對商品房成本結轉問(wèn)題進(jìn)行思考的成本會(huì )計論文
一、商品房成本結轉的特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房成本結轉有兩種方法，一是在商品房竣工驗收辦理決算后把歸集的開(kāi)發(fā)成本按一定標準分配結轉到商品房中去。二是在商品房銷(xiāo)售以后才把已銷(xiāo)商品房成本結轉到銷(xiāo)售成本中去。商品房的成本結轉既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特點(diǎn)：
1.成本構成的不可分割性
商品房的開(kāi)發(fā)從決策立項到房屋交付使用，成本的歸集分配大致分兩個(gè)階段。第一階段從立項、土地址用、拆遷安置、工程勘探、規劃設計、基礎設施配套建設到建筑施工前的各項稅費都是以開(kāi)發(fā)項目歸集的，按土地面積（也可以采用建筑面積）作為標準分配的，這一階段成本通常稱(chēng)為前期開(kāi)發(fā)成本。第二階段從建筑施工的招標或發(fā)包開(kāi)始到工程竣工驗收辦理決算為止。由于現行國家法規不允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事工程施工，這就需要將建設工程招標或發(fā)包出去，所以第二階段開(kāi)發(fā)成本也稱(chēng)建筑安裝成本。第一階段按土地面積（或建筑面積）分攤的前期開(kāi)發(fā)成本和第二階段的建筑安裝成本，就構成了商品房直接開(kāi)發(fā)成本。當然在整個(gè)開(kāi)發(fā)期間還會(huì )發(fā)生人員工資、辦公費、籌資費等間接開(kāi)發(fā)成本，也要按適當標準分配到建設工程中去。但不論是直接開(kāi)發(fā)成本，還是間接開(kāi)發(fā)成本，都無(wú)法按樓層或戶(hù)型來(lái)確定成本。
2.成本與售價(jià)的不配比性
一般商品的售價(jià)總是圍繞成本上下波動(dòng)，而商品房卻不同，商品房成本形成是整體的，成本載體是整個(gè)建設工程，但銷(xiāo)售時(shí)是按樓層或戶(hù)型為單位的。從單個(gè)樓層或戶(hù)型看，售價(jià)明顯不與成本配比。如同一結構（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成本高，這是建筑施工的特點(diǎn)所決定的。但銷(xiāo)售時(shí)，底層售價(jià)反而高于高層。如果開(kāi)發(fā)“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差很大。
3.商品房?jì)r(jià)格的不確定性
商品房的建設在工藝上與一般建設工程是相同的。不過(guò)，一般建設工程是根據“買(mǎi)主”的要求建造的，工程竣工驗收并辦理決算后，收入即可實(shí)現。至于款項能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣工驗收后，卻不能確定“買(mǎi)主”，也不能確定價(jià)格，只有與“買(mǎi)主”簽訂購銷(xiāo)合同后銷(xiāo)售才能成立。
二、商品房成本結轉的方法
財務(wù)會(huì )計制度和稅法都要求商品房以“買(mǎi)主”購買(mǎi)的商品房作為獨立的產(chǎn)品按時(shí)確認收入的實(shí)現和進(jìn)行成本的結轉。但現行成本結轉方法又都是按獨立產(chǎn)品作為計量單位結轉的。所以現行成本結轉方法不能適應商品房開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售這一特殊業(yè)務(wù)的經(jīng)濟內容，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本結轉處于無(wú)序狀況，歸納起來(lái)大致有三種情況。
1.有些企業(yè)按當期竣工驗收后商品房的總成本除以開(kāi)發(fā)建筑面積得出平方米建筑面積成本，隨后按銷(xiāo)售面積乘以平方米建筑面積成本就是本期銷(xiāo)售成本。由于商品房售價(jià)受樓層、朝向因素影響，售房?jì)r(jià)格差異很大，采用上述分攤方法，計算出的經(jīng)營(yíng)成果會(huì )嚴重失真。
2.有些企業(yè)通過(guò)確定系數的方法，根據總成本按樓層面積和系數計算出各樓層成本，再根據各層成本按建筑面積計算出平方米建筑面積成本，進(jìn)而計算每個(gè)戶(hù)型成本。這種方法，首先是確定系數的依據尚無(wú)科學(xué)標準，全憑人為估算，其次對于朝向不同的樓層，售價(jià)差異也大，所以提供的財務(wù)信息也會(huì )失真。
3.還有些企業(yè)憑經(jīng)驗或受某些利益的驅使，隨意確定成本售價(jià)比率進(jìn)行成本結轉。采用的比率也不盡相同，有的采用成本與實(shí)際售價(jià)比率，有的采用成本與計劃售價(jià)比率。對于成本結轉沒(méi)有一個(gè)公允、合理、科學(xué)的法則約束，其結果不是侵害國家利益，就是加重企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，損害投資人利益。
當開(kāi)發(fā)的商品房達到可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )根據成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計劃銷(xiāo)售價(jià)格，為了解決商品房銷(xiāo)售成本結轉錯位這一特殊問(wèn)題，有必要引進(jìn)這個(gè)價(jià)格作為成本分配標準，求得一個(gè)計劃銷(xiāo)售成本率（即：實(shí)際開(kāi)發(fā)成本除以計劃銷(xiāo)售總額）來(lái)進(jìn)行商品房成本的結轉。在實(shí)際工作中，還可以分為實(shí)際售價(jià)成本率結轉法和計劃售價(jià)成本率結轉法。
實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計劃銷(xiāo)售成本率得出當期銷(xiāo)售成本，季末再按計劃售價(jià)乘以計劃銷(xiāo)售成本率減去季度前兩個(gè)月已轉銷(xiāo)售成本等于季本銷(xiāo)售成本的方法調整。具體操作程序是：分類(lèi)明細賬應按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理工程決算的商品房設置賬戶(hù)，商品明細賬應在分類(lèi)明細賬基礎上再按計劃價(jià)格相同的商品房房分類(lèi)設戶(hù)，價(jià)格不同分別設置，季度前兩個(gè)月可按分類(lèi)明細賬結轉，即按分類(lèi)明細賬記載的當月實(shí)際銷(xiāo)售額乘以計劃銷(xiāo)售成本率得出當期成本結轉數，對銷(xiāo)售欄只登記數量。待季本將未銷(xiāo)售房面積的計劃售價(jià)乘以計劃銷(xiāo)售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結轉出銷(xiāo)售成本。
這種方法適用于開(kāi)發(fā)規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以簡(jiǎn)化上作量。缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jì)r(jià)折扣影響會(huì )產(chǎn)生一定誤差，并且不能及時(shí)、準確提供較詳細的成本資料。
計劃售價(jià)成本率法，就是始終按計劃售價(jià)乘以計劃銷(xiāo)售成本率進(jìn)行成本結轉。只要是開(kāi)發(fā)建設工程在辦理竣工決算后，就可以把商品房成本按樓、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出平方米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶(hù)，也可以把平方米建筑面積成本相同的商品房歸類(lèi)記入同一賬戶(hù)。銷(xiāo)售后，按單元設置賬戶(hù)的企仆直接對號入座結轉。按平方米建筑面積成本歸類(lèi)設戶(hù)的，可按銷(xiāo)售面積乘以平方米建筑面積成本得出銷(xiāo)售成本。
這種方法雖然結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 財會(huì )月刊·孫吉祥
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