有巨額預收款項，預收賬款在負債中的'比重也大幅上升。但在實(shí)際操作中，很多地產(chǎn)企業(yè)為了讓負債率更好看，往往在將預收賬款直接從負債總額中扣除后再計算資產(chǎn)負債率。
招股說(shuō)明書(shū)中對“客戶(hù)墊付”并未予以詳細解釋。但如果客戶(hù)墊款即預收賬款的話(huà)，則其需要從債務(wù)總額中扣除。
從資產(chǎn)總額的角度分析，如果將房?jì)r(jià)下行的風(fēng)險考慮進(jìn)來(lái)，那么，按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行重估，其中可能存在資產(chǎn)總額減值的風(fēng)險。
事實(shí)上，根據A股上市地產(chǎn)企業(yè)已披露發(fā)布的財務(wù)指標，記者發(fā)現，負債率“高危”似乎是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的共性問(wèn)題。當債臺高筑、資產(chǎn)又不斷縮水時(shí)，高企的負債率將使地產(chǎn)企業(yè)面臨極大的財務(wù)風(fēng)險甚至經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
萬(wàn)達選擇在此時(shí)上市，最大好處在于融資渠道變得更順暢、融資成本變得更低廉，進(jìn)而可以將負債率降至或保持至一個(gè)合理水平。
從長(cháng)遠看，上市之后保持合理的現金流、獲得穩健的收益、保持合理的負債，這才是萬(wàn)達地產(chǎn)可持續發(fā)展的財務(wù)基石。
保衛現金流
與坐擁500億元現金流、高調赴美上市的阿里巴巴不同，處在物業(yè)銷(xiāo)售收入大幅下滑、經(jīng)營(yíng)性現金流和投資性現金流降至負數以及融資性現金流大幅攀升狀況之下的萬(wàn)達地產(chǎn)，顯然不夠財大氣粗。
從招股說(shuō)明書(shū)中的綜合現金流量表發(fā)現，萬(wàn)達地產(chǎn)的現金及現金等價(jià)物從2013年年底的695.25億元小幅增長(cháng)至今年6月底的747.61億元，其似乎擁有良好的流動(dòng)性。
但分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)、投資、融資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量及構成，就會(huì )發(fā)現萬(wàn)達地產(chǎn)獲取現金的能力在下降，而其償債壓力在增大。
從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量分析，一般來(lái)說(shuō)，賺錢(qián)時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現金流是正值，虧損時(shí)，企業(yè)現金流是負值。而且，產(chǎn)生的現金流越多，越能說(shuō)明企業(yè)的銷(xiāo)售暢通、資金周轉快、銷(xiāo)售回款能力較強;反之，則意味著(zhù)企業(yè)獲取現金流量能力、償還能力和支付能力降低，甚至未來(lái)將面臨資金鏈斷裂的壓力。
招股說(shuō)明書(shū)顯示，2014年上半年，萬(wàn)達地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為232.51億元，相比2013年上半年同比下降27.5%，同比下降的主要原因是物業(yè)銷(xiāo)售收入大幅下降38.6%。
經(jīng)營(yíng)性現金流的變化讓人大跌眼鏡。2011年，萬(wàn)達地產(chǎn)的'商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流達359億元(來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售)。這一數字到2012年大幅降至115億元，2013年進(jìn)一步降到68億元，2014年上半年變成了負89.5億元。
從投資活動(dòng)的現金流角度分析，一般來(lái)說(shuō)，處在擴張時(shí)期的企業(yè)會(huì )加大投資，其投資活動(dòng)的現金流是負值。而在收縮時(shí)期，其投資活動(dòng)的現金流就是正值了。由于擴展業(yè)務(wù)，2014年上半年，萬(wàn)達地產(chǎn)投資活動(dòng)現金流大幅下滑至負209.1億元。
由此看出，隨著(zhù)經(jīng)營(yíng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流減少至負數，支撐企業(yè)運營(yíng)的資金重任自然落到了融資頭上。其中，抵押貸款和銀行授信，是萬(wàn)達地產(chǎn)融資的主要渠道。
從融資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量分析，一般來(lái)說(shuō)，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現金凈流量越大，說(shuō)明企業(yè)面臨的償債壓力越大。招股說(shuō)明書(shū)顯示，萬(wàn)達地產(chǎn)融資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流逐漸增大。截至2011年、2012年、2013年年底及2014年6月30日，萬(wàn)達地產(chǎn)融資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~分別為15.3億元、185億元、379億元、339億元、351億元。僅僅依靠不斷擴大的融資規模來(lái)補充資金缺口，令萬(wàn)達地產(chǎn)的償債壓力巨大。
綜合考慮獲取現金流量能力降低、銷(xiāo)售回籠難度加大、資金占用周期增長(cháng)、未償還債務(wù)及利息支出增加等因素，萬(wàn)達地產(chǎn)現有的747.61億元的現金流量?jì)纛~只是杯水車(chē)薪。
穩健的現金流是企業(yè)賴(lài)以生存與發(fā)展的“血液”。由于以資金密集為特征的房地產(chǎn)企業(yè)具有所需資金量大、周轉周期長(cháng)、占用風(fēng)險大等特點(diǎn)，一旦發(fā)生資金短缺甚至資金鏈斷裂，其就會(huì )出現爛尾樓甚至破產(chǎn)清算等情況。
“現金流永遠比負債率更重要。”萬(wàn)達地產(chǎn)走走停停的十年坎坷上市路在此刻畫(huà)上句號，盡管有些匆忙，但這卻不失為明智之舉。
看到現金流量指標的預警信號，萬(wàn)達地產(chǎn)期望通過(guò)上市提高自身的“造血”功能，獲得源源不斷的“新鮮血液”。
【萬(wàn)達上市背后的財務(wù)解讀】相關(guān)文章：
解讀萬(wàn)達的電影邏輯09-05
公司上市前的財務(wù)要求10-26
企業(yè)上市掛牌前的財務(wù)問(wèn)題07-10
公司上市與不上市的區別-企業(yè)掛牌上市的好處06-14
企業(yè)上市與不上市的區別10-26
如何上市之上市輔導09-18
上市公司的財務(wù)報表分析06-01