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關(guān)于投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間與防范探析
論文摘要：性房地產(chǎn)準則的出臺和近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲為企業(yè)的盈余創(chuàng )造了新的空間，“世茂股份”和“海南航空”兩家的案例具有典型意義。準則制定機構可以通過(guò)重新規定后續計量模式的適用范圍，增加不同類(lèi)別資產(chǎn)二次轉換的限制條件，以及加強信息披露三種措施防范投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中企業(yè)的盈余管理行為。
論文關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；盈余管理；政策
隨著(zhù)我國的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)將房地產(chǎn)用于對外出租或持有并準備增值后轉讓。為了更好的規范這類(lèi)業(yè)務(wù)的核算，部于2006年頒布的《企業(yè)會(huì )計準則》增加了投資性房地產(chǎn)準則，對投資性房地產(chǎn)的確認、計量和轉換作出了全面的規定，并將公允價(jià)值引入到后續計量之中。公允價(jià)值有利于增強會(huì )計信息的相關(guān)性，有利于信息使用者進(jìn)行決策。但由于我國資本市場(chǎng)尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價(jià)格，并且公允價(jià)值的計量方法選擇余地大，估值技術(shù)和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。
1 投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析
由于準則規定在模式下，應當按照《企業(yè)會(huì )計準則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì )計準則第6號——無(wú)形資產(chǎn)》的規定，對已出租的物和土地使用權進(jìn)行計量，計提折舊或攤銷(xiāo)。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價(jià)值后續計量模式中。
1.1 利用后續計量模式的可選擇性進(jìn)行盈余管理
準則規定企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。并且采用公允價(jià)值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo),應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差計入當期損益。由于近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格呈現總體上升的趨勢，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值往往低于市場(chǎng)價(jià)值。對于坐落于大中型城市中心城區的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場(chǎng)，因此，這些房地產(chǎn)滿(mǎn)足使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的條件。雖然準則規定成本模式轉換為公允價(jià)值模式應按會(huì )計政策變更處理，轉換無(wú)法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會(huì )計政策的選擇獲益。一方面轉換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，降低了企業(yè)的風(fēng)險，有利于企業(yè)進(jìn)行，擴大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規模，實(shí)施并購重組。轉換相當于因為資產(chǎn)的重估增值而調整賬面價(jià)值，而這在成本計量原則下一般是禁止的。另一方面轉換后的投資性房地產(chǎn)不計提折舊，減少了企業(yè)每期的費用，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加能在當期確認為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計入應納稅所得額，對于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權也一律需要計提折舊或攤銷(xiāo)，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉換不會(huì )增加企業(yè)的負擔，也不會(huì )使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。
1.2 利用資產(chǎn)類(lèi)別的轉換進(jìn)行盈余管理
準則規定自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價(jià)值計價(jià)，轉換當日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計入所有者權益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。同時(shí)，如果滿(mǎn)足準則中的相關(guān)規定，便可以使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。同時(shí)，企業(yè)可以將原已計提的固定資產(chǎn)減值準備在轉換時(shí)轉回，從而規避了《企業(yè)會(huì )計準則第8號——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，不得轉回的規定。準則還規定，采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應當以其轉換當日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計入當期損益。企業(yè)可以在適當的時(shí)間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益計入當期損益。這樣通過(guò)兩次轉換，企業(yè)在轉換期間內減少了固定資產(chǎn)的折舊費用，獲得了公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的收益，同時(shí)增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值，從而達到粉飾報表的目的。
1.3 利用公允價(jià)值計量方法的不同進(jìn)行盈余管理
根據準則的規定，資產(chǎn)負債表日企業(yè)應該從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這表明公允價(jià)值首先應該從公開(kāi)市場(chǎng)報價(jià)中取得。當無(wú)法從公開(kāi)市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以使用估值技術(shù)取得公允價(jià)值。但由于我國市場(chǎng)經(jīng)濟起步較晚，市場(chǎng)機制尚不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，公開(kāi)報價(jià)不易獲得，并且由于存在大量的投機行為，公開(kāi)報價(jià)也未必是公允的價(jià)格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評估機構或房地產(chǎn)評估機構的評估價(jià)格作為公允價(jià)值，其次是通過(guò)參考同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格獲取公允價(jià)值�，F行準則中，沒(méi)有對公允價(jià)值的計量方法作出明確適當的規定，企業(yè)可以根據自己的需要選擇對經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)有利或能夠達到特定目的的方法。估值模型本身具有復雜性和不確定性，容易受到主觀(guān)判斷的影響，但準則對于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數的設定缺乏必要和規定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評估機構進(jìn)行房地產(chǎn)評估，出具對自身有利的資產(chǎn)評估報告。這都給企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過(guò)操縱公允價(jià)值滿(mǎn)足自身利益，降低會(huì )計信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。
2 性房地產(chǎn)盈余的實(shí)例解析
2.1 世茂股份的盈余管理
上海世茂股份有限公司是一家主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)的。2009年6月30日，世茂股份臨時(shí)股東大會(huì )通過(guò)投資性房地產(chǎn)的政策變更的決議，公司根據準則規定進(jìn)行了追溯調整，導致增加2009年度利潤總額408萬(wàn)元，其中因不計提折舊增加2009年度利潤總額102萬(wàn)元，因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤總額306萬(wàn)元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬(wàn)元，增加留存收益987萬(wàn)元。當年下半年，因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益為1.61億元，約占當年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為4.26億元，約占當年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在報表附注中披露進(jìn)行會(huì )計政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式導致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區，交易活躍，這給使用公允價(jià)值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內房地產(chǎn)價(jià)格普遍高企，發(fā)達地區漲幅尤為明顯。世茂股份在此時(shí)進(jìn)行會(huì )計政策變更，公允價(jià)值的大幅變動(dòng)直接導致了當年及此后一年的利潤大幅增加，相對于其他采用模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績(jì)更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無(wú)需擔心這部分并無(wú)實(shí)際現金流入的利潤將增加企業(yè)利潤分配的負擔。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價(jià)值模式的憂(yōu)慮。
2.2 海南航空的盈余管理
海南航空股份有限公司是一家主營(yíng)航空的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事會(huì )通過(guò)投資性房地產(chǎn)的會(huì )計政策變更的決議，根據準則規定進(jìn)行了追溯調整，導致2008年合并報表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬(wàn)元，減少營(yíng)業(yè)成本442萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬(wàn)元，最終減少凈虧損999萬(wàn)元。2009年合并報表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營(yíng)業(yè)成本1902萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過(guò)會(huì )計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為3.48億元，約占當年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅明顯。2009年12月31日，國務(wù)院發(fā)布文件，海南國際島正式獲批，此舉更是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價(jià)，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)遠遠高出賬面價(jià)值。海南航空此次的變更在當期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來(lái)了近8%的利潤總額，效果十分明顯。
3 投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施
3.1 重新規定后續計量模式的使用范圍
現行準則以能否持續可靠取得公允價(jià)值為依據進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續計量模式的選擇，并且企業(yè)對所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續計量模式。對于用于出租的土地使用權或物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值并無(wú)太大的聯(lián)系。通常在簽訂時(shí)已載明租賃期間承租方支付的費用，且出租房并無(wú)租賃到期時(shí)將其轉讓的意圖。因此，對于這類(lèi)資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷(xiāo)，企業(yè)只有營(yíng)業(yè)收入，卻沒(méi)有營(yíng)業(yè)成本，收入費用在上不配比，違背了基本的會(huì )計原則。而對于持有并準備增值后轉讓的士地使用權，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進(jìn)行轉讓?zhuān)枰皶r(shí)了解資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，掌握充分的信息，以選擇合適的時(shí)機對外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價(jià)值模式計量。準則可以規定企業(yè)應根據投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類(lèi)型選擇后續計量模式，且企業(yè)可以區別不同的投資性房地產(chǎn)同時(shí)使用成本模式和公允價(jià)值模式。
3.2 增加不同類(lèi)別資產(chǎn)二次轉換的限制條件
為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金產(chǎn)的重分類(lèi)操縱利潤和資產(chǎn)的賬面價(jià)值，進(jìn)行盈余管理，《企業(yè)會(huì )計準則第22號——工具確認和計量》中對于持有至到期投資和可供出售的重分類(lèi)作出了明確的規定。由于公允價(jià)值這一計量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準則制定相對較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準則可以借鑒金融工具準則，規定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)且以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的，因持有目的改變，轉換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的，在本會(huì )計年度及以后兩個(gè)完整的會(huì )計年度內不得再次轉換為以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的投資性房地產(chǎn)，同時(shí)對因不可抗力或其他特殊狀況導致可以轉換的例外條件作出規定。這樣即截斷了企業(yè)利用資產(chǎn)類(lèi)別的轉換進(jìn)行盈余管理的道路，又可以保護企業(yè)必要而合法的利益。
3.3 加強投資性房地產(chǎn)的信息披露
通過(guò)對財務(wù)報表附注的分析，可以看出不同上市公司對投資性房地產(chǎn)的信息披露程度不一，但總體都不夠全面。因此，有關(guān)部門(mén)應該出臺規定，詳細和規范投資性房地產(chǎn)的信息披露，包括物業(yè)的名稱(chēng)、所在位置、基本概況、產(chǎn)權情況、抵押或擔保的狀況、價(jià)值類(lèi)型的定義、評估機構的名稱(chēng)及關(guān)聯(lián)關(guān)系、評估方法的選擇、評估假設、評估模型的選擇、評估參數的選擇、評估的過(guò)程及結果等信息，必要時(shí)還應該提及相關(guān)評估報告的名稱(chēng)及取得途徑。只有進(jìn)行充分的信息披露，才能保證會(huì )計信息的相關(guān)性和可靠性，降低企業(yè)利用計量方法進(jìn)行盈余管理的可能性，保護投資者的合法權益。
綜上所述，采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量的企業(yè)擁有較大的盈余管理空間，由于能夠少計提折舊或攤銷(xiāo)費用，獲得公允價(jià)值變動(dòng)收益，因而能增加利潤，在短期內達到自身特定的目的。準則制定機構應加強對公允價(jià)值模式使用條件的限制并提高信息披露的要求，從而防范企業(yè)的盈余管理行為。
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