關(guān)于《投資性房地產(chǎn)》準則的思考

關(guān)于《投資性房地產(chǎn)》準則的思考 【摘要】我國財政部于2006年2月15日發(fā)布的第3號準則《投資性房地產(chǎn)》。該準則體現了與國際會(huì )計慣例趨同的精神，借鑒了《國際會(huì )計準則第40號——投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規定并在有限度應用公允價(jià)值等方面進(jìn)行了創(chuàng )新，本文分析了這一準則的實(shí)施對企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出了在實(shí)施中應注意的幾個(gè)問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價(jià)值模式公允價(jià)值模式

　　投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀(guān)念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現象。近年來(lái)，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險的特征，為了順應我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著(zhù)與國際會(huì )計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日發(fā)布了第3號準則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準則的創(chuàng )新之處，分析了其預計影響并對在實(shí)施過(guò)程中難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對本準則更加深入的思考。


一、《投資性房地產(chǎn)》準則的創(chuàng )新
（一）將投資性房地產(chǎn)單獨列示
　　本次投資性房地產(chǎn)準則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負債表中單獨反映。
　　長(cháng)期以來(lái)，我國并未針對投資性房地產(chǎn)單獨制定相關(guān)準則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的內容，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，通過(guò)“存貨——出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”，“其他長(cháng)期資產(chǎn)——出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，期末，按照其可收回金額與賬面價(jià)值孰低的原則在資產(chǎn)負債表中分別作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)列示。但是，從這類(lèi)資產(chǎn)的實(shí)際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)數年以后，它們的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對市場(chǎng)的依賴(lài)程度很高，使得對房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點(diǎn)，從而有別于價(jià)值逐期減損的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無(wú)法在會(huì )計上真實(shí)反映其特征及價(jià)值，導致投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值背離，財政部頒布的《投資性房地產(chǎn)》準則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”等資產(chǎn)中分離出來(lái)，單獨歸類(lèi)為“投資性房地產(chǎn)”，大大提高了會(huì )計信息的相關(guān)性。

（二）有限度地運用公允價(jià)值
1、引入公允價(jià)值
　　財政部在2000年《企業(yè)會(huì )計制度》中對于資產(chǎn)的期末計價(jià)采用了成本與可收回金額（或市價(jià)、可變現凈值）孰低的方法，基本上沒(méi)有使用公允價(jià)值模式。鑒于目前我國企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的變化情況和服務(wù)于提供更相關(guān)的會(huì )計信息的需要，《投資性房地產(chǎn)》準則中引入公允價(jià)值模式，實(shí)現了資產(chǎn)計價(jià)模式的重大突破。公允價(jià)值計價(jià)模式的應用可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，增加報表信息的相關(guān)性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營(yíng)，在園區內建造了大量的廠(chǎng)房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規模將達到65萬(wàn)平方米以上，相關(guān)機構研究表明，按照公允價(jià)值法的市價(jià)重估，公司房地產(chǎn)重估價(jià)值增值約40億元�！锻顿Y性房地產(chǎn)》準則的實(shí)施，無(wú)疑使其會(huì )計報表中所反映的資產(chǎn)價(jià)值更加符合實(shí)際。
2、公允價(jià)值的運用范圍
　　在公允價(jià)值的運用范圍上，《國際會(huì )計準則第40號—投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計價(jià)模式中任選其一。而我國投資性房地產(chǎn)準則明確規定企業(yè)計價(jià)模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。具體而言應當同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計�？梢�(jiàn)，我國限定公允價(jià)值的使用范圍，充分考慮到了我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價(jià)值操縱利潤。
3、轉換差額的處理
　　在自用房地產(chǎn)轉換為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否全部計入損益這點(diǎn)上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價(jià)值計價(jià)，轉換當日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計入所有者權益�！边@與國際準則第57條“對于將存貨轉換成一項將按公允價(jià)值計價(jià)的投資性房地產(chǎn),轉換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認�！庇兄�(zhù)明顯差別。如果企業(yè)想要通過(guò)虛假轉換房地產(chǎn)用途來(lái)粉飾報表的話(huà)，為了遵守準則規定，公允價(jià)值與成本價(jià)的差額只能記入到所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能�？梢�(jiàn)，我國這次出臺的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉，而是相關(guān)專(zhuān)家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經(jīng)過(guò)深思熟慮而形成的思想結晶，可以說(shuō)是有中國特色的投資性房地產(chǎn)準則。
（三）區分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”
　　我國《投資性房地產(chǎn)》準則對列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著(zhù)更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀(guān)上是為了賺取租金，在客觀(guān)上已在出租賺取租金，所以新準則規定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準備增值后轉讓的”。這是因為雖然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會(huì )因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價(jià)值終究會(huì )因為壽命的終結而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來(lái)投資，只能作為出租物進(jìn)行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來(lái)投資，也可以作為出租物進(jìn)行投資。

二、實(shí)施《投資性房地產(chǎn)》準則對企業(yè)的影響
（一）對分析對象的一個(gè)簡(jiǎn)單描述
　　筆者的分析對象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無(wú)法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（600048）和北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據2005年報，按照新準則的規定，有12家上市公司沒(méi)有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。
（二）對滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準則的影響預期
　　在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價(jià)值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10％以上的共有五家公司。
滬市房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)簡(jiǎn)表①（2005年年報）
名稱(chēng) 股票號 總資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例 無(wú)形資產(chǎn)
（待定土地)
金橋
600639 4,853,790,713.60 3,075,856,831.60 63.4%
天津
海泰 600082 798,648,137.85 221,306,797.99 27,7% 96,119,477.56
天創(chuàng )
600791 88,321,806.68 162,245,926.03 16.4%
上海
海鳥(niǎo) 600634 340,104,358.99 49,590,758.65 14.6%
實(shí)發(fā)展 600748 3,815,870,943.60 444,282,443.57 11.6%
全行業(yè) 106,721,460,484.3 7,029,633,926.93 6.59% 413,483,024.93
　　由此我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高，筆者統計了滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司，其總資產(chǎn)為1067億元，其中基本符合新準則中投資性房地產(chǎn)特征的約有70億元，占總資產(chǎn)的比重約6.59％。據相關(guān)報道，我國近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)大致穩定在10％左右。在北京、上海等地區房地產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)幅度遠遠超過(guò)了這一水平。假設采用公允價(jià)格計量會(huì )帶來(lái)1倍資產(chǎn)增值的話(huà)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在07年因為轉換將會(huì )有70億元計入所有者權益，在08年因為增值將會(huì )有巨額未實(shí)現利潤計入損益，這對行業(yè)的影響是不可小覷的�？紤]到房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結構、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。這給我們分析新準則對全行業(yè)各家公司的影響帶來(lái)了困難，因此，本文僅以上海金橋為例作相關(guān)分析。

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