“一房數賣(mài)”的法律適用問(wèn)題初探

內容提要：“一房數賣(mài)”，從法律角度觀(guān)之，既涉及合同法，又關(guān)系物權法。而對物權變動(dòng)模式的立法選擇乃合同法和物權法上諸項制度安排的邏輯前提。在我國債權形式主義的物權變動(dòng)模式下，一方面應充分尊重合同自由，嚴格區分以物權變動(dòng)為目的的合同和物權變動(dòng)本身，限制無(wú)效合同的范圍；另一方面應維護不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)之公示方式的公信力，保障交易安全�！耙环繑蒂u(mài)”的法律適用即應遵循上述原則。

　　關(guān)鍵詞：合同效力物權變動(dòng)一房數賣(mài)法律適用

　　“一房數賣(mài)”，也稱(chēng)房屋多重買(mǎi)賣(mài)，是指出賣(mài)人以同一房屋為標的物訂立數個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，分別出售給數個(gè)買(mǎi)受人的行為。在房地產(chǎn)交易中，此種情況并不少見(jiàn)，尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現大幅度的價(jià)格波動(dòng)時(shí)最為常見(jiàn)。由于我國尚無(wú)統一完備的物權法律制度，加之實(shí)務(wù)界對我國《合同法》相關(guān)條款的理解不盡一致，因此在審判實(shí)踐中此類(lèi)案件的裁判理由和裁判結果存在一定的差異，特別是在數個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力、房屋所有權的最終歸屬等問(wèn)題上分歧比較嚴重。解決這些問(wèn)題，不能脫離我國法律現有的物權變動(dòng)模式，以及由此而在合同效力、物權移轉等方面引發(fā)的一系列體系效應。本文擬從我國現行法對物權變動(dòng)模式的選擇出發(fā)，并在這一背景下解讀我國現行法的有關(guān)規定，對“一房數賣(mài)”的法律適用問(wèn)題談?wù)劰P者的淺見(jiàn)，求教于方家。[1]

　　一、我國現行法上的物權變動(dòng)模式根據物權變動(dòng)原因的不同，可以將物權變動(dòng)分為基于法律行為的物權變動(dòng)和非基于法律行為的物權變動(dòng)。其中基于法律行為的物權變動(dòng)，又可分為基于單方法律行為的物權變動(dòng)和基于合同行為的物權變動(dòng)。后者是各個(gè)國家和地區的民事法律規制的重點(diǎn)，是物權交易法的核心。通常意義上的物權變動(dòng)模式，就是指一個(gè)國家或地區的民事立法，對于基于合同行為的物權變動(dòng)進(jìn)行法律調控的具體方式。[2]

　　各國民事立法由于受到本國的法律傳統和特定時(shí)期的歷史背景的影響，形成了不同的物權變動(dòng)模式。歸納起來(lái)，大陸法系具有典型意義的物權變動(dòng)模式有三種，即債權意思主義、物權形式主義和債權形式主義。

　　1、債權意思主義，又稱(chēng)意思主義，以法國民法為其代表�！斗▏�民法典》第711條規定，財產(chǎn)所有權因繼承、生前贈與、遺贈以及債的效果而取得或轉移。換言之，物權變動(dòng)為債權行為的當然結果，不承認有物權行為。以買(mǎi)賣(mài)契約為例，依照《法國民法典》第1583條的規定，第三人就標的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標的物尚未交付、價(jià)金尚未支付，買(mǎi)賣(mài)即告成立，而標的物的所有權也于此時(shí)在法律上由出賣(mài)人移轉于買(mǎi)受人。所有權的移轉以債權契約為根據，既不須另有物權行為，也不以交付或登記為生效要件，學(xué)說(shuō)稱(chēng)為債權意思主義。

　　2、物權形式主義，以《德國民法典》為其典范。依此主義，買(mǎi)賣(mài)標的物所有權的移轉，除須有買(mǎi)賣(mài)契約、登記或交付外，尚須當事人就標的物所有權的移轉作成一個(gè)獨立于買(mǎi)賣(mài)契約之外的合意。此合意是以物權的變動(dòng)為內容，學(xué)說(shuō)上又稱(chēng)為物權合意�！兜聡�民法典》第873條規定，為了移轉土地所有權，或為了在土地上設定某項物權或移轉此項權利，或為了在此項物權上更設定某項物權，除法律有特別規定外，必須由權利人及相對人，對于權利變更成立合意，并將此種權利變更之事實(shí)，登記于土地登記簿內�！兜聡�民法典》第929條規定，動(dòng)產(chǎn)所有權的出讓?zhuān)�必須由所有人將物交付于取得人，而且雙方就所有權的移轉，必須成立合意。如取得人已經(jīng)占有該物時(shí)，僅須就所有權的移轉成立合意。此種把當事人之間有關(guān)物權的合意與交付或登記作為引起物權變動(dòng)的法律事實(shí)，即物權變動(dòng)的物權形式主義。

　　3、債權形式主義，又稱(chēng)意思主義與登記或交付之結合，此種主義因以?shī)W地利民法為其典型，故又稱(chēng)奧國主義。依此主義，物權因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，除當事人之間須有債權合意（債權行為）外，僅須另外踐行登記或交付的法定方式，即生物權變動(dòng)的效力。按照1811年6月1日公布的《奧地利民法典》，這一主義的基本要點(diǎn)如下：其一，發(fā)生債權的意思表示即為物權變動(dòng)的意思表示，二者合一，并無(wú)區別。此與意思主義同，而與物權形式主義異；其二，欲使物權變動(dòng)實(shí)際發(fā)生，僅有當事人之間的債權意思表示（債權契約）尚有未足，尚須履行登記或交付的法定方式。因此，公示原則所須之登記或交付，系物權變動(dòng)的成立或生效要件；其三，物權的變動(dòng)，僅須在債權的意思表示之外加上登記或交付即為滿(mǎn)足，不需另有物權的合意，故無(wú)獨立的物權行為存在；其四，既然無(wú)獨立的物權行為存在，則物權變動(dòng)之效力自然受其原因關(guān)系-債權行為之影響，因而所謂物權行為無(wú)因性也不存在。[3]

　　以上三種物權變動(dòng)模式孰優(yōu)孰劣，是一個(gè)在理論上眾說(shuō)紛紜的話(huà)題。但這已超出了本文的討論范圍。盡管論者對于我國未來(lái)的物權立法對物權變動(dòng)模式的選擇這一問(wèn)題上仁智互見(jiàn)，但普遍認為我國現行立法系采債權形式主義的物權變動(dòng)模式。我國《民法通則》第72條第2款規定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時(shí)起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外�！边@里所說(shuō)的“合同”，是指買(mǎi)賣(mài)合同、互易合同、贈與合同等債權合同�！捌渌�合法方式”是指繼承、遺贈、征用、沒(méi)收、法院判決以及強制執行等。該規定表明，一方面，以發(fā)生物權變動(dòng)為目的的原因行為的成立和生效，并不直接導致物權變動(dòng)結果的發(fā)生；另一方面，財產(chǎn)所有權的移轉并不要求有獨立的物權行為的存在，在一般情況下，債權合同加上交付行為即可發(fā)生所有權的移轉�？梢�(jiàn)，作為民事基本法的《民法通則》采認了債權形式主義的物權變動(dòng)模式。我國《合同法》第133條同樣規定：“標的物的所有權自標的物交付時(shí)起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外�！边@兩條規定中所說(shuō)的作為例外情形的“法律另有規定”，主要是指民事特別法上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的規定。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規定：“房地產(chǎn)轉讓?zhuān)瑧�當簽訂�?shū)面轉讓合同……”第60條第3款規定：“房地產(chǎn)轉讓……時(shí)，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請房產(chǎn)變更登記……”由此可見(jiàn)，我國立法對不動(dòng)產(chǎn)的物權變動(dòng)同樣采認債權形式主義，以債權合同加上過(guò)戶(hù)登記的方式來(lái)移轉不動(dòng)產(chǎn)的所有權。

　　筆者之所以用相當的篇幅來(lái)闡釋物權變動(dòng)模式問(wèn)題，是因為對這一問(wèn)題的不同回答將導致對民法體系內的合同效力、無(wú)權處分、風(fēng)險負擔以及交易安全等相關(guān)問(wèn)題作出不同的制度安排。因為“物權變動(dòng)模式的立法選擇在運用民法的言說(shuō)方式對特定社會(huì )經(jīng)濟交往關(guān)系作出描述和反映后，就會(huì )在邏輯上限定民法上一系列制度的具體設計或表述”。[4]本文對“一房數賣(mài)”的法律適用問(wèn)題的探討，即以我國現行法上債權形式主義的物權變動(dòng)模式為邏輯起點(diǎn)，通過(guò)體系解釋和利益衡量的方法，力求對這一問(wèn)題作出符合法理的回答。

　　二、數個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力在我國債權形式主義的物權變動(dòng)模式下，不承認有獨立于債權意思的物權合意，不承認有獨立于債權行為的物權行為，更無(wú)所謂“物權行為的無(wú)因性”問(wèn)題。物權變動(dòng)的結果系因債權合同與登記或交付這一事實(shí)行為相結合而發(fā)生，債權合同的成立和生效是物權變動(dòng)的前提和基礎�？疾臁耙环繑蒂u(mài)”的法律效果，自然應從考察數個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力入手。

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