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建筑企業(yè)投資決策階段的造價(jià)控制
住宅建設投資項目投資規模巨大，具有的不可移動(dòng)性、產(chǎn)品單件性、長(cháng)效性、稀缺性及建設過(guò)程的復雜性等特點(diǎn)，投資決策階段是選擇和決定投資行動(dòng)方案的過(guò)程，是對擬建項目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟論證，是對不同投資方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟比較、選擇及做出判斷和決定的過(guò)程。因此，對住宅建設項目的投資決策要慎重對待，開(kāi)發(fā)建設單位在決策過(guò)程中，要認真進(jìn)行項目可行性研究，確定項目合理的資金結構、建設規模和水平等內容，并根據市場(chǎng)情況、施工技術(shù)水平、政策變化等動(dòng)態(tài)因素，認真調查研究，不斷補充更新，盡可能提高投資估算的準確程度，不斷完善前期論證工作，為今后的造價(jià)管理工作打下良好的基礎。
一、投資決策與工程造價(jià)管理的關(guān)系
決策階段的投資估算是選擇最佳投資方案的重要依據，是決定項目是否可行及主管部門(mén)進(jìn)行項目審批的重要參考。正確的項目決策是對項目建設做出科學(xué)的決斷的基礎，是選擇最佳投資行動(dòng)方案，使各種資源得到合理配置的前提。項目決策階段的造價(jià)控制，直接影響著(zhù)其后各階段工程造價(jià)是否科學(xué)、合理。因此，只有保證項目決策的正確性、避免決策失誤，才能合理地進(jìn)行造價(jià)估計和計算，在實(shí)施最佳投資方案的過(guò)程中，體現工程造價(jià)的合理性，從而有效控制工程造價(jià)。這種工程造價(jià)模式的確定與控制應貫穿于整個(gè)項目建設過(guò)程，要主動(dòng)避免決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟決策對該項目的工程造價(jià)的影響，如建設標準的確定、建設地點(diǎn)的選擇、工藝、設備的選用等。
二、市場(chǎng)調查分析
科學(xué)、準確的住宅市場(chǎng)調查分析是項目前期工作的重要組成部分，是投資決策和其他工作的依據，是各項決策產(chǎn)生的依據，只有科學(xué)、準確的市場(chǎng)調查分析才能做出科學(xué)的決策。市場(chǎng)的調查分析工作必須緊緊圍繞特定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和用戶(hù)類(lèi)型從宏觀(guān)與微觀(guān)兩方面展開(kāi)。通過(guò)市場(chǎng)調查分析所提供的信息，開(kāi)發(fā)商可以對市場(chǎng)的發(fā)展趨勢做出預判。通過(guò)準確的市場(chǎng)調查，開(kāi)發(fā)商可以了解影響市場(chǎng)的宏觀(guān)因素(經(jīng)濟因素、社會(huì )因素)，進(jìn)而準確把握投資機會(huì )與方向。通過(guò)了解住宅市場(chǎng)各類(lèi)物業(yè)的供求關(guān)系和價(jià)格水平，可以正確的擬定開(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)定位(服務(wù)對象、檔次、規模、售價(jià)等)。通過(guò)了解消費者對住宅功能和設計形式的要求，可以對項目的規劃設計工作做出正確指導。
三、項目資金的籌措與資金成本分析
在市場(chǎng)經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，住宅項目的建設需要投入大量的資金。在開(kāi)發(fā)前期，一般開(kāi)發(fā)商往往僅擁有總投資的20%～40%的資金，因此，企業(yè)需要通過(guò)各種渠道籌集建設資金。融資已經(jīng)成為企業(yè)的重要經(jīng)營(yíng)手段之一，同時(shí)，企業(yè)如何合理地降低資金成本，提高有限自有資金的利用率是企業(yè)經(jīng)常面臨的問(wèn)題。為避免在資金籌措工程中可能會(huì )發(fā)生的問(wèn)題，要確定合理的資金需要量，提高籌資效果;認真選擇資金來(lái)源，降低資金成本;適時(shí)取得資金，保證資金投放需要;適當維持自有資金比例，正確安排負債經(jīng)營(yíng)。資金成本是企業(yè)財務(wù)管理的一個(gè)重要概念，是企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)，這一代價(jià)由兩部分組成：資金籌集成本和資金使用成本，國際上將其列為一項“財務(wù)標準”。資金按照其來(lái)源的不同可分為兩種：自有資金和長(cháng)期借入資金。分析資金成本有助于企業(yè)選擇籌資方案，確定籌資結構以及最大限度地提高籌資的效益。
四、項目資金結構的分析與籌資方案的確定
資金結構是指企業(yè)資金的組合，任何一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)都客觀(guān)存在著(zhù)一定的資金結構，即長(cháng)期資金與非長(cháng)期資金的比例關(guān)系;自有資金與非自有資金的比例關(guān)系;非長(cháng)期資金內部各項目之間的比例關(guān)系;長(cháng)期資金內部各項目之間的比例關(guān)系;負債和資本(股東權益)的比重。每一個(gè)企業(yè)都具有一個(gè)最優(yōu)的資金結構，最優(yōu)的資金結構也就是企業(yè)最佳的資金組合形式。在這一結構實(shí)現時(shí)，該企業(yè)的資金成本率最低，企業(yè)的價(jià)值最大。用以衡量企業(yè)資金結構是否最合理的標準主要有以下幾點(diǎn)：1、綜合的資金成本最低，企業(yè)為籌資所花費的代價(jià)最小。2、籌集到手能供企業(yè)使用的資金最充分，能確保企業(yè)長(cháng)、短期經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的需要。3、股票市價(jià)上升，股東財富最大，企業(yè)總體價(jià)值最大。4、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險小。
五、投資方案經(jīng)濟效益評價(jià)
所謂經(jīng)濟效益(也稱(chēng)經(jīng)濟效果)是人們在經(jīng)濟活動(dòng)實(shí)踐中所取得的有用成果與勞動(dòng)消耗之比，或是產(chǎn)出的經(jīng)濟成果與投入的資源總量之比。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項目投資的目的是為了獲得利潤，取得盡可能高的經(jīng)濟效益，因此開(kāi)發(fā)商在投資決策前需要知道擬投資項目的經(jīng)濟效益，以便做出決策，在投資實(shí)施中應該知道所投資項目的實(shí)際經(jīng)濟效益，以便采取相應的對策。因此投資必須講求經(jīng)濟效益，只有講求經(jīng)濟效益，才能減少投資的盲目性，提高投資的有效性，促進(jìn)投資的合理分布。
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