小區車(chē)庫回屬的法律分析

摘 要：針對我國小區生活中大量存在的車(chē)庫權屬糾紛，運用建筑物區分所有權等物權理論，分析了小區車(chē)庫的法律類(lèi)型、法律性質(zhì)及其權利回屬的法律標準等題目，發(fā)現小區車(chē)庫的權屬不能僅僅以當事人的約定來(lái)確定，而必須根據實(shí)際發(fā)生的基礎事實(shí)——建筑容積率來(lái)確定。?
關(guān)鍵詞：車(chē)庫回屬；法律屬性；法律標準?
　　
　�。� 小區車(chē)庫的法律類(lèi)型?
　　
　　車(chē)庫是指住宅小區基地范圍內的停車(chē)區域。實(shí)踐中停車(chē)位及車(chē)庫主要表現為四種形式：第一種形式為地面停車(chē)位。地面停車(chē)位是直接設置于地面、以劃線(xiàn)分割方式標明的停車(chē)設施。無(wú)任何構筑物、可供多人同時(shí)使用、具有開(kāi)放性是其特點(diǎn)；第二種形式為地下車(chē)庫。地下車(chē)庫是指利用小區地下空間而建造的停車(chē)位, 內部設有若干個(gè)劃線(xiàn)編號且沒(méi)有墻壁隔離的停車(chē)位；第三種形式為排擠層停車(chē)位。排擠層停車(chē)位是將樓房的首層以墻、柱等排擠, 依附于樓房形成的停車(chē)位；第四種形式為地面的獨立車(chē)庫。地面停車(chē)庫是在小區內獨立建造的四周以墻壁和庫門(mén)與外界空間隔離的具有專(zhuān)用性的停車(chē)位。在現實(shí)的區分所有建筑中存在著(zhù)占用小區公共道路或者其他公共場(chǎng)地建立停車(chē)位的情形，其產(chǎn)權回屬為全體業(yè)主共有。以房屋的一層部分建立的小區車(chē)庫產(chǎn)權回屬于開(kāi)發(fā)商其可以參照單元套房的方式予以出租、出售。這在學(xué)界基本形成通說(shuō)，并已經(jīng)為法律所確認，因此這些類(lèi)小區車(chē)庫不是本文討論的重點(diǎn)�，F實(shí)中爭議的焦點(diǎn)主要是以地下層部分為停車(chē)之用的停車(chē)區域即地下車(chē)庫的回屬。?
　　
　�。� 小區車(chē)庫的法律屬性?
　　
　　小區車(chē)庫的權利回屬糾紛不斷出現，究其原因在于人們對小區車(chē)庫的法律屬性熟悉不清。小區車(chē)庫在法律上究竟應該屬于業(yè)主共有，還是屬于開(kāi)發(fā)商所有，或者由其他法律主體所有，這都要從小區車(chē)庫的法律屬性進(jìn)手。?
　　2.1 小區車(chē)庫的法律屬性分析?
　　2.1.1 土地使用權與房屋所有權關(guān)系角度分析?
　　所謂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，就是指房地產(chǎn)所有權人將房屋所有權與土地使用權轉移給買(mǎi)受方，買(mǎi)受方支付房地產(chǎn)價(jià)金的行為。房屋所有權與土地使用權有著(zhù)不可分割的聯(lián)系，房屋的天生必須依附于一定的土地，沒(méi)有土地使用權就沒(méi)有房屋的所有權，而房屋所有權的讓渡必然伴隨著(zhù)土地使用權的轉移。開(kāi)發(fā)商向房屋買(mǎi)受人出賣(mài)了房屋所有權，那么隨之土地使用權也應該一并轉讓。小區的車(chē)庫大都依附于小區土地和建筑物而存在，既然房屋所有權和土地使用權都一并轉移給了房屋買(mǎi)受人，那么作為附著(zhù)于小區土地的小區車(chē)庫就應該屬于房屋買(mǎi)受人所有。否則，房屋所有權和土地使用權已經(jīng)回屬房屋買(mǎi)受人所有，而小區的車(chē)庫卻還回屬開(kāi)發(fā)商，這勢必造成業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾，而且于理不符。因此，小區車(chē)庫應該屬于房屋買(mǎi)受人所有。?
　　2.1.2 建筑物區分所有權角度分析?
　　所謂建筑物區分所有權是指，“由區分所有建筑物的專(zhuān)有部分所有權，共用部分持分權以及因共同關(guān)系所生的成員權所共同構成的特別所有權�！毙�區車(chē)庫法律屬性的主要爭議點(diǎn)在于其是否為建筑物區分所有權中的共用部分，業(yè)主是否對小區車(chē)庫享有共有所有權。共有所有權的客體范圍主要包括四個(gè)方面，即：第一，建筑物的基本構造部分；第二，建筑物共有部分及其附屬物；第三，建筑物所占有的地基使用權；第四，住宅小區的綠地、道路、公共設施、公益性活動(dòng)場(chǎng)所、圍墻等地上物以及設置在地下的共有物。共有部分是與專(zhuān)有部分不可分離的，房屋買(mǎi)受人取得了房屋所有權，必然相應取得小區內的共有部分，這是現代建筑物區分所有理論的應有之意，也是滿(mǎn)足房屋買(mǎi)受人通過(guò)買(mǎi)受房屋享有房屋利益最大化的有效途徑。小區車(chē)庫的建立是依附于建筑物的，如同小區的綠地、道路是供小區業(yè)主使用的，因此其屬于共用部分當無(wú)異議。將小區車(chē)庫定性為共用部分將會(huì )對小區業(yè)主的利益進(jìn)行很好的保護，這也符合了現代建筑物區分所有權的理念。?
　　2.1.3 誰(shuí)投資誰(shuí)受益角度分析?
　　小區業(yè)主買(mǎi)受房屋時(shí)，房屋所有權和土地使用權一并轉移與房屋買(mǎi)受人。房屋買(mǎi)受人所繳納的房款并非只包括房屋的價(jià)款還包括取得土地使用權的用度，否則開(kāi)發(fā)商將無(wú)從獲利。而且開(kāi)發(fā)商為了利益最大化，自身并沒(méi)有對小區土地或建筑物保存相應的權利，而多是將能賣(mài)的東西通通賣(mài)掉，這樣“由于小區土地使用權已全部分攤到各業(yè)主名下，由開(kāi)發(fā)商擁有地下車(chē)庫所有權又缺乏土地使用權之基礎�！奔热婚_(kāi)發(fā)商將小區車(chē)庫的資金投進(jìn)已經(jīng)分攤到各業(yè)主名下，那么實(shí)際上車(chē)庫的投資者乃是小區業(yè)主，則小區車(chē)庫的所有權當然回于各房屋買(mǎi)受人，即小區業(yè)主。因此，開(kāi)發(fā)商固然是小區項目名義上的投資人，但是其投資本錢(qián)，包括建設小區車(chē)庫的本錢(qián)已經(jīng)計進(jìn)了房屋銷(xiāo)售價(jià)格當中，業(yè)主支付了對價(jià)，應當取得車(chē)庫的所有權，這與民法的基本理念是相一致的。?
　　2.2 小區車(chē)庫法律屬性的實(shí)然分析?
　　通過(guò)以上對小區車(chē)庫法律屬性的應然分析可以看出：小區車(chē)庫應當以屬于小區業(yè)主共有為原則。但是現實(shí)中的情況是非常復雜的，實(shí)際情況是很難按照法學(xué)理論所設計的應然道路發(fā)展的。在實(shí)踐中，建筑物區分所有權理論中的共用部分大多分為法定共用部分和約定共用部分。法定共用部分如建筑物軀干部分、共用出進(jìn)口、通道、樓梯等；約定共用部分是指本來(lái)具有結構上和使用上的獨立性，只是根據當事人之間的自愿約定將其變?yōu)楣灿貌糠�。小區車(chē)庫作為共用部分并不當然屬于法定共用部分，而更多的是屬于約定共用部分。當然這種約定不得損害區分所有權人的利益。如約定不明的，則推定為法定共有�，F代發(fā)達國家都將建筑物共用部分推定為各有關(guān)區分所有人共有�，F實(shí)中，小區業(yè)主并不一定需要車(chē)庫，將建設小區車(chē)庫的投進(jìn)全部由所有業(yè)主分攤并非符合全部業(yè)主的意愿。所以開(kāi)發(fā)商將地下車(chē)庫之容積率并不記進(jìn)建筑物總面積中，而車(chē)庫的建造則需要額外投資，這些投資本身可能使開(kāi)發(fā)商的利潤減少，在這種情況下將車(chē)庫一律回業(yè)主所有，也有失公平。但是小區車(chē)庫的投進(jìn)是否算人商品房出售價(jià)格之中是難以證實(shí)的，再加上我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不完善，是否記進(jìn)房屋價(jià)款之中完全由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，業(yè)主根本沒(méi)有知悉的可能。在產(chǎn)生矛盾時(shí)開(kāi)發(fā)商利用其強勢地位舉出很多證據證實(shí)車(chē)庫回其所有，業(yè)主只能看洋興嘆，無(wú)可奈何。?
　　通過(guò)以上對小區車(chē)庫應然與實(shí)然的分析，可以看出兩者差異很大，因而既不能說(shuō)是完全回屬區分所有權人所有，也不能一概回屬開(kāi)發(fā)商所有，應根據情況而定。?
　　
　　3 確定小區車(chē)庫權屬的法律標準?
　　
　　物權法立法目的在于定紛止爭、物盡其用，這種定紛止爭不是一種解決現存題目權宜之計，而應當從根本的公平、正義等理念出發(fā)確定物權的回屬。確定小區車(chē)庫回屬應以平衡小區業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的利益為其基本的價(jià)值指導。?
　　3.1 約定不足以確定小區車(chē)庫權屬?
　　從原則上說(shuō)，停車(chē)位是區分所有權人全體共有的，由于在區分所有建筑物中，除了專(zhuān)有部分建立所有權的之外，其他部分都應當是全體區分所有權人所共有。如何對待開(kāi)發(fā)商對停車(chē)位的單獨開(kāi)發(fā)題目?按照《物權法》第七十四條第二款的規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的回屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定�！蹦敲�，開(kāi)發(fā)商享有停車(chē)位的所有權，區分所有權人使用停車(chē)位，只能夠是向開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)使用權或者進(jìn)行租賃或者由開(kāi)發(fā)商以福利的方式贈與給業(yè)主。?
　　但是，停車(chē)位的權屬題目是否僅僅依靠約定就能夠解決題目？?jì)H僅是依據約定來(lái)確定停車(chē)位的所有權，恐怕難以成立。假如停車(chē)位不屬于區分所有權人單獨所有，也不屬于開(kāi)發(fā)商單獨所有，那么，停車(chē)位的所有權才是區分所有權人的，就可以確定車(chē)庫屬于全體區分所有權人共有，至于如何分配使用權，則可以通過(guò)約定確定權屬。

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