農村宅基地法律政策解答

　　很多人對農村宅基地法律政策不是十分了解，下面提供2017農村宅基地法律政策解答，歡迎閱讀!

　　1.什么是農村宅基地？

　　農村宅基地是指農村專(zhuān)門(mén)用于建造房屋的那部分土地，包括已經(jīng)建成住宅的土地、建過(guò)住宅但已無(wú)上蓋物無(wú)法居住的土地、住宅規劃用地三種類(lèi)型。

　　2.什么是農村宅基地使用權？

　　農村宅基地的所有權屬于農民集體所有，村民只享有宅基地使用權，不享有所有權。農村宅基地使用權是指村民在依法取得的集體經(jīng)濟組織所有的宅基地上建造住宅及其附屬設施，并對宅基地進(jìn)行占有、使用和有限制處分的權利。

　　3.村民如何申請宅基地？

　　村民建住宅需要使用宅基地的，向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿(mǎn)無(wú)異議的，報經(jīng)鄉(鎮)審核后，報縣(市)審批。經(jīng)依法批準的宅基地，農村集體經(jīng)濟組織或村民小組應及時(shí)將審批結果張榜公布。

　　4.農村宅基地有哪些特征？

　　第一，集體所有。我國《憲法》規定： “城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有�！�

　　第二，使用主體特定。即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟組織成員享有使用權。村民申請宅基地只可向本集體經(jīng)濟組織提出，村民申請取得宅基地后只可用于自建住宅，不可將其轉讓。

　　第三，一戶(hù)一宅。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定， “農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準”。從字面上看，這條規定再明白不過(guò)了，如果一戶(hù)農民擁有了兩處以上宅基地當然就構成違法。

　　5.在宅基地上建住宅需要注意哪些事項？

　　村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

　　村民住宅用地，經(jīng)鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，應依法辦理審批手續。

　　6.村民對自家宅基地享有哪些權利？

　　根據我國《物權法》第152條規定，“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施�！贝迕駥τ谧约旱恼�基地，享有的主要是在占有的基礎上進(jìn)行使用的權利，即宅基地使用權。

　　宅基地使用權主要有以下幾個(gè)特征：

　　第一，宅基地使用權的主體只能是農村集體經(jīng)濟組織的成員。城鎮居民不得購置宅基地，除非其依法將戶(hù)口遷入該農村集體經(jīng)濟組織。

　　第二，宅基地使用權的用途僅限于村民建造個(gè)人住宅。個(gè)人住宅包括住房及與村民居住生活有關(guān)的附屬設施，如廚房、院墻等。

　　第三，宅基地使用權實(shí)行嚴格的“一戶(hù)一宅”制。根據我國《土地管理法》的規定，村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。村民建住宅，應符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。村民住宅用地，經(jīng)鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準，但如果涉及占用農用地的，應依照《土地管理法》的有關(guān)規定辦理審批手續。村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

　　第四，宅基地具有福利性，即宅基地的初始取得是無(wú)償的。

　　7.哪些人可以申請使用村里的宅基地？

　　《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地”。根據這一條可以看出，申請使用農村宅基地的，通常情況下只能為本村村民。本村村民，專(zhuān)指本集體經(jīng)濟組織的成員。如果不是農村集體經(jīng)濟組織的成員，或者是城鎮人員，則一般不允許使用或申請宅基地的。

　　8.應該如何確定宅基地使用權？

　　宅基地使用權的確定方式主要有兩種：一種是司法確定，另一種是行政確定。

　　司法確定是指通過(guò)司法程序，以判決、裁定等形式確定宅基地使用權的歸屬。

　　行政確定是指由土地登記管理部門(mén)作出認定。

　　根據我國日前的法律及相關(guān)政策，村民宅基地使用權應按下列情況處理：

　　第一，沒(méi)有經(jīng)過(guò)統一規劃調整的宅基地，應按照農村土地改革時(shí)的土地登記范圍確定。

　　第二，經(jīng)過(guò)統一規劃或者合法手續個(gè)別調整的宅基地，以規劃和調整后確認的使用范圍為準。

　　當事人之間因使用宅基地發(fā)生爭議，如果集體土地使用證上注有明確的四至，但是長(cháng)寬面積和四至面積不一致，除四至標志移動(dòng)外，均應當以四至標志為準。如果一方的集體土地使用證與土地實(shí)際面積一致而另外一方不一致或者沒(méi)有集體土地使用證的，應當以集體土地使用證與實(shí)際面積一致一方的土地證為準。

　　符合當地政府分戶(hù)建房條件而尚未分戶(hù)的村民，其現有的宅基地沒(méi)有超過(guò)分戶(hù)建房用地合計標準面積的，可以按照現有的面積確定宅基地使用權。

　　9. 一戶(hù)村民可以擁有幾處宅基地？

　　《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準�！薄秶�土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)[2008]146號)規定，嚴格落實(shí)農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地的法律規定。除繼承外，農村村民一戶(hù)申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理。這些規定確定了“一戶(hù)一宅”的原則。

　　“農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地”，是指村民一戶(hù)申請第二宗宅基地，土地管理部門(mén)不予批準，而不是指農村一戶(hù)只能擁有一張宅基地使用證，因為村民在繼承等情況下可以擁有受限制的宅基地使用權。在這種情況下，村民依據第二張宅基地使用證只能享有有限的權利，直至繼承的房屋倒塌損毀，該宅基地使用權也就隨之滅失了。

　　“一戶(hù)”是指根據戶(hù)口來(lái)判斷。根據我國的戶(hù)籍管理規定，如果在戶(hù)口本上登記為一家人，那么該戶(hù)廣口本所登記的家庭就屬于一戶(hù)，該戶(hù)只能申請一處宅基地。農村中按照風(fēng)俗進(jìn)行的分家.并不是法律意上的分戶(hù)，分家不分戶(hù)仍然是一戶(hù)，只能擁有一處宅基地。

　　“一處宅基地”，是指村民一戶(hù)所擁有的是一塊完整的宅基地，而不是分布在本集體不同地方的多處土地。如果分布于不同地方的多處土地，那么就成了多處宅基地了，顯然這是法律規定所不允許的。

　　10.辦理農村宅基地使用證的程序是怎樣的？

　　農村宅基地使用證的辦理程序是：

　　審查證件→情況調查→測量尺寸→填寫(xiě)報表→上報審批→發(fā)證

　　11.農村宅基地使用證變更的基本條件有哪些？農村宅基地使證變更的基本條件是：一，申請人戶(hù)口必須在本村。第二，申請人戶(hù)口必須是農業(yè)戶(hù)口。第二，申請人及家屬必須沒(méi)有宅基地使用證。

　　12.辦理農村宅基地使用證應該提交什么基本材料？

　　辦理農村宅基地使用證需提交的基本資料有：

　　第一，戶(hù)口簿原件、復印件，身份證復印件一份(A4紙)。

　　第二，當地公安派出所的證明。

　　第三，申請書(shū)一份，委托書(shū)一份。

　　第四，宅基地使用權登記表。

　　13.什么情況下宅基地使用權喪失？

　　宅基地使用權的喪失，是指在出現了法律法規規定的宅基地使用權喪失的情況下，宅基地使用權歸于消滅的情形。概括來(lái)看，有以下情形：

　　第一，因宅基地滅失而喪失宅基地使用權。

　　第二，因放棄而喪失。

　　第三，因轉讓而喪失。

　　第四，因撤銷(xiāo)而喪失。

　　第五，因農村集體經(jīng)濟組織收回宅基地而喪失。

　　14.拆除繼承的原住宅蓋新房，村委會(huì )是否可收回宅基地？

　　我國《憲法》規定： “城市的土地屬于國家所有;農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有�！币虼�，宅基地的所有權是屬于集體所有的。我國的《士地管理法》對土地的所有權，使用權及農村個(gè)人建設用地，都有明確規定，村民對自己的宅基地只享有使用權，不享有所有權。我國《繼承法》所規定的繼承，是對公民合法財產(chǎn)的繼承，宅基地的所有權屬于集體，其所有權主體不是村民。

　　我國《繼承法》規定，公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財產(chǎn)可以繼承，而宅基地不屬于個(gè)人財產(chǎn)，公民死亡時(shí)遺留的房屋可以被繼承，但是宅基地不能被繼承，根據“房地不可分離”的原則，繼承房屋之后，宅基地使用權也會(huì )隨著(zhù)房屋產(chǎn)權合法轉移給繼承人，這時(shí)應該進(jìn)行必要的登記。當房屋消滅后，宅基地使用權依托的客體消失了，繼承人便不再享有宅基地使用權。屆時(shí)，村委會(huì )可以收回宅基地。

　　15.取得宅基地需要交錢(qián)嗎？

　　目前，我國農村宅基地使用權實(shí)行無(wú)償取得制度即村民可以無(wú)償申請宅基地。

　　16.宅基地使用權可以抵押?jiǎn)幔?/p>

　　宅基地的所有權屬于農村集體所有，村民所享有的僅僅是宅基地的使用權。宅基地是關(guān)系到農民最基本生活、關(guān)系到農村社會(huì )穩定的大事。如果說(shuō)允許農民將自己的宅基地進(jìn)行抵押，那么一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，抵押權人就會(huì )實(shí)現抵押權，這時(shí)候會(huì )有很多問(wèn)題出現。首先，宅基地使用權的主體會(huì )發(fā)生變更，新的主體有可能不符合法律的規定;其次，抵押人失去宅基地，也就失去了基本的生活保障，也不利于社會(huì )的穩定和維持抵押權人的基本生活。因此，我國《物權法》和《擔保法》都明確禁止將宅基地的使用權用于抵押。

　　17.村民將村里的房子賣(mài)了之后，還能再申請宅基地嗎？

　　我國《土地管理法》第62條明確規定：“農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準�！绷硗�，《國土資源部關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》中也明確規定：“農村村民將原有住房出賣(mài)、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準�！�

　　18.泥石流損毀了房屋，能再申請宅基地嗎？

　　在我國，每戶(hù)村民只能擁有一處宅基地，這是出于既保護農民的住宅需求又防止土地浪費的需要。如果因為自然災害等原因導致宅基地損毀，那么，宅基地使用權依附的客體也隨即消失，宅基地使用權就消滅了，村民的宅基地使用權隨即滅失�？紤]到保護農村住宅需要的因素，應當對失去宅基地的村民重新分配宅基地。如果宅基地未被損毀，而是宅基地上的房屋被毀，宅基地還是存在的，宅基地使用權還存在，并沒(méi)有滅失。這時(shí)候，村民可以通過(guò)重建房屋來(lái)重新享有宅基地使用權。

　　但是，宅基地因自然災害損毀，不意味著(zhù)村民就一定有權再申請宅基地。在現實(shí)生活中，村民可能通過(guò)繼承擁有兩處以上的住宅，那么在此情況下，即使有一處宅基地因為自然災害的原因而損毀，也不能再分配宅基地給該村民。

　　19.能在審批的宅基地上建設加工作坊嗎？

　　農村宅基地具有福利性質(zhì)，村民是無(wú)償使用的。宅基地是屬于村集體的財產(chǎn)，與村民的基本生活息息相關(guān)，對于村民而言，具有十分重要的意義。宅基地設置的目的，就是保證村民能夠有容身立命之所，其用途就是用于建設住宅，如果改變了宅基地的用途，那么它的性質(zhì)及意義也就改變了。根據我國《土地管理法》第65條規定，“有下列情形之一的，農村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權：……不按照批準的用途使用土地的”，所以，如果村民不按照宅基地的用途使用宅基地，宅基地是可以被收回的。

　　但是收回宅基地不是隨意進(jìn)行的，村委會(huì )沒(méi)有權利隨意收回宅基地。收回宅基地需要經(jīng)過(guò)一系列嚴格程序，應該由村委會(huì )報經(jīng)原來(lái)批準用地的人民政府，經(jīng)過(guò)該人民政府同意之后，才能收回宅基地。

　　20.村民的宅基地可以被征收嗎？

　　土地的征收，需明確以下幾點(diǎn)：

　　第一，征收土地的主體必須是國家，具體來(lái)講就是國家授權縣級以上人民政府行使土地征收權，土地征收本身就是政府的一種行政行為，具有明顯的行政強制性。

　　第二，土地征收的目的和前提是為了國家公共利益的需要，并以土地補償為必備條件;征收標的只能是農村集體所有的土地。

　　第三，國家為了公共利益，可以征收宅基地，具有強制性，不以被征收者意志為轉移，但是雙方可以就征收的補償問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商�！锻恋毓芾矸ā返�47條規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償，并且要保證農民保持原有生活水平。

　　21.村里能以抵債為由收回村民的宅基地嗎？

　　根據我國《土地管理法》第62條及《村民委員會(huì )組織法》中的相關(guān)規定，村民申請住宅用地，須報經(jīng)鄉鎮人民政府審核，然后由縣級人民政府批準。農村宅基地的取得需要經(jīng)過(guò)一系列程序，一旦取得之后，就應當維護這種取得的有效性，沒(méi)有法定理由是不能收回宅基地的。即使宅基地的取得不符合有關(guān)規定，也應該責令村民補辦相關(guān)手續，一般不宜隨意收回;就算宅基地出現法定收回的情形，村委會(huì )也不能擅自收回，要經(jīng)過(guò)一系列的報請手續，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準才可以實(shí)施。

　　村民欠村里的錢(qián)，這與村民取得宅基地是不同的法律關(guān)系，應分別予以處理，村委會(huì )不能擅自收回宅基地。

　　22.村民能否將宅基地上修建的住房出賣(mài)、出租或者贈與他人？

　　村民可以將宅基地上修建的住房出賣(mài)、出租或者贈與他人，但出賣(mài)、出租、贈與他人后，不能再申請宅基地;提出申請的，不予批準。

　　已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓的，應當及時(shí)辦理變更登記

　　23.宅基地使用方案如何確定？

　　村民的宅基地由全村所有村民共同使用，涉及全村人的共同利益，只有經(jīng)過(guò)合理的分配和規劃，經(jīng)過(guò)全村人的集體協(xié)商，才能夠使整個(gè)村的宅基地得到充分和合理的利用。我國《村民委員會(huì )組織法》第24條規定：“涉及村民利益的下列事項，經(jīng)村民會(huì )議討論決定方可辦理：……宅基地的使用方案�！彼�以，對于村里的宅基地使用方案應該在村民會(huì )議討論之后方可實(shí)行�！洞迕裎瘑T會(huì )組織法》第22條規定：“召開(kāi)村民會(huì )議，應當有本村十八周歲以上村民的過(guò)半數，或者本村三分之二以上的戶(hù)的代表參加，村民會(huì )議所作決定應當經(jīng)到會(huì )人員的過(guò)半數通過(guò)。法律對召開(kāi)村民會(huì )議及作出決定另有規定的，依照其規定。召開(kāi)村民會(huì )議，根據需要可以邀請駐本村的企業(yè)、事業(yè)單位和群眾組織派代表列席�！�

　　所以，宅基地使用方案應該由本村村民全體大會(huì )決議通過(guò)才可以。

　　24.子女是城鎮居民，老人去世后村委會(huì )能強行收回宅基地嗎？

　　根據我國《憲法》第10條和《土地管理法》第8條的規定，宅基地不屬于私人所有，而是屬于農村集體所有的。村民在符合法定條件的情況下，可以申請使用宅基地建房，這時(shí)候，村民所亨有的只是宅基地的使用權，宅基地所有權仍然歸村集體所有。宅基地的使用權具有一定的特殊性，村委會(huì )雖然代表村民行使土地所有權，但是并不意味著(zhù)村委會(huì )可以不受限制地隨時(shí)收回他人占有使用的宅基地。村民取得宅基地，在上面建造的房屋，屬于自己的合法財產(chǎn)，是受法律保護的，也是可以繼承的。由于房子是依附在宅基地上的，這時(shí)候應遵循房地一致原則，如果農民通過(guò)繼承取得了房屋，那么就取得了宅基地的使用權。這時(shí)候，好像就出現了一種矛盾：宅基地的所有權屬于村集體，而宅基地繼承人又不是村集體的成員。其實(shí)，繼承權的取得，實(shí)際上是被繼承人權利的一種讓渡，這恰恰體現了被繼承人作為該村村民所享有的宅基地使用權。從另一個(gè)層面看，通過(guò)繼承的方式獲得宅基地的使用權，是宅基地使用權取得的一種特殊方式，并不違法。

　　子女所繼承的房屋屬于合法財產(chǎn)，合法財產(chǎn)不能受到侵犯。只有當房屋滅失的時(shí)候，村委會(huì )才有權收回宅基地。

　　25.宅基地能繼承嗎？

　　我國《憲法》第10條第2款艦定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有�！薄锻恋毓芾矸ā返�8條第2款也根據《憲法》精神，作了相同規定。據此，村民個(gè)人不享有對宅基地的所有權，而只享有使用權。根據《繼承法》第3條的規定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財產(chǎn)，包括：公民的收入;公民的房屋、儲蓄和生活用品;公民的林木、牲畜和家禽;公民的文物、圖書(shū)資料;法律允許公民所有的生產(chǎn)資料，公民的著(zhù)作權、專(zhuān)利權中的財產(chǎn)權利;公民的其他合法財產(chǎn)。由于村民個(gè)人對于宅基地只享有使用權，不享有所有權，宅基地不屬于“個(gè)人合法財產(chǎn)”，不能依法繼承。另外宅基地使用權具有很強的人身依附性。

　　在通常情況下，取得宅基地使用權的人必須具有農村集體經(jīng)濟組織成員資格才行，并且隨著(zhù)集體經(jīng)濟組織成員資格的失去而失去，不在不同農民個(gè)體之間流轉，即不可以繼承，并且農村宅基地使用權主要是為了保障每戶(hù)農民的居住需求，具有社會(huì )保障功能。如果允許繼承的話(huà)，將導致宅基地無(wú)限擴大，違背了《土地管理法》規定的農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地的規定。

　　26.如何處理村民非法占用土地建住宅？

　　村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過(guò)省、自冶區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占有土地論處。

　　對超過(guò)當地規定面積標準的宅基地，經(jīng)依法處置后，按照《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》(國上資發(fā)[2008] 146號)要求，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。對一戶(hù)違法占有兩處宅基地的，核實(shí)后應收回一處。

　　27.宅基地因自然災害等原因滅失的怎么辦？

　　宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權滅失。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。已經(jīng)登記的宅基地使用權滅失，應當及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。

　　附案例：

　　1.村民將房子賣(mài)給別人，宅基地歸誰(shuí)？

　　1988年，村民劉某將位于村內的三間私房賣(mài)給了同村的村民陳某，陳某按照協(xié)議支付了購房款。在協(xié)議中只約定了房屋買(mǎi)賣(mài)，對于宅基地使用權問(wèn)題沒(méi)有提及，房屋宅權證上的名字沒(méi)有變更，還是劉某。由于屬于歷史遺留問(wèn)題，劉某在賣(mài)了間房屋之后，還有另處宅基地建房。2009年，陳某將原來(lái)的舊房子拆除，準備重新建房。劉某聞?dòng)嵹s來(lái)，以當時(shí)約定的只是買(mǎi)賣(mài)房屋，沒(méi)有說(shuō)買(mǎi)賣(mài)宅基地使用權為由，要收同宅基地使用權，自己打算在宅基地上建房，兩家發(fā)生矛盾。調解無(wú)效后，陳某將劉某起訴至法院，要求法院確認陳某對宅基地具有使用權。

　　案件分析：

　　本案涉及的村民將房屋買(mǎi)賣(mài)之后，宅基地使用權的歸屬問(wèn)題。

　　劉某持原來(lái)的宅權證向陳某索還宅基地使用權的行為，是違反《土地管理法》的有關(guān)規定的，應該依法予以制止.我國<土地管理法》明確規定，農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，使用原有的宅基地、村內空閉地和其他土地建住宅的，應該由縣政府批準。在本案之中，1988年雙方所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，是合法有效的。劉某應該在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之后，配合陳某去辦理相關(guān)的變更手續，但是沒(méi)有去辦理，陳某可以申請去辦理。

　　對于我國農村村民使用的宅基地，是遵循房地一致原則的。村民在買(mǎi)賣(mài)房屋的同時(shí)，在客觀(guān)實(shí)際上就讓渡了宅基地的使用權，這時(shí)候宅基地的使用權也是隨之轉移的。這種轉移是法定的，不是當事人說(shuō)不轉移就不轉移的。就上述案件而言，劉某已經(jīng)擁有一處宅基地了，就不能再擁有宅基地了，雖然沒(méi)有辦理宅基地使用權證的變更手續，但也不能判決劉某就對宅基地具有使用權.陳某可以通過(guò)申請，要求劉某變更相關(guān)手續的方式，來(lái)維護自己的合法權益。

　　2.村民住宅占地面積超過(guò)了省里的標準怎么辦？

　　村民老張于2006年在本村申請了一塊宅基地，井在宅基地上蓋了一座院落，但是院落的面積遠遠超過(guò)了宅基地面積。2009年，村里和鄉里工作人員測量的時(shí)候發(fā)現了這一情況，要求老張將超過(guò)的部分建筑拆除，否則不給他辦理集體土地使用證。但是拆除部分將影響整體的結構，破壞房屋的使用，老張不同意，卻又不知道應該怎么辦，在咨詢(xún)了律師后，老張按照相關(guān)規定順利辦理了農村土地使用證。

　　案件分析：

　　這個(gè)案例是關(guān)于住宅占地面積超過(guò)了規定標準應該怎么處理的問(wèn)題。

　　2008年的《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)[2008] 146號)中要求，嚴格執行宅基地面積標準。宅基地面積不得超過(guò)省(區、市)規定的標準，對宅基地超占面積的，在辦理登記時(shí)按下列情況處理：

　　(1) 1982年《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施后至今未擴大用地面積的，可以按現有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

　　(2) 1982年《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當地規定的面積標準的，超過(guò)部分按當時(shí)國家和地方有關(guān)規定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

　　(3) 1987年《土地管理法》實(shí)施后，農村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當地規定的面積標準的，按照實(shí)際批準面積進(jìn)行登記。其面積超過(guò)各地規定標準的，要在土地登記簿和土地權利證書(shū)記事欄內注明超過(guò)標準的面積、待以后分戶(hù)建房或現有房屋拆遷、改建、翻建，政府依法實(shí)施規劃重新建設時(shí)，按有關(guān)規定作出處理，并按照各地規定的面積標準重新進(jìn)行登記。

　　在上述案例中，由于老張的住宅是在1 987年之后修建的，因此，正確的做法是先登記，在備注欄中注明，在以后重建的過(guò)程中再逐步縮減，而不是直接予以拆除。

　　拓展閱讀：

　　農村宅基地確權，意在給農民的利益上一層保障，但在實(shí)際操作中，由于家庭成員戶(hù)口變動(dòng)以及成員減少等因素的干擾，將導致一部分人在宅基地確權的時(shí)候可能會(huì )失去原本的房屋所有權。

　　解讀2017農村宅基地確權新政策，以下8種情況農民將失去房屋所有權。

　　1、農民在農田上建房，而未經(jīng)城建規劃局的許可的屬于違章建筑。

　　2、空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的。

　　3、家庭成員又組建了新的家庭，另申請了別的宅基地。

　　4、除繼承和分居立戶(hù)外，農戶(hù)一戶(hù)宅基地超過(guò)一處以上的。

　　5、申請宅基地建房的時(shí)候沒(méi)有登記的家庭成員。

　　6、將戶(hù)口遷走的人，已經(jīng)不是本村的成員。

　　7、因拆遷或原住宅依法被征收，已依法進(jìn)行統一安置或補償的。

　　8、村集體以外的人員(如城鎮居民)購買(mǎi)的本村宅基地或建房，在確權時(shí)，合同當屬無(wú)效。

　　在這里要特別注意的是，我國禁止宅基地使用權的流轉，盡管農村村民對宅基地上的房屋享有所有權并可自由處分。

　　但因宅基地使用權是一種帶有社會(huì )福利性質(zhì)的權利，城鎮居民不得享有。

　　如果村民將其房屋轉讓給非本集體經(jīng)濟組織的成員或者城鎮居民，法院在判決城鎮居民購買(mǎi)農民的宅基地房屋糾紛時(shí)，一般認定該買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。

　　申請條件：

　　1、因子女結婚等原因確需分戶(hù)，缺少宅基地的；

　　2、外來(lái)人口落戶(hù)，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒(méi)有宅基地的；

　　3、因發(fā)生或者防御自然災害、實(shí)施村莊和集鎮規劃以及進(jìn)行鄉（鎮）村公共設施和公益事業(yè)建設，需要搬遷的。

　　農村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：

　　1、年齡未滿(mǎn)十八周歲的；

　　2、原有宅基地的面積已經(jīng)達到規定標準或者能夠解決分戶(hù)需要的；

　　3、出賣(mài)或者出租村內住房的。

　　由于各省的規定有些出入，具體還要到當地的土地部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)后才能確定，總的程序和步驟就是上面所述，如有其他問(wèn)題，請補充提問(wèn)。

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