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房產(chǎn)經(jīng)紀人常見(jiàn)客戶(hù)問(wèn)題應對方法
房產(chǎn)經(jīng)紀人在工作和生活當中，總會(huì )遇到不同的問(wèn)題，下面小編整理了一些常見(jiàn)客戶(hù)問(wèn)題的應對方法，希望對你有所幫助!
1、客戶(hù)在下訂之前，稱(chēng)過(guò)戶(hù)當天一次性付款，不愿交訂，怎么辦?
答：向客戶(hù)出示國土局產(chǎn)權轉移流程表，并解釋流程表中每一步客戶(hù)可能面臨的風(fēng)險，如業(yè)主沒(méi)有收定，他/她不可能交房產(chǎn)證押在中介公司，他/她就有可能賣(mài)給任何一個(gè)客戶(hù)，我們也就有可能失去購買(mǎi)的良好時(shí)機;如當天付款過(guò)戶(hù)沒(méi)有足夠的時(shí)間查清業(yè)主產(chǎn)權是否清晰。如果不交訂金，交易條件、違約責任等不明確，草率聯(lián)系過(guò)戶(hù)，是對雙方很不負責的態(tài)度，更容易發(fā)生問(wèn)題。
2、客戶(hù)在看過(guò)房之后，要求說(shuō)明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不能說(shuō)出來(lái)，怎么辦?
答：商品社會(huì )里客戶(hù)買(mǎi)賣(mài)物業(yè)是一件很平常而又很正常的一種行業(yè)(或事情)，正如我們不能問(wèn)買(mǎi)方：“您為何要買(mǎi)房”一樣，客戶(hù)會(huì )產(chǎn)生一種反感，而這樣對我的銷(xiāo)售工作是非常不利的。但如果碰上一個(gè)客戶(hù)非打破沙鍋問(wèn)到底時(shí)，你不妨告訴他/她，業(yè)主發(fā)財了，要移民、換大房、別墅了，相信你買(mǎi)了這房今后也會(huì )飛黃騰達。
3、客戶(hù)在看房之后并商討好價(jià)格，要求見(jiàn)業(yè)主面再談，落實(shí)一下業(yè)主是否真的此價(jià)出售，怎么辦?
答：在您未完全確定下來(lái)(下?lián)＝?時(shí)，業(yè)主不會(huì )也沒(méi)時(shí)間過(guò)來(lái)跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶(hù)，如果沒(méi)有收定前每個(gè)客戶(hù)都要見(jiàn)業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒(méi)有意義了嗎?公證、過(guò)戶(hù)時(shí)業(yè)主必須親臨現場(chǎng)簽字，如證實(shí)此價(jià)不實(shí)，您可以投訴并退還不實(shí)價(jià)差也不遲。
4、客戶(hù)在一家公司反復訂過(guò)多次房產(chǎn)都未購買(mǎi)成房子，已經(jīng)對中介公司失去信心，但是這時(shí)我公司又有一套房非常適合他，該怎么樣使他重樹(shù)信心，向他推銷(xiāo)此房，如果他看中此房，遲遲不到公司下訂，怎么辦?
答：首先讓客戶(hù)了解我公司的經(jīng)營(yíng)理念，誠信服務(wù)和辦事程序，找到該客戶(hù)在其它公司退訂的原因，用自己專(zhuān)業(yè)理論說(shuō)服客戶(hù)，給客戶(hù)推薦樓盤(pán)時(shí)一定要信息準確，重信譽(yù)、守承諾，讓客戶(hù)感覺(jué)到你跟其它公司的業(yè)務(wù)員不同，以你的真誠打動(dòng)客戶(hù)，讓客戶(hù)感覺(jué)到我們公司就是與其它中介公司不同，為其著(zhù)想，把他當朋友而非客戶(hù)，消除客戶(hù)的防范意識，讓其重樹(shù)信心跟您買(mǎi)房，當他看中了您手中的房時(shí)，就可以編一些故事。諸如：業(yè)主就要到其他中介去收定，或者是同事的客戶(hù)正在查閱有關(guān)資料，并到檔案大廈查檔去了等等，讓他產(chǎn)生一種“危機”感。
5、在價(jià)格、房子、產(chǎn)權都落實(shí)滿(mǎn)意了，后因某種原因訂不下來(lái)，或者說(shuō)下不了決心，該如何跟進(jìn)?
答：多與客戶(hù)溝通，了解客戶(hù)真正的需要，了解真正存在的問(wèn)題并解決問(wèn)題。
6、客戶(hù)在沒(méi)有交定金之前要求出具房地產(chǎn)證原件，怎么辦?
答：客戶(hù)沒(méi)有交定之前要求見(jiàn)房產(chǎn)證原件本身有些不合情理，因為業(yè)主只有在收定時(shí)才可能將房產(chǎn)證押在公司，但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶(hù)來(lái)交定的同時(shí)業(yè)主來(lái)收定，分開(kāi)安排在兩個(gè)不同的會(huì )客室，然后借口房產(chǎn)證需要復印一份留底而拿到客戶(hù)的面前，看后收定。
7、客戶(hù)買(mǎi)房的同時(shí)，要求把小孩遷到附近學(xué)校讀書(shū)，而條件不夠，該怎么樣解決?
答：這本身不是我們房地產(chǎn)中介能夠解決的問(wèn)題，但是，市政府有這樣規定，九年義務(wù)教育中，小孩按所轄片區就近上學(xué)，如果你看中了某所學(xué)校，想讓小孩在哪讀書(shū)，就必須先解決戶(hù)口的轄區問(wèn)題，然后再按“就近上學(xué)”之規定提出申請，否則，根本就無(wú)法解決。
8、客戶(hù)要求訂金和稅費交到交易中心資金監管，怎么辦?
答：1、交易中心和我們一樣都是合法的地產(chǎn)經(jīng)紀機構，公司每天都有大量的業(yè)務(wù)在受理，并且公司客服部比交易中心從業(yè)人員更專(zhuān)業(yè)更全面更系統，房產(chǎn)交易除了產(chǎn)權過(guò)戶(hù)還有大量的事要做，通過(guò)我公司的售后服務(wù)，能讓你省心、放心、舒心的買(mǎi)好房子。如果你一定要監管，我公司房款由指定銀行進(jìn)行監管。
2、訂金和稅費絕對不能監管，業(yè)主沒(méi)收訂金談什么監管，即使監管也可去建行監管。
3、告之客戶(hù)在本公司購房必須按本公司付款程序，否則不予辦理。
4、對這樣的要求，第一時(shí)間就應該拒絕，因為：①這違反公司原則;②這是對我們的一種污辱，是對我們公司極大的不信任;③交易中心也是中介公司，“同行是冤家”，我們沒(méi)有理由幫他拉生意，長(cháng)別人的威風(fēng)，滅自己的志氣。定金部分就更不用說(shuō)，業(yè)主不收定，更沒(méi)有人跟客戶(hù)去資金監管。如果還不行，則要求客戶(hù)到銀行實(shí)行監管。
5、定金、傭金、稅費、水電押金不能押管。房款盡量做工作，不在交易中心監管。
9、客戶(hù)質(zhì)問(wèn)為什么要下10%的定金，我們應該怎樣回答?
答：當你交10%訂金后，公司會(huì )轉給業(yè)主，公司就會(huì )收業(yè)主房產(chǎn)證，辦理一些手續，如你下太少訂金，業(yè)主會(huì )不收，也不放心把房產(chǎn)證給公司，就無(wú)法保證客戶(hù)買(mǎi)到此房，并且該訂金會(huì )計入房款。
10、客戶(hù)交訂時(shí)稱(chēng)你公司仍可能繼續高價(jià)出售此房，想對公司進(jìn)行約束時(shí)怎么辦?
答：肯定地告訴對方，我們公司不會(huì )這樣做。第一，沒(méi)理由這樣做，也沒(méi)有必要這么做，高賣(mài)也只能收1.5%的傭金。第二，如這樣做了就失去您對本公司的信任，公司不會(huì )只看眼前的利益，公司希望客戶(hù)是公司的永久客戶(hù)。
11、為什么要在公證過(guò)戶(hù)前付全款?
答：公司為了保障雙方利益，需將房地產(chǎn)證原件交到國土局，不能隨意撤消，業(yè)主要求必須將房款付中介公司才會(huì )到國土局簽字。
12、客戶(hù)交訂時(shí)稱(chēng)付10%定金沒(méi)問(wèn)題，但要求同時(shí)交鑰匙，怎么辦?
答：不可以交鑰匙，只有在付清全款，房屋產(chǎn)權轉移確認后才能交鑰匙，這是對買(mǎi)賣(mài)雙方的負責，也避免了不必要的問(wèn)題發(fā)生。
13、客戶(hù)要把自己的房賣(mài)出去后，才能訂看中的那套房，但有不肯賤賣(mài)原房產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)暫無(wú)法成交，無(wú)法兩套房的賣(mài)與買(mǎi)同步進(jìn)行，如何說(shuō)服客戶(hù)下訂?
答：建議客戶(hù)將原有的房產(chǎn)做個(gè)貸，以貸款作樓盤(pán)首期，以租供樓。
客戶(hù)相中某物業(yè)，但又對該物業(yè)離奇的低價(jià)產(chǎn)生懷疑，而不能下定時(shí)，怎么辦?
答：1、低價(jià)因為業(yè)主急售，懷疑只會(huì )錯失良機2、至于產(chǎn)權的清晰與否，可以通過(guò)過(guò)戶(hù)前的產(chǎn)權查檔了解清楚。
14、為什么中介公司不能賠定，而只可以吃定?
答：出于交易過(guò)程中的時(shí)間順序而導致不能賠定與客戶(hù)。1、首先我公司受理業(yè)主委托;2、我司通過(guò)一定渠道(廣告、推介)找到客戶(hù)，與客戶(hù)簽了《購房委托書(shū)》，并收取定金;3、業(yè)主確信我司已收訂，才會(huì )來(lái)我司簽署《售房委托書(shū)》，并收取訂金，留房產(chǎn)證原件在我司(以舉止防業(yè)主有條件將該房售予他人)。如果我司與買(mǎi)方簽了賠訂，可能由于時(shí)間差的問(wèn)題，業(yè)主會(huì )改變售出價(jià)格或意愿，而致我司未收益告賠訂。
15、客戶(hù)要求將(房產(chǎn)內)滲水的部分修補好再交訂，怎么辦?
答：1、與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好;2、說(shuō)服客戶(hù)，正因為由于該房產(chǎn)有滲水現象，才導致該物業(yè)賣(mài)目前這樣的價(jià)格，業(yè)主認為如果要將滲水部分修好，就不會(huì )賣(mài)這樣的價(jià)了。
16、客戶(hù)問(wèn)：這房我較滿(mǎn)意，現交定金可以，但我老公(老婆)看后不滿(mǎn)意，我要退定，行不行?
答：1、首先告訴他/她，這樣是不可以的。定金的含義就是交定這一刻起所賣(mài)物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。2、房屋買(mǎi)賣(mài)而簽署的合同是慎重的文書(shū)，收到定金后我公司會(huì )轉給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退。如果你對房屋本身還有疑問(wèn)，請帶上家人抓緊時(shí)間現場(chǎng)察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實(shí)，并及時(shí)轉訂業(yè)主。如果在其間先有其他客戶(hù)要落訂，公司不能承諾一定你能買(mǎi)到，請您仔細考慮。
17、客戶(hù)看房并且交訂金之后，業(yè)主突然改變價(jià)格，要求更高的價(jià)格出售此房，怎么辦?
答：1、出現這種情況，我們只有曉之以情，動(dòng)之以理。從我們所付出的費用和勞動(dòng)說(shuō)起，以期達到感動(dòng)業(yè)主的目的;2、尋找報紙廣告找出相同樓盤(pán)的最低價(jià)，與業(yè)主談價(jià)，找人看房，把價(jià)格往最低處砍，打擊業(yè)主心理期望值;3、可以從法律的角度上要求業(yè)主履行合約，否則，由此產(chǎn)生的法律后果將由業(yè)主全部承擔。
18、收訂后，有其它客戶(hù)出高價(jià)，怎么辦?
答：1、公司原則上不支持這種做法。因為這樣做的結果必定失去第一個(gè)客戶(hù)，對公司的信譽(yù)和品牌都是百害而無(wú)一利的。也會(huì )讓客戶(hù)對公司的服務(wù)宗旨“誠信”產(chǎn)生懷疑，久而久之，將得不償失。但是努力做好第一客戶(hù)，極力說(shuō)服第二個(gè)客戶(hù) ，給他介紹其他物業(yè)這是很容易做到的。這樣兩個(gè)客戶(hù)都做成，由一個(gè)客戶(hù)變兩個(gè)客戶(hù)，何樂(lè )而不為呢?2、如果第二個(gè)客戶(hù)出價(jià)遠高于第一個(gè)客戶(hù)，我們也可以考慮第二個(gè)客戶(hù)，但必具備一個(gè)先決條件：盤(pán)、客戶(hù)必須有一方可以做全權委托，從而保證這部分高出的利潤我們一定能賺到為原則。這時(shí)我們對第一個(gè)客戶(hù)需要找一個(gè)很好的理由，比如業(yè)主已經(jīng)在其他公司收了定金，我們的動(dòng)作慢了一步等等，盡可能把責任往業(yè)主身上推，以期達到既不得罪客戶(hù)，又可達到讓他高高興興地在我們手中買(mǎi)其他房產(chǎn)的目的。
19、客戶(hù)首其款準備不足，要求按揭貸款成數提高，而銀行又無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)，怎么辦?
答：1、說(shuō)服客戶(hù)想辦法，比如，向親戚朋友預支、借錢(qián)等;2、看客戶(hù)是否有物業(yè)在手，如果有可以向銀行申請個(gè)貸。3、如果是企業(yè)法人、國家公務(wù)員則可以向銀行申請高額按揭款。4、特別關(guān)系的還可以找銀行特批高額按揭款。
20、和客戶(hù)簽買(mǎi)房合同時(shí)，交房時(shí)間、煤氣、水電、管理費的交接時(shí)間，怎么確定?
答：請詳細翻閱客服部桌面的合同范本，特殊情況由客戶(hù)與業(yè)主自行商議、確認。
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