社區創(chuàng )新無(wú)人管理小區工作調研報告
近年來(lái)，在區委、政府的重視下，老舊小區改造的呼聲越來(lái)越強烈，那些開(kāi)發(fā)較早的居民小區，隨著(zhù)歲月的流逝，小區內的基礎設施已經(jīng)陳舊，居民樓房開(kāi)始老化，破損現象嚴重，已經(jīng)不適應現代社會(huì )發(fā)展的需要，老舊無(wú)人管理小區的改造與管理工作勢在必行。
一、基本情況
晏家灣社區是一個(gè)典型的城郊結合型社區，現有居民4499戶(hù)、16428人，改制企業(yè)6家。目前有老舊無(wú)人管理23個(gè)小區，始建成于80-90年代，這些老舊住宅小區房齡大約都在10-25年，存在的問(wèn)題主要表現為以下幾方面：一是由于老舊住宅發(fā)展標準低，樓房的自來(lái)水、供電、道路、下水管線(xiàn)等配套設施老化，嚴重影響了居民日常生活質(zhì)量；二是老舊小區內綠化設施缺乏日常維護，綠地破壞嚴重，有的綠地枯死后或缺乏管理被居民占用開(kāi)荒種菜，影響社區環(huán)境；三是由于無(wú)正規物業(yè)入駐，治安、衛生、環(huán)境等矛盾日益突出，個(gè)人簡(jiǎn)歷市長(cháng)、區長(cháng)熱線(xiàn)常常接到“無(wú)人管理小區”居民的投訴，居民們怨聲載道；四是老舊小區的管理粗放，大部分未實(shí)行物業(yè)管理，發(fā)生屋頂漏雨和下水堵塞等問(wèn)題，還處于由街道、社區找產(chǎn)權單位應急解決狀態(tài)，往往發(fā)生產(chǎn)權單位無(wú)資金或產(chǎn)權無(wú)主，影響問(wèn)題的解決；五是實(shí)行物業(yè)管理的小區，由于居民欠繳物業(yè)費，使物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難，造成“居民欠錢(qián)－物業(yè)服務(wù)不到位－居民不繳費－物業(yè)公司生存困難”的惡性循環(huán)，最后導致撤離。
二、主要做法
為了維護居民利益，提高居民的幸福指數，晏家灣社區立足實(shí)際，在沒(méi)有物業(yè)公司管理的情況下，先行介入，創(chuàng )新打造社區、業(yè)主委員會(huì )“1+1”管理新模式，先后成功改造湘運路111號、栗楓小區、城東小區，有效地改善了無(wú)人管理小區現有狀況。目前，晏家灣社區正有序地將三個(gè)試點(diǎn)運作小區管理新經(jīng)驗、新做法逐步向剩余20個(gè)無(wú)人管理小區推廣。
（一）深入走訪(fǎng)，奠定居民參與基礎
無(wú)人管理小區問(wèn)題多，矛盾糾紛多，居民反映強烈，社區工作人員利用白天晚上，節假日、走家串戶(hù)，宣講改造“無(wú)人管理小區”的好處。熱門(mén)思想匯報其次，通過(guò)“零遺漏、全紀錄”方法，對每戶(hù)居民進(jìn)行走訪(fǎng)調查，重點(diǎn)了解居民對無(wú)人管理小區有序管理的期盼度、配合度，對其中積極提出意見(jiàn)及配合的.群眾、黨員、積極分子詳細登記，重點(diǎn)詢(xún)問(wèn)，梳理歸納出居民群眾最迫切希望解決的四大愿望：治安有人管、衛生有人理、設施有人修、矛盾有人調。針對四大問(wèn)題，社區發(fā)放意見(jiàn)征詢(xún)書(shū)，收集群眾的金點(diǎn)子，得出可行性意見(jiàn)9條。
（二）多措并舉，激發(fā)居民參與熱情
面對臟亂差、治安不佳的小區，社區充分意識到，只有實(shí)現居民自我民主管理，才能讓他們對自身的居住環(huán)境發(fā)自?xún)刃牡臒釔?ài)和呵護，讓“護花原理”的良性循環(huán)顯現在每個(gè)居民的行為上。為此，社區著(zhù)手從隊伍、環(huán)境、制度三大方面，夯實(shí)管理基礎，理順管理關(guān)系。
一是充分調動(dòng)民主自治積極性，成立業(yè)主委員會(huì )。為了無(wú)人管理小區改造工作順利開(kāi)展，社區牽頭組織湘運路111號、栗楓小區、城東小區居民多次專(zhuān)題籌備會(huì )議。經(jīng)小區居民推薦，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì )，推選出了一批身體健康、有能力、社會(huì )責任感強、樂(lè )于奉獻的居民，成立業(yè)主委員會(huì )，分別負責本小區的衛生、治安、基礎設施維護工作，配合社區協(xié)調好居民與居民、居民與社區之間的關(guān)系。
二是加強基礎設施建設，優(yōu)化居住環(huán)境�！靶l生臟亂差、治安亂糟糟、管道多堵塞”是居民對小區的三大感慨。為破解該難題，社區自籌資金安裝鐵門(mén)，并修建值班室，多方協(xié)調解決了值班室用電問(wèn)題。同時(shí)，對小區所有的下水道堵塞，道路破損、路燈不亮等問(wèn)題進(jìn)行全面清查并給予解決，聘請“4050”下崗失業(yè)人員，負責小區保潔、保綠、保安工作，聯(lián)系自來(lái)水、電業(yè)局、煤氣公司對小區進(jìn)行一戶(hù)一表的改造，并將小區治安和衛生狀況納入日常管理，定期檢查、考核。
三是建立職能小分隊，落實(shí)各項工作�！奥槿鸽m小，五臟俱全�！毙^雖小，但各項工作千頭萬(wàn)緒，既有保潔、治安等日常性工作，也有綠化、車(chē)位劃線(xiàn)等非日常性工作。為進(jìn)一步理順管理職能，社區領(lǐng)導小組多次召集業(yè)主委員會(huì )討論各項管理工作，最終成立了綠化、文娛休閑、意見(jiàn)收集等多個(gè)職能小分隊，負責小區各項工作正常開(kāi)展。
（三）創(chuàng )新模式，引導居民自治管理
一是管理模式創(chuàng )新。在改造“無(wú)人管理小區”工作中，社區考慮到無(wú)人管理小區多為老舊小區，居民經(jīng)濟實(shí)力有限，且無(wú)繳納管理費習慣，大膽采用社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )“1+1”共同管理模式，對小區實(shí)行低標準收費（每月30元），實(shí)現非盈利性的準物業(yè)服務(wù)，得到了大部分小區居民的擁護與支持。
二是聘用模式創(chuàng )新。小區除業(yè)主委員會(huì )外，保安、保潔員等工作人員均來(lái)自于小區居民，尤其是五保戶(hù)居民。最全面的范文參考寫(xiě)作網(wǎng)站為兼顧管理質(zhì)量和扶貧幫困，社區從小區五保戶(hù)內優(yōu)先選擇人員，從事小區保潔工作，并由業(yè)主委員會(huì )對其工
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作進(jìn)行評定，對符合條件的，予以聘用。不符合條件的，重新選聘，實(shí)現競爭上崗。
三是防范模式創(chuàng )新。三個(gè)試點(diǎn)小區居住人員比較復雜，管理難度大。在社區的組織領(lǐng)導下，各小區結合自身實(shí)際，進(jìn)一步整合擴充了內部防范資源。積極開(kāi)展“零發(fā)案小區”創(chuàng )建活動(dòng)，相繼成立了志愿者巡邏隊、保潔員守望隊、樓棟長(cháng)信息員隊等兼職巡防隊伍，全面加強小區巡邏防范工作，并及時(shí)向小區居民群眾公布發(fā)案情況以及防范建議，讓居民及時(shí)了解到創(chuàng )建成果和小區治安狀況，提高防范和參與意識。據統計，20xx年在其它小區發(fā)案率不斷攀升的情況下，三個(gè)試點(diǎn)小區均實(shí)現零發(fā)案。
三、存在的問(wèn)題
晏家灣社區采用社區、業(yè)主委員會(huì )“1+1”的管理模式創(chuàng )新，其成效彰顯無(wú)疑，目前，湘運路111號、栗楓小區、城東小區綠樹(shù)成蔭，花香鳥(niǎo)語(yǔ)，環(huán)境優(yōu)美，居民群眾的安定感不斷增強，幸福指數不斷提高。
社區創(chuàng )新無(wú)人管理小區之成效是不言而喻，但將試點(diǎn)小區經(jīng)驗逐步向其它小區推廣的同時(shí)，也凸顯出許多存在的問(wèn)題。一是拒交物管費現象存在，范文寫(xiě)作居民觀(guān)念仍需轉變；二是硬件條件相對落后，包括綠化面積較小、機動(dòng)車(chē)停車(chē)位缺少、體育健身設施和文化活動(dòng)空間較小等；三是小區基礎設施進(jìn)行改造的資金缺口較大，雖社區、業(yè)主委員“1+1”模式成效明顯，但投入跟不上在一定程度上也影響了服務(wù)質(zhì)量的提供。
四、無(wú)人管理小區改造管理的建議
為營(yíng)造和諧社會(huì )，造福百姓，建議政府著(zhù)重考慮老舊小區的改造管理工作，發(fā)揮政府職能，解決存在問(wèn)題。為此建議：
�。ㄒ唬┙∪芾眢w制，積極形成全區各部門(mén)齊抓共管的良好局面。遵循“重心下移、屬地管理”的原則，加強區老舊小區物業(yè)管理組織領(lǐng)導，形成“區、街道、社區”三級管理網(wǎng)絡(luò )，共同構成社會(huì )管理模式的組織。
�。ǘ┫Ｍ哉疄橹鲗�，加強對無(wú)人管理小區的資金投入。建立“區物管辦－街道辦事處－社區”三級管理體制，由財政每年列支費用，分撥到街道辦事處和社區，由街道、社區聘用小區綠地、小區環(huán)境維護人員，建立切實(shí)可行的老舊小區物業(yè)管理模式。同時(shí)考慮無(wú)人管理小區從業(yè)人員能否享受公益性崗位補貼。
�。ㄈ┫Ｍc電業(yè)局、自來(lái)水公司等相關(guān)部門(mén)銜接，為改造無(wú)人管理小區用電、用水等問(wèn)題開(kāi)辟綠色通道。
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