住宅小區車(chē)庫權屬分析及法律完善
摘要：隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，新式住宅小區已經(jīng)成為城市居民的主要住宅形式。由于家庭汽車(chē)數量不斷增加，住宅小區的車(chē)庫顯現出了稀缺性特點(diǎn)，因車(chē)庫權屬問(wèn)題而引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生。而我國目前既有的法律、法規對這一問(wèn)題的規定卻存在不足，無(wú)法有效解決車(chē)庫權屬問(wèn)題。因此，對住宅小區車(chē)庫權屬問(wèn)題進(jìn)行分析，有助于找到完善相關(guān)法律的思路和對策。
關(guān)鍵詞：住宅小區車(chē)庫權屬；區分所有權；相關(guān)規定；法理分析；法律完善。
一、住宅小區車(chē)庫權屬的相關(guān)規定。
《物權法》在第74條中將住宅小區車(chē)庫與停車(chē)位一同做出了規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。
按照實(shí)踐中的經(jīng)驗，小區車(chē)庫的建設方式多為兩種：
一種是地下車(chē)庫，一種則是興建于地上的車(chē)庫。因此，不同的建筑方式，就決定了其不同的權利歸屬。如果開(kāi)發(fā)商獨立建造了地上的車(chē)庫，那么由于其自身所具有的構造上的獨立性特征，在出售之前它們的所有權是可以歸開(kāi)發(fā)商所有的。因此開(kāi)發(fā)商也就有權通過(guò)出售、附贈或者出租的方式對其進(jìn)行處置，而區分所有人則可以通過(guò)購買(mǎi)、租賃等方式獲得車(chē)庫的專(zhuān)有所有權或者使用權。
但是，這里必須還要有一個(gè)前提，就是開(kāi)發(fā)商在修建車(chē)庫時(shí)并沒(méi)有將車(chē)庫的修建成本計入售房成本中。如果開(kāi)發(fā)商將這一成本計入了售房成本，那么毫無(wú)疑問(wèn)此時(shí)該車(chē)庫就應屬于全體業(yè)主所共有了，這是與停車(chē)位的權屬問(wèn)題相類(lèi)似的一個(gè)情況，只不過(guò)停車(chē)位的權屬是要看其占用土地是否被計入公攤面積，而車(chē)庫看的是其建設成本是否計入業(yè)主的購房?jì)r(jià)金之中。因此針對這一問(wèn)題，只是憑《物權法》的74條的規定，是不能對其權屬進(jìn)行明確的規制的。
另一種情況是針對地下車(chē)庫而言。在我國，盡管在取得土地使用權之后，還可以對土地上的空間進(jìn)行利用。
但是土地下方的地下部分，是否也可以當然的取得使用權，這取決于行政規劃。因此，業(yè)主在對建筑物區分所有后，實(shí)際上其取得的土地使用權就包含了地上的空間利用權或地表的空間利用權，而地下的空間利用權要根據規劃來(lái)界定。因此，地下的空間使用權的權利是不確定的，而我國法律對此也并沒(méi)有明確的相關(guān)規定。這一問(wèn)題在實(shí)務(wù)中存在著(zhù)比較普遍的糾紛現象。
二、小區車(chē)庫權屬糾紛的法理分析。
在現實(shí)生活中，因為住宅小區車(chē)庫權屬問(wèn)題引發(fā)的糾紛很多，例如南京市某小區業(yè)主訴求車(chē)庫所有權案（引自江蘇法制報2007年9月13日第2版）。南京市某小區的地下車(chē)庫被開(kāi)發(fā)商出租給他人作為倉庫使用，小區四十六戶(hù)業(yè)主集體將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求討回車(chē)庫所有權并恢復原狀供業(yè)主使用。南京市白下區人民法院對該案進(jìn)行了審理并作出判決：一審駁回四十六戶(hù)業(yè)主的訴訟請求。
從這一起關(guān)于小區車(chē)庫的實(shí)務(wù)糾紛可以看出，從其產(chǎn)生到最后法院的判決，小區業(yè)主一直處于不利的地位，其權益最終沒(méi)有得到保護。那么，之所以會(huì )有這樣的糾紛發(fā)生，其根源還是在于《物權法》第74條對小區車(chē)庫的權屬規定不明確造成的。該條對車(chē)庫的權屬做出了“約定”的法律規定。但正是此“約定”方式，有可能給實(shí)務(wù)中的當事人的一方造成利益上的損失。地下車(chē)庫是作為業(yè)主專(zhuān)有部分的配套設施。只有作為共有財產(chǎn)的話(huà)，才能作為業(yè)主專(zhuān)有部分的配套設施；如果約定的結果是由開(kāi)發(fā)商保留所有權的話(huà)，車(chē)庫的所有權會(huì )和專(zhuān)有部分的所有權發(fā)生分離，這就會(huì )嚴重損害業(yè)主的利益；但是如果約定車(chē)庫的所有權歸業(yè)主所有，那么就不利于鼓勵開(kāi)發(fā)商建更多的車(chē)庫。如果車(chē)庫建得少，停車(chē)難的問(wèn)題不能得到緩解，那么最終還是業(yè)主的利益受到損害。
如果《物權法》能夠對車(chē)庫的權屬有一個(gè)清晰明了的規定，使得業(yè)主們在購房之初就能明白自己小區的車(chē)庫到底是歸誰(shuí)所有的，那么開(kāi)發(fā)商就不敢對其進(jìn)行任意處分了。因此，法律對這一問(wèn)題如何進(jìn)行協(xié)調，有待于具體之規定出臺，而現有法律規定明顯不能很好地解決車(chē)庫權屬問(wèn)題。
三、小區車(chē)庫權屬的法律完善。
要明確車(chē)庫的權屬，首先需要分清現在的住宅小區中普遍存在的車(chē)庫的類(lèi)型。按照車(chē)庫修建的位置和建筑方式的不同，可以將其分為地上車(chē)庫和地下車(chē)庫。即使是地上車(chē)庫，也可以分為獨立建造的地上車(chē)庫或者是利用區分建筑物而建造的地上車(chē)庫（利用建筑物的某一樓層建造車(chē)庫）。
面對實(shí)際生活中如此復雜的情況，僅僅靠《物權法》
第74條這簡(jiǎn)單的一個(gè)條文是不能完全夠滿(mǎn)足對現實(shí)糾紛的解決需要的。該條法律規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”顯然，該條規定對于車(chē)庫權屬的規定是非常不明確的。該規定沒(méi)有考慮到不同類(lèi)型的車(chē)庫，其權屬可能不同。
（一）根據土地使用權確定車(chē)庫歸屬。
無(wú)論是將車(chē)庫修建于地上還是地下，或是建于區分建筑物之內，其都與土地使用權權屬具有當然聯(lián)系，在車(chē)庫發(fā)生權屬爭議的情況下，是否可以通過(guò)土地使用權的權屬狀況確定車(chē)庫的權屬狀況？在我國房地產(chǎn)法律中，“地隨房走”是非常重要的一個(gè)原則，土地使用權在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)就已經(jīng)確定，那么是否可以據此原則就認為，一旦業(yè)主購買(mǎi)了區分建筑物的專(zhuān)有部分，則房屋所占的土地使用權，就相應地移轉給業(yè)主，因而，車(chē)庫也應當確定為業(yè)主所有？筆者認為，以此來(lái)確定車(chē)庫的權屬不妥。首先，地下車(chē)庫的問(wèn)題就無(wú)法通過(guò)這一標準使得其權屬得到解決。在我國，盡管空間利用是包含在土地使用權之中，但是其又是按規劃來(lái)確定的，因而土地使用權又可以分為地上的空間利用權或地下的空間利用權。業(yè)主購買(mǎi)了專(zhuān)有部分之后，實(shí)際上已經(jīng)擁有了地上的空間利用權或地表的空間利用權，而地下的空間利用權要根據規劃來(lái)界定。所以，對地下空間利用權所占的土地使用權，既不能說(shuō)都歸屬于開(kāi)發(fā)商，也不能說(shuō)都歸屬于業(yè)主，這與當時(shí)的土地規劃有直接關(guān)系，因此，如果用土地使用權作為確定車(chē)庫權屬的標準，還是會(huì )使車(chē)庫的產(chǎn)權歸屬處于一種不確定的狀態(tài)之中。
（二）根據主物和從物理論確定車(chē)庫歸屬。
所謂從物是指在經(jīng)濟功能上服務(wù)于主物并且與主物不可分離的物。如果將車(chē)庫定位為建筑物的從物，那么，依據主物與從物的一般原理，車(chē)庫的所有權當然地依據建筑物的所有權的移轉而轉移。如果商品房已經(jīng)全部銷(xiāo)售給業(yè)主，則可以推定為全體業(yè)主共有。但是，這一標準存在著(zhù)明顯的局限性。在實(shí)際中，很多情況下車(chē)庫都是單獨銷(xiāo)售的，而并沒(méi)有作為區分所有的建筑物的附屬物，同區分所有建筑物的專(zhuān)有部分一并出售。二者之間也沒(méi)有聯(lián)系。因此，不能簡(jiǎn)單地把車(chē)庫看作是區分所有建筑物的從物，因此，也就不能用主物和從物的理論來(lái)對車(chē)庫的權屬作劃分。
（三）根據出資情況確定車(chē)庫歸屬。
“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”是物權法中的關(guān)于解決產(chǎn)權糾紛的一個(gè)重要原則。無(wú)論小區的車(chē)庫是屬于建造于地上、地下還是利用區分所有的建筑物而建造，要確定其權屬，則只需要分清楚是誰(shuí)對車(chē)庫的建造進(jìn)行了投資。這里面有兩種情況：第一種情況是，車(chē)庫由開(kāi)發(fā)商建好之后，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有把建造車(chē)庫所用成本計入房屋銷(xiāo)售面積的均價(jià)之中，也就是通常所說(shuō)的沒(méi)有將建造車(chē)庫的成本計入公攤面積。那么，在這種情況下，車(chē)庫理應屬于開(kāi)發(fā)商所有，車(chē)庫也可以由開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋時(shí)單獨處置，或者銷(xiāo)售、或者出租，由開(kāi)發(fā)商行使其物權。第二種情況是，開(kāi)發(fā)商在建造好車(chē)庫以后，將建造車(chē)庫的成本算入了房屋銷(xiāo)售的價(jià)格之中，即計入了小區房屋的公攤面積。毫無(wú)疑問(wèn)，在此種情況之下，車(chē)庫實(shí)際上就是由小區的業(yè)主所共同購買(mǎi)，那么，車(chē)庫的權屬就應確定為歸業(yè)主共有。
這樣的一種“誰(shuí)出資、誰(shuí)受益”的確定權屬標準，能夠很好地適應小區車(chē)庫建造情況類(lèi)型多而復雜的這一特點(diǎn)，很好地解決了權屬規定不明所給業(yè)主帶來(lái)的種種問(wèn)題，應是一種有效防范、解決小區車(chē)庫權屬糾紛的途徑。
綜上所述，關(guān)于住宅小區車(chē)庫的產(chǎn)權歸屬，應以該車(chē)庫的造價(jià)是否被計入業(yè)主購房時(shí)的價(jià)格而確定。如果車(chē)庫的造價(jià)沒(méi)有被計入公攤，則車(chē)庫歸開(kāi)發(fā)商所有，由開(kāi)發(fā)商行使對車(chē)庫的所有權；相反，則車(chē)庫歸全體業(yè)主所有。
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